Kündigungsausschluss durch Zusatzvereinbarung, Sonderkündigungsrecht nach 30 Jahren

1. Ob ein dauerhafter Ausschluss des (ordentlichen) Kündigungsrechts für den Vermieter eine analoge Anwendung des § 544 BGB (Sonderkündigungsrecht bei Vertrag über mehr als 30 Jahre) rechtfertigt, kann offenbleiben.

2. Jedenfalls ist auch in diesem Fall für den Vermieter eine Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 BGB) möglich.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Bekl. mietete von der Rechtsvorgängerin des Kl. mit Mietvertrag vom 31. März 1992 die aus einem Zimmer sowie Küche, Toilette, Dusche, Bad und Diele bestehende, inzwischen im Eigentum des Kl. stehende Wohnung.

Im Mietvertrag wird unter „§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters“ folgende Regelung getroffen:

„Der Vermieter kann aus den gesetzlichen Gründen das Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kündigen.“

Am 28. April 1992 schlossen die Bekl. und die Rechtsvorgängerin des Kl. eine „Zusatzvereinbarung […], die u. a. folgenden Inhalt hat:

„zu § 2 Mietzeit:

Die Mietzeit läuft auf unbestimmte Zeit und kann von Seiten des Vermieters R. nicht gekündigt werden, dies schließt auch eine Kündigung wegen Eigennutzung des Vermieters R. aus.

Zu § 3 Außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters:

Der § 3 wird aufgehoben.“

Mit Anwaltsschreiben vom 18. Oktober 2022 sprach der Kl. wegen verschiedener, im Einzelnen dargestellter Vertragsverletzungen unter Bezugnahme auf §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2, 569 Abs. 2 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus, hilfsweise die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Mit Urteil vom 30. Juni 2023 hat das Amtsgericht die Bekl. u. a. zur Räumung der von diesen innegehaltenen Wohnung verurteilt.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Kl. das Mietverhältnis mit der Kündigung vom 18. Oktober 2022 gemäß § 544 Satz 1 BGB wirksam gekündigt habe. Das Mietverhältnis sei aufgrund der Zusatzvereinbarung für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen worden. Einer Vereinbarung von mehr als 30 Jahren Vertragsdauer stehe ein Mietvertrag gleich, der vor Ablauf dieser Zeit durch eine oder beide Partner Vertragspartei nicht gekündigt werden könne, wenn das Kündigungsrecht auf die Dauer von mehr als 30 Jahren generell und nicht nur für einzelne Kündigungsgründe ausgeschlossen sei. Ein solches Mietverhältnis sei hier insbesondere aufgrund der Zusatzvereinbarung begründet worden, die 30 Jahre mit Ende des 28. April 2022 abgelaufen. Für die Wirksamkeit der Kündigung bedürfe es keines Kündigungsgrundes, da § 544 Satz 1 BGB ein formelles Kündigungsrecht einräume, was allein abhängig vom Ablauf der 30 Jahre sei (Schmidt-Futterer/Lammel, 15. Aufl. 2021, BGB § 544 Rn. 18). Die außerordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrages mit gesetzlicher Frist sei gemäß § 573d Abs. 2 Satz 1 Alt 1 BGB spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigung vom 18. Oktober 2022 habe somit das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Januar 2023 beendet. […]

II. Die Berufung ist begründet. […]

1. Der Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) [nachfolgend: die Bekl.] keinen Anspruch auf Räumung der von dieser und dem Bekl. zu 2) [nachfolgend: der Bekl.] seit 1992 inne gehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.

Das zwischen dem Kl. und der Bekl. bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 18. Oktober 2022 nicht nach § 544 Satz 1 BGB beendet worden. Die Kündigung ist (formell) unwirksam.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist durch die Zusatzvereinbarung zum Kündigungsausschluss vom 28. April 1992 nicht etwa ein (befristetes) Mietverhältnis über 30 Jahre „begründet“ worden. Nach den Vereinbarungen der Parteien handelte es sich (weiterhin) um ein unbefristetes Mietverhältnis. Ebenfalls rechtsfehlerhaft ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der (bloße) Ablauf von 30 Jahren den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis über Wohnraum (!) ohne das Vorliegen eines Kündigungsgrundes zu kündigen. Die Auffassung des Amtsgerichts findet weder im Gesetz, seinen Materialien noch der Rechtsprechung und Literatur eine Stütze.

a) Nach dem gemäß §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 ZPO zugrunde zu legenden erstinstanzlichen Vortrag der Parteien haben die Rechtsvorgängerin des Kl. und die Bekl. ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum abgeschlossen. […]

Woraus das Amtsgericht den Schluss zieht, dass aufgrund der Nachtragsvereinbarung vom 28. April 1992 ein Mietvertrag über mehr als 30 Jahre „begründet“ wurde, das der Kl. nach § 544 Satz 1 BGB kündigen konnte, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen.

