Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung an Dritte, Aufnahme eines Lebensgefährten

1. Ein Mieter, der es unterlässt, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstößt stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, dies selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat. In diesem Fall kann sich die auf eine fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung allenfalls dann als rechtsmissbräuchlich erweisen, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

2. Auf die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung hat der Mieter in der Regel auch einen Anspruch; dies gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutzt, das heißt der Lebensgefährte in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird, um dort gemeinsam zu leben.

3. Bei beendetem Mietverhältnis kann der Kl. die Mietsache auch von einem Dritten zurückfordern, dem der Mieter die Wohnung zum Gebrauch überlassen hat. (Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, denn die mit Schreiben vom 8.7.2024 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis jedenfalls fristgemäß zum 31.1.2025 beendet, §§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 BGB.

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor.

Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter (nur) kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Die Bekl. zu 1) hat ihre Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt, denn sie hat dem Bekl. zu 2), einem Dritten, die vom Kl. gemietete Wohnung ohne Erlaubnis zum Gebrauch überlassen, ohne diese selbst noch zu bewohnen.

Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, einem Dritten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen.

Ein Mieter, der es unterlässt, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstößt stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, dies selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10 -, GE 2011, 401 Rn. 20). In diesem Fall kann sich die auf eine fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung allenfalls als rechtsmissbräuchlich erweisen, dies allerdings nur dann, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10 -, GE 2011, 401 Rn. 22).

Unabhängig davon, dass die Bekl. zu 1) eine entsprechende, so weitreichende Erlaubnis zu keiner Zeit vom Kl. erbeten, sondern ihm ihren Umzug nach K. sogar verschwiegen hat, traf den Kl. hier keine Verpflichtung, sie zu erteilen.

Die Kammer ist unter Würdigung der hier gegebenen - maßgebliche Gesichtspunkte betreffend - unstreitigen Umstände des Einzelfalls zu der Überzeugung gelangt, § 286 ZPO, dass die Bekl. zu 1) dem Bekl. zu 2) als Drittem i.S.d. § 540 Abs. 1 BGB die vom Kl. gemietete Wohnung zum Gebrauch überlassen hat, ohne sie selbst noch zu bewohnen.

a) Die durch keinerlei Tatsachenvortrag unterlegte Behauptung der Bekl., dass der Bekl. zu 2) der Lebensgefährte der Bekl. zu 1) sei, kann an dieser Stelle (noch) als wahr unterstellt werden. Auch die Aufnahme des Lebensgefährten fällt unter § 540 BGB; dieser ist als „Dritter“ i.S.d. § 540 BGB anzusehen (BGH, Urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 371/02 -, GE 2003, 1606).

Dies hat zur Folge, dass die Aufnahme des Lebensgefährten den Voraussetzungen des § 553 BGB unterliegt.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Hier hat die Bekl. zu 1) dem Kl. mit Schreiben vom 6.4.2023 zwar mitgeteilt, dass ihr „Freund“ zu ihr gezogen sei, dies allerdings bereits ausschließlich mit dem Ansinnen, diesen „mit in den Mietvertrag eintragen“ zu lassen. Der Kl. hat in seinem Antwortschreiben vom 12.4.2023 keine Einwände dagegen erhoben, dass der Bekl. zu 2) künftig bei der Bekl. zu 1) wohnt, allerdings auch keinen Anlass gesehen, ersteren in den Mietvertrag aufzunehmen.

Auch wenn die Bekl. zu 1) die nach §§ 540 Abs. 1 Satz 1, 553 Abs. 1 BGB erforderliche Erlaubnis nicht explizit eingeholt hat, ist das Schreiben des Kl. rechtlich dahin zu verstehen, dass er die Einräumung von Mitbesitz an den Bekl. zu 2) genehmigt hat.

Auf die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung hat der Mieter in der Regel auch einen Anspruch; dies gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutzt, das heißt der Lebensgefährte in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird, um dort gemeinsam zu leben (LG Berlin, Urteil vom 18. April 2018 - 65 S 16/18 -, GE 2018, 641; Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 540 Rn. 26; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 8. Aufl. 2025, BGB § 540 Rn. 30).

