Kündigung wegen ungenehmigter Mietereinbauten

Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume - hier: Einbau einer Badewanne inklusive der Verlegung von Wasserleitungen und der Verfliesung sowie der Einbau eines Boilers -, sind dem Mieter in der Regel ohne Zustimmung des Vermieters nicht gestattet; eine Zuwiderhandlung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung und gibt ihm einen Anspruch auf Rückbau.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist seit November 2006 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Er baute ohne Kenntnis und entsprechende Genehmigung des Kl. in den parallel zur Küche befindlichen langgestreckten, ursprünglich ungefliesten Raum, der lediglich mit einem Waschbecken und WC ausgestattet war, hinter die Toilettenschüssel eine Badewanne ein, die den Teil des Raumes der Breite nach vollkommen ausfüllt. Darüber hinaus verflieste und verfugte er den Bereich um die Badewanne herum. In der Küche ließ der Bekl. einen Warmwasserboiler anbringen sowie Leitungen zum Elektrospeicher installieren. Die ursprünglich in der Küche vorhandene Dusche hat er entfernt und Leitungen von der Küche durch die Trennwand in das Bad zur Badewanne geführt. Der Kl. hatte keine Kenntnis von den Baumaßnahmen, diese erwähnte der Bekl. erst anlässlich einer geplanten Modernisierungsmaßnahme in einem Schreiben aus dem März 2018. Mit Schreiben vom 16. April 2018 forderte die klägerische Hausverwaltung den Bekl. unter Fristsetzung bis zum 15. Mai 2018 zum Rückbau der Umbauten auf und stellte anderenfalls eine Kündigung in Aussicht. Da ein Rückbau nicht erfolgte, kündigte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 16. Mai 2018 fristlos sowie fristgemäß; die Kl.vertreterin wiederholte in der Klageschrift vom 14. September 2018 die fristlose sowie fristgemäße Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wegen der vom Bekl. vorgenommenen baulichen Veränderungen.

1. Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn das mit Mietvertrag vom 13. November 2006 geschlossene Mietverhältnis ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung mit Schreiben vom 16. Mai 2018 beendet worden.

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor: Der Einbau einer Badewanne inklusive der Verlegung von Wasserleitungen und der Verfliesung sowie der Einbau eines Boilers stellen eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters dar.

Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien bilden den Rahmen für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Zwar sind Veränderungen der Miet­sache durchaus im Bereich des Möglichen und Zulässigen, diese sind jedoch nur in engen Grenzen zulässig. Es steht dem Mieter aufgrund des Prinzips der Privatautonomie frei, eine Wohnung in einem bestimmten Zustand zu mieten oder sich für eine andere, ihm genehmere Wohnung zu entscheiden. Somit muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand belassen, wie er sie gemietet hat. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Genehmigung von Veränderungen auf eigene Kosten haben kann, wenn diese zur Anpassung der Wohnung oder ihrer Einrichtungen beispielsweise an den technischen Fortschritt dienen. Jedoch sind Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume, dem Mieter in der Regel nicht gestattet.

In dem Einbau einer Badewanne inklusive der Verfliesung und Verlegung von Wasserleitungen sowie der Installation eines Boilers ist ein Eingriff in die bauliche Substanz zu sehen. Denn da­ durch ist nach der Lebenserfahrung die Gefahr der Durchfeuchtung der Bausubstanz geschaffen worden, was selbst bei Einschaltung einer Fachfirma nicht ganz auszuschließen ist (vgl. LG Berlin, GE 1995, 429).

Dies gilt um so mehr, als im Mietvertrag zwischen den Parteien in § 15 Nr. 1 bestimmt ist, dass bauliche Veränderungen wie Um- und Einbauten sowie die Änderung der Installation der vorherigen Erlaubnis des Vermieters bedürfen. Auch diese vertragliche Regelung bestimmt bei der Auslegung der Rechte und Pflichten zwischen den Parteien den Begriff des vertragsgemäßen Ge­brauchs. Der Einbau einer Badewanne, die Verlegung von Wasserleitungen sowie die Installation eines Boilers bedürfen somit der Zustimmung des Kl., damit die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten werden.

