(Kündigungsfolge-) Schaden eines Mieters nach unberechtigter Eigenbedarfskündigung

a) Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, GE 2006, 115 = BGHZ 165, 75, 81; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, GE 2007, 1185 = NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, GE 2017, 166 = BGHZ 213, 136 Rn. 62; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, GE 2019, 913 = NJW-RR 2019, 972 Rn. 28; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, GE 2017, 97 = WuM 2016, 743 Rn. 2 und 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren.

b) Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-) Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 371/18, zur Veröffentlichung bestimmt).

1 Der Kl., ehemals Mieter einer Wohnung der Bekl. in Berlin, nimmt diese auf Schadensersatz wegen einer aus seiner Sicht unberechtigten, auf vorgetäuschten Eigenbedarf gestützten Kündigung in Anspruch.

2 Die Bekl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 zum 31. August 2012 und machte geltend, die Wohnung werde für die Tochter eines ihrer Gesellschafter benötigt.

3 Der nachfolgenden Räumungsklage gab das Amtsgericht im Januar 2013 statt. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Kl. unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung in Berlin. Hierfür wurde ihm seitens des Maklers ein Betrag in Höhe von 29.543,42 € in Rechnung gestellt. In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien einen Vergleich, wonach sich der Kl. zur Räumung der Wohnung bis Ende Februar 2016 verpflichtete. Da sich die Bezugsfertigstellung der von ihm erworbenen Eigentumswohnung verzögerte, gab der Kl. die Wohnung erst im Juni 2016 an die Bekl. heraus.

4 Die Tochter des Gesellschafters der Bekl. zog nicht in die Wohnung ein. Der Kl. macht geltend, der Eigenbedarf sei von Anfang an nur vorgetäuscht gewesen; zudem habe es die Bekl. jedenfalls versäumt, ihn darauf hinzuweisen, dass der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. Hierauf gestützt nimmt der Kl. die Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. Seiner - einschließlich der vorgenannten Maklerkosten - auf Zahlung von insgesamt 32.626,23 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht lediglich bezüglich der Umzugskosten (3.024,03 €) sowie der Kosten für einen neuen Telefonanschluss (58,78 €) stattgegeben.

5 Auf die Berufung des Kl. hat ihm das Landgericht auch die Maklerkosten zugesprochen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. insoweit ihren Klageabweisungsantrag weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

8 Der Kl. könne von der Bekl. wegen Verletzung der nachvertraglichen Treuepflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) auch die für den Ersatzwohnungskauf angefallenen Maklerkosten verlangen. Die Bekl. habe nicht substantiiert dargelegt, dass die Eigenbedarfslage zum maßgeblichen Zeitpunkt des Ablaufs der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist (29. Februar 2016) noch bestanden habe. Somit habe die Bekl. ihre Pflicht zum Hinweis auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs verletzt.

9 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts zählten zum hiernach erstattungsfähigen Schaden auch die für die Vermittlung der Eigentumswohnung angefallenen Maklerkosten. Denn auch diese Kosten seien adäquat kausal auf die Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführen. Es könne keinen Unterschied machen, ob sich der Kl. dafür entscheide, Eigentum zu erwerben oder eine Wohnung anzumieten, da die Kausalität in beiden Fällen gegeben sei.

10 Dem Kl. könne auch eine Verletzung seiner Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB) nicht vorgeworfen werden. Der Kauf einer Wohnung - statt einer Anmietung - könne aus Gründen der Alterssicherung, dem Schutz vor Geldentwertung, der deutlich gestiegenen Mietpreise sowie der niedrigen Zinsen die erheblich wirtschaftlichere und günstigere Variante sein.

II. 11 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Ersatz der für den Erwerb der Eigentumswohnung gezahlten Maklerkosten aus § 280 Abs. 1 BGB nicht zu. Das Berufungsgericht ist bereits zu Unrecht von einer Pflichtverletzung der Bekl. ausgegangen, die es in deren fehlendem Hinweis auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs gesehen hat. Eine solche Hinweispflicht des Vermieters besteht - auch bei einem geschlossenen Räumungsvergleich - jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, nicht hingegen bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist. Zudem sind die Maklerkosten für den Eigentumserwerb kein ersatzfähiger Schaden, da sie vom Schutzzweck der - unterstellt - verletzten Vertragspflicht nicht erfasst sind.