Mit eben dieser - zulässigen - Einschränkung hat der Kl. die Aufnahme des Bekl. zu 2) in den Haushalt der Bekl. zu 1) zur Kenntnis genommen und - bei verständiger Würdigung - letztlich genehmigt. Einen weitergehenden Anspruch sieht auch § 553 Abs. 1 BGB nicht zugunsten des Mieters vor.

An eben diese Beschränkung hat die Bekl. zu 1) sich jedoch in der Folgezeit nicht gehalten, sondern auch nach der Abmahnung des Kl. an der nicht erlaubten, weitergehenden Gebrauchsüberlassung festgehalten.

b) Die Kammer stützt ihre Überzeugung davon, dass die Bekl. zu 1) die Wohnung selbst nicht mehr bewohnt, sondern sich allenfalls besuchsweise in ihr aufhält, auf folgende Umstände:

Unstreitig hat die Bekl. zu 1) zusammen mit ihrer 12-jährigen Tochter in einer von ihr angemieteten Wohnung in K. ihren neuen Wohnsitz begründet. Sie selbst arbeitet in K., ihre Tochter geht dort zur Schule. Eine konkrete Rückkehrabsicht in die vom Kl. gemietete Wohnung trägt sie weder vor, noch lassen die Umstände auf eine solche schließen. Die Bekl. zu 1) gibt in der Berufungserwiderung vielmehr an, dass sie aus familiären und gesundheitlichen Gründen nach K. gezogen sei, dies nicht ausschließe, dass sie „- irgendwann in der Zukunft - wieder ihren Wohnsitz in K. aufgibt, nämlich sobald ihre familiären Probleme gelöst sind“. Eine konkret umrissene Rückkehrabsicht ergibt sich daraus nicht.

Dem entspricht, dass die Bekl. zu 1) in K. ihren - alleinigen - Wohnsitz angemeldet hat (§ 17 Abs. 1 BMG). Dass sie bei der Anmeldung ihres Wohnsitzes in K. angegeben habe, dass sie eine weitere Wohnung in B. hat (§ 21 Abs. 4 BMG), trägt sie selbst nicht vor. Auf Nachfrage im Termin hat die Bekl. zu 1) vielmehr bestätigt, (gar) nicht mehr in B. gemeldet zu sein. Dem behaupteten Wunsch der Bekl. zu 1), einen Zweitwohnsitz in B. begründen oder beibehalten zu wollen, steht als Tatsache ihr Meldeverhalten entgegen. Dieses Verhalten hat der Kl. im Übrigen in seiner Abmahnung auch beanstandet. Soweit die Bekl. im Termin haben einwenden lassen, dass sie Verbraucher seien und den Kl. eine Pflicht treffe, sie zutreffend über ihre Meldepflichten aufzuklären, übersehen sie ganz grundlegend, dass die Pflichten aus den §§ 17 ff. BMG nicht etwa aus dem Wohnraummietverhältnis resultieren. Es handelt sich vielmehr um öffentlichrechtliche, im öffentlichen Interesse liegende (Bürger-) Pflichten, die im Übrigen bußgeldbewehrt sind, dies unabhängig davon, ob die meldepflichtige Person vorsätzlich oder in Unkenntnis der Rechtslage gehandelt hat; hinzu kommen steuerrechtliche (verschuldensunabhängige) Konsequenzen.

Das Meldeverhalten allein lässt zwar nicht zwingend darauf schließen, wer eine Wohnung tatsächlich bewohnt; stellt aber ein - hier weiteres - gewichtiges Indiz für die Wohnungsaufgabe durch die Bekl. zu 1) dar (vgl. Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 553 Rn. 24; NK-BGB/Hinz BGB § 553 Rn. 22; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 8. Aufl. 2025, BGB § 553 Rn. 32).

Hinzutritt, dass die Bekl. weder konkrete Tatsachen vortragen, die den Rückschluss erlauben, dass sie - wie behauptet - „ein Paar“ sind, noch dafür, dass die Bekl. zu 1) die streitgegenständliche Wohnung als Lebenspartnerin des Bekl. zu 2) im Rahmen eines gemeinsamen Haushaltes bewohnt und sich nicht nur als Besucherin in der Wohnung aufhält. Der Frage, ob die Bekl., nachdem sie ihre im April 2023 behauptete Heiratsabsicht zu keiner Zeit umgesetzt haben, zumindest „ein Paar“ sind, kommt deshalb Bedeutung zu, weil sie die weitere Behauptung plausibilisieren soll, dass sie das Zusammenleben in der hier gegenständlichen Wohnung in B. verwirklichen.