Eine Zustimmung ist vorliegend nicht erfolgt.

Zwar kann der Vermieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet sein mit der Folge, dass die Geltendmachung der Versagung in einem Kündigungsprozess rechtsmissbräuchlich und eine darauf gestützte Klage abzuweisen wäre. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass der Kl. vorliegend eine solche Erlaubnis hätte erteilen müssen und ihm nun eine Duldungspflicht hinsichtlich der Einbauten aufzuerlegen wäre. Das Gericht folgt insoweit der Rechtsansicht des Landgerichts Berlin (aaO.). Zum anderen wäre im Ausnahmefall nur dann die Verpflichtung zur Erteilung einer derartigen Erlaubnis anzunehmen, wenn der Bekl. sich einer Fachfirma zum Einbau der Badewanne bedient hätte und entsprechende Nachweise über die ordnungsgemäße Ausführung erbringen könnte. Dies ist jedoch nicht der Fall, und angesichts der eingereichten Bilder bestehen auch erhebliche Zweifel daran, dass überhaupt eine Fachfirma beteiligt war.

Für die Erheblichkeit der schuldhaften Vertragsverletzung spricht zudem, dass sich der Bekl. auch durch das vorprozessuale Aufforderungsschreiben zum Rückbau des von ihm rechtswidrig geschaffenen Zustands in keiner Weise verpflichtet sah, diesen Zustand zu beenden und sein vertragswidriges Verhalten hartnäckig fortgesetzt hat.

Der fortgesetzte vertragswidrige Gebrauch hat die Rechte des Kl. in erheblichem Maße verletzt. Die Gefährdung, die von den Einbauten, insbesondere vom unfachmännischen Einbau der Badewanne im Zusammenhang mit den dazu notwendigen Wasseranschlüssen, ausgeht, ist so schwerwiegend, dass sie vom Kl. nicht hingenommen werden muss. Es ist nicht ersichtlich, weswegen es dem Bekl. nicht möglich war, die Zustimmung der damaligen Vermieterin oder des jetzigen Kl. einzuholen. Der Bekl. durfte daher nicht darauf vertrauen, dass eine Zustimmung seitens des Kl. erteilt werden würde. Zumindest musste er damit rechnen, vom Kl. auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes in Anspruch genommen zu werden. Es ist grob vertragswidrig und verletzt die Rechte des Kl. an seinem Eigentum in erheblichem Maße, wenn seiner Aufforderung zum Rückbau nicht nachgekommen wird. Es handelt sich dabei nämlich um die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten durch den Bekl. Schützenswerte Interessen des Bekl. sind demgegenüber nicht ersichtlich. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung vom 16. Mai 2018 beendet.

Auch die Zusicherung des Rückbaus der Einbauten durch den Bekl. im Schreiben vom 24. März 2018 ist nicht ausreichend, um seine Vertragsverstöße abzumildern. Ihm ist offensichtlich nicht klar, dass er lediglich eine Wohnung angemietet hat, in der er nicht einfach eigenmächtig erhebliche Umbauten vornehmen darf.

Es ist unerheblich, dass der Bekl. den Zugang des Kündigungsschreibens bestreitet. Spätestens mit Zustellung der Klageschrift ist ihm das Kündigungsschreiben zugegangen und auch die weitere in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung. Die Kündigungsfristen des § 573c BGB sind längst abgelaufen.

2. Dem Kl. steht weiter gegen den Bekl. ein Anspruch auf Rückbau des Wasserboilers in der Küche sowie der Badewanne nebst der darunter befindlichen OSB-Platte sowie der Fliesen im Wandbereich und Bodenbelag und der Armaturen aus § 546 BGB zu. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst auch die Entfernung von Einrichtungen und Aufbauten sowie sonstigen baulichen Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat (BGH, NJW 1981, 2564; NJW 2006, 2115). Dies wäre sogar dann der Fall, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters geschehen wären (BGH NZM 1999, 478).