12 1. Der Prüfung des Vorliegens einer Pflichtverletzung ist der Senat nicht durch die Rechtskraftwirkung (§ 322 Abs. 1 ZPO) des erstinstanzlichen Urteils enthoben, das die Bekl. zur Leistung eines Teils des eingeklagten Schadensersatzes verpflichtete und gegen welches sie Berufung nicht eingelegt hat. Denn die Ausführungen zum Vorliegen einer Pflichtverletzung erwachsen als Tatbestandsvoraussetzung des § 280 Abs. 1 BGB nicht in Rechtskraft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Februar 1983 - III ZR 184/81, NJW 1993, 2032 unter III 2; vom 7. Juli 1993 - VIII ZR 103/92, BGHZ 123, 137, 139 f.; vom 5. November 2009 - IX ZR 239/07, BGHZ 183, 77 Rn. 9; vom 10. April 2019 - VIII ZR 12/18, GE 2019, 790 = NJW 2019, 2308 Rn. 30, und VIII ZR 39/18, GE 2019, 725= NJW 2019, 1745 Rn. 16).

13 2. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt und dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, GE 2006, 115 = BGHZ 165, 75, 79 ff.; vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, GE 2009, 710= NJW 2009, 2059 Rn. 11; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; vom 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, GE 2015, 1026 = NJW 2015, 2324 Rn. 14).

14 3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts besteht diese Hinweispflicht jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Lediglich über einen vor diesem Zeitpunkt eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs - auf den sich auch die Bekl. als teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts berufen kann (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, GE 2017, 166 = BGHZ 213, 136 Rn. 14) - hat der Vermieter den Mieter zu unterrichten. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Parteien - wie hier - in dem der Kündigung nachfolgenden Räumungsrechtsstreit einen Vergleich schließen, wonach sich der Mieter bis zu einem bestimmten Termin zum Auszug aus der Wohnung verpflichtet.

15 a) Der Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) löst dann eine Hinweispflicht des Vermieters aus, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eingetreten ist. Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch bestehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO.; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, GE 2019, 913 = NJW-RR 2019, 972 Rn. 28). Diese zeitliche Eingrenzung bringt - in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise, vgl. BVerfG, NJW 2006, 2033 Rn. 5 - die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter in einen angemessenen Ausgleich und sorgt für Rechtssicherheit (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO. S. 79; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, GE 2007, 1185 = NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 356/11, aaO.; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO. Rn. 62; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO.).

16 Der Senat hat entschieden, dass es eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters nicht gibt, sondern eine solche nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Dies hat er maßgebend darauf gestützt, dass eine zeitliche Ausdehnung der Hinweispflicht über das Ende des Mietverhältnisses hinaus mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes nicht zu vereinbaren wäre (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO. S. 84).

17 b) Nach diesen Maßstäben musste die Bekl. den Kl. nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (31. August 2012) und nicht, wie vom Berufungsgericht angenommen, bis zum Ablauf der vergleichsweise vereinbarten Räumungsfrist (29. Februar 2016) über einen Wegfall des Eigenbedarfs unterrichten.

18 aa) Die vorgenannten Aspekte der Rechtssicherheit und des effektiven Rechtsschutzes greifen auch in dem Fall ein, in welchem über die Räumungsklage des Vermieters nicht gerichtlich entschieden wurde, sondern die Parteien sich im Wege eines Vergleichs über den Zeitpunkt des Auszugs des Mieters verständigen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, GE 2017, 97 = WuM 2016, 743 Rn. 2 und 9).

19 bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, das insoweit auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil Bezug nimmt, ist es nicht „sachgerecht“, deshalb auf den im Vergleich festgelegten Auszugszeitpunkt abzustellen, weil die Parteien diesen an die Stelle des Ablaufs der Kündigungsfrist gesetzt haben. Allein die Vereinbarung eines Auszugszeitpunkts hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf die mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses (§ 542 BGB). Zwar kann die durch eine wirksam erklärte Kündigung bewirkte Umgestaltung des Mietverhältnisses grundsätzlich durch ein rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien - nicht einseitig - rückgängig gemacht werden (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, GE 2018, 1389 = BGHZ 220, 1 Rn. 22 m.w.N.). Ein solcher Wille muss sich jedoch aus dem Räumungsvergleich mit hinreichender Klarheit entnehmen lassen.

