Kündigung wg. verweigerter Untermieterlaubnis, Schönheitsreparaturen, fachgerechtes Abschleifen von Parkettböden nach festem Turnus, Pflegedienst- statt Bürobetrieb

1. Der Mieter, dem - in einem auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäude - Räume „zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume“ vermietet worden sind, kann nicht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich kündigen, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung an den Betreiber eines häuslichen Pflegedienstes verweigert wird, der 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter beschäftigt, die selbst am Wochenende teileweise bereits vor 6 Uhr morgens in den Mieträumen eintreffen und diese teilweise erst nach 22 Uhr wieder verlassen.

2. Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 307 BGB insgesamt unwirksam, wenn das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von zehn Jahren übertragen wird (im Anschluss an BGH, Urteil v. 18. März 2015, VIII ZR 21/13, GE 2015, 725).

I. 1. Der Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung der Kaltmieten für die Monate Mai bis September 2014. […]

Die außerordentliche Kündigung der Bekl. v. 12.2.2014 hat das Mietverhältnis nicht zum 30.4.2014 beendet. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung der Bekl. gem. §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 580a Abs. 2, 4 BGB lagen nicht vor. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Kl. die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hätte, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorgelegen hätte.

Die Bekl. stützen ihre außerordentliche Kündigung darauf, dass der Kl. ihrer Bitte gem. Schreiben vom 30.1.2014, zu erklären, dass die Untermieterin die Mieträume zeitlich unbeschränkt nutzen dürfe, nicht nachgekommen sei und sie deshalb gegenüber der Untermieterin nicht haben bestätigen können, dass sich die Beschwerde des Vermieters erledigt habe, worauf diese das Untermietverhältnis fristlos gekündigt habe. Entgegen der Auffassung der Bekl. und des Landgerichts war der Kl. aber weder zur Abgabe einer solchen Erklärung noch zur widerspruchslosen Duldung der Nutzung durch die Untervermieterin verpflichtet. Er hat weder durch die Nichtabgabe der geforderten Erklärung noch durch seine Mitteilung gem. Schreiben vom 22.1.2014, er werde die Tätigkeit der Streithelferin außerhalb der gesetzlichen Ruhezeiten, die sich zudem noch auf die Wochenenden ausdehnen, nicht akzeptieren, die Zustimmung zur Untervermietung unberechtigterweise verweigert. Hierdurch hat er lediglich zum Ausdruck gebracht, dass er einen den vertragsmäßigen Nutzungszweck übersteigenden Gebrauch der Untermieterin nicht weiter dulden werde, wozu er berechtigt war. Die Untervermietung an die Streithelferin zum Zwecke des Betriebs eines häuslichen Pflegedienstes überschritt den vertragsmäßig zulässigen Gebrauch der Mietsache. Der von der Streithelferin in den Mieträumen betriebene Pflegedienst steht im Widerspruch zu der im Mietvertrag vereinbarten „ausschließlichen Nutzung als Büroräume“. […]

Unter einer „ausschließlichen Nutzung als Büroräume“ ist bei verständiger Würdigung des Mietvertrages unter Berücksichtigung der gemischten Nutzung des Wohn- und Geschäftshauses eine schwerpunktmäßige Nutzung für Schreibtischtätigkeiten und Besprechungen zu verstehen, die - soweit sie nach außen hin wahrnehmbar ist - im Rahmen üblicher Bürozeiten ausgeübt wird und sich insbesondere nicht störend auf die Wohnungsnutzung auswirkt. Der von der Streithelferin betriebene häusliche Pflegedienst besteht aber nicht hauptsächlich in reiner Bürotätigkeit. Die mit dem Pflegedienstbetrieb zusammenhängenden administrativen Tätigkeiten wie Organisieren, Planen und Überwachen stellen nur einen Teil des Tätigkeitsbereiches dar. Der Schwerpunkt der Tätigkeit liegt in den von zahlreichen Außendienstmitarbeitern zu erbringenden häuslichen Dienstleistungen (Pflege und Einkauf pp., vgl. Internetauftritt der Streithelferin). Zu diesem Zwecke wurden die Büroräume nach außen hin wahrnehmbar nicht nur im Rahmen üblicher Bürozeiten, sondern unstreitig an 365 Tagen im Jahr bereits deutlich vor 6 Uhr und nach 22 Uhr im Zweischichtbetrieb genutzt; sie dienten primär als Anlauf- und Versorgungsstelle der insgesamt 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter, die dort die nötigen Informationen und die zur Pflege erforderlichen sächlichen Mittel erhielten, ferner zur Lagerung der für die Pflege vorzuhaltenden Mittel; in den Stoßzeiten zwischen 11 und 13 Uhr kamen alle Mitarbeiter nach und nach ins Büro (vgl. Stellungnahme des Zeugen T.). Insoweit wirkte sich der Betrieb des Pflegedienstes störend auf die Wohnnutzung des gemischt genutzten Gebäudes aus.