3. Letztlich war auch festzustellen, dass der Bekl. verpflichtet ist, die durch das unter der Badewanne stehende Wasser entstandenen Schäden an der Gebäudesubstanz zu beseitigen. Da der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren festgestellt hat, dass mögliche Schäden an der Gebäudesubstanz erst nach Rückbau der Badewanne und Aufnahme des Bodenbelags ermittelt werden können, ist ein entsprechender Feststellungsanspruch des Kl. gegeben.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Das Landgericht Berlin [ZK 66] hat durch Hinweisbeschluss vom 24. Juni 2022 - 66 S 99/22 - mitgeteilt, die Berufung gegen die Entscheidung zurückweisen zu wollen und dabei Folgendes ausgeführt:

„Das Amtsgericht hat die entscheidungserheblichen Fragen nach den rechtlichen Folgen des vertragswidrigen Umbaus in der Mietwohnung zutreffend gestellt und beantwortet. Die Verurteilung des Bekl. ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.

a) Das Amtsgericht hat ausgesprochen umfassend, gut nachvollziehbar und überzeugend die Vielzahl der zu berücksichtigenden Aspekte erfasst und gewürdigt. Angefangen bei der unmissverständlichen vertraglichen Regelung im Mietvertrag über die Schwere des baulichen Eingriffs bis zu den Ergebnissen des Gutachtens und dem Verhalten des Bekl. nach der Thematisierung des Problems im Jahre 2018 leitet das Amtsgericht überzeugende Zusammenhänge her, die in der Abwägung eine schwere Pflichtverletzung bedeuten. Sowohl das Vorliegen eines Kündigungsgrundes als auch das Vorliegen einer Kündigungserklärung stellt das angefochtene Urteil mit Recht fest. Anstelle von Wiederholungen schließt die Kammer sich nach eigener Überprüfung den Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil an.

b) Die Einwände aus der Berufungsbegründung ändern daran nichts. Insbesondere kommt es für die Bewertung nicht darauf an, ob und wer etwa in lange zurückliegenden Jahren bei Anlässen, die in völlig anderen Zusammenhängen standen, das Ergebnis der eigenmächtigen Umbauten hätte sehen können oder tatsächlich gesehen hat. Die vertragliche Risikoverteilung ist eindeutig: Wer so weitgehende Eingriffe in den Mietgegenstand vornehmen will, hat mit eigenem Aufwand und auf eigenes Risiko eine vorherige Klärung und ein ausdrückliches Einverständnis des Vermieters einzuholen, in welchem dann (und eben nur auf diesem Wege und erst dann) der Informationsbedarf des Vermieters ausformuliert und befriedigt worden ist. Außerdem geht es dabei nach der vertraglichen Regelung in § 15 um die Frage, ob der Mieter sich ausdrücklich vor den Arbeiten zu genau dem verpflichtet, was der Bekl. beharrlich verweigert hat, nämlich zum vollständigen und auf eigene Kosten zu leistenden fachgerechten Rückbau.

Diese nach dem Mietvertrag vorgegebenen Maßstäbe für eine Diskussion um das Für und Wider solcher baulicher Eingriffe lassen sich in keinem Fall dadurch ersetzen, dass irgendwelche Mitarbeiter in völlig anderen Zusammenhängen für den Vermieter die Wohnung betreten und die dort vertragswidrig im Geheimen geschaffenen Zustände „sehen“. Ebenso wenig verlagert sich das mit solchen eigenmächtigen Arbeiten ausgelöste vertragliche Risiko dadurch von der Mieter- auf die Vermieterseite, dass der Mieter das Ergebnis seiner Eigenmächtigkeit gelegentlich in irgendwelchen Schreiben andeutet oder erwähnt. Ganz zu Recht hat deshalb das Amtsgericht davon abgesehen, entsprechende Umstände für beweisbedürftig zu halten und eine entsprechende Aufklärung zu betreiben.

