Kündigung wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer Depression

Auch eine schwere psychische Belastung mit einhergehender medikamentöser Behandlung stellt keine Rechtfertigung für einen kündigungserheblichen Zahlungsrückstand dar, es sei denn, der Mieter befindet sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr inne gehaltenen Räumlichkeiten gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die von der Kl. mit Schreiben vom 10.9.2018 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis fristgemäß beendet.

Die Kl. hat in dem vorgenannten Kündigungsschreiben sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung erklärt, weil die Bekl. die monatlich in Höhe von 272,50 € geschuldete Miete in den Monaten August und September 2018 nicht geleistet hat. Die fristlose Kündigung ist - nachdem die Bekl. am 25.9.2018 den Mietrückstand in Höhe von 545 € beglich - gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, nicht hingegen die fristgemäß ausgesprochene Kündigung.

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs und des Zugangs der Kündigung vom 10.9.2018 vor. […]

Die Bekl. hat ihre Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB verletzt, weil sie die Mieten der Monate August und September 2018 nicht entrichtete.

Diese Pflichtverletzung ist nicht unerheblich.

Der Gesetzgeber hat im Rahmen der §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 a), b), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB definiert, welches Zahlungsverhalten des Mieters er als so erhebliche Pflichtverletzung ansieht, dass es den Vermieter (sogar) zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (vgl. BGH, Urt. v. 14.7.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3020 nach beck-online Rn. 15, m.w.N.; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 57). Ein solches Zahlungsverhalten kann im Rahmen des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB folgerichtig nur als gleichermaßen erhebliche Pflichtverletzung angesehen werden.

Hier erfüllte das Zahlungsverhalten der Bekl. mehrere Kündigungstatbestände der §§ 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Die Bekl. befand sich mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte, so dass auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben waren.

Entgegen der Ansicht der Bekl. führt die von ihr bewirkte Schonfristzahlung nach § 569 BGB nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die in Übereinstimmung mit dem Gesetz, seinen Materialien und dem - inzwischen offenkundigen - Willen des Gesetzgebers steht, nicht zur Unwirksamkeit der fristgemäß ausgesprochenen Kündigung. Auch lassen sich keine konkreten allgemeinen Regeln aufstellen, unter welchen Voraussetzungen ein Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist der Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgrund der (wirksamen) ordentlichen Kündigung entgegensteht (vgl. BGH, Beschluss vom 6.1.2015 - VIII ZR 321/14 - GE 2016, 455, zitiert nach juris, dort Rn. 7; vorhergehend: LG Bonn Urteil vom 6.11.2014 - 6 S 154/14 - GE 2015, 383, zitiert nach juris, dort Rn. 20).

Diese nicht unerhebliche Zahlungspflichtverletzung erfolgte schuldhaft.

Als zugunsten des Mieters wirkendes Korrektiv wird im Rahmen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB angesehen, dass der Kündigungstatbestand eine schuldhafte Pflichtverletzung voraussetzt, der Mieter demnach die Möglichkeit hat, sich - etwa wegen einer unverschuldeten Zahlungsunfähigkeit oder unverschuldeter Zahlungsengpässe - zu entlasten (Rechtsgedanke des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB; vgl. BGH, Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2015, 682, nach juris Rn. 15 f.; Urt. v. 13.4.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, nach juris Rn. 17; Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR. 107/12, WuM 2012, 682, nach juris Rn. 24; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 65). Diese Möglichkeit ist dem Mieter im Rahmen des Kündigungstatbestandes des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB versagt, denn nach §§ 286 Abs. 4, 276 Abs. 1 BGB gilt für den Schuldner im Falle des Verzugs bei Geldschulden eine strengere Haftung; er hat ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (vgl. BGH, Urt. v. 4.2.2015 - VIII ZR 175/14, GE 2015, 313 = WuM 2015, 152, nach juris Rn. 18; vgl. auch Sonnenschein in: Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, BT-Drs. 13/159, S. 401).

