Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung

1. Dass Mieter in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt mehrere Wohnungen mieten, ohne sie selbst zu bewohnen, ist mit Blick auf den Umstand, dass der Gesetzgeber in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters, Art. 14 GG, unter dem Gesichtspunkt seiner Sozialbindung im Interesse der Mieter erheblich eingreift, kein Interesse, das mit der geltenden, Veränderungen unterliegenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht.

2. Mietet ein Mieter eine Wohnung von vornherein mit der Absicht, sie niemals selbst zu bewohnen, sondern einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, rechtfertigt das eine vermieterseitige Kündigung.

(Leitsätze der Redaktion)

Zu Recht hat das Amtsgericht die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der von der Bekl. zu 1) von der Kl. gemieteten Wohnung verurteilt, die der Bekl. zu 2) bewohnt.

Die Voraussetzungen des § 546 Abs. 1, 2 BGB liegen vor.

1) Die von der Kl. mit Schreiben vom 22. Juni 2020 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) bestehende Mietverhältnis jedenfalls fristgemäß nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

a) Die Bekl. zu 1) hat ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB vorlag. Die Bekl. zu 1) hat die Rechte der Kl. als Vermieterin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass sie die Mietsache unbefugt einem Dritten - dem Bekl. zu 2) - überlassen hat. In diesem Verhalten liegt eine Verletzung der Pflichten der Bekl. zu 1), die sich aus dem Mietverhältnis zur Kl. ergeben.

Denn nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, einem Dritten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, wobei die Gebrauchsüberlassung dem Wortlaut der Regelung nach nicht auf einer Weiter- oder Untervermietung beruhen muss, sondern jede Überlassung erfasst, sei es unter Einräumung eines eigenständigen Besitzrechtes oder der Beschränkung auf eine Mitbenutzung.

Soweit die Bekl. auf die Rechtsprechung des BGH zur Untervermietung verweisen, übersehen sie grundlegend, dass hier - nach dem eigenen Vortrag der Bekl. zu 1) - ein solcher Fall gerade nicht vorliegt. Nach § 553 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse daran entsteht.

Nach dem Vortrag der Bekl. in der Klageerwiderung hat die Bekl. zu 1) ihren Lebensmittelpunkt nie in der hier gegenständlichen Wohnung begründet, sondern gemeinsam mit ihren Eltern beschlossen, die Wohnung für den Bekl. zu 2) zu mieten. Sie selbst wohnte und wohnt bis jetzt gemeinsam mit Ehemann und Kindern in einer Wohnung in der S.-straße. Schon aus diesen Einlassungen ergibt sich im Übrigen, dass die Bekl. zu 1) nie beabsichtigte, die Wohnung selbst als solche zu nutzen. Sie hat die Wohnung nicht für sich, sondern ihren Bruder gemietet.

Das Interesse an der Gebrauchsüberlassung lag demnach dem Vertrag zugrunde; es ist nicht (erst) nach Abschluss des Mietvertrages entstanden.

Auch die weiteren Voraussetzungen der Regelung liegen nicht vor. Die Bekl. zu 1) ist selbst nie in die Wohnung eingezogen, sondern hält sich dort allenfalls besuchsweise auf. Sie hat die Wohnung mithin nicht teilweise dem Bekl. zu 2) überlassen, sondern vollständig. Zwar kann über den Wortlaut des § 553 Abs. 1 BGB hinaus auch eine - nahezu - vollständige Überlassung der Wohnung einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten begründen. Voraussetzung ist dann jedoch eine zeitliche Begrenzung bzw. die Rückkehrabsicht des Mieters in die Mietwohnung (vgl. BGH v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, juris).

Auch diese Situation wird hier von den Bekl. - unterlegt durch Tatsachen - nicht einmal behauptet. Sie hat zu keiner Zeit die Wohnung bewohnt und will es auch nicht, denn sie lebt mit Ehemann und zwei Kindern dauerhaft in einer anderen Wohnung in Berlin-Weißensee. Unstreitig geblieben ist zudem der Vortrag der Kl., dass die Bekl. zu 1) in einem Gespräch zwischen ihr, der Hausverwalterin und einem Mitarbeiter der Sozialen Dienste am 24. Juni 2020 angegeben hat, dass der Bekl. zu 2) die Wohnung allein bewohnt.

