Kündigung wg. unerlaubter Untervermietung und Täuschung des Vermieters über deren Ausmaß und Konditionen

Unternimmt es ein Mieter, den Vermieter im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen, kann darin eine mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses liegen, die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Die Kl. als Vermieterin nimmt die Bekl. auf Grundlage einer Abmahnung vom 30. Mai 2022 wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung sowie mehrerer Kündigungserklärungen - vom 3. August 2022 wegen unerlaubter Untervermietung, vom 17. August 2022 wegen Verzugs mit Mietzahlungen sowie vom 16. September 2022 und vom 10. Januar 2023 wegen nachhaltiger Zerrüttung der Mietverhältnisses - auf Räumung der ihr seit März 2000 vermieteten Wohnung sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Anspruch. Die Bekl. trägt vor, die vermeintliche Untermieterin sei eine Bekannte gewesen, die sie bloß habe unterstützen und der sie nur für kurze Zeit habe Unterkunft gewähren wollen. Schon vor Zugang der Abmahnung habe sie die notwendigen Schritte eingeleitet, um diese aus der Wohnung zu setzen. Es treffe nicht zu, dass sie die Wohnung vollständig überlassen oder dass sie die Kl. belogen habe.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Bekl. habe die Wohnung ohne Erlaubnis der Kl. sowie auch ohne Anspruch auf eine solche vollständig untervermietet und nach einer berechtigten Abmahnung durch die Kl. unwahre Angaben über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung sowie die Nutzung der Wohnung gemacht.

Die Bekl. macht geltend, sie habe berechtigte Interessen der Kl. aus dem Mietverhältnis nicht verletzt. Sie habe eine Untervermietung der Wohnung gar nicht beabsichtigt, sondern lediglich einer Bekannten aushelfen wollen, deren Auszug sich dann wegen der Corona-Pandemie immer weiter verzögert habe. Sie habe sich an der „Untervermietung“ auch nicht bereichern wollen, sondern der „Untermieterin“ lediglich wegen der von ihr selbst zu tragenden Stromkosten etwas mehr als die volle Vertragsmiete (tatsächlich 123 € über der eigenen Miete) abverlangt. Da die „Untermieterin“ aber gar keine Zahlungen mehr geleistet habe, habe sie das „Untermietverhältnis“ schon vor Zugang der Abmahnung gekündigt gehabt. Es treffe auch nicht zu, dass sie die Wohnung allein im Hinblick auf eine mögliche zukünftige Nutzungsabsicht ihrer Kinder behalten wolle, vielmehr beabsichtige sie, nunmehr selber dort einzuziehen.

Die Berufung ist […] unbegründet, denn das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht nach § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.

Das Amtsgericht hat zu Recht darauf erkannt, dass die Kündigungserklärung vom 16. September 2022 das Mietverhältnis jedenfalls gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich zum 30. Juni 2023 beendete. Ein Vermieter muss es im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung nicht hinnehmen, von dem Mieter über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung getäuscht zu werden. Vielmehr liegt in einem solchen Versuch der Verschleierung und Verharmlosung der von dem Mieter bereits vollendeten Vertragsverletzung eine weitere mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses, die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.6.1998 - 64 S 45/98 - NZM 1999, 71, zitiert nach beck-online).