Die Bekl. zu 1) behauptet diesbezüglich, vom Kl. konkret bestritten, sich zwei- bis dreimal im Monat in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten; konkrete Anhaltspunkte für ein - über bloße besuchsweise Aufenthalte hinausgehendes - gemeinsames Bewohnen der Wohnung im Rahmen einer Lebenspartnerschaft trägt die Bekl., die diesbezüglich mindestens eine sekundäre Darlegungslast trifft (vgl. Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 553 Rn. 24; NK-BGB/Hinz BGB § 553 Rn. 22; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 8. Aufl. 2025, BGB § 553 Rn. 32), allerdings nicht vor. Zwar trägt der Kl. im Rahmen des Tatbestandes des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB die Darlegungs- (und Beweis-) Last für die schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Bekl. zu 1). Diese steht allerdings fest, denn die Bekl. zu 1) hat die Wohnung dem Bekl. zu 2) ohne eine entsprechende Erlaubnis des Kl. zum Gebrauch überlassen. Sie trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sie einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte, die Kündigung sich mithin als rechtsmissbräuchlich darstellt, aber auch dafür, dass sie die Wohnung überhaupt noch bewohnt (Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 553 Rn. 24; NK-BGB/Hinz BGB § 553 Rn. 22; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 8. Aufl. 2025, BGB § 553 Rn. 32). Da sich die Einzelheiten des Gebrauchs der Wohnung der Kenntnis des Vermieters entziehen, trägt sie - bei wie hier gewichtigen Anhaltspunkten, die gegen die Fortdauer des Bewohnens der Wohnung durch sie sprechen - jedenfalls sekundär die Last, diese zu entkräften. Anhaltspunkte für ein Bewohnen der Wohnung auch durch die Bekl. zu 1) ergeben sich insbesondere nicht aus dem Vortrag der Bekl., gemeinsame Freunde würden sie in der Wohnung besuchen. Weder der Umstand, dass die Bekl. gemeinsame Freunde haben, noch der Umstand, dass diese - ggf. auch - in die hier gegenständliche Wohnung kommen, wenn die Bekl. zu 1) nach B. reist, lassen den Rückschluss auf das behauptete gemeinsame Bewohnen als „Paar“ zu.

Bereits deshalb war der insoweit von den Bekl. angebotene Beweis nicht zu erheben. Soweit die Einvernahme der Zeugen fehlenden Vortrag von Tatsachen ersetzen soll, die den Rückschluss auf eine gelebte Lebenspartnerschaft in der Wohnung zulassen, handelt es sich zudem um einen unzulässigen Beweisermittlungsantrag.