c) Insbesondere zutreffend hat das Amtsgericht auch ein besonderes Gewicht der Pflichtverletzung des Bekl. deshalb erkannt, weil der Bekl. nach der Entdeckung seines eigenmächtigen Vorgehens in keiner Weise konstruktiv die Beseitigung eines Missverständnisses oder einer gutgläubigen Verkennung der ihm gesetzten vertraglichen Grenzen betrieben hat, sondern stattdessen in grundlegender Weise die Berechtigung des Standpunktes der Kl. in Zweifel gezogen hat. So ist in der Klageerwiderung vom 4. März 2019 an buchstäblich keiner Stelle auch nur angedeutet, dass der Bekl. etwa angenommen hätte, die Vermieterseite sei seit vielen Jahren eingeweiht in die Ergebnisse seiner Umbauten. Seine Einwände zeigen keine Überraschung, dass die Vermieterseite sich plötzlich entschließt, längst geklärte Verhältnisse zu problematisieren, sondern beschränkt sich auf vollständiges Abstreiten und vermeintliche Ausflüchte. Als solche sind etwa die Verweise darauf zu werten, dass zu einer früheren Zeit die vor den Umbauten vorhandene Installation im Bad nicht funktionstüchtig und bemängelt worden sei. Nichts davon ist konsistent und substantiiert vorgetragen. Selbst andernfalls würde es sich um die Geltendmachung vermeintlicher Mängel gehandelt haben, bei denen in keiner Weise erkennbar wird, dass und warum der Mieterseite ein Selbsthilferecht für die heute zu diskutierenden Eigenmächtigkeiten zugestanden haben könnte.“

Das Urteil des AG Kreuzberg ist nach Rücknahme der Berufung rechtskräftig geworden.

Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume – hier: Einbau einer Ba­dewanne inklusive der Verlegung von Wasserleitungen und der Verfliesung sowie der Einbau ei­nes Boilers –, sind dem Mie­ter in der Regel ohne Zustimmung des Vermieters nicht gestattet; eine Zuwiderhandlung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung und gibt ihm einen Anspruch auf Rückbau.

Der beklagte Mieter baute ohne Kenntnis und Genehmigung des Vermieters in einen nur mit Waschbecken und WC ausgestatteten ungefliesten Raum eine raumbreite Badewanne ein, verflieste den Bereich um die Badewanne, ließ einen Warmwasserboi­ler anbringen, entfernte die ursprünglich in der Küche vorhandene Dusche und verlegte Leitungen von der Küche durch eine Trennwand zur Badewanne. Der Vermieter hatte weder Kenntnis von den Baumaßnahmen noch sie genehmigt. Anlässlich einer Besichtigung fielen die Umbauten auf. Der Vermieter forderte den Mieter unter Kündigungsandrohung mit Fristsetzung vergeblich zum Rückbau auf und kündigte nach Fristablauf fristlos, hilfsweise fristgemäß; vorliegend verlangt er Räumung, Rückbau und Feststellung, dass der Mieter ggf. weitere Gebäudeschäden beseitigen muss – mit Erfolg!

Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung der Wohnung aufgrund der ordentlichen Kündigung zu. Der Einbau einer Ba­dewanne inklusive der Verlegung von Wasserleitungen sowie der Einbau ei­nes Boilers stellen eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters dar.

Zwar sind Veränderungen der Miet­sache zulässig, jedoch nur in engen Gren­zen. Der Mieter muss grundsätzlich die Wohnung in dem Zustand belassen, wie er sie gemietet hat. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Genehmi­gung von Veränderungen auf eigene Kosten haben kann, wenn diese zur Anpassung der Woh­nung oder ihrer Einrichtungen beispielsweise an den technischen Fortschritt dienen. Jedoch sind Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume, dem Mie­ter in der Regel nicht gestattet.

Der Einbau einer Badewanne inklusive Verfliesung, die Verlegung von Wasserleitungen sowie die Installation eines Boilers sind ein Eingriff in die bauliche Substanz. Denn da­durch ist nach der Lebenserfahrung die Gefahr der Durchfeuchtung der Bausubstanz geschaffen worden, was selbst bei Einschaltung einer Fachfirma nicht ganz auszuschließen ist. Die Ein- und Umbauten ohne Zustimmung des Vermieters haben die Grenzen des vertrags­gemäßen Gebrauchs überschritten.