Eine andere Beurteilung folgt auch nicht aus der von den Bekl. angeführten Übergewichtstheorie (BGH v. 30.3.1977, VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1294). Diese verhält sich über die Frage, ob bei einem Mischmietverhältnis, bei dem eine Aufteilung in Geschäftsraummiete und Wohnungsmiete nicht möglich ist, die im Wohnraummietrecht anwendbaren Schutzvorschriften zugunsten des Mieters Anwendung finden (BGH aaO., Rn. 42). Diese Theorie ist nicht anwendbar, wenn es - wie hier - darum geht, ob die tatsächliche Nutzung sich noch im Rahmen des Vertragszwecks hält oder ob sie diesen überschreitet. Genau dies machen die Bekl. aber geltend, wenn sie darauf verweisen, dass die Streithelferin außerhalb des Schichtbeginns und -wechsels reine Verwaltungstätigkeiten ausübte. Die Bekl. können auch nicht mit Erfolg geltend machen, die Tätigkeit der Streithelferin hätte nicht mehr Belastungen verursacht als die anderer Wohnungsmieter bzw. der Bekl. Dies kann schon aufgrund der Regelmäßigkeit der mit dem Schichtbetrieb verbundenen Belastungen (An- und Abfahren von Außendienstmitarbeitern vor 6 Uhr und nach 22 Uhr, Schichtwechsel über die Mittagsstunden zwischen 11 und 13 Uhr an 365 Tagen im Jahr) und der Anzahl der Außerdienstmitarbeiter (25 bis 30) nicht der Wahrheit entsprechen.

Damit weisen die Bekl. im Ergebnis zu Recht darauf hin, dass die Zulässigkeit der Untervermietung allein davon abhing, ob der Kl. ihr zugestimmt hatte oder nicht. Dies gilt unabhängig davon, ob der von der Streithelferin betriebene „häusliche Pflegedienst“ als Gewerbebetrieb einzuordnen war oder die Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprach; denn auch für diesen Fall hätte der Kl. seine Zustimmung erteilen können, worauf der Kl. zutreffend hinweist. Die Bekl. haben aber nicht substantiiert dargetan, dass der Kl. seine Zustimmung zu der konkreten Nutzung durch die Streithelferin erteilt hätte. Soweit sie vorgetragen haben, sie hätten dem Kl. den Zeugen T. als Untermieter vorgestellt, worauf sich der Kl. erfreut darüber gezeigt habe, dass sein Mietobjekt wieder genutzt werde, geht daraus nicht hervor, dass sie den Kl. auch über Art und Umfang der Tätigkeit der avisierten Untermieterin in Kenntnis gesetzt hätten, was der Kl. auch in der Berufungsinstanz bestreitet. Dann aber konnten sie dessen erfreute Reaktion redlicherweise auch nicht als Zustimmung zu der den vereinbarten Vertragszweck übersteigenden Nutzung verstehen.

Dem Kl. ist es auch nicht verwehrt, Rechte aus der vertragswidrigen Nutzung durch die Untermieterin herzuleiten, weil er lediglich den zeitlichen Umfang der Nutzung habe beschränken wollen und er dem Einzug der Streithelferin nicht widersprochen habe. Der Kl. hat hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass er gerade die mit der Überschreitung des üblichen Umfangs einer Bürotätigkeit verbundenen Beeinträchtigungen nicht zu akzeptieren bereit war. Diese folgten aber nicht nur aus der vertragswidrigen Nutzung als Anlaufstelle für die Außendienstmitarbeiter, sondern gerade auch aus der Überschreitung der üblichen Bürozeiten. […]

4. Ein weiterer Anspruch des Kl. auf Vorschuss von Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungskosten […] besteht dagegen nicht. Auch besteht insoweit kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die als Allgemeine Geschäftsbedingung formulierte Bestimmung in § 31 MV benachteiligt den Mieter jedenfalls in der gebotenen Gesamtbetrachtung unangemessen i. S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist damit unwirksam.

§ 31 Nr. 1 Absatz 1 MV benachteiligt - isoliert betrachtet - den Mieter nicht unangemessen. Der BGH hat eine inhaltlich entsprechende Klausel insbesondere auch im Hinblick auf den Anstrich der Türen für unbedenklich gehalten (BGH v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13, Rn. 2 i.V.m. 16 ff.). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass in § 31 Nr. 1 Abs. 2 MV dem Mieter das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von zehn Jahren übertragen wird. Eine solche Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach starren Fristen, ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf, benachteiligt den Mieter unangemessen (vgl. BGH v. 18.3.2015, VIII ZR 21/13, Rn. 16, juris). In der gebotenen Gesamtbetrachtung führt dies dazu, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter insgesamt nach i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und damit unwirksam ist. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Die Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (BGH v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09, Rn. 14, juris, GE 2010, 335). Eine solche inhaltliche Umgestaltung der Vornahmepflicht widerspräche dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen (BGH v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06, Rn. 11, juris, GE 2007, 717). Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Pflicht - wie auch im hier vorliegenden Fall - in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln geregelt ist (BGH v. 18.3.2015, VIII ZR 21/13, Rn. 17, juris; v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09, aaO.).