Der Umstand, dass die Kl. den Bekl. zu 2) - in Unkenntnis der Tatsachen - in eine Wohnungsgeberbestätigung aufnahm, rechtfertigt keine andere Bewertung, denn entscheidend bleibt, dass er die Wohnung unstreitig allein bewohnte und gerade nicht gemeinsam mit der Bekl. zu 1).

Der Umstand, dass die Bekl. zu 1) über einen eigenen Schlüssel zur Wohnung verfügt, rechtfertigt keine andere Bewertung. Dies ist unter Familienangehörigen ohne Weiteres üblich, etwa um für Zeiten einer vorübergehenden Abwesenheit oder aus anderen Gründen den Zugang zur Wohnung sicherzustellen. Auch gelegentlichen Besuchern wird üblicherweise ein Schlüssel überlassen. Sie werden auch dann nicht zu dauerhaften Bewohnern einer Mietwohnung, wenn sie von Zeit zu Zeit in der Wohnung übernachten.

Unabhängig davon, dürfte ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis auch deshalb nicht in Betracht kommen, weil ein berechtigtes Interesse der Bekl. zu 1) i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, neben der mit Ehemann und Kindern in derselben Stadt bewohnten Wohnung, die einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist, eine Zweitwohnung innezuhalten, nicht zu begründen ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = WuM 2014, 489, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, GE 2006, 249 = NJW 2006, 1200, nach juris Rn. 8; Rechtsentscheid v. 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, GE 1985, 85 = NJW 1985, 130 [131], nach beckonline). Dass Mieter in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt mehrere Wohnungen mieten, ohne sie selbst zu bewohnen, ist mit Blick auf den Umstand, dass der Gesetzgeber in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters, Art. 14 GG, unter dem Gesichtspunkt seiner Sozialbindung im Interesse der Mieter erheblich eingreift, kein Interesse, das mit der geltenden, Veränderungen unterliegenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht.

Es ergibt sich im Übrigen auch kein Anhaltspunkt dafür, dass die Bekl. zu 1) ihren Pflichten nach §§ 17, 21 BMG nachgekommen wäre und der Meldebehörde mitgeteilt hätte, dass sie in Berlin eine weitere Wohnung hat, dies mit der Folge, dass sie für diese Zweitwohnung nach dem Berliner Zweitwohnungsteuergesetz (BlnZwStG) Zweitwohnsteuer entrichtet (vgl. auch Vermutung in § 22 BMG).

Ohne Erfolg verweist die Bekl. zu 1) darauf, dass nahe Familienangehörige nicht als Dritte i.S.d. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen wären.

Das trifft nur im Ansatz zu. Die Bekl. zu 1) übersieht den rechtlichen Anknüpfungspunkt des „Angehörigenprivilegs“: den Schutz der Familie durch Art. 6 GG. Dahinstehen kann, ob Geschwister in diesen Schutz einzubeziehen sind. Der Schutz ist in jedem Fall darauf gerichtet, die gemeinsame Lebens- und Haushaltsführung zu ermöglichen. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnung in eigener Person (als Wohnung) überhaupt nutzt (vgl. auch Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 540 Rn. 24, 25 f., m.w.N.).

Gerade das kann hier nicht unterstellt werden.

b) Die Pflichtverletzung ist auch erheblich. Für die Erheblichkeit der Pflichtverletzung spricht bereits, dass sie sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigt.

Hinzu kommt hier, dass die Bekl. zu 1) damit gegen die Satzung der Kl. als Genossenschaft verstoßen hat, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat.

Eine Zustimmung der Kl. hat die Bekl. zu 1) zwar behauptet, diese von der Kl. nachdrücklich bestrittene Behauptung aber nicht unter Beweis gestellt.

Der Wohnungsgeberbescheinigung könnte zugunsten der Bekl. allenfalls entnommen werden, dass die Kl. einer Aufnahme des Bekl. zu 2) in die Wohnung unter der Voraussetzung zustimmt, dass die Bekl. zu 1) die Wohnung selbst bewohnt, was - so die unbestrittenen Angaben der Bekl. zu 1) im Rahmen des Termins in der hier gegenständlichen Wohnung am 24. Juni 2020 - nicht der Fall war. Die Bekl. zu 1) selbst hat - wie bereits ausgeführt - vielmehr angegeben, dass der Bekl. zu 2) die Wohnung allein bewohnt.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung besteht auch darin, dass die Überlassung der Wohnung an den Bekl. zu 2) zu Störungen des Hausfriedens führte, die auch deshalb so schwerwiegend waren, weil der Bekl. zu 2) die Wohnung allein bewohnte und für persönliche Ansprachen durch die massiv belästigten Mitbewohner des Mehrfamilienhauses nicht ansprechbar war.