Dies zugrunde gelegt, war es Sache der Bekl., im Einzelnen darzulegen, dass sie die Pflichtverletzungen nicht zu vertreten hatte, wobei es ausreichte, dass sie darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil sie die ihr obliegende Sorgfalt beachtet hat (vgl. BGH, Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2015, 682, nach juris Rn. 16; LG Berlin, Urteil vom 27. März 2019 - 65 S 223/18 - GE 2019, 1116, Rn. 13 -14, juris).

Die nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflichten ist auch schuldhaft erfolgt.

Da das Gesetz keinen bestimmten Verschuldensmaßstab vorsieht, ist Maßstab § 276 BGB, wonach einfache Fahrlässigkeit ausreicht (vgl. BeckOGK/Gelb, 1.10.2019, BGB § 573 Rn. 27; BeckOK MietR/Siegmund, 17. Ed, 1.6.2019, BGB § 573 Rn. 11, m.w.N.).

Das Verschulden kann entfallen, wenn der Mieter sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit befand, Maßstab ist insoweit § 827 BGB (vgl. MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 64; BeckOK MietR/Siegmund, 17. Ed. 1.6.2019, BGB § 573 Rn. 11, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 17).

Letztgenannte Voraussetzungen liegen nicht vor.

Ohne Erfolg verweist die Bekl. unter Bezugnahme auf das ärztliche Attest ihres Hausarztes, eines Arztes für Allgemeinmedizin, auf eine schwere psychische Belastung und eine damit im Zusammenhang stehende medikamentöse Behandlung mit Nebenwirkungen. Die Bekl. trägt selbst vor, dass die Erkrankung ihr und ihrem Hausarzt - der kein Facharzt für psychische Erkrankungen ist - seit mehr als acht Jahren bekannt ist. Hier setzt der Verschuldensvorwurf an, weshalb weder der Hausarzt zu vernehmen noch ein Sachverständigengutachten einzuholen ist.

Vorwerfbar ist der Bekl. bei Kenntnis der Erkrankung und ihrer Folgen, dass sie sich nicht um adäquate Hilfen bemüht hat, um abzuwenden, dass Vertragspartner, die dafür nicht einzustehen haben, die Folgen Ihrer Erkrankung treffen. Es ist ihr zuzumuten, sich über Jahre eben nicht nur in die nach ihrem Vorbringen unzureichende hausärztliche Behandlung zu begeben, sondern eben in eine fachärztliche. Nach ihrem Vorbringen hat sie mehrere Anläufe zu nicht näher bezeichneten Zeitpunkten mit ebenfalls nicht näher dargestelltem Ergebnis bzw. Hinderungsgründen unternommen. Entscheidend hinzu kommt, dass der Bekl. insbesondere bekannt ist, dass infolge der Erkrankung Phasen auftreten, in denen sie nicht in der Lage ist, ihre Angelegenheiten zu regeln. Dies auch für diese Phasen sicherzustellen, ist ihre Aufgabe, der sie sich - da die Folgen ihr bekannt sind - in den Phasen zu stellen hat, in denen ihr dies - so ihr Vorbringen - möglich ist. Dafür sieht der Sozialstaat vielfältige Möglichkeiten vor; diese Aufgabe zu bewältigen oder Hilfestellung zu erbringen, obliegt keinem Vertragspartner einer kranken Person, auch nicht dem Vermieter.

Besondere Umstände des Einzelfalles, die festzustellen und zu würdigen Aufgabe des jeweiligen Tatrichters ist, können der Durchsetzung des Räumungsanspruchs unter dem Gesichtspunkt rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB entgegenstehen. Ebenso können sich Anhaltspunkte aus dem Mieterverhalten nach Zugang der Kündigung ergeben, die den Schluss zulassen, dass es nicht erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird, wie etwa deshalb, weil es bisher keine gab (vgl. BGH, Beschluss vom 23.2.2016 - VIII ZR 321/14 - GE 2016, 455, zitiert nach juris; dort Rn. 5 f.). […]

Im Hinblick auf das Zahlungsverhalten der Bekl. nach Ausspruch der Kündigung, wie es auch vom Amtsgericht dargestellt wurde, lässt sich eine Prognose dahingehend, dass es künftig zu Mietrückständen nicht mehr kommen wird, nicht treffen. Insofern überwiegt hier das Erlangungsinteresse der Kl.

