Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus Nebenkostenabrechnung

Auch bei Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung handelt es sich um einen Teil der Miete, deren Nichtzahlung eine Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet. […]

Die Bekl. haben durch die Nichtzahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung für 2013 eine ihnen gegenüber der Kl. obliegende Pflicht verletzt.

Es handelt sich hierbei zwar nicht um laufende Mietzahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Dennoch sind Nebenkosten ein Teil der Miete, deren Nichtzahlung eine Pflichtverletzung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bzw. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Zwar begründet eine Nebenkostenabrechnung nur insoweit eine Nachforderung und kann Grundlage einer Kündigung sein, als sie richtig ist (BGH, Beschluss vom 16. Oktober 2012 - VIII ZR 360/11, GE 2012, 1554). Die von den Bekl. gegen die Nebenkostenabrechnung nach der Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege am 10. November 2014 erhobenen Einwände greifen jedoch nur zum Teil durch.

Der bloße Hinweis auf eine größere Gesamtfläche der vorangegangenen Abrechnung macht die vorliegende Abrechnung nicht falsch. Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass die der streitgegenständlichen Abrechnung zugrunde gelegte Gesamtfläche nicht zutrifft.

Hinsichtlich der Versicherungskosten rügen die Bekl. indes zutreffend, dass aus den bei der Einsicht vorgelegten Unterlagen sich der auf das streitgegenständliche Haus entfallende Anteil nicht entnehmen lasse. Die Kl. stellt dies nicht in Abrede. Sie macht allein geltend, dass zur Zeit der Einsicht die Unterlagen der Ista vorgelegen hätten. Insoweit können die Bekl. die Kosten mit Nichtwissen bestreiten. Das betrifft einen auf die Bekl. entfallenden Anteil von 288,73 €. […]

Hinsichtlich der Gartenpflege beanstanden die Bekl. letztlich allein die Kostensteigerung. Das ist kein substantiierter Einwand anhand der in Einsicht genommenen Belege und lässt in dieser Allgemeinheit auch keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot erkennen. […]

Die Behauptung, die Kosten für die Dachrinnenreinigung enthielten Kosten für Instandsetzungen, haben die Bekl. nicht nachvollziehbar konkretisiert.

Hinsichtlich der Hauswartskosten ist die Kl. dem Vortrag, dass diese in Höhe von 98,68 € für Januar 2013 bis April 2013 nicht nachzuvollziehen seien, nicht entgegengetreten. Das betrifft einen auf die Bekl. entfallenden Anteil von 14,02 €. Im Übrigen wird von den Bekl. allein unter Hinweis auf die Höhe der Kosten pauschal eine Unwirtschaftlichkeit eingewandt, ohne konkret darzulegen, welche Firma vergleichbare Arbeiten wesentlich günstiger erbracht hätte. […]

Soweit sich die Bekl. gegen die Kosten für ein Abfallmanagement wenden, ist nicht erkennbar, welche Kosten und in welchem Umfang hiervon betroffen sind. Es ist nicht erkennbar, dass nicht für Müllbeseitigung angefallene Kosten umgelegt werden. […]

Der bloße Hinweis auf die Steigerung der Stromkosten steht der Umlage der Kosten nicht entgegen.

Hinsichtlich der Hausreinigungskosten beanstanden die Bekl. die Kostensteigerung ohne Erfolg. Das ist auch hinsichtlich dieser Kostenposition kein substantiierter Einwand anhand der in Einsicht genommenen Belege. Im Übrigen bleibt auch der pauschale Einwand der Unwirtschaftlichkeit unter Hinweis auf die Höhe der Kosten ohne Erfolg. Die Bekl. legen nicht dar, welche Firma vergleichbare Arbeiten wesentlich günstiger erbracht hätte. Eine unzureichende Reinigung des Hauses ist von den Bekl. zum einen, soweit ersichtlich, nicht beanstandet worden und belegt zum anderen nicht, dass der Kl. die in Ansatz gebrachten Kosten entstanden sind.

Soweit die obigen Einwände der Bekl. durchgreifen, betrifft dies einen auf sie entfallenden Kostenanteil von insgesamt 470,63 €, der von den Gesamtkosten von 1.294,64 € in Abzug zu bringen ist, so dass in jeden Fall eine begründete Nachzahlung von 824,01 € verbleibt.

Dieser Betrag beläuft sich etwa auf das Doppelte einer Monatsmiete. Ein derartiger Rückstand stellt eine hinreichend erhebliche Vertragsverletzung dar und rechtfertigt grundsätzlich auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Rückstand mit mehr als einer Miete für mehr als einen Monat insoweit ausreichend (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629).

