Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution, Mietrückzahlung nach Wohnungsbrand

1. Eine fristgerechte Kündigung ist schon gerechtfertigt, wenn der Mieter mit der Zahlung eines Teils der Mietkaution in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt.

2. Wegen der Sicherungsfunktion der Kaution besteht kein Zurückbehaltungsrecht bei behaupteten Mängeln der Mietsache.

3. Ein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Mieten nach einem Wohnungsbrand entfällt, wenn die Zahlungen nicht unter Vorbehalt geleistet wurden.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit ihrer Klage begehrt die Kl. die Räumung und Herausgabe der von der Bekl. be­wohnten Wohnung.

Sie trägt vor, die Bekl. habe sich im Mietvertrag vom 15.7.2013 verpflichtet, eine monatliche Nettomiete in Höhe von 444,17 € sowie eine Mietkaution in Höhe von 1.332,51 € zu entrichten. Trotz entsprechender Mahnung habe die Bekl. die Mietkaution nicht entrichtet, so dass mit Schreiben vom 20.3.2014 die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.6.2014 ausgesprochen worden sei. Die Bekl. habe dieser Kündigung widersprochen.

Die Bekl. habe weder ein Zurückbehaltungsrecht wegen der restlichen Kaution noch einen Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete noch einen Schadensersatzanspruch wegen des Küchenbrandes, da sie diesen grob fahrlässig verursacht habe. In der Küche gäbe es eine Wand-Steckdose zum Anschluss eines Durchlauferhitzers. Die Bekl. habe eine Geschirrspül­maschine gekauft und diese über eine Mehrfachsteckdosenleiste gemeinsam mit dem Durchlauferhitzer angeschlossen. Wegen Überlastung der Steckdosenleiste sei es zu einem Kurzschluss gekommen. Die Steckdosenleiste habe sich erhitzt, es sei zur Explosion des Durchlauferhitzers gekommen, infolgedessen sei die Küche in Brand geraten. Die Steckdosenleiste sei nicht mitvermietet worden, sondern von der Bekl. erworben worden. Die Bekl. habe grob fahrlässig gehandelt, es sei nur glücklichen Umständen zu verdanken, dass der Brand sich nicht ausgeweitet habe.

Die vorhandene Schmelzsicherung sei bereits einmal durch Überlast zerstört worden, dann aber durch Überbrückung mit einem Metallstück wieder gangbar gemacht worden. Bei Übergabe der Wohnung an die Bekl. sei diese Sicherung noch intakt gewesen.

Die Bekl. wendet ein, sie sei nicht verpflichtet gewesen, die laufende Miete und die Kaution zu zahlen, da die Wohnung wegen eines Brandes in der Küche unbenutzbar gewesen sei. Sie habe bereits zwei Raten in Höhe von je 300 € auf die Kaution geleistet, zur Zahlung des restlichen Betrages sei sie nicht verpflichtet.

Sie habe einen Erstattungsanspruch in Höhe von insgesamt 1.636,49 € für die Monate November 2013 bis Februar 2014 und einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 569 € wegen der Zer­störung ihrer Geschirrspülmaschine.

Bei Übernahme der Wohnung seien Anschlüsse für Frisch- und Abwasser einer Geschirrspülma­schine vorhanden gewesen ebenso wie eine Mehrfachsteckdose für den Stromanschluss.

[…] Der unstreitige Rückstand hinsichtlich der Mietkaution von 732,51 € erreicht zwar die Höhe von zwei Monatsmieten in Höhe von 888,34 € nicht, ist aber auch betragsmäßig nicht als unerheb­lich anzusehen. Darüber hinaus hat die Bekl. aber ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis insofern verletzt, als sie grob fahrlässig den Brand in ihrer Küche verursacht hat. Dementsprechend steht ihr wegen dieses Brandes auch kein Zurückbehaltungsrecht und keine aufrechenbarer Schadensersatzanspruch zu.

