Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung trotz Abmahnung

Trotz längerfristiger Hinnahme nicht fristgerechter Mietzahlung kann der Vermieter diesen Zustand durch Abmahnung beenden, es sei denn, die Umstände haben zu einer Veränderung der Fälligkeitsvereinbarung für die Mietzahlung geführt. Kann eine solche Abänderungsvereinbarung nicht festgestellt werden, ist der Mieter gehalten, der mietvertraglichen Regelung entsprechend die Miete jeweils im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Tut er das trotz mehrmaliger Abmahnung nicht, kann schon bereits eine einmalige weitere Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung als Grund für eine fristlose Kündigung ausreichen (Anschluss an BGH, GE 2006, 588).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. haben mit schriftlichem Vertrag vom 31.1.2000 die im Tenor genannten Räume von dem damaligen Vermieter gemietet.

Gemäß § 5 des Mietvertrages ist der Mietzins monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen.

Die Kl. ist durch Grundstückserwerb und Eintragung im Grundbuch am 6.11.2014 in das Mietverhältnis eingetreten.

Die Miete beträgt seit Oktober 2008 monatlich 609,48 €.

Zumindest seit Oktober 2008 bis zur Übernahme der Verwaltung durch die Kl. wurden die Mieten jeweils immer erst zwischen dem 16. und dem 18. eines Monats gezahlt.

Die Hausverwaltung der Vorvermieterin, die P. KG, hat mit Schreiben vom 14.8.2013 ein Gesamtsaldo von 758,12 € angemahnt und darauf hingewiesen, dass die monatlichen Mietzahlungen bis zum 3. des laufenden Monats auf dem Konto eingehen müssen.

Die Hausverwaltung S. hat mit Schreiben vom 22.4.2014 einen Gesamtmietrückstand per 14.4.2014 in Höhe von 609,48 € (April 2014) angemahnt.

Während der Verwaltung der Kl. wurde die Miete für den Monat November 2014 am 18.11.2014, für Dezember 2014 am 16.12.2014 und für Januar 2015 am 16.1.2015 erbracht.

Die Kl. hat unter dem 22.1.2015 ein Abmahnschreiben wegen unpünktlicher Mietzahlungen in den Monaten November 2014 bis Januar 2015 verfasst und darin für den Fall weiterer unpünktlicher Zahlungen auf mietrechtliche Konsequenzen bis hin zu einer Kündigung hingewiesen.

Die Mietzahlung für Februar 2015 erfolgte am 17.2.2015.

Die Kl. hat mit Schreiben vom 9.3.2015 - zu diesem Zeitpunkt war die Miete für März 2015 noch nicht eingegangen - die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen weiterer verspätet erfolgter Mietzahlungen erklärt. Seit dem 1.4.2014 zahlen die Bekl. die Miete zum 3. Werktag eines Monats im Voraus.

Die Kl. behauptet, das Abmahnschreiben sei am 22.1.2015 gegen 15.39 Uhr in den Briefkasten der Bekl. eingelegt worden. Es sei mit einem weiteren Mahnschreiben die Zahlung der Miete bis zum Monat November 2013 angemahnt worden. […]

Die Bekl. behaupten, der Bekl. erhalte seinen Lohn vom Arbeitgeber zur Monatsmitte hin, und deshalb würden sie seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils in der Zeit vom 16. bis 18. eines jeden Monats die Miete zahlen. Das Abmahnschreiben vom 14.8.2013 habe Ungereimtheiten bei der Mietzahlung zum Anlass gehabt, und bei dem Hinweis auf pünktliche Mietzahlungen habe es sich um eine Standardformulierung gehandelt.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 7.8.2015 durch uneidliche Vernehmung der Zeugin G.

Die Klage ist begründet.

Der Kl. steht ein Räumungsanspruch gegen die Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.

Die fristlose Kündigung vom 9.3.2015 hat das Mietverhältnis beendet.

Die Kündigung ist wirksam gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB, da der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der ständigen verspäteten Zahlungen der Bekl. und nach Ausspruch einer Abmahnung unzumutbar gewesen ist.

Die Miete war nach dem Mietvertrag jeweils im Voraus bis zum 3. Werktage eines Monats zu zahlen.

Eine ausdrückliche Vereinbarung mit der Vermieterseite auf Änderung der Fälligkeit zur Mitte eines Monats wird von den Bekl. nicht mehr behauptet, zumindest nicht konkret vorgetragen.

Eine konkludente Vertragsänderung allein durch Hinnahme von verspäteten Zahlungen, wobei der Vortrag der Bekl., dass sie diese Zahlungen zum 16. bis 18. eines Monats seit Mietvertragsbeginn so vornehmen, unterstellt wird, kann nicht angenommen werden.