Soweit sich die Bekl. allgemein auf die Situation am Berliner Wohnungsmarkt bezogen hat und sich insoweit auf eine Härte im Sinne von § 574 BGB beruft, steht dem schon die Norm selbst entgegen, weil gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Härte dann nicht in Betracht kommt, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, was hier entsprechend den vorstehenden Ausführungen der Fall war.

Auch eine schwere psychische Belastung mit einhergehender medikamentöser Behandlung stellt keine Rechtfertigung für einen kündigungserheblichen Zahlungsrückstand dar, es sei denn, der Mieter befindet sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit.

Die Klägerin hat der Beklagten fristlos und ordentlich gekündigt, weil sie die Miete für August und September 2018 nicht gezahlt hat. Die fristlose Kündigung ist durch Schonfristzahlung unwirksam geworden, die fristgemäß ausgesprochene Kündigung nicht. Die Beklagte hat sich mittels ärztlichem Attest ihres Hausarztes, eines Allgemeinmediziners, auf eine schwere psychische Belastung und eine damit im Zusammenhang stehende medikamentöse Behandlung mit Nebenwirkungen berufen.

Das LG Berlin verurteilte zur Räumung. Das Zahlungsverhalten der Beklagten habe sogar mehrere Kündigungstatbestände erfüllt, und ihre nicht unerhebliche Zahlungspflichtverletzung sei auch schuldhaft erfolgt. Einfache Fahrlässigkeit reiche aus. Ohne Erfolg verweise die Beklagte mittels ärztlichem Attest ihres Hausarztes, eines Allgemeinmediziners, auf eine schwere psychische Belastung und eine damit im Zusammenhang stehende medikamentöse Behandlung mit Nebenwirkungen. Die Beklagte trage selbst vor, dass die Erkrankung ihr und ihrem Hausarzt seit mehr als acht Jahren bekannt sei. Hier setze der Verschuldensvorwurf an, weshalb weder der Hausarzt zu vernehmen noch ein Sachverständigengutachten einzuholen ist.

Vorwerfbar sei der Beklagten bei Kenntnis der Erkrankung und ihrer Folgen, dass sie sich nicht um adäquate Hilfe bemüht habe, damit nicht ihr Vertragspartner, der dafür nicht einzustehen habe, die Folgen ihrer Erkrankung zu tragen habe. Es sei ihr zuzumuten, sich über Jahre eben nicht nur in die nach ihrem Vorbringen unzureichende hausärztliche Behandlung zu begeben, sondern eben in eine fachärztliche. Hinzu komme, dass ihr bekannt sei, dass infolge der Erkrankung Phasen aufträten, in denen sie nicht in der Lage sei, ihre Angelegenheiten zu regeln. Dies auch für diese Phasen sicherzustellen, sei ihre Aufgabe. Dafür sehe der Sozialstaat vielfältige Möglichkeiten vor; diese Aufgabe zu bewältigen oder Hilfestellung zu erbringen, obliege keinem Vertragspartner einer kranken Person, auch nicht dem Vermieter. Das Zahlungsverhalten der Beklagten lasse auch keine Prognose dahingehend zu, dass es künftig nicht mehr zu Mietrückständen komme. Insofern überwiege hier das Erlangungsinteresse der Klägerin. Soweit sich die Beklagte allgemein auf die Situation am Berliner Wohnungsmarkt bezogen habe und sich insoweit auf eine Härte i.S.v. § 574 BGB berufe, stehe dem schon die Norm selbst entgegen, weil gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Härte dann nicht in Betracht komme, wenn – wie hier – ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.