Nach § 544 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird.

Der unmittelbare Anwendungsbereich des § 544 Satz 1 BGB ist - anders als das Amtsgericht annimmt - demnach nur eröffnet, wenn die Parteien 1992 konkrete Abreden über eine bestimmte Vertragsdauer getroffen hätten; auf Verträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, und zwar auch dann, wenn der Vertrag tatsächlich länger als 30 Jahre läuft, ist die Vorschrift (unmittelbar) nicht anwendbar (vgl. nur Staudinger/V. Emmerich, [2021] § 544 Rn. 4). Entscheidend ist die Vereinbarung im Vertrag, nicht die tatsächliche Übung; ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit kann deshalb auch nach mehr als 30 Jahren nicht gemäß § 544 BGB gekündigt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 573d Rn. 17).

Auf eine Befristung der Vertragslaufzeit deutet im Mietvertrag und dem Nachtrag nichts hin.

Die Auffassung des Amtsgerichts zugrunde gelegt, würde jeder - unbefristete - Mietvertrag, auch über Wohnraum, wenn das Mietverhältnis mehr als 30 Jahre andauert, nach Ablauf von 30 Jahren ohne jede weitere Voraussetzung durch den Vermieter nach § 544 Satz 1 BGB kündbar sein. Dass das nicht richtig sein kann, muss sich schon deshalb aufdrängen, weil die (besonders lange) Dauer eines Wohnraummietverhältnisses nach ganz einhelliger Auffassung als Härtegrund i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen kann und sowohl der Gesetzgeber als auch das Bundesverfassungsgericht den Mieter von Wohnraum unter den besonderen Schutz des sozialen Wohnraummietrechts des BGH stellen, das das Amtsgericht in seine Überlegungen nicht einmal einbezieht.

b) Ob eine analoge Anwendung des § 544 Satz 1 BGB nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten hohen Anforderungen an die Zulässigkeit einer Analogie (vgl. nur BGH, Beschluss v. 14.6.2016 - VIII ZR 43/15, juris Rn. 10, m.w.N. zur stRspr.) und mit Blick auf den besonderen Schutz - insbesondere - des vertragstreuen Mieters von Wohnraum gegen den Verlust der Wohnung durch eine Kündigung des Vermieters (vgl. nur BVerfG, Beschluss v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, juris; BT-Drs. 14/4553, S. 69 [zu § 575 BGB-E]) im Wohnraummietrecht - wie vom Kl. gewünscht und vom Amtsgericht angenommen - in gleicher Weise in Betracht kommt wie in dem für einen Garagenmietvertrag entschiedenen Fall des OLG Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.12.2007 - 1 U 119/07, juris; oder einem anderen sonstigen Mietverhältnis), kann hier offenbleiben.

Zuzugeben ist dem Kl., dass in der Instanzrechtsprechung und der Literatur allgemein angenommen wird, dass bei einem dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung nach Ablauf von 30 Jahren in (entsprechender) Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein soll (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.12.2007 - 1 U 119/07, juris, m.w.N.; OLG Hamm, Urteil v. 11.6.1999 - 30 U 238/98, juris [zu § 567 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 544 BGB Rn. 11; Fleindl in Bub/Treier, MietR-HdB, 5 Aufl. 2019, Kap. IV Rn. 442; MünchKommBGB/Bieber 9. Aufl. 2023, § 544 Rn. 5; Staudinger/V. Emmerich, BGB [2021], § 544 Rn. 6; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 36. Ed. 15.2.2024, BGB § 544 Rn. 4).

Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden, allerdings nur eine entsprechende Anwendung des § 544 BGB überhaupt in Betracht gezogen (BGH, Urteil v. 8.5.2018 - VIII ZR 200/17, juris Rn. 16); vom Wortlaut des § 544 Satz 1 BGB wird der Fall des Kündigungsausschlusses eindeutig nicht erfasst.

Unzutreffend meint das Amtsgericht darüber hinaus, aus einer von ihm zitierten Fundstelle (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 544 BGB Rn. 18 [gemeint wohl: Rn. 17]) herleiten zu können, dass die Anwendung des § 544 BGB dazu führt, dass es lediglich des Zeitablaufs von 30 Jahren, nicht aber eines Kündigungsgrundes bedarf. Im Fettdruck wird in der Fundstelle für das Wohnraummietrecht allerdings auf den Schutz des Mieters durch § 575 BGB hingewiesen, der - wie die Bekl. zutreffend geltend machen - bereits die rechtliche Möglichkeit der (wirksamen) Befristung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Schutz des Mieters beschränkt.