Denn die Bekl. hat den Brand in ihrer Küche grob fahrlässig verursacht. Dies ergibt sich aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen J. vom 10.3.2015. Der Sachverständige hat überzeugend dargelegt, wie es zu dem Brand in der Küche kommen konnte. Entgegen den Einlassungen der Bekl. befindet sich innerhalb des Spülenschrankes in der Küche der streitbefangenen Wohnung gerade keine Mehrfachsteckdose, sondern eine einzelne Schutzkontaktsteckdose. Diese Steckdose ist als einzelner Stromkreis für den Anschluss des Warmwasserspeichers konzipiert und mit einer 16-A-Sicherung abgesichert. Dementsprechend ist die betreffende Sicherung im Sicherungskasten auch mit „Speicher‘“ gekennzeichnet. Da die Bekl. unstreitig einen Geschirrspüler erworben und auch betrieben hat, kann dies nur erfolgt sein, indem sie eine Mehrfachsteckdosenleiste an die vorhandene Einzelsteckdose angeschlossen hat und an diese Steckdosenleiste wiederum sowohl den Durchlauferhitzer als auch die Geschirrspülmaschine angeschlossen hat. Auch einem technischen Laien muss bewusst sein, dass mehrere große Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen, Geschirrspüler, Trockner usw. nicht über eine einzige Steckdose durch Verwendung einer Mehrfachsteckdosenleiste angeschlossen werden dürfen. Zumindest wäre es zumutbar, sich über die Gebrauchsanweisungen der betreffenden Geräte vor deren Anschluss über die entsprechenden Anschlussmöglichkeiten zu informieren. Allein aus der Tatsache, dass die vorhandene Schmelzsicherung bereits einmal durch Überlast ausgelöst worden ist, hätte die Bekl. bei pflichtgemäßem Verhalten schließen müssen, dass die von ihr gewählte Lösung zwei große Haushaltsgeräte über eine Mehrfachsteckdosenleiste und eine einzige Schutzkontaktsteckdose zu betreiben, nicht den Regeln der Technik entspricht. Das Flicken der geschmolzenen Sicherung mit einem Metallstück stellt ein in hohem Maße grobfahrlässiges Verhalten dar, mit dem ein Inbrandsetzen des gesamten Wohnhauses in Kauf genommen wird. Ein derartiges pflichtwidriges Verhalten muss die Kl. nicht hinnehmen. […]

Aus den Gründen des LG Berlin vom 28. Dezember 2015: I. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. […]

1) Die Bekl. wendet sich ohne Erfolg gegen die Räumungsverurteilung. Der Kl. steht gegen die Bekl. gem. § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu, da das Mietverhältnis der Parteien infolge der ordentlichen Kündigung vom 20.3.2014 beendet ist.

Der Ausspruch der ordentlichen Kündigung war entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil bereits infolge des Zahlungsverzuges mit der Restmietkaution gerechtfertigt, welcher aus mehreren fälligen Raten resultierte und dabei den Betrag einer Monatsmiete überstieg (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 573 BGB, Rz. 29). Vor diesem Hintergrund bedarf es für die Feststellung einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung der Bekl. nicht zusätzlich der Heranziehung des zwischen den Parteien streitigen Umstandes des Anschlusses der Geschirrspülmaschine der Bekl. unter Überbrückung der Sicherung des Stromkrei­ses.

Der Bekl. stand gegenüber dem Anspruch der Kl. auf Zahlung der Mietkaution aufgrund deren Sicherungsfunktion auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln der Mietsache zu (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 255/04 - GE 2007, 710 - zitiert nach juris). Ebenso wenig berührte die mit Schreiben vom 6.5.2014 erklärte Aufrechnung mit Schadenersatz- bzw. Mietrückzahlungsansprüchen die Wirksamkeit der Kündigung vom 20.3.2014. Unabhängig davon, dass der Aus­schluss des Kündigungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters gem. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB keine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung findet (vgl. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, Rn. 13 - GE 2006, 508 - zitiert nach juris), ist hier auch nicht unverzüglich nach Ausspruch der Kündigung die Aufrechnung erklärt worden.

2) Auch in Bezug auf die Widerklage hat die Berufung keine Aussicht auf Erfolg.