Schweigen ist in der Regel keine Willenserklärung, sondern das Gegenteil einer Erklärung. Wer schweigt, setzt keinen Erklärungstatbestand, er bringt weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck (Palandt/Ellenberger, BGB Kommentar, 74. Auflage, Rn. 7 vor § 116). Besondere Umstände, wonach die Bekl. nach objektivem Empfängerhorizont davon ausgehen durften, dass die Zahlung des Mietzinses auch zu einem späteren als dem ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgen konnten, liegen hier nicht vor. Nur ausnahmsweise kann in einem Schweigen eine Erklärung, insbesondere ein Einverständnis oder eine Duldung, gesehen werden.

Eine Billigung des vertragswidrigen Zahlungsverhaltens kann aus der Duldung allein nicht hergeleitet werden, auch liegt darin keine stillschweigende Vertragsänderung (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 172 zu § 543 BGB).

Hierzu sind über das Schweigen, auch über einen längeren Zeitraum hinweg, weitere Umstände erforderlich. Diese wurden nicht vorgetragen. Insbesondere liegt ein der Entscheidung des Landgerichts Berlin, Urteil vom 8.1.2014 - 65 S 213/13 - (GE 2014, 324) vergleichbarer Sachverhalt, bei dem der Vermieter zunächst eine Abmahnung ausgesprochen hatte, hiervon aber Abstand genommen und die Zahlungsweise nachfolgend bewusst hingenommen hatte, nicht vor. Nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont macht es einen Unterschied, ob der Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung zu anhaltenden verspäteten Mietzinszahlungen eines Mieters durchgängig schweigt oder sich hiergegen zunächst mit Abmahnungen aktiv zur Wehr setzt, hiervon dann jedoch ersichtlich Abstand nimmt und diese sodann über mehrere Jahre hinweg konsequent hinnimmt (LG Berlin aaO.).

Da vorliegend allein eine jahrelange Hinnahme vorliegt, kann in dem Verhalten bis zur ersten Abmahnung am August 2013 keine Veränderung der Fälligkeitsvereinbarung gesehen werden. Abmahnungen erfolgten dann zunächst, noch durch die Vorvermieter, mit den Schreiben vom 14.8.2013 und 22.4.2014.

Entgegen der Ansicht der Bekl. stellte das Schreiben vom 14.8.2013 durchaus in einem gesonderten Absatz eine Erinnerung an die monatliche Mietzahlung bis zum Dritten des laufenden Monats dar. Aus welchem Grund diese Mahnung als Formularschreiben unbeachtlich sein sollte, ist nicht zu erkennen, zumindest hätten die Bekl. daraufhin Anlass gehabt, mit der Hausverwaltung wegen des Mietzahlungszeitpunkts Rücksprache zu halten. Auch das Schreiben vom 22.4.2014, das einen Mietrückstand per 14.4.2014 unter Einschluss der Aprilmiete aufweist, zeigt eindeutig, dass mit der Miete nicht erst ab dem 16. eines Monats gerechnet wird.

Letztendlich hätten die Bekl. jedoch nach Erhalt des Abmahnschreibens vom 22.1.2015, in dem die pünktliche Mietzahlung konkret angemahnt und Konsequenzen angedroht wurden, ihr Zahlungsverhalten ändern müssen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass dieses Abmahnschreiben den Bekl. durch Einwurf in ihren Briefkasten zugegangen ist.

Die Zeugin G. gab nachvollziehbar und mit vielen Einzelheiten an, wie und warum es zu der Abfassung des Schreibens kam, wie sie dieses gefertigt und nach Erhalt der Unterschrift des Geschäftsführers anschließend in den Briefkasten eingeworfen hat.

Die Zeugin hatte eine konkrete Erinnerung an das Geschehen, konnte ihre Aussage nachvollziehbar begründen und wirkte durchaus glaubwürdig. Das Gericht hat keinen Anlass, trotz des Beschäftigungsverhältnisses der Zeugin bei der Kl. an deren Angaben zu zweifeln.

Mit dem Einwurf des Schreibens in den Briefkasten ist das Schreiben den Bekl. gemäß § 130 BGB zugegangen.

Selbst wenn, wie die Zeugin angibt, die Bekl. ihr gegenüber angegeben haben, das Abmahnschreiben nicht erhalten zu haben und vortragen, es sei möglich, dass die Kinder dieses aus dem Briefkasten genommen hätten, würde dies an dem Zugang des Schreibens nichts ändern. Nachdem das Schreiben durch Einwurf in den Briefkasten in den Herrschaftsbereich der Bekl. gelangt war, sind weitere Umstände, insbesondere, ob den Bekl. das Schreiben zur Kenntnis gelangt ist, unbeachtlich, da die Bekl. für die Kenntniserlangung in ihrem Herrschaftsbereich allein verantwortlich sind.

Die Vertragsverletzungen durch das wiederholt verspätete Zahlen der Miete führt dazu, dass das Vertrauen der Kl. in die ordnungsgemäße Fortsetzung des Mietverhältnisses erschüttert und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist.