20 Dies ist vorliegend nicht der Fall. Es fehlt - entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Sicht der Revisionserwiderung - an Anhaltspunkten dafür, dass die Parteien hierdurch die Rechtswirkungen der Kündigung einvernehmlich rückgängig machen und damit zugleich die Hinweispflichten des Vermieters zeitlich ausdehnen wollten. Insbesondere ist für einen Willen der Bekl., die von der Wirksamkeit ihrer bereits einige Jahre zuvor ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ausging, das Ende des Mietverhältnisses hinauszuschieben, nichts ersichtlich. Im Gegenteil spricht, worauf auch die Revision in der mündlichen Verhandlung zutreffend abgestellt hat, der Umstand, dass der Kl. die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Räumungsvergleichs bereits gekauft hatte, schon gegen die Annahme, dass er Interesse an einem solchen Hinweis hatte.

21 4. Ebenso rechtsfehlerhaft ist die Ansicht des Berufungsgerichts, die zum Erwerb der Eigentumswohnung aufgewandten Maklerkosten seien ein ersatzfähiger Schaden des Kl. (§ 249 Abs. 1 BGB). Diese wären zwar - unterstellt der Eigenbedarf habe schon im Kündigungszeitpunkt nicht vorgelegen - noch adäquat kausal, unterfallen jedoch nicht dem Schutzzweck der - für das Revisionsverfahren zugunsten des Kl. zu unterstellenden - Vertragspflichtverletzung der Bekl., und zwar unabhängig davon, ob diese darin besteht, dass der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestand und somit bereits der Ausspruch der Kündigung eine Pflichtverletzung dargestellt hat, oder ob der Eigenbedarf später - bis zum Ablauf der Kündigungsfrist - weggefallen ist und die Pflichtverletzung im fehlenden Hinweis der Bekl. hierauf gelegen hat.

22 a) Der Schaden des Kl. in Form der Maklerkosten ist zwar noch adäquat kausal auf die - unterstellte - Pflichtverletzung der Bekl. zurückzuführen.

23 aa) Adäquat ist eine Bedingung dann, wenn das Ereignis im Allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet ist, einen Erfolg der fraglichen Art herbeizuführen. Die Adäquanz kann fehlen, wenn der Geschädigte selbst in völlig ungewöhnlicher oder unsachgemäßer Weise in den schadensträchtigen Geschehensablauf eingreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden endgültig herbeiführt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Januar 2005 - X ZR 163/02, NJW 2005, 1420 unter 2 b; vom 25. Januar 2018 - VII ZR 74/15, NJW 2018, 944 Rn. 16).

24 bb) Bei Anwendung dieses Maßstabs liegt es noch nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter die ihm gegenüber ausgesprochene Eigenbedarfskündigung zum Anlass nimmt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht wie bisher in angemieteten Räumlichkeiten, sondern in einer Eigentumswohnung zu verwirklichen, und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet.

25 b) Die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung unterfallen jedoch nicht mehr dem Schutzzweck der vertraglichen Pflicht, welche die Bekl. - unterstellt - durch den Ausspruch der Kündigung bzw. durch ihren fehlenden Hinweis auf den Wegfall des Eigenbedarfs verletzt hat. Denn eine vertragliche Haftung besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde, was vorliegend bezüglich der Maklerkosten und der mietvertraglichen Pflicht zur Gebrauchserhaltung nicht der Fall ist.

26 aa) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es anerkannt, dass die Schadensersatzpflicht durch den Schutzzweck der Norm begrenzt wird. Dies gilt unabhängig davon, auf welche Bestimmung die Haftung gestützt wird. Eine Schadensersatzpflicht besteht nur, wenn die Tatfolgen, für die Ersatz begehrt wird, aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht übernommen worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 22. April 1958 - VI ZR 65/57, BGHZ 27, 137, 139 ff.; vom 4. Juli 1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126 unter II 4 a; vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, NJW-RR 2006, 965 Rn. 9; vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 24; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, NJW 2012, 2024 Rn. 14). Die Schadensersatzpflicht hängt zum einen davon ab, ob die verletzte Bestimmung überhaupt den Schutz Einzelner bezweckt und der Verletzte gegebenenfalls zu dem geschützten Personenkreis gehört. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Bestimmung das verletzte Rechtsgut schützen soll. Darüber hinaus muss die Norm den Schutz des Rechtsguts gerade gegen die vorliegende Schädigungsart bezwecken; die geltend gemachte Rechtsgutsverletzung bzw. - wie vorliegend - der geltend gemachte Schaden müssen also auch nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fallen. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen; ein „äußerlicher“, gleichsam „zufälliger“ Zusammenhang genügt nicht. Insoweit ist eine wertende Betrachtung geboten (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, aaO.; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, aaO.; vom 20. Mai 2014 - VI ZR 381/13, BGHZ 201, 263 Rn. 10; vom 2. April 2019 - VI ZR 13/18, BGHZ 221, 352 Rn. 30).