Da die Parteien hier ohnehin keine Befristung des Mietverhältnisses vereinbart haben, § 544 Satz 1 BGB daher unmittelbar nicht anwendbar ist, kann auch dahinstehen, welche Rechtsfolgen sich aus der zeitlichen Anwendung des § 564c BGB a.F. ergäben (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB).

c) Die fehlerhafte Rechtsanwendung des Amtsgerichts setzt sich darin fort, dass es sodann meint, sich bei der Anwendung des § 573d BGB auf die Fristenregelung in Abs. 2 beschränken zu können. Ein schlüssiges Motiv dafür lässt sich den Entscheidungsgründen wiederum nicht entnehmen.

Nach § 573d Abs. 1 BGB gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Nach Abs. 2 der Vorschrift ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). (Lediglich) § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung. Nach Abs. 3 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

aa) Bei der Kündigung nach § 544 Satz 1 BGB handelt es sich - dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nach - um eine Kündigung i.S.d. § 573d BGB.

Das wird bestätigt durch die Begründung der Vorschrift im Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Mietrechtsreform 2001: § 544 BGB wird ausdrücklich als Anwendungsfall des § 573d BGB bei Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses genannt (BT-Drs. 14/4553, S. 67). Abweichende Auffassungen in Literatur und Rechtsprechung sind nicht feststellbar (vgl. nur Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 573d Rn. 17; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, § 573d Rn. 1; Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl. 2019, § 573d Rn. 4; MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573d Rn. 4; Staudinger/Rolfs [2021] § 573d Rn. 7).

bb) Eine Beschränkung des Anwendungsbereiches des § 573d BGB auf dessen Abs. 2 für den Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist nach § 544 Satz 1 BGB lässt sich weder dem Wortlaut der Regelungen noch ihrem Zweck entnehmen. Die - nur - analoge Anwendung des § 544 Satz 1 BGB bei einem dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters kann (offenkundig) keine Absenkung des im Gesetz als zwingend ausgestalteten Schutzes des Wohnraummieters rechtfertigen. Der - hier vom Rechtsvorgänger des Kl. - beabsichtigte Schutz der Bekl. würde ohne jede sachliche Rechtfertigung in sein Gegenteil verkehrt, die Schutzstandards des sozialen Wohnraummietrechts des BGB ebenfalls ohne sachlichen Grund missachtet. Entgegen der Auffassung des Kl. (und des Amtsgerichts) ist es zur Verhinderung einer „Erbmiete“ auch nicht etwa erforderlich, den Vermieter von Wohnraum zu berechtigen, besonders langjährigen - damit einhergehend in der Regel betagten - Mietern nach 30 Jahren ihren Lebensmittelpunkt zu entziehen, ohne dass einer der im Gesetz abschließend aufgeführten Kündigungsgründe vorliegen müsste. Der Gefahr der „Erbmiete“ begegnet das Gesetz bereits mit § 564 BGB (n.F.), der seit Mietreform 2001 - anders als die Vorgängerregelung in § 564b BGB a.F. - den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist durch den Vermieter auch ohne das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erlaubt (vgl. §§ 573d Abs. 1, 575a Abs. 1 BGB; BT-Drs. 14/4553, S. 62).

cc) Ist (auch) § 573d Abs. 1 BGB anzuwenden, so muss die Kündigung nicht nur materiell-rechtlich, sondern auch formal den Anforderungen der §§ 573, 573a BGB entsprechen.

Nach § 573 Abs. 3 BGB Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben; nach § 573a Abs. 3 ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben, dass die Kündigung auf die (erleichterten) Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 der Vorschrift gestützt wird.

Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat das Erfordernis der Angabe von Kündigungsgründen im Kündigungsschreiben als Wirksamkeitsvoraussetzung ausweislich der Gesetzesmaterialien deutlicher hervorheben wollen. Die Angabe von Kündigungsgründen soll es dem Mieter ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen (BT-Drs. 14/4553, S. 66). Vor eben diesem Hintergrund erklären sich auch die Besonderheiten der Begründung einer Kündigung nach § 573a BGB.

Stützt der Vermieter von Wohnraum seine Kündigung auf einen im Gesetz nicht vorgesehenen Grund, sondern auf die (keinesfalls abschließend geklärte) analoge Anwendung einer allgemeinen Kündigungsvorschrift, kann das unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Absenkung der formellen Anforderungen an die Kündigungserklärung gegenüber einem Wohnraummieter führen. Für den Mieter und die Einschätzung seiner Rechtsstellung ist die Kenntnis davon, dass der Vermieter wegen des den Mieter begünstigenden Kündigungsausschlusses die Kündigung auf einen im Gesetz so nicht vorgesehenen Kündigungsgrund stützt, sich zudem die Kündigungsfrist verkürzt, offenkundig essenziell.