Trotz Abmahnung wurde in den folgenden zwei Monaten - Februar und März 2015 - die Miete wiederum nicht bis zum dritten Werktag des Monats gezahlt. Die Kl. konnte danach nicht davon ausgehen, dass mit einem vertragsgemäßen Verhalten der Bekl. noch zu rechnen war. Bereits eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung kann als Grund für eine fristlose Kündigung ausreichen (BGH GE 2006, 588 = NJW 2006,1585 m.w.N.).

Trotz längerfristiger Hinnahme nicht fristgerechter Mietzahlung kann der Vermieter diesen Zustand durch Abmahnung beenden, es sei denn, die Umstände haben zu einer Veränderung der Fälligkeitsvereinbarung für die Mietzahlung geführt. Kann eine solche Abänderungsvereinbarung nicht festgestellt werden, ist der Mieter gehalten, der mietvertraglichen Regelung entsprechend die Miete jeweils im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Tut er das trotz mehrmaliger Abmahnung nicht, kann bereits eine einmalige weitere Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung als Grund für eine fristlose Kündigung ausreichen (Anschluss an BGH, GE 2006, 588).

Das Mietverhältnis bestand seit Januar 2000. Mietvertraglich war geregelt, dass die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen ist.

Im November 2014 ist ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden.

Zumindest seit Oktober 2008 bis zur Übernahme der Verwaltung durch den neuen Eigentümer wurden die Mieten jeweils immer erst zwischen dem 16. und dem 18. eines Monats gezahlt.

Der neue Vermieter wies auf die mietvertragliche Regelung zur Mietzahlung hin und mahnte mehrmals pünktliche Mietzahlung an. Dennoch wurde die Miete für November 2014 am 18. November 2014, für Dezember 2014 am 16. Dezember 2014 und für Januar 2015 am 16. Januar 2015 erbracht. Unter dem 22. Januar 2015 mahnte der Vermieter noch einmal die unpünktliche Mietzahlung ab und wies für den Fall weiterer unpünktlicher Zahlungen auf mietrechtliche Konsequenzen bis hin zu einer Kündigung hin; dennoch ging die Miete für Februar 2015 erst am 17. Februar 2015 bei dem Vermieter ein.

Daraufhin kündigte der Vermieter mit Schreiben vom 9. März 2015 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Zu diesem Zeitpunkt war auch die Miete für März 2015 noch nicht eingegangen.

Seit dem 1. April 2015 zahlte der Mieter die Miete pünktlich. Im Rechtsstreit trug er vor, er erhalte seinen Lohn vom Arbeitgeber zur Monatsmitte und würde deshalb seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils in der Zeit vom 16. bis 18. eines jeden Monats die Miete zahlen.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg verurteilte den Mieter zur Räumung.

Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB wirksam, da dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der ständigen verspäteten Zahlungen des Mieters und nach Ausspruch der Abmahnung unzumutbar sei. Eine ausdrückliche Vereinbarung mit der Vermieterseite auf Änderung der Fälligkeit der Mietzahlung zur Mitte eines Monats sei nicht konkret vorgetragen. Eine konkludente Vertragsänderung allein durch Hinnahme von verspäteten Zahlungen könne nicht angenommen werden.

Schweigen sei in der Regel keine Willenserklärung, sondern das Gegenteil einer Erklärung. Der Schweigende setze keinen Erklärungstatbestand, er bringe weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck. Besondere Umstände, wonach der Vermieter nach objektivem Empfängerhorizont davon ausgehen durfte, dass die Zahlung der Miete auch zu einem späteren als dem ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgen könne, lägen nicht vor. Nur ausnahmsweise könne in einem Schweigen eine Erklärung, insbesondere ein Einverständnis oder eine Duldung, gesehen werden. Eine Billigung des vertragswidrigen Zahlungsverhaltens könne aus der Duldung allein nicht hergeleitet werden. Eine Entscheidung des LG Berlin (GE 2014, 324) könne für den vorliegenden Fall nicht herangezogen werden, weil ein vergleichbarer Sachverhalt nicht vorliege. In dem dortigen Fall hatte der Vermieter zunächst eine Abmahnung ausgesprochen, hiervon aber Abstand genommen und die Zahlungsweise nachfolgend bewusst hingenommen. Nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont mache es einen Unterschied, ob der Vermieter zu anhaltenden verspäteten Mietzahlungen durchgängig schweige oder sich hiergegen zunächst mit Abmahnungen aktiv zur Wehr setze, hiervon dann jedoch ersichtlich Abstand nehme und dieses sodann über mehrere Jahre hinweg konsequent hinnehme.

Der Mieter habe jedenfalls nach Erhalt des Abmahnschreibens vom Januar 2015 sein Zahlungsverhalten ändern müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reiche bereits eine einmalige weitere Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung als Grund für eine fristlose Kündigung aus (BGH, GE 2006, 508).