Der der Kl. gegenüber nicht offen gelegte Plan der Familie und der Umstand, dass die Bekl. zu 1) mangels Mitbewohnen der Wohnung zu keinem der von der Kl. aufgrund der Beschwerden der anderen Mieter des Mehrfamilienhauses geschilderten Zeitpunkte anwesend war, in denen der Bekl. zu 2) diese massiv störte, stellen sich als ganz erhebliche Pflichtverletzung dar. Für das Verhalten der Personen, die sich auf Veranlassung des Mieters in der Mietwohnung aufhalten, hat der Mieter einzustehen, § 278 BGB. Unabhängig davon stellen sich die Störungen des Hausfriedens durch den Bekl. zu 2) als eigenes Verschulden der Bekl. zu 1) dar, weil sie selbst - infolge ihrer Abwesenheit - nichts unternommen hat, um diese zu unterbinden.

c) Die Bekl. zu 1) hat ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft, nämlich vorsätzlich verletzt, § 276 Abs. 1 BGB.

d) Die nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stets vorzunehmende Abwägung der Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und des Interesses des Mieters an dessen Fortbestand rechtfertigt keine Entscheidung zugunsten der Bekl. zu 1).

Die Bekl. zu 1) ist weder bereit noch entspricht es ihrem Interesse, sich künftig vertrags- (und satzungs-) gemäß zu verhalten.

Hinzu kommt, dass im Rahmen des (berechtigten) Interesses der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses zu berücksichtigen ist, dass sie selbst gegenüber den anderen Mietern des Mehrfamilienhauses bzw. den Mitgliedern der Genossenschaft verpflichtet ist, auf die Einhaltung der Satzung und die Gewährleistung des Hausfriedens hinzuwirken, ferner darauf, dass die Wohnungen des Mehrfamilienhauses nicht unbefugt an Dritte überlassen werden.

e) Die fristgemäße Kündigung nach § 573 BGB setzt - schon dem Wortlaut der Vorschrift nach - keine Abmahnung voraus. Die diesbezüglichen formellen Beanstandungen der Bekl. gehen daher ins Leere.

2. Der Anspruch der Kl. gegen den Bekl. zu 2) folgt aus § 546 Abs. 2 BGB.

Die Bekl. zu 1) hat dem Bekl. zu 2) die Mietsache zum Gebrauch überlassen. Das Mietverhältnis der Bekl. zu 1) mit der Kl. ist beendet.

Mietet ein Mieter eine Wohnung von vornherein mit der Absicht, sie niemals selbst zu bewohnen, sondern einem Dritten – auch einem engen Verwandten – zum Gebrauch zu überlassen, rechtfertigt das eine vermieterseitige Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung.

Die auf Herausgabe und Räumung beklagte Mieterin hatte gemeinsam mit ihren Eltern beschlossen, eine Genossenschaftswohnung von vornherein in der Absicht zu mieten, die Wohnung ihrem Bruder zu überlassen. Sie selbst bewohnt gemeinsam mit Ehemann und Kindern eine andere Wohnung. Eine Absicht, die zwecks Weitergabe an den Bruder gemietete Wohnung jemals selbst zu nutzen, bestand nicht. Die Genossenschaft kündigte, nachdem der Bruder auch durch Störungen des Hausfriedens auffällig geworden war, fristgemäß wegen erheblicher Vertragspflichtverletzung – mit Erfolg.

Die Beklagte habe die Rechte der Klägerin als Vermieterin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass sie die Mietsache unbefugt einem Dritten – ihrem Bruder, dem Beklagten zu 2 – überlassen habe. Der Mieter sei ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, einem Dritten den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, wobei die Gebrauchsüberlassung dem Wortlaut der Regelung nach nicht auf einer Weiter- oder Untervermietung beruhen muss, sondern jede Überlassung erfasst, sei es unter Einräumung eines eigenständigen Besitzrechtes oder der Beschränkung auf eine Mitbenutzung.

