Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung der kompletten Wohnung

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Mietsache. Das gilt auch für die Überlassung an Familienangehörige und Lebenspartner.

2. Die unbefugte Überlassung der gesamten Mietsache zum selbständigen Gebrauch an Dritte rechtfertigt auch bei einer Einzimmerwohnung die fristlose Kündigung.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist durch die außerordentliche Kündigung vom 16.3.2016 beendet. […]

Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor. Nach dieser Norm liegt ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. So liegt der Fall hier.

Der Bekl. hat die Wohnung trotz Abmahnungen der Kl. weiterhin einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Dass die streitgegenständliche Wohnung vollständig an einen Dritten abgegeben wurde, ist zwischen den Parteien unstreitig. Ob die Überlassung seit 2007 an dieselbe Person erfolgt oder sogar an wechselnde Untermieter, kann vorliegend dahinstehen, da jedenfalls eine Überlassung an Herrn K. keinen Fall der unbefugten Gebrauchsüberlassung darstellt.

Herr K. ist Dritter im Sinne der Norm. In der Vermietung der Wohnung an Herrn K. liegt auch eine Gebrauchsüberlassung i. S. d. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese Gebrauchsüberlassung hat die Kl. auch nicht weiter hinzunehmen, denn sie ist unbefugt.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Untervermietung ein gewisses Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Sachherrschaft über die Wohnung und dem Behalt der Wohnung voraussetzt. Hieran fehlt es jedoch regelmäßig, wenn der Mieter Dritten den Gebrauch des Mietobjekts vollständig überlässt und kein Interesse an der Mitbenutzung des Mietobjekts besteht. Eine solche Gebrauchsüberlassung stellt ohne Weiteres einen fristlosen Kündigungsgrund dar (hierzu Heilmann, Risiken der Untervermietung, NZM 2016, 74, 76).

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags, ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Die Kl. hat die Untervermietung nicht genehmigt.

Die Kl. ist auch nicht in eine bereits erteilte Erlaubnis eingetreten bzw. ist eine solche nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden. Denn anders als der Bekl. meint, ist in dem Schreiben der damaligen Vermieterin gerade keine Erlaubniserteilung zu sehen. Der Wortlaut des Schreibens vom 17.1.2007 gibt die Erteilung einer solchen Erlaubnis in keiner Weise her. Erst recht nicht die Erteilung einer unbefristeten und unbedingten Erlaubnis zur Weitervermietung. Schon in der Nachfrage, wer Untermieter werden soll und wie lange das Untermietverhältnis andauern soll, kommt zum Ausdruck, dass eine Erlaubniserteilung von einer Prüfung der Zumutbarkeit durch die damalige Vermieterin abhängig gemacht werden sollte. Eine Auslegung der Erklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt gerade nicht, dass eine unbefristete Erlaubnis erteilt werden soll.

Auch aus der beklagtenseits behaupteten konkludenten Duldung der Untervermietung vermag eine solche Erlaubnis ebenfalls nicht zu folgen. Das Schweigen auf die Anfrage des Bekl. stellt keine Erlaubniserteilung dar. Schweigen ist im Rechtsverkehr grundsätzlich bedeutungslos. Es kann zur Erklärung nur dort werden, wo weitere, besondere Umstände hinzutreten, die das Schweigen „beredet“ machen, ihm also zusätzlichen, konkludenten Erklärungswert verleihen. Das Schweigen der Vermieterin dahin auszulegen, dass eine unbefristete, dauerhafte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an jedermann Bestandteil des Mietvertrags geworden ist, widerspricht schon dem eindeutigen Inhalt der Erklärung der Vermieterin. Diese brachte gerade zum Ausdruck, über die Dauer und die Person des Untermieters informiert werden zu wollen. Dies war dem Bekl. auch bekannt. Dementsprechend konnte er aus dem Ausbleiben einer Reaktion gerade nicht schließen, dass die Kl. mit der Gebrauchsüberlassung unbefristet einverstanden ist.

Dem Beweisangebot des Bekl., der Vernehmung des vertretungsberechtigten Mitgesellschafters der damaligen Vermieterin, war hierzu auch nicht nachzugehen. Zum einen ist das Beweisangebot nicht hinreichend substantiiert. Es bleibt offen, was der Zeuge zur Erlaubniserteilung bekunden soll oder ob er nur zur Auslegung des Schreibens vom 17.1.2007 benannt ist. Wurde eine Erlaubnis durch den Zeugen ausdrücklich mündlich erteilt? Oder soll der Zeuge lediglich bekunden, dass die Untervermietung bekannt war?

Im Übrigen kommt es aber auf die Erlaubniserteilung der damaligen Vermieterin auch nicht mehr an, da jedenfalls in den Abmahnungen der Kl. zugleich ein Widerruf jeglicher Erlaubnis zu sehen ist (vgl. BGH, Urt. v. 11.2.1987, VIII ZR 56/86, zitiert nach juris). Ein wichtiger Grund für diesen Widerruf ist schon darin zu erblicken, dass eine Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten vorliegt. Was jedenfalls der Kl. bei Eintritt in das Mietverhältnis nicht bekannt war.

Die auf Seiten der Kl. durch die unberechtigte Untervermietung bewirkte Rechtsverletzung ist auch erheblich. Die Erheblichkeit der Rechtsverletzung wird durch das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB indiziert (Weidenkaff/Palandt, BGB, 75. Auflage, § 543 Rn. 20).