Hätte der Mieter nach Treu und Glauben Anspruch auf Erteilung der Er­laubnis gehabt, hätte das im Kündigungsprozess zu seinen Gunsten berücksichtigt werden müssen, allerdings ist nicht ersichtlich, dass der Vermieter vorliegend eine solche Erlaubnis hätte erteilen müssen. Außerdem ist in Fällen, in denen der Mieter Anspruch auf Duldung von Umbauten hat, der Anspruch mit der – hier nicht erfolgten – Einschaltung einer Fachfirma und deren Nach­weise über die ordnungsgemäße Ausführung verknüpft.

Für die Erheblichkeit der schuldhaften Vertragsverletzung spricht zudem, dass sich der Mieter auch durch das vorprozessuale Aufforderungsschreiben zum Rückbau des rechtswidrig geschaffenen Zustands in keiner Weise verpflichtet gesehen hat, diesen Zustand zu beenden, sondern sein vertragswidriges Verhalten hartnäckig fortgesetzt hat.

Die Gefährdung, die von den Einbauten, insbesondere dem unfachmännischen Einbau der Badewanne im Zusammenhang mit den dazu notwendigen Wasseranschlüssen, ausgeht, ist so schwerwiegend, dass sie der Vermieter nicht hinnehmen muss. Auch die spätere Zusicherung des Rückbaus reicht nicht aus, die Vertragsverstöße abzumildern. Das AG wörtlich: „Ihm ist offensichtlich nicht klar, dass er lediglich eine Wohnung angemietet hat, in der er nicht einfach eigenmächtig er­hebliche Umbauten vornehmen darf.“

Dem Vermieter steht auch ein Anspruch auf Rückbau des Wasserboilers, der Badewanne, Fliesen, Bodenbelag und Armaturen zu. Der Mieter ist auch verpflichtet, die durch das unter der Ba­dewanne stehende Wasser entstandenen Schäden an der Gebäudesubstanz zu beseitigen.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Das Landgericht Berlin [ZK 66] hat durch Hinweisbeschluss vom 24. Juni 2022 - 66 S 99/22 - mitgeteilt, die Berufung zurückweisen zu wollen und ausgeführt, dass das AG die entscheidungserheblichen Fragen nach den rechtlichen Folgen des ver­tragswidrigen Umbaus zutreffend gestellt und beantwortet habe. Die Einwände aus der Berufungsbegründung überzeugten nicht. Insbesondere komme es nicht darauf an, ob und wer etwa in lange zurückliegenden Jahren bei Anlässen, die in völlig anderen Zusammenhängen standen, das Ergebnis der eigenmächtigen Umbauten hätte sehen können oder tatsächlich gesehen hat. Die vertragliche Risikoverteilung sei eindeutig: Wer so weitgehende Eingriffe in den Mietgegenstand vornehmen wolle, habe mit eigenem Aufwand und auf eigenes Risiko eine vorherige Klärung und ein ausdrückliches Einverständnis des Vermieters einzuholen. Außerdem gehe es dabei nach den vertraglichen Regelungen im Mietvertrag um die Frage, ob der Mieter sich ausdrücklich vor den Arbeiten zum vollständigen und auf eigene Kosten zu leistenden fachgerechten Rückbau verpflichtet habe, was der Beklagte beharrlich verweigert habe.

Das mit solchen eigenmächtigen Arbeiten ausgelöste vertragliche Risiko verlagere sich auch nicht dadurch von der Mieter- auf die Vermieterseite, dass der Mieter das Ergebnis seiner Eigenmächtigkeit gelegentlich in irgend­welchen Schreiben angedeutet oder erwähnt habe.

Insbesondere zutreffend habe das Amtsgericht auch ein besonderes Gewicht der Pflichtverletzung des Beklagten deshalb erkannt, weil der Beklagte nach der Entdeckung seines eigenmächtigen Vorgehens in keiner Weise konstruktiv die Beseitigung eines Missverständnisses oder einer gutgläubigen Verkennung der ihm gesetzten vertraglichen Grenzen betrieben, son­dern stattdessen in grundlegender Weise die Berechtigung des Standpunktes der Klägerin in Zweifel gezogen habe.