27 Bei der Verletzung vertraglicher Pflichten hängt die Ersatzpflicht des Schädigers - vorliegend der Vermieterin - davon ab, dass die verletzte Vertragspflicht das Entstehen von Schäden der eingetretenen Art verhindern sollte. Der Schädiger hat nur für die Einbußen einzustehen, die die durch den Vertrag geschützten Interessen betreffen (vgl. BGH, Urteile vom 30. Januar 1990 - XI ZR 63/89, NJW 1990, 2057 unter I 2 b; vom 22. September 2016 - VII ZR 14/16, BGHZ 211, 375 Rn. 14; Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 104). Maßgebend ist somit die vertragliche Interessenlage der Parteien und der damit korrespondierende Vertragszweck. Denn in gleicher Weise, wie der Vertragszweck Entstehen, Entwicklung und Untergang der primären Pflichten festlegt, werden hierdurch auch die ihrer Sanktion dienenden sekundären Schadensersatzverbindlichkeiten ihrem Umfang nach bestimmt (vgl. Lange/Schiemann, aaO. S. 101).

28 bb) Hiernach stammen die Kosten des Maklers, welcher vom Kl. mit der Suche nach einer Eigentumswohnung beauftragt war - anders als bei einer Anmietung (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, GE 2010, 339 = NJW 2010, 1068 Rn. 18) -, nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Denn der Kl. ist aus seiner bisherigen Stellung als Mieter unter Einschaltung des Maklers in diejenige eines Eigentümers gewechselt.

29 (1) Die - unterstellte - Pflichtverletzung der Bekl. läge in der Beeinträchtigung des vertraglich geschützten Gebrauchserhaltungsinteresses des Kl.

30 Dabei kann vorliegend offenbleiben, ob die Eigenbedarfskündigung im Zeitpunkt ihres Ausspruchs berechtigt war. Zwar tritt die Gestaltungswirkung einer Kündigung nicht ein, wenn ein Kündigungsgrund fehlt; das Mietverhältnis besteht vielmehr fort. Jedoch macht der Vermieter mit der wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung dem Mieter den Gebrauch der Mietsache streitig und stellt dessen Besitzrecht in Frage. Damit verletzt er zugleich seine eigene vertragliche Leistungspflicht zur Überlassung der Mietsache (vgl. BGH, Urteile vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 302; vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, BGHZ 179, 238 Rn. 16). Gleiches gilt der Sache nach, wenn der zunächst bestehende Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist entfällt und der Vermieter den Mieter hierauf nicht hinweist, sondern vielmehr - rechtsmissbräuchlich - an der Kündigung festhält.

31 (2) Danach ist der Vermieter zum Ersatz solcher Schäden verpflichtet, die auf der Verletzung seiner Pflicht zur Wahrung des Besitzrechts des Mieters beruhen. Infolge des gerichtlichen Räumungsvergleichs im Anschluss an die unberechtigte Eigenbedarfskündigung büßt der Mieter sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache ein, so dass der Vermieter dann verpflichtet ist, dem Mieter den Schaden zu ersetzen, der in einem inneren Zusammenhang mit dessen Gebrauchserhaltungsinteresse steht (vgl. BGH, Urteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, WM 1974, 345 unter II 5; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, GE 2017, 42 = NJW 2017, 1104 Rn. 26).

32 (3) Dieser gebotene Zusammenhang zur Besitzbeeinträchtigung fehlt bei den Maklerkosten, die im Zuge des Erwerbs der Eigentumswohnung angefallen sind. Entgegen der - nicht näher begründeten - Ansicht des Berufungsgerichts stellen diese keinen ersatzfähigen Schaden dar. Denn durch den Eigentumserwerb, der Gegenstand des Maklerauftrags war, hat der Kl. nicht (lediglich) seinen Besitzverlust ausgeglichen, sondern im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung als Mieter eine hiervon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer eingenommen.