Für eine tatsächlich beabsichtigte, von § 553 Abs. 1 BGB nicht gedeckte Weitergabe der Wohnung an den Bekl. zu 2) spricht schließlich maßgeblich das Verhalten der Bekl. zu 1) im zeitlichen Zusammenhang mit ihrem Umzug nach K., insbesondere ihre mehrfachen Versuche, den Kl. zu veranlassen, den Bekl. zu 2) als Vertragspartei in den Mietvertrag aufzunehmen. Der Einwand der Bekl., die Bekl. zu 1) habe den Kl. in Unkenntnis der Rechtslage um Aufnahme des Bekl. zu 2) in den Mietvertrag gebeten, mag noch bezüglich der ersten Anfrage vom 6.4.2023 plausibel erscheinen. In diesem Schreiben hatte die Bekl. zu 1) mitgeteilt, dass ihr „Freund“, der Bekl. zu 2), zu ihr gezogen sei, und um dessen Aufnahme in den Mietvertrag gebeten. Der Kl. hatte darauf geantwortet, dass er den Zuzug zur Kenntnis genommen habe, eine Änderung des Mietvertrages aber nicht gewünscht sei. Plausible Gründe dafür, weshalb die Bekl. zu 1) - wegen Unkenntnis der aus § 553 BGB folgenden Rechtslage - an den Kl. wenige Tage später mit Schreiben vom 18.4.2023 mit dem neuen Argument herantrat, dass die Bekl. heiraten wollten, es ihnen deshalb wichtig sei, dass der Bekl. zu 2) in den Mietvertrag aufgenommen werde, ergeben sich nicht. Wenn - nach dem Schreiben des Kl. - die Aufnahme des „Freundes“ in die Wohnung bereits kein Problem darstellte, erschließt sich nicht, weshalb eine Eheschließung nunmehr die Aufnahme in den Mietvertrag wichtiger erscheinen lassen sollte. Hinzukommt, dass ein entsprechendes Ansinnen allenfalls nach erfolgter Eheschließung nachvollziehbar wäre. Tatsachen, die darauf schließen ließen, dass die Bekl. jemals eine Eheschließung beabsichtigten, sind ebenfalls weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die Glaubhaftigkeit der Behauptungen der Bekl. zu 1) wird zusätzlich herabgesetzt durch die Tatsache, dass die Bekl. zu 1) bereits am 4.7.2023 - kommentarlos - eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Kl. erbat. Angesichts der von ihr behaupteten - gesundheitlichen und familiären - Gründe für den Umzug nach K., darf bei lebensnaher Betrachtung davon ausgegangen werden, dass die Entscheidung einen gewissen zeitlichen Vorlauf hatte und die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erst zu einem Zeitpunkt erbeten wurde, als die Bekl. zu 1) bereits konkrete Schritte in Richtung Wohnsitzwechsel unternommen hatte. (Nicht nur) bei dem Kl. konnte im Zusammenhang mit den Versuchen der Bekl. zu 1), den Kl. zu veranlassen, den Bekl. zu 2) in den Mietvertrag aufzunehmen sowie der - kommentarlosen - Anforderung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und der in der Folgezeit nicht erfolgten Offenlegung des Umzugs nach K. der begründete Eindruck entstehen, dass eine „Weitergabe“ der Wohnung an den Bekl. zu 2) von Anfang an den Hintergrund für die Anfragen der Bekl. zu 1) bildete.

c) Zwar kann über den Wortlaut des § 553 Abs. 1 BGB hinaus auch eine - nahezu - vollständige Überlassung der Wohnung einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten begründen. Voraussetzung ist dann jedoch eine zeitliche Begrenzung bzw. die Rückkehrabsicht des Mieters in die Mietwohnung (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13 -, GE 2014, 998; Urteil vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22 -, GE 2023, 1141).

Anhaltspunkte für einen (konkreten) Rückkehrwillen der Bekl. zu 1) sind - wie ausgeführt - weder vorgetragen noch anderweitig ersichtlich. Eine andere Bewertung folgt insbesondere nicht daraus, dass die Bekl. in der Berufungserwiderung (erstmals) vortragen, aus welchen Gründen die Bekl. zu 1) mit ihrer Tochter nach K. gezogen ist. Ein konkreter Rückkehrwille der Bekl. zu 1) wird auch in diesem Zusammenhang gerade nicht dargelegt, sondern es wird erklärt, dass nicht ausgeschlossen sei, dass die Bekl. zu 1) - irgendwann in der Zukunft - wieder den Wohnsitz in K. aufgeben werde.

d) Die Fortsetzung der von keiner Erlaubnis gedeckten, zudem nicht erlaubnisfähigen Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 2), die die Bekl. zu 1) dem Kl. auch nicht (freiwillig und ungefragt) offengelegt hat, nach der Abmahnung des Kl. verleiht der Pflichtverletzung ein zusätzliches, hier allerdings nicht einmal erforderliches Gewicht.

e) Die Bekl. zu 1) handelte dabei auch schuldhaft. Der Schriftverkehr mit dem Kl. im April 2023 lässt den Rückschluss auf ein vorsätzliches Handeln zu, Fahrlässigkeit würde ausreichen.

2. Der Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) zudem einen Anspruch auf Ausgleich der Kosten für die EMA-Auskünfte und der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten aus §§ 535 Abs. 2, 540, 280 Abs. 1 BGB.

3. Der Räumungsanspruch gegen den Bekl. zu 2) folgt aus § 546 Abs. 2 BGB. Da das Mietverhältnis beendet ist, kann der Kl. die Mietsache auch von dem Bekl. zu 2) als Drittem zurückfordern, dem die Bekl. zu 1) die Wohnung zum Gebrauch überlassen hat.