Ein Fall des Anspruchs auf Untervermietung liege nicht vor, da dieser voraussetze, dass für den Mieter ein berechtigtes Interesse daran nach Abschluss des Mietvertrages entstehe.

Nach eigenem Vortrag habe die Beklagte ihren Lebensmittelpunkt aber nie in der gemieteten Wohnung begründen wollen, sondern gemeinsam mit ihren Eltern beschlossen, die Wohnung für ihren Bruder zu mieten. Sie selbst bewohne gemeinsam mit Ehemann und Kindern eine eigene Wohnung. Das Interesse an der Gebrauchsüberlassung habe demnach bereits dem Vertrag zugrunde gelegen und sei nicht erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden.

Die Beklagte sei auch nie selbst in die Wohnung eingezogen, sondern halte sich dort allenfalls besuchsweise auf. Sie habe die Wohnung auch nicht nur teilweise, sondern vollständig dem Bruder überlassen. Der Umstand, dass die Klägerin dem Bruder in Unkenntnis der Tatsachen eine Wohnungsgeberbestätigung erteilte, rechtfertigt keine andere Bewertung, ebenso wenig der Umstand, dass die Beklagte über einen eigenen Schlüssel zur Wohnung verfüge, denn dies sei unter Familienangehörigen ohne Weiteres üblich, etwa um für Zeiten einer vorübergehenden Abwesenheit oder aus anderen Gründen den Zugang zur Wohnung sicherzustellen. Auch gelegentlichen Besuchern werde üblicherweise ein Schlüssel überlassen. Sie würden auch dann nicht zu dauerhaften Bewohnern einer Mietwohnung, wenn sie von Zeit zu Zeit in der Wohnung übernachteten.

Unabhängig davon dürfte ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis auch deshalb nicht in Betracht kommen, weil ein berechtigtes Interesse der Beklagten i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, neben der mit Ehemann und Kindern in derselben Stadt bewohnten Wohnung, die einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist, eine Zweitwohnung innezuhalten, nicht zu begründen sei. Dass Mieter in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt mehrere Wohnungen mieten, ohne sie selbst zu bewohnen, sei mit Blick auf den Umstand, dass der Gesetzgeber in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters, Art. 14 GG, unter dem Gesichtspunkt seiner Sozialbindung im Interesse der Mieter erheblich eingreife, kein Interesse, das mit der geltenden, Veränderungen unterliegenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehe.

Im Übrigen sei die Beklagte auch nicht ihren Pflichten nach dem Bundesmeldegesetz nachgekommen. Hätte sie der Meldebehörde mitgeteilt, dass sie in Berlin eine weitere Wohnung hat, hätte dies zur Folge gehabt, dass sie für diese Zweitwohnung nach dem Berliner Zweitwohnungsteuergesetz Zweitwohnsteuer hätte entrichten müssen.

Die Beklagte könne sich auch nicht auf das „Angehörigenprivileg“ berufen, denn dieses sei darauf gerichtet, die gemeinsame Lebens- und Haushaltsführung zu ermöglichen. Voraussetzung sei, dass der Mieter die Wohnung in eigener Person (als Wohnung) überhaupt nutzt, was hier gerade nicht unterstellt werden könne.

Die Pflichtverletzung sei auch erheblich und rechtfertige sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Hinzu komme hier, dass die Beklagte damit gegen die Satzung der Klägerin als Genossenschaft verstoßen habe.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung bestehe auch darin, dass die Überlassung der Wohnung an den Bruder, den Beklagten zu 2, zu Störungen des Hausfriedens geführt habe, die auch deshalb so schwerwiegend gewesen seien, weil der Beklagte zu 2 die Wohnung allein bewohnte und für persönliche Ansprachen durch die massiv belästigten Mitbewohner des Mehrfamilienhauses nicht ansprechbar war.

Der der Klägerin gegenüber nicht offengelegte Plan der Familie und der Umstand, dass die Beklagte mangels Mitbewohnen der Wohnung zu keinem der von der Klägerin aufgrund der Beschwerden der anderen Mieter des Mehrfamilienhauses geschilderten Zeitpunkte anwesend war, in denen der Beklagte zu 2 diese massiv störte, stellten sich als ganz erhebliche Pflichtverletzung dar. Für das Verhalten der Personen, die sich auf Veranlassung des Mieters in der Mietwohnung aufhalten, habe der Mieter einzustehen.