So liegt es auch hier, denn selbst wenn die Bekl. die Wohnung der ehemaligen Bekl. zu 2) ursprünglich nur für kurze Zeit hätte überlassen wollen, lag angesichts der Konditionen, die die beiden Bekl. vereinbart hatten, jedenfalls eine vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung vor, die der Bekl. gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 2 2. Alt, 540 Abs. 1 BGB verboten war und für die sie nach § 553 BGB keinesfalls eine Erlaubnis hätte beanspruchen können; das gilt nicht nur deswegen, weil ein Vermieter niemals die vollständige Untervermietung der Wohnung erlauben muss (vgl. BGH, Urt. v. 13.9.2023 - VIII ZR 109/22 - GE 2023, 1141, Rn. 24, zitiert nach juris), sondern auch, weil das Interesse eines Mieters, die Wohnung nicht für eigene, sondern für denkbare zukünftige Wohnzwecke seiner Kinder vorzuhalten, nicht von § 553 BGB gedeckt ist. Ausweislich der Klageschrift der Bekl. in der beigezogenen Akte (AG Charlottenburg - … C …/22 -) des gegen die ehemalige Untermieterin angestrengten Räumungsverfahrens hatte die Untermieterin, seitdem ihr die Wohnung zum Februar 2021 überlassen worden war, monatlich insgesamt 1.819,04 € an die Bekl. zu zahlen, während die Hauptmiete einschließlich Vorschüssen mit 1.696,04 € deutlich niedriger lag. Davon, dass der Untermieterin nicht die ganze Wohnung, sondern nur Teile zur Nutzung überlassen worden seien, ist in der gesamten Beiakte überhaupt nicht die Rede, und die Bekl. hat auch im Rahmen des vorliegenden Verfahrens keine konkreten Angaben dazu gemacht, welche Räume oder sonst klar abgegrenzten Bereiche der Wohnung sie sich unter Ausschluss der ehemaligen Untermieterin zur alleinigen Nutzung vorbehalten haben will. Vielmehr hatte die Bekl. ausweislich ihrer mit Schriftsatz vom 20. Januar 2023 als Anlage B1 in Bezug genommenen Strafanzeige vom 21. April 2022 - die wegen Urkundenfälschung, und nicht etwa (auch) wegen Hausfriedensbruchs oder Nötigung erfolgte - offenbar schon seit längerer Zeit selbst überhaupt keinen Zugang zur Wohnung.

Dass die Bekl. die Kl. im Anschluss an die somit in jeder Hinsicht berechtigte Abmahnung vom 30. Mai 2022 über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen gesucht hat, hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt; die Angaben im Schreiben vom 8. Juni 2022, die Wohnung werde durch eine Bekannte „mitgenutzt“, die allerdings nicht mehr ihren entsprechenden „Mietanteil“ zahle, waren eindeutig darauf gerichtet, das Ausmaß der Untervermietung zu verharmlosen und die Kl. darüber zu täuschen, dass die Untermieterin die Wohnung in Wahrheit allein und unter Ausschluss auch der Bekl. nutzte.

Die auf dieses Verhalten der Bekl. gestützte Kündigung vom 16. September 2022 war wirksam und beendete das Mietverhältnis. Der Kl. war eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Täuschungsversuch nicht mehr zuzumuten, zumal sie andernfalls - was sich ebenfalls aus dem vorgerichtlichen Schreiben der Bekl. vom 8. Juni 2022 sowie auch aus den Äußerungen der Bekl. im Rahmen der Bemühungen der Kammer um eine gütliche Streitbeilegung zu Beginn der mündlichen Verhandlung am 20. September 2023 ergibt - mit einer neuerlichen Untervermietung der Wohnung hätte rechnen müssen. Zwischen den Parteien ist nämlich im ersten Rechtszug unstreitig geblieben, dass die Bekl. selbst seit vielen Jahren in … wohnt und die Wohnung allenfalls zukünftig für ihre Kinder benötigt, die in Berlin studieren bzw. womöglich dort einmal zu studieren beabsichtigen. Dass die Bekl. selbst schon seit längerer oder zumindest in absehbarer Zeit in die Wohnung einziehen wolle, ergibt sich weder aus ihren vorgerichtlichen Schreiben, noch hat sie solches im Verlaufe des ersten Rechtszuges vortragen lassen oder im Rahmen des Streitbeilegungsversuchs der Kammer erwähnt. Erst auf entsprechenden Vorhalt gegen Ende der mündlichen Verhandlung hat sie plötzlich bekundet, selbst schon seit langem in die Wohnung einziehen zu wollen - was die Kl. bestreitet und die Kammer nicht für glaubhaft hält. Abgesehen davon, dass die Bekl. mit diesem neuen und von der Kl. bestrittenen Vorbringen ohnehin gemäß §§ 529, 531 ZPO präkludiert ist, hat die Bekl. auf entsprechende Rückfrage nämlich nicht schlüssig dartun können, weshalb sie die dafür hinreichend geräumige Vierzimmerwohnung, wenn sie selber dort wohnen wollte, nicht tatsächlich gemeinsam mit ihrer damaligen Bekannten und späteren Untermieterin nutzte; unverständlich bleibt der Kammer auch, weshalb die Bekl. ihren behaupteten Selbstnutzungswunsch nicht spätestens nach erfolgreicher Entsetzung der ehemaligen Untermieterin aus der Wohnung verwirklichte, indem sie selber dort einzog.

Täuscht ein Mieter im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung, kann darin eine mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses liegen, die jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Die Klägerin als Vermieterin nimmt die Beklagte u. a. auf Grundlage einer berechtigten Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der kompletten Wohnung, wegen Verzugs mit Mietzahlungen sowie nachhaltiger Zerrüttung des Mietverhältnisses auf Räumung der ihr seit März 2000 vermieteten Wohnung in Anspruch.