Der Bekl. steht kein Schadenersatzanspruch wegen der Beschädigung ihrer Geschirrspülmaschine infolge des Wohnungsbrandes zu. Insbesondere liegen die Voraussetzungen eines vertraglichen Schadensersatzanspruchs gem. § 536a Abs. 1 BGB nicht vor, welche grundsätzlich vom Mieter darzulegen und zu beweisen sind (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, zitiert nach juris). Weder hat die Kl. sich mit einer Mängelbeseitigung in Verzug be­funden, noch hat die Bekl. dargelegt, dass ein (für das Schadenereignis ursächlicher) anfänglicher Mangel der Mietsache vorlag bzw. die Kl. einen nachträglichen Mangel zu vertreten hatte. Nach eigenen Angaben der Bekl. sollen der Warmwasserspeicher und die Geschirrspülmaschine nicht gleichzeitig in Betrieb gewesen sein, weshalb auch dahinstehen kann, ob die Wohnung der Bekl. seinerzeit schon mit einer in der Küche befindlichen Mehrfachsteckdose übergeben worden ist, welche nicht für den gleichzeitigen Betrieb zweier Elektrogeräte mit hoher Anschlussleistung ausgelegt war.

Hinsichtlich des wegen Überzahlung geltend gemachten Mietrückzahlungsanspruchs ist zudem nicht ersichtlich, dass die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum unter Vorbehalt gezahlt worden ist, obwohl die Wohnung infolge des Brandes - nach Ansicht der Bekl. - unbenutzbar gewesen sein soll. […]

Aus den Gründen des LG Berlin (Beschluss vom 3. Februar 2016 - 65 S 267/15 -): Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Kammer übereinstimmend davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Erfolgsaussicht hat, die Rechtssache keine grundsätzliche, über diesen Einzelfall hinausgehende Bedeutung besitzt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordern und auch eine mündlichen Verhandlung nicht geboten ist.

Hinsichtlich der fehlenden Erfolgsaussicht wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 28.12.2015 verwiesen, zu welchem die Bekl. keine Stellung mehr genommen hat.

Nach § 569 Abs. 2 a BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug ist und der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt (nach § 551 BGB darf der Wohnraummieter die Kaution von höchstens drei Monatsmieten in drei Raten zahlen). Für die fristgerechte Kündigung reicht dagegen ein geringerer Rückstand.

Die Mieterin hatte weniger als die Hälfte der Kaution gezahlt, nachdem ein Küchenbrand ihre Geschirrspülmaschine zerstört hatte und die Wohnung nach ihrer Darstellung vorübergehend unbenutzbar gewesen war. Sie verlangte Schadensersatz und Rückzahlung überzahlter Mieten, nachdem die Vermieterin fristgerecht gekündigt und Räumungsklage erhoben hatte.

Das AG Neukölln gab der Räumungsklage statt, weil die Mieterin ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis grob fahrlässig verletzt habe, indem sie den Brand in der Küche verursacht habe. Der Sachverständige habe festgestellt, dass an den einzelnen Stromkreis für den Anschluss des Warmwasserspeichers mit einer Mehrfachsteckdose auch die Geschirrspülmaschine angeschlossen worden sei; darüber hinaus sei die Schmelzsicherung für den Stromkreis mit einem Metallstück geflickt worden. Schadensersatz- und Minderungsansprüche bestünden deshalb nicht.

Das LG Berlin folgte der Entscheidung im Ergebnis, nicht aber in der Begründung. Schon allein die Nichtzahlung der Restkaution, die mit mehr als einer Monatsmiete offen war, rechtfertige eine fristgerechte Kündigung. Auf die Ursache des Wohnungsbrandes komme es nicht an, denn ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution wegen Mängeln der Mietsache scheide wegen deren Sicherungsfunktion aus. Ein Schadensersatzanspruch der Mieterin entfalle ebenfalls, da kein anfänglicher Mangel dargelegt sei; die Vermieterin sei auch nicht mit der Mangelbeseitigung in Verzug gewesen. Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten scheide schließlich deshalb aus, weil „nicht ersichtlich“ sei, dass die Mieten unter Vorbehalt gezahlt wurden.

Mit Beschluss vom 3. Februar 2016 wies die Kammer unter Verweis auf ihren Hinweisbeschluss die Berufung zurück.