4. Die Berufung ist unbegründet, soweit der Kl. den Bekl. zu 2) auf Ausgleich der Kosten für die EMA-Auskünfte i.H.v. 9,59 € verlangt.

Vertragliche Ansprüche gegen den Bekl. zu 2) bestehen mangels vertraglicher Beziehung nicht. In Betracht kommt nur ein Ersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB, allerdings fehlt es an der Verletzung eines Rechtsguts i.S.d. § 823 Abs. 1 BGB, da der Kl. der Bekl. zu 1) den Besitz an der Wohnung freiwillig überlassen hat. Die Tatsache, dass die Bekl. zu 1) den Besitz nicht so ausübt, wie es ihr der Mietvertrag erlaubt, genügt nicht (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. September 2001 - V ZR 228/00 -, juris).

5. Den Bekl. war keine Stellungnahmefrist auf die Erörterungen in der mündlichen Verhandlung zu gewähren, § 139 Abs. 4 ZPO. Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung - der Regelung des § 139 Abs. 1 ZPO entsprechend - den Sach- und Streitstand sowie die vorläufige rechtliche Würdigung erörtert. Die Entscheidung beruht auf keinen Gesichtspunkten, die nicht bereits Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens gewesen wären. Die Tatsache allein, dass die Kammer die Sach- und Rechtslage - dies auch im Hinblick auf die Bedeutung der Meldepflicht i.S.d. BMG - abweichend von der Bekl.partei beurteilt, rechtfertigt die Einräumung einer Stellungnahmefrist nicht. Die der Würdigung zugrunde liegenden Tatsachen als solche waren und sind unstreitig.

Die Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters verstößt stets gegen die Vertragspflichten des Mieters. Dies gilt selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Untervermietungserlaubnis hat. Auf die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme eines Lebensgefährten in die Wohnung hat der Mieter regelmäßig zwar einen Anspruch, aber nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutzt, der Lebensgefährte mithin in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird, um dort gemeinsam mit ihm zu leben.

Die Mieterin der Wohnung hatte im Verlauf des Mietverhältnisses dem Vermieter am 6. April 2023 mitgeteilt, dass ihr „Freund“ zu ihr gezogen sei und darum gebeten, diesen „mit in den Mietvertrag einzutragen“ zu lassen. Der Vermieter hatte in seinem Antwortschreiben vom 12. April 2023 mitgeteilt, dass er den Zuzug zur Kenntnis genommen habe, eine Änderung des Mietvertrages aber nicht gewünscht sei.

Mit Schreiben vom 18. April 2023 bat die Mieterin erneut – wiederum erfolglos – um die Aufnahme des Lebensgefährten in den Mietvertrag, diesmal mit der Begründung, sie wollten heiraten. Am 4. Juli 2023 erbat sie dann – kommentarlos – vom Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Wenig später verzog die Mieterin, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen, in eine Kleinstadt an der Peripherie Brandenburgs, meldete dort ihren alleinigen Wohnsitz an, nahm dort eine Arbeit auf, und ihre zwölfjährige Tochter ging dort zur Schule.

Der Vermieter mahnte die Überlassung der Wohnung an den Lebensgefährten ab und kündigte schließlich. Seine Klage auf Klage auf Räumung und Herausgabe war erfolgreich.

Die Mieterin habe ihre Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt, indem sie die Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen habe, ohne diese selbst noch zu bewohnen. Ein Mieter, der es unterlasse, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstoße stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, dies selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis habe. In diesem Fall könne sich die auf eine fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung allenfalls als rechtsmissbräuchlich erweisen, aber nur dann, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last falle.

Das sei hier nicht der Fall. Die Mieterin habe hier eine so weitreichende Erlaubnis – die vollständige Überlassung der Wohnung an den „Freund“ – zu keiner Zeit vom Vermieter erbeten, sondern ihm sogar ihren Umzug verschwiegen. Den Vermieter habe hier keine Verpflichtung getroffen, die Zustimmung zur Überlassung der Wohnung zu erteilen.