Der Kündigung steht auch kein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung entgegen. Zwar kann die auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder deren Fortsetzung gerichtete Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter zuvor eine Erlaubnis erbeten und ihm der Vermieter eine solche trotz berechtigten Interesses verweigert hat; §§ 242, 553 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10, zitiert nach juris).

Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbständigen Gebrauch hat aber auch der Wohnraummieter keinen Anspruch. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter die Wohnung an Familienangehörige oder Lebenspartner überlässt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 540 Rn. 43 f.; LG Hamburg, NZM 2000, 379; LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289; AG Neukölln, GE 1996, 1433). Nach § 553 BGB kann ein solcher Anspruch nur für die Überlassung eines Teils des Wohnraums bestehen. Die unterschiedlichen Auslegungen der Instanzgerichte bei der Beurteilung dieses Tatbestandsmerkmals (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 Rn. 7) kann vorliegend dahinstehen, da selbst bei Zugrundelegung nicht zu strenger Anforderungen (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05; BGH, Urt. v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, beide zitiert nach juris) es bei der gesetzlich normierten Anforderung verbleibt, dass sich die Überlassung nur auf einen Teil der Wohnung beziehen darf. Dies ist vorliegend unstreitig nicht der Fall. Der Bekl. hat den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben. Selbst eine lediglich marginale Nutzung der Wohnung würde nicht ausreichen, und auch eine solche wird vom Bekl. nicht behauptet. Andernfalls käme dem genannten Tatbestandsmerkmal keine Bedeutung zu. Ebenfalls ist § 553 BGB nicht anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnräume einem Dritten überlassen und lediglich einen Kellerraum oder eine mitvermietete Garage weiterhin selbst nutzen will, etwa um dort Möbel oder Einrichtungsgegenstände aufzubewahren (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 Rn. 7a). Diese Grundsätze gelten auch für eine Einraumwohnung. Allein ein wie auch immer geartetes Erhaltungsinteresse an einer Wohnung begründet keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur vollständigen und damit selbständigen Weitervermietung. Berufliche oder krankheitsbedingte Abwesenheiten oder ähnliche Umstände, die eine zeitlich befristete Zwischenvermietung erforderlich machen würden, sind vom Bekl. schon nicht vorgetragen. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Bekl. noch irgendeinen Bezug zur Wohnung hat, sei es derart, dass er dort Sachen lagert oder etwa zumindest gelegentlich die Räumlichkeiten nutzt.

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Mietsache – auch nicht für die Überlassung an Familienangehörige oder Lebenspartner. Überlässt der Mieter unbefugt die gesamte Mietsache zum selbständigen Gebrauch Dritten, rechtfertigt das selbst bei einer Einzimmerwohnung die fristlose Kündigung.

Der auf Herausgabe und Räumung verklagte Mieter hatte um eine Untervermietungserlaubnis gebeten. Die Vermieterin fragte stattdessen, wer Untermieter werden und wie lange das Untermietverhältnis andauern solle. Darauf schwieg der Mieter, vermietete die Einzimmerwohnung und setzte die Untervermietung trotz Abmahnungen der Klägerin fort, die daraufhin fristlos kündigte.

Das AG Mitte hielt die Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB für berechtigt, weil der Mieter die Wohnung vollständig und unbefugt einem Dritten überlassen hatte. Zu berücksichtigen sei, dass eine Untervermietung ein gewisses Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Sachherrschaft über die Wohnung und dem Erhalt der Wohnung voraussetze. Hieran fehlt es regelmäßig bei einer vollständigen Gebrauchsüberlassung. Die, so das AG, stelle „ohne Weiteres einen fristlosen Kündigungsgrund dar“.

Die damalige schriftliche Nachfrage der Vermieterin nach der Person des in Aussicht genommenen Untermieters und der beabsichtigten Dauer der Untervermietung könne auch nicht in eine Erlaubnis umgedeutet werden. Der Wortlaut des Schreibens gebe das nicht her, schon gar nicht die Erteilung einer unbefristeten und unbedingten Erlaubnis zur (vollständigen) Weitervermietung. Das Schweigen auf die Anfrage des Beklagten stelle auch keine Erlaubnis dar. Schweigen sei im Rechtsverkehr ohne Hinzutreten weiterer, besonderer Umstände grundsätzlich bedeutungslos.

Letztlich komme es aber darauf nicht mehr an, da jedenfalls in den Abmahnungen der Klägerin zugleich ein Widerruf jeglicher Erlaubnis zu sehen wäre.

Einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung, der einer Kündigung entgegenstehe, wenn der Mieter zuvor eine Erlaubnis erbeten und ihm der Vermieter sie trotz berechtigten Interesses verweigert habe, stehe dem Mieter auch nicht zur Seite, denn auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbständigen Gebrauch habe der Wohnraummieter keinen Anspruch. Dies gelte sogar dann, wenn der Mieter die Wohnung an Familienangehörige oder Lebenspartner überlasse. Ein Anspruch auf Untervermietung bestehe immer nur für einen Teil der Mietsache.

Hier habe der Beklagte den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben, nicht einmal eine – auch nicht ausreichende – lediglich marginale Nutzung der Wohnung liege vor. Diese Grundsätze gelten auch für eine Einzimmerwohnung.

Berufliche oder krankheitsbedingte Abwesenheiten oder ähnliche Umstände, die eine zeitlich befristete Zwischenvermietung erforderlich machen würden, seien nicht vorgetragen.