Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution

Verletzt der Mieter seine Pflicht zur neuerlichen Leistung der Mietsicherheit, ist seine Pflichtverletzung für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls dann nicht hinreichend erheblich, wenn der Mieter die Mietsicherheit zuvor gegenüber dem ursprünglichen Vermieter geleistet hatte, seine neuerliche Leistungspflicht ausschließlich auf einer vom ursprünglichen Vermieter und seinem Rechtsnachfolger veranlassten Freigabe der geleisteten Sicherheit beruht und der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Rechtsirrtums fahrlässig von der Verjährung des Anspruchs auf neuerliche Leistung der Sicherheit ausgeht.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da die Voraussetzungen der §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht gegeben sind. Das Mietverhältnis ist nicht beendet.

Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass dem Anspruch der Kl. auf Leistung der Kaution die peremptorische Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) entgegensteht. Hiergegen vermag die Berufungsbegründung vom 13.6.2022 nichts zu erinnern. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass bei der Beurteilung dessen, was als grob fahrlässig anzusehen ist, als Maßstab das Interesse des Gläubigers heranzuziehen ist, wobei an einen Unternehmer höhere Anforderungen als an einen Verbraucher zu stellen sind (vgl. Spindler, in: BeckOK BGB, 62. Ed. 1.5.2022, § 199 Rn. 24 m. w. N.). Insofern hätte die Kl. nach Erhalt des Schreibens vom 5.4.2011 nicht ohne Weiteres darauf vertrauen dürfen, dass das Mietkautionskonto eingerichtet und zu ihren Gunsten verpfändet sei.

Doch selbst wenn mit der Berufungsbegründung vom 13.6.2022 keine Verjährung eingetreten sein sollte, würde die streitgegenständliche ordentliche Kündigung vom 26.11.2020 auch davon unabhängig nicht die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Es bestünde in diesem Fall kein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses, da keine erhebliche und schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch die Bekl. vorliegt, § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn die Bekl. hätte sich dann jedenfalls in einem Rechtsirrtum befunden. Dieser Irrtum zeigt sich ausdrücklich in dem Schreiben der Bekl. vom 5.11.2020, in dem sie gegen die Forderung zur Stellung der Mietkaution die Einrede der Verjährung und der Verwirkung erhebt. Ein möglicher Verzug mit der Zahlung der Mietkaution würde somit allenfalls auf Fahrlässigkeit beruhen. Eine solche Pflichtverletzung wiegt aber weit weniger schwer als eine vorsätzliche (vgl. Kammer, Urt. v. 13. Februar 2020 - 67 S 369/18, GE 2020, 398 = BeckRS 2020, 2193 Tz. 29 m.w.N.). Zudem wäre bei der Beurteilung der (unterstellten) Pflichtverletzung zugunsten der Bekl. zu berücksichtigten, dass sie ihre aus § 23 des Mietvertrags vom 1.10.2009, in den die Kl. gemäß § 566 BGB eingetreten ist, erwachsende Pflicht zur Leistung einer Mietkaution i.H.v. 2.200,50 € zunächst unstreitig durch Überweisung an den damaligen Vermieter am 9.10.2009 erfüllt hatte (§ 362 Abs. 1 BGB) und die Vorgänge im Zusammenhang mit der Einrichtung eines zugunsten der Kl. zu verpfändenden Mietkautionskontos auf ausdrücklichen Wunsch der Kl. erfolgten.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme des Rechtsmittels erledigt.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht, reicht das im Regelfall für eine ordentliche Kündigung aus, aber nicht immer. Wie das Landgericht Berlin entschied, ist die Pflichtverletzung dann nicht erheblich genug, wenn der Mieter die Kaution zuvor gegenüber dem ursprünglichen Vermieter geleistet hatte, aber sein ursprünglicher Vermieter und sein Rechtsnachfolger gemeinsam die Freigabe der geleisteten Sicherheit veranlassten und der Mieter fahrlässig von der Verjährung des Anspruchs auf neuerliche Leistung der Sicherheit ausgegangen ist.

Die Kläger klagten auf Räumung wegen nicht geleisteter Mietkaution. Die Kläger und ihr Rechtsvorgänger hatten gemeinsam die Freigabe der von der Mieterin ursprünglich geleisteten Kaution veranlasst, anschließend hatten die Kläger eine neue Mietkaution in Form eines zu verpfändenden Mietkautionskontos verlangt. Die Beklagte hatte sich auf den Standpunkt gestellt, ein solcher Anspruch sei entweder verjährt oder verwirkt. Daraufhin Kündigung durch die Kläger und anschließende Räumungsklage. Das AG wies die Räumungsklage ab, was das Landgerichts für zutreffend hielt.

Selbst wenn keine Verjährung eingetreten sein sollte, würde die ordentliche Kündigung auch davon unabhängig keine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, weil keine erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vorliege, denn sie hätten sich dann jedenfalls in einem Rechtsirrtum befunden. Dieser Irrtum zeigt sich darin, dass sie gegen die Forderung zur Stellung der Mietkaution die Einrede der Verjährung und der Verwirkung erhoben habe. Ein möglicher Verzug mit der Zahlung der Mietkaution würde somit allenfalls auf Fahrlässigkeit beruhen. Eine solche Pflichtverletzung wiege aber weit weniger schwer als eine vorsätzliche. Zudem wäre bei der Beurteilung der (unterstellten) Pflichtverletzung zugunsten der Beklagten zu berücksichtigten, dass sie ihre Pflicht zur Leistung einer Mietkaution aus dem Mietvertrag, in den der Kläger als neuer Vermieter eingetreten sei, zunächst unstreitig durch Überweisung an den damaligen Vermieter erfüllt habe.