Die Beklagte trägt vor, die vermeintliche Untermieterin sei eine Bekannte gewesen, die sie bloß habe unterstützen und der sie nur für kurze Zeit habe Unterkunft gewähren wollen. Der Auszug der Untermieterin habe sich dann mit der Corona-Pandemie immer weiter verzögert.

Es treffe auch nicht zu, dass sie die Wohnung vollständig überlassen oder dass sie die Klägerin belogen habe. Sie habe sich an der „Untervermietung“ auch nicht bereichern wollen, sondern der „Untermieterin“ lediglich wegen der von ihr selbst zu tragenden Stromkosten etwas mehr als die volle Vertragsmiete (tatsächlich 123 € über der eigenen Miete) abverlangt. Es treffe auch nicht zu, dass sie die Wohnung allein im Hinblick auf eine mögliche zukünftige Nutzungsabsicht ihrer Kinder behalten wolle, vielmehr beabsichtige sie, nunmehr selber dort einzuziehen.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Beklagte habe die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin komplett untervermietet und nach Abmahnung auch unwahre Angaben über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung gemacht. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos.

Das AG hat zu Recht auf Räumung erkannt. Ein Vermieter muss es im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung nicht hinnehmen, vom Mieter über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung getäuscht zu werden. Vielmehr liegt in einem solchen Versuch der Verschleierung und Verharmlosung der von dem Mieter bereits vollendeten Vertragsverletzung eine weitere mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses, die jedenfalls die ordentliche Kündigung rechtfertigen kann.

Selbst wenn die Beklagte die Wohnung ihrer Bekannten ursprünglich nur für kurze Zeit hätte überlassen wollten, lag angesichts der Konditionen, die vereinbart wurden, jedenfalls eine unzulässige vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung vor. Die Untermieterin hatte, seitdem ihr die Wohnung überlassen worden war, monatlich 1.819,04 € an die Beklagte zu zahlen, während die Hauptmiete einschließlich Vorschüssen mit 1.696,04 € deutlich niedriger lag. Die Beklagte habe auch offenbar schon seit längerer Zeit selbst überhaupt keinen Zugang zur Wohnung.

Dass die Beklagte die Klägerin im Anschluss an die berechtigte Abmahnung über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen gesucht hat, habe das AG festgestellt; die Angaben der Beklagten, die Wohnung werde durch eine Bekannte „mitgenutzt“, die nicht mehr als ihren entsprechenden „Mietanteil“ zahle, seien eindeutig darauf gerichtet gewesen, das Ausmaß der Untervermietung zu verharmlosen und die Klägerin darüber zu täuschen, dass die Untermieterin die Wohnung in Wahrheit allein nutzte.

Der Klägerin sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Täuschungsversuch nicht mehr zuzumuten gewesen, zumal sie andernfalls mit einer neuerlichen Untervermietung der Wohnung hätte rechnen müssen. Zwischen den Parteien sei nämlich im ersten Rechtszug unstreitig geblieben, dass die Beklagte selbst seit vielen Jahren woanders wohne und die Wohnung allenfalls zukünftig für ihre Kinder benötige, die in Berlin studieren bzw. womöglich dort einmal zu studieren beabsichtigten.

Dass die Beklagte selbst schon seit längerer oder zumindest in absehbarer Zeit in die Wohnung einziehen wolle, ergebe sich weder aus ihren vorgerichtlichen Schreiben, noch habe sie solches im Verlaufe des ersten Rechtszuges vortragen lassen. Erst auf entsprechenden Vorhalt gegen Ende der mündlichen Verhandlung habe sie plötzlich bekundet, selbst schon seit langem in die Wohnung einziehen zu wollen – was das Landgericht nicht für glaubhaft hielt. Abgesehen davon habe die Beklagte auf entsprechende Rückfrage nämlich nicht schlüssig dartun können, weshalb sie die dafür hinreichend geräumige Vierzimmerwohnung, wenn sie selber dort wohnen wollte, nicht tatsächlich gemeinsam mit ihrer damaligen Bekannten und späteren Untermieterin nutzte. Unverständlich blei­be auch, weshalb die Beklagte ihren be­haupteten Selbstnutzungswunsch nicht spä­testens nach Auszug der ehemaligen Untermieterin verwirklichte.