Es kann dahinstehen, wann genau den Bekl. die Nebenkostenabrechnung zugegangen ist und ob sie sich hinreichend zeitnah um eine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen bemüht hatten. Denn sie hatten jedenfalls am 10. November 2014 insoweit Einsicht genommen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt lagen ihnen die für konkrete Einwendungen erforderlichen Erkenntnisse vor und bestand kein Grund mehr für ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht. Bis zur Kündigung im Schriftsatz vom 16. Januar 2015 sind weitere zwei Monate verstrichen, ohne dass die Bekl. den tatsächlich begründeten Nachzahlungssaldo ausgeglichen haben, obgleich sie von der Kl. mehrfach u. a. unter dem 20. Oktober 2014 und dem 7. November 2014 gemahnt worden sind.

Anhaltspunkte für ein fehlendes Verschulden der Bekl. sind nicht ersichtlich. Eine unzutreffende Beurteilung der Höhe der geschuldeten Nachzahlung haben sie zu vertreten und hätten den Saldo ggf. unter Vorbehalt der Rückzahlung ausgleichen müssen. Soweit etwa ihre wirtschaftlichen Verhältnisse ihnen den Ausgleich nicht erlaubt haben sollten, ist nicht erkennbar, dass sie zeitnah das für eine Übernahme durch öffentliche Stellen Erforderliche veranlasst hatten.

Der nachträgliche Ausgleich des Saldos etwa zwei Monate vor der letzten mündlichen Verhandlung heilt die Folgen der ordentlichen Kündigung nicht.

Auch bei Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung handelt es sich um einen Teil der Miete, deren Nichtzahlung eine Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt.

Der Mieter beglich eine Forderung über 1294,64 € aus einer Nebenkostenabrechnung trotz Mahnungen nicht. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich und klagte auf Räumung. Das AG wies die Klage ab, was zur Berufung zum LG führte. Zwei Monate vor der letzten mündlichen Verhandlung glich der Mieter den Saldo aus.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Mieter zur Räumung. Der Mieter habe durch die Nichtzahlung eine ihm obliegende Pflicht gegenüber dem Vermieter verletzt. Es handele sich zwar nicht um laufende Mietzahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Dennoch seien Nebenkosten Teil der Miete und die Nichtzahlung eine Pflichtverletzung gemäß §§ 543 Abs. 1 bzw. 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Zwar begründe die Nebenkostenabrechnung nur insoweit eine Nachforderung und könne Grundlage einer Kündigung sein, als sie richtig sei (BGH, GE 2012, 1554). Die von dem Mieter gegen die Nebenkostenabrechnung nach der Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege erhobenen Einwände griffen jedoch nur zum Teil durch, so dass in jedem Fall eine begründete Nachzahlung von 824,01 € verbleibe, etwa das Doppelte einer Monatsmiete. Ein derartiger Rückstand stelle eine hinreichend erhebliche Vertragsverletzung dar und rechtfertige grundsätzlich die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH sei ein Rückstand mit mehr als einer Miete für mehr als einen Monat insoweit ausreichend (BGH, GE 2012, 1629).

Gründe für ein fehlendes Verschulden des Mieters seien nicht ersichtlich. Eine falsche Beurteilung der Höhe der geschuldeten Nachzahlung habe er zu vertreten und hätte den Saldo ggf. unter Vorbehalt ausgleichen können. Soweit seine wirtschaftlichen Verhältnisse dies nicht erlaubt haben sollten, sei nicht erkennbar, dass er sich zeitnah um eine Übernahme durch öffentliche Stellen bemüht habe. Der nachträgliche Ausgleich etwa zwei Monate vor der letzten mündlichen Verhandlung hemme die Folgen der räumlichen Kündigung nicht.

Das Urteil liegt auf der Linie der Rechtsprechung der Kammer. In diesem Zusammenhang wird auf die Entscheidung vom 20. Februar 2015 - 63 S 202/14 -, GE 2015, 452 Bezug genommen. Im dortigen Fall ging es um eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wegen eines nicht ausgeglichenen Nachzahlungsbetrages aus einer Nebenkostenabrechnung, nicht aber um eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Letztere Vorschrift ist nach überwiegender Ansicht nicht auf den Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung anwendbar (Palandt-Weidenkaff, § 543 BGB Rn. 23; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl. § 543 Rn. 87).

Praxishinweis: Im Hinblick auf die nach § 543 Abs. 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen ist dem Vermieter zu empfehlen, immer hilfsweise auch die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB auszusprechen.