Auch auf § 31 Nr. 8 MV kann der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht gestützt werden. Diese Abgeltungsklausel ist schon inhaltlich nicht hinreichend bestimmt und transparent i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Selbst wenn sie im Sinne einer quotalen (Verhältnis Nutzungszeit nach letztem Renovierungsintervall und noch laufendendem Renovierungsintervall) Beteiligung an den Schönheitsreparaturen verstanden werden sollte, wäre sie unwirksam, unabhängig davon, ob die Mieträume renoviert oder unrenoviert übergeben worden waren (BGH v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13, Rn. 24, juris, GE 2015, 721). […]

Auch in der Gewerbemiete ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam, wenn das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von zehn Jahren übertragen wird (im Anschluss an BGH in der Wohnraummiete).

Dem Gewerbemieter waren – in einem auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäude – Räume „zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume“ vermietet. Er kündigte das Mietverhältnis außerordentlich in der gesetzlichen Frist mit der Begründung, der Vermieter habe ihm eine Untermieterlaubnis verweigert. Er stellte sodann die Mietzahlungen ein. Der Vermieter sah sich veranlasst, Mietzahlungsklage zu erheben. Daneben machte er auch Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Damit hatte er beim Landgericht nur teilweise Erfolg, was zur Berufung des Vermieters zum OLG führte.

Das OLG Düsseldorf änderte das Urteil – vor allem wegen des Anspruchs auf Mietzahlung – teilweise ab.

Die außerordentliche Kündigung des Mieters habe das Mietverhältnis nicht zum von dem Beklagten vorgesehenen Termin beendet. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hätte, ohne dass in der Person des Dritten (Untermieter) ein wichtiger Grund vorgelegen hätte. Dem Mieter sei lediglich mitgeteilt worden, der Vermieter werde die Tätigkeit des Untermieters außerhalb der gesetzlichen Ruhezeiten, die sich zudem noch auf die Wochenenden ausdehnen, nicht akzeptieren. Damit habe er zum Ausdruck gebracht, dass er einen den vertragsgemäßen Nutzungszweck übersteigenden Gebrauch des Untermieters nicht weiter dulden werde.

Unter einer „ausschließlichen Nutzung als Büroräume“ sei eine schwerpunktmäßige Nutzung für Schreibtischtätigkeiten und Besprechungen zu verstehen, die – soweit sie nach außen hin wahrnehmbar sei – im Rahmen üblicher Bürozeiten ausgeübt werde und sich insbesondere nicht störend auf die Wohnungsnutzung auswirke.

Der von dem Untermieter betriebene häusliche Pflegedienst bestehe aber nicht hauptsächlich in reiner Bürotätigkeit. Die mit dem Pflegedienstbetrieb zusammenhängenden administrativen Tätigkeiten wie Organisieren, Planen und Überwachen würden nur einen Teil des Tätigkeitsbereichs darstellen.

Der Schwerpunkt der Tätigkeit liege in den von zahlreichen Außendienstmitarbeitern zu erbringenden häuslichen Dienstleistungen. Zu diesem Zweck seien die Büroräume nach außen hin wahrnehmbar nicht nur im Rahmen üblicher Bürozeiten, sondern unstreitig an 365 Tagen im Jahr bereits deutlich vor 6 Uhr und nach 22 Uhr im Zweischichtbetrieb genutzt; sie hätten primär als Anlauf- und Versorgungsstelle der insgesamt 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter gedient, die dort die nötigen Informationen und die zur Pflege erforderlichen sächlichen Mittel erhalten hätten, ferner zur Lagerung der für die Pflege vorzuhaltenden Mittel; in den Stoßzeiten zwischen 11 und 13 Uhr kämen alle Mitarbeiter nach und nach ins Büro.

Insoweit habe sich der Betrieb des Pflegedienstes störend auf die Nutzung des gemischt genutzten Gebäudes ausgewirkt.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bestehe jedoch nicht. Die mietvertragliche Vereinbarung, in der das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von jeweils zehn Jahren dem Mieter übertragen werde, benachteilige den Mieter unangemessen. Es handele sich dabei um eine starre Frist ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf.

In diesem Zusammenhang schließt sich das OLG Düsseldorf der zur Wohnraummiete ergangenen Rechtsprechung des BGH an. Das führe dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel nach § 307 BGB unwirksam sei, selbst wenn die Klausel – isoliert ohne die Parkettregelung betrachtet – den Mieter nicht unangemessen benachteilige.