33 Darauf, dass das Besitzrecht des Mieters auch den Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt, kann sich der Kl. insoweit nicht mit Erfolg berufen. Hiernach ist das Bestandsinteresse des Mieters geschützt; der Eigentumsschutz dient daher der Abwehr solcher Regelungen, die dieses Bestandsinteresse des Mieters gänzlich missachten oder unverhältnismäßig einschränken (vgl. BVerfGE 89, 1, 8). Vorliegend beruft sich der Kl. jedoch nicht auf Abwehrrechte, sondern macht Schäden infolge des Besitzverlusts geltend.

34 (4) Mit dem Wechsel des Kl. von der - vertraglich geschützten - Stellung eines Besitzers in diejenige eines Eigentümers geht auch eine andere Rechts- und Pflichtenstellung einher, die sich von derjenigen einer Mietvertragspartei signifikant unterscheidet.

35 Anders als in der Position des Mieters unterliegt der Kl. nunmehr - hinsichtlich der Wohnungsnutzung - keinen vertraglichen Bindungen. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr, wie zuvor, ein abgeleitetes (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 f.; Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO. S. 82),sondern ein ihm originär zustehendes Recht. Ihm steht eine grundsätzlich uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis zu (§ 903 Satz 1 BGB).

36 Zudem ist das (Nutzungs-) Recht des Kl. an der ihm gehörenden Eigentumswohnung nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber ist es das Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht (vgl. BGH, Urteile vom 6. Dezember 1972 - VIII ZR 179/71, BGHZ 60, 22, 25; vom 17. April 1996 - XII ZR 168/94, GE 1996, 976 = NJW 1996, 2028 unter 3). Dieser zeitlichen Begrenzung ist bei der Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters Rechnung zu tragen.

37 Gemessen daran fehlt es bei den vorliegend geltend gemachten Maklerkosten an dem gebotenen inneren Zusammenhang mit dem vertraglich geschützten Interesse des Mieters. Denn durch den Vertragsschluss zeigt dieser - dem Wesen des Mietvertrags entsprechend - sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts. Somit ist auch (nur) dieses Interesse geschützt. Erwirbt er eine Wohnung zu Eigentum, verfolgt er jedoch bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Daher fallen Vermögenseinbußen, mittels derer sich der Mieter in die Lage versetzen will, (auf Dauer angelegtes) Eigentum zu erwerben, bei wertender Betrachtung nicht mehr unter den Schutzzweck der Vertragspflicht des Vermieters zur (vorübergehenden) Gebrauchserhaltung.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her.

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters (hier: angeblich nur vorgetäuschter Eigenbedarf) aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen kann. Die erste der beiden Entscheidungen, die in Berlin ihren Ausgang nahm, ist jetzt veröffentlicht.

Der Kläger, ehemals Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin, nimmt diese auf Schadensersatz wegen einer aus seiner Sicht unberechtigten, auf vorgetäuschten Eigenbedarf gestützten Kündigung in Anspruch. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 zum 31. August 2012 und machte geltend, die Wohnung werde für die Tochter eines ihrer Gesellschafter benötigt. Das Amtsgericht gab der nachfolgenden Räumungsklage statt.

Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Kläger unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung in Berlin. Hierfür stellte ihm der Makler eine Provision in Höhe von 29.543,42 € in Rechnung. In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, worin sich der Kläger zum Auszug bis Ende Februar 2016 verpflichtete.

Die Beklagte realisierte den in der Kündigung behaupteten Eigenbedarf nach Auszug des Klägers nicht. Mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch; die Beklagte habe es jedenfalls versäumt, ihn darauf hinzuweisen, dass der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. In der Revisionsinstanz streiten die Parteien aufgrund der vom Senat zugelassenen Revision darüber, ob dem Kläger die für den Erwerb der Eigentumswohnung aufgewendeten Maklerkosten in Höhe von 29.543,42 € zustehen.

Das Landgericht hat (anders als das Amtsgericht) einen Anspruch des Klägers auf Ersatz der Maklerkosten bejaht. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Kläger könne von der Beklagten wegen Verletzung der nachvertraglichen Treuepflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) auch die für den Ersatzwohnungskauf angefallenen Maklerkosten verlangen, denn die Beklagte sei nicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, sondern darüber hinaus bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist verpflichtet gewesen, den Kläger über den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren.