Würde es sich - dem Anwendungsbereich des § 544 Satz 1 BGB entsprechend - um ein nach den Parteivereinbarungen befristetes Mietverhältnis handeln, wären zum Schutz des Mieters von Wohnraum § 564c BGB a.F. bzw. §§ 575, 575a BGB zu beachten. Die Befristung wäre nach § 575 BGB nur unter engen, hier nicht gegebenen Voraussetzungen wirksam möglich, nach § 564c BGB a.F. würden sich andere Handlungsmöglichkeiten des Mieters ergeben.

Auch mit Blick darauf kann nicht darauf verzichtet werden, dass der Vermieter sich bei der Kündigung von Wohnraum bezüglich des Kündigungsgrundes festlegt und dies dem Mieter mitteilt. Flankiert vom Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB kann nur so der Zweck der Begründung einer Kündigung gegenüber einem Mieter von Wohnraum erreicht werden. […]

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist (§ 544 BGB). Scheint klar zu sein, und doch sind Einzelheiten zum Sonderkündigungsrecht bei einem Vertrag über mehr als 30 Jahre ungeklärt; das Amtsgericht Wedding meinte, bei einem dauerhaften vertraglichen Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter sei nach 30 Jahren eine Kündigung auch ohne Kündigungsgrund möglich. Das Landgericht Berlin war anderer Auffassung.

In dem Mietvertrag vom 31. März 1992 hieß es in „§ 3 – Außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters“ wie folgt: „Der Vermieter kann aus den gesetzlichen Gründen das Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kündigen.“

Einige Wochen später wurde folgende Zusatzvereinbarung getroffen:

„zu § 2 Mietzeit:

Die Mietzeit läuft auf unbestimmte Zeit und kann von Seiten des Vermieters R. nicht gekündigt werden, dies schließt auch eine Kündigung wegen Eigennutzung des Vermieters R. aus.

Zu § 3 Außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters:

Der § 3 wird aufgehoben.“

Im Oktober 2022 kündigte der (nunmehrige) Vermieter wegen verschiedener Vertragsverletzungen das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Das Amtsgericht meinte, nach § 544 BGB sei nach Ablauf von 30 Jahren eine Kündigung auch ohne Kündigungsgrund möglich. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin verneinte einen Räumungsanspruch, weil die Kündigung formell unwirksam sei. Eine direkte Anwendung des § 544 BGB scheide aus, denn die Parteien hätten keine Vertragsdauer von mehr als 30 Jahren vereinbart. Ob aus dem Kündigungsausschluss für den Vermieter eine analoge Anwendung herzuleiten sei, könne offenbleiben, denn jedenfalls sei nach § 573d BGB auch für das Sonderkündigungsrecht ein berechtigtes Interesse erforderlich, das der Vermieter im Kündigungsschreiben darzulegen habe. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei die Kündigung unwirksam.

Das Urteil lässt einige Fragen offen. Zutreffend ist allerdings die Ablehnung der Begründung des Amtsgerichts, hier sei eine Kündigung ohne Grund möglich. Eine analoge Anwendung des § 544 BGB kommt nur bei Ausschluss des Kündigungsrechts für beide Parteien in Betracht, was hier nicht der Fall war (Schmidt-Futterer, Rn. 11 zu § 544 BGB); nach anderer Auffassung soll dagegen auch der Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung nur für eine Vertragspartei ausreichend sein (BeckOGK Rn. 8 zu § 544 BGB). Der BGH (GE 2018, 820) hat eine analoge Anwendung nur für möglich gehalten, ohne über die Voraussetzungen dazu zu entscheiden.

Zuzustimmen ist auch der Auffassung, dass das Sonderkündigungsrecht nach § 544 BGB nicht ohne Kündigungsgrund nach § 573 BGB ausgeübt werden darf (a.A. aber Schmidt-Futterer, Rn. 17 zu § 544), denn § 573d verweist ausdrücklich darauf.

Unklar ist freilich, warum die Kammer nicht die Wirksamkeit der Kündigung vom 18. Oktober 2022 unter einem anderen Gesichtspunkt geprüft hat. Der Kläger hatte wegen verschiedener, im Einzelnen dargestellter Vertragsverletzungen fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt. Warum darin kein Kündigungsgrund nach § 573 BGB zu sehen war, führt die Kammer nicht aus, die sich lediglich an der fehlerhaften Begründung des Amtsgerichts abarbeitet. Möglich war auch eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB, denn der vertragliche Ausschluss des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund im Vertrag war zumindest zweifelhaft (Beck­OGK Rn. 258 zu § 543 BGB; BGH, Urteil vom 4. April 1973 - VIII ZR 47/72 -). Auch dazu schweigt das Urteil des Landgerichts.