Den ersten Briefwechseln der Mietvertragsparteien vom 6./12. April 2023 wertete die Kammer, obwohl die Mieterin nicht ausdrücklich die Zustimmung des Vermieters zum Einzug des Freundes eingeholt hatte, als Genehmigung. Auf die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung habe der Mieter in der Regel auch einen Anspruch; dies gelte allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutze, der Lebensgefährte in den Haushalt des Mieters aufgenommen werde, um dort gemeinsam mit ihm zu leben. Mit eben dieser – zulässigen – Einschränkung habe der Vermieter die Aufnahme des Lebensgefährten zur Kenntnis genommen und – bei verständiger Würdigung – letztlich genehmigt.

An eben diese Beschränkung habe sich die Mieterin jedoch in der Folgezeit nicht gehalten, sondern habe auch nach der Abmahnung des Vermieters an der nicht erlaubten, weitergehenden Gebrauchsüberlassung festgehalten.

Die Kammer arbeitet dann in der Folge anhand zahlreicher Indizien sauber heraus, dass die Mieterin den Besitz an der Wohnung vollständig aufgegeben habe und die behauptete Rückkehrabsicht nur vorgeschoben war, was sich vor allem auch an ihrem Meldeverhalten zeige.

Sie habe in ihrer neuen Wohnung ihren – alleinigen – Wohnsitz angemeldet und ihren Berliner Wohnsitz auch nicht als Zweitwohnsitz behalten, sondern sich komplett abgemeldet. Das Meldeverhalten allein lasse zwar nicht zwingend darauf schließen, wer eine Wohnung tatsächlich bewohne, stelle aber ein gewichtiges Indiz für die Wohnungsaufgabe dar.

Hinzu komme, dass keinerlei konkrete Tatsachen vorgetragen worden seien, die den Rückschluss erlaubten, dass die Mieterin und der Dritte, dem die Wohnung überlassen wurde, noch – wie behauptet – „ein Paar“ seien und die Wohnung im Rahmen eines gemeinsamen Haushaltes bewohnt werde. Die behauptete Heiratsabsicht sei nie umgesetzt worden. Dass die Mieterin nach ihrer Behauptung sich zwei- bis dreimal im Monat in der Wohnung aufgehalten habe, sei vom Vermieter bestritten worden, konkrete Anhaltspunkte für ein – über bloße besuchsweise Aufenthalte hinausgehendes – gemeinsames Bewohnen der Wohnung im Rahmen einer Lebenspartnerschaft habe die Mieterin nicht vorgetragen. Das hätte sie aber tun müssen, da sich die Einzelheiten des Gebrauchs der Wohnung der Kenntnis des Vermieters entziehen

Für eine tatsächlich beabsichtigte, vom Anspruch des Mieters auf teilweise Gebrauchsüberlassung an Dritte gedeckte Nutzung spreche schließlich maßgeblich das Verhalten der Mieterin im zeitlichen Zusammenhang mit ihrem Umzug, insbesondere ihre mehrfachen Versuche, den Vermieter zu veranlassen, den Freund als Vertragspartei in den Mietvertrag aufzunehmen. Der Vermieter habe den Zuzug des Freundes akzeptiert, seine Aufnahme in den Mietvertrag aber nicht. Plausible Gründe dafür, weshalb die Mieterin Letzteres mit der Begründung, heiraten zu wollen, weiterverfolgte, sah die Kammer nicht – wie auch, wäre die Stellung des Ehemanns doch noch gewichtiger als die des Freundes/Lebensgefährten. Tatsachen, die darauf schließen ließen, dass jemals eine Eheschließung beabsichtigt war, waren weder vorgetragen noch ersichtlich.

Schließlich spreche auch der Zeitpunkt der – kommentarlos – erbetenen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dafür, dass bereits konkrete Schritte in Richtung Wohnsitzwechsel unternommen waren.

Dass der Mieter nach der BGH-Rechtsprechung auch über den Wortlaut des § 553 Abs. 1 BGB hinaus einen Anspruch auf Zustimmung zur einer – nahezu – vollständigen Überlassung der Wohnung an einen Dritten haben kann, sah die Kammer, verneinte aber die dafür vorausgesetzte zeitliche Begrenzung bzw. die Rückkehrabsicht des Mieters in die Mietwohnung. Anhalte für einen (konkreten) Rückkehrwillen seien weder vorgetragen noch ersichtlich.

Mit der Mieterin wurde auch ihr Freund/Lebensgefährte zur Räumung verurteilt. Da das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet war, konnte der Vermieter die Mietsache auch von ihm als Drittem zurückfordern.