Zu dem hiernach erstattungsfähigen Schaden zählten auch die für die Vermittlung der Eigentumswohnung angefallenen Maklerkosten. Es könne keinen Unterschied machen, ob sich der Kläger dafür entscheide – wie hier –, Eigentum zu erwerben oder (nochmals) eine Wohnung anzumieten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Maklerkosten, welche der Mieter zwecks Erwerbs einer Eigentumswohnung aufgewandt habe, keinen erstattungsfähigen Schaden darstellen.

Im konkreten Fall sei bereits eine Pflichtverletzung der Vermieterin nicht rechtsfehlerfrei festgestellt. Zwar handele ein Vermieter pflichtwidrig und sei dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stütze oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiere. Diese Hinweispflicht bestehe jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – bis zum Ablauf der in einem Vergleich vereinbarten Räumungsfrist. Eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters, die das Landgericht noch unterstellt hatte, gebe es nicht, eine solche bestehe nur bis zum Ablauf der

Kündigungsfrist; alles andere sei mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines

effektiven Rechtsschutzes nicht zu vereinbaren.

Ob hiernach der Vermieterin eine Pflichtverletzung vorzuwerfen sei, habe im Ergebnis aber offenbleiben können. Denn die Schadensersatzpflicht des pflichtwidrig handelnden Vermieters umfasse nicht die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der keine neue Wohnung anmietet, sondern stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt.

Zwar stelle der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung vorliegend noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters dar. Denn es liege nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass die Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nähmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschalteten.

Jedoch seien die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine vertragliche Haftung – hier der Vermieterin – bestehe nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden müsse in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall sei.

Denn der Mieter habe mit Hilfe des Maklers nicht lediglich seinen Besitzverlust (an der bisherigen Wohnung) ausgeglichen, sondern im Vergleich zur bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen. Der (bisherige) Mieter unterliege als (späterer) Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung sei nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 BGB) gebe.

Zudem sei dieses (Nutzungs-) Recht nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber gehöre es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zustehe. Diese zeitliche Begrenzung sei auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie dem vorliegenden gehe. Durch den Abschluss des Mietvertrags habe der Mieter sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts gezeigt. Erwerbe er eine Wohnung zu Eigentum, verfolge er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Entscheidung des Amtsgerichts wiederhergestellt, das die Klage wegen der für den Kauf einer Eigentumswohnung aufgewendeten Maklerkosten abgewiesen hatte.

Eine Eigenbedarfskündigung wird nicht unwirksam, wenn der Eigenbedarf wegfällt oder eine andere Wohnung im Haus frei wird, die der Mieter beziehen könnte. Der Bundesgerichtshof hatte früher die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs als unwirksam angesehen (GE 2003, 1206); jetzt nimmt er in ständiger Rechtsprechung nur einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Pflichtverletzung des Vermieters an. Diese Pflicht des Vermieters endet mit dem Ablauf der Kündigungsfrist (GE 2008, 1048), weil eine nachvertragliche Hinweispflicht nicht anzunehmen ist und nach Ablauf der Kündigungsfrist kein Vertragsverhältnis mehr besteht. Nach dem Urteil vom 9. Dezember 2020 ändert sich daran auch nichts, wenn die Parteien einen Räumungsvergleich mit vereinbarter Räumungsfrist abschließen, wenn nicht ausdrücklich vereinbart wird, dass mit dem Vergleich das durch die Kündigung beendete Mietverhältnis umgestaltet wird mit einem späteren Beendigungszeitpunkt.

Auch bei Annahme einer Pflichtverletzung hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch nur, wenn ein innerer Zusammenhang mit seinem Gebrauchserhaltungsinteresse besteht. Das ist nicht der Fall für Maklerkosten, die der Mieter aufgewendet hatte, um eine Eigentumswohnung zu kaufen. So weit reicht der Schutzzweck der vertraglichen Pflicht des Vermieters nicht. Unter Hinweis auf den grundlegenden Unterschied zwischen Miete und Eigentum nimmt der BGH an, dass, anders als etwa Maklerkosten für eine Mietwohnung, die Kosten für den Erwerb nicht geltend gemacht werden können. Der Mieter könne sich auch nicht auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts berufen, wonach sein Besitzrecht den Eigentumsschutz des Art. 14 Grundgesetz genießt, weil es hier nicht um Abwehrrechte zur Wahrung des Bestandsinteresses gehe, sondern um Schäden infolge des Besitzverlusts.