Kündigung wegen Mülltüten und Kinderwagen im Hausflur, Ermittlungsverfahren gegen Sohn der Mieterin

1. Eine fristlose und eine fristgerechte Kündigung wegen kurzfristigen Abstellens von gefüllten Mülltüten vor der Wohnungstür und eines Kinderwagens sind nicht gerechtfertigt, wenn im Treppenhaus ausreichend Platz ist.

2. Ein Kündigungsgrund fehlt auch, wenn gegen den Sohn der Mieterin ein Ermittlungsverfahren wegen Verstoßes gegen das Betäubungsmittelgesetz eingeleitet wurde und es zu einer Hausdurchsuchung mit Beschädigung der Wohnungseingangstür kam, ohne dass es zu einer rechtskräftigen Verurteilung kam.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit und das Bestehen eines damit einhergehenden Räumungs- und Herausgabeanspruchs der 4-Zimmer-Wohnung in der M.straße …, 6. OG links.

Die Wohnung ist 93,82 m2 groß und verfügt über einen Flureingang mit einer Größe von ca. 1,50 m x 2,00 m. Die Wohnung ist mit Einrichtungsmöbeln der Bekl. möbliert.

In einer von der Bekl. unterschriebenen Hausordnung verpflichtet sich die Bekl. gem. Ziff. 6 „zur ordnungsgemäßen Beseitigung von Abfällen und Unrat […] in (nicht neben) die aufgestellten Müllkasten […]“.

In dem Zeitraum von Anfang August 2020 bis Anfang August 2021 stellten die Kl. mehrfach fest, dass im Hausflur, neben der Wohnungstür der Bekl., häufiger ein Kinderwagen sowie ein Lauf- bzw. Fahrrad stand. Ferner lagen ebenfalls vor der Wohnungstür der Bekl. häufiger eine Mülltüte sowie Bonbonpapier und leere PET-Flaschen.

Daraufhin mahnten die Kl. die Bekl. mehrfach ab und sprachen am 13.8.2021 sowie am 21.1.2022 die fristlose außerordentliche sowie jeweils hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Die Bekl. widersprach den Kündigungen.

Zudem stellten die Kl. fest, dass sich auch der Sohn der Bekl., Herr E., in der streitgegenständlichen Wohnung aufhielt.

Im Zuge staatsanwaltlicher Ermittlungen u. a. gegen Herrn E. wegen Verstoßes gegen das Betäubungsmittelgesetz (BtMG) wurde die Wohnung der Bekl. am 5.8.2022 polizeilich durchsucht. Hierbei fand die Polizei in der streitgegenständlichen Wohnung einen geschlossenen Brief, adressiert an einen Nachbarn der Bekl. Bei der Wohnungsdurchsuchung wurde unstreitig die Wohnungstür beschädigt.

Infolge der Wohnungsdurchsuchung sprachen die Kl. gegenüber der Bekl. erneut am 24.11.2022 die fristlose außerordentliche und hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Auch diese Kündigung wies die Bekl. zurück. […]

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. kein Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Wohnung zu, § 546 BGB.

Ein solcher setzt voraus, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Diese Voraussetzung liegt jedoch nicht vor. Das Mietverhältnis wurde weder durch die Kündigung vom 13.8.2021 noch durch die Kündigungen vom 21.1.2022 oder 5.11.2022 wirksam außerordentlich oder ordentlich gekündigt.

Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam durch die Kündigung der Kl. vom 13.8.2021 beendet; weder außerordentlich, noch ordentlich.

1.a) Eine wirksame außerordentliche Kündigung gem. §§ 542, 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 BGB liegt nicht vor.

Diese setzt einen wichtigen Grund voraus. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein solch wichtiger Grund dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Vorliegend geht diese Interessenabwägung zugunsten der Bekl. aus.

Das Ablegen von Mülltüten vor der Wohnungstür zum Zwecke des späteren Verbringens zum Müllplatz stellt keinen wichtigen Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Die Kl. sind insoweit ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen tragen die Kl. die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die sie zur Kündigung berechtigen. Vorliegend haben die Kl. nicht substantiiert dargelegt, dass der vermeintlich von der Bekl. vor der Haustür abgestellte Müll über einen längeren Zeitraum vor der Wohnungstür der Bekl. abgestellt wurde.

Ein kurzzeitiges Abstellen von gefüllten Mülltüten vor der eigenen Wohnungstür zum Zwecke der späteren (ordnungsgemäßen) Verbringung zum Müllstandsplatz stellt entgegen der Auffassung der Kl. auch keinen Verstoß gegen die Hausordnung, insbesondere gegen Ziff. 6, dar. Nach Ziff. 6 der Hausordnung verpflichten sich die Mieter zur „ordnungsgemäßen Beseitigung von Abfällen und Unrat […] in (nicht neben) die aufgestellten Müllkasten […]“.

Entgegen der Auffassung der Kl. betrifft Ziff. 6 der Hausordnung aber nicht den Fall des (kurzzeitigen) Abstellens von Mülltüten vor der eigenen Wohnungstür, sondern zielt erkennbar auf die Vermeidung einer Verunreinigung des Müllstandsplatzes als solchen ab.

Ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB ist auch nicht darin zu sehen, dass die Tochter der Bekl. bei ihren Besuchen ihren Kinderwagen in dem Hausflur neben der Wohnungstür der Bekl. abstellt.

Vermietet der Eigentümer Wohnungen in seinem Haus, so erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen, wie z. B. den Hausflur, des Hauses (BGH, NJW 2007, 146, 147). Eine Mieterin ist daher grundsätzlich berechtigt, einen Kinderwagen im Hausflur abzustellen, wenn sie hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt. Dabei erstreckt sich diese Befugnis auch auf Besucher der Mieterin (BGH aaO.).

Die Bekl. bzw. ihre Tochter ist bei einem Besuch auf das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur neben der Wohnungstür der Bekl. angewiesen.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist es der Bekl. nicht zumutbar, den Kinderwagen in die Wohnung zu verschaffen und dort aufzubewahren. Die Kl. haben insbesondere nicht hinreichend dargelegt, dass die Wohnung bzw. der Keller der Bekl. hinreichend Platz zur Unterstellung bietet. Ein pauschaler Verweis auf die Anzahl der Zimmer oder der Wohnungsgröße von ca. 93 m2 genügt indes nicht. Denn die Bekl. hat vorgetragen, dass der Flurbereich mit 1,50 m x 2,00 m verhältnismäßig klein und die Wohnung im Übrigen auch mit Möbeln vollgestellt ist. Die Größe des Flurbereichs sowie die Möblierung der Wohnung in einem der Unterbringung des Kinderwagens verhindernden Ausmaß wurden durch die Kl. nicht weiter bestritten.

Die Größe des Hausflures lässt ein Abstellen auch zu.

Entgegen der Auffassung der Kl. steht der im Hausflur abgestellte Kinderwagen keine Beeinträchtigung des Brandschutzes dar. Eine hinreichend konkrete Beeinträchtigung des Brandschutzes wurde durch die Kl. schon nicht hinreichend dargelegt. Sofern in Berlin ab und zu Kinderwagen auch Ziel von Brandstiftungsdelikten werden, so handelt es sich regelmäßig um Einzeltaten, die jedenfalls keine konkrete Brandgefahr für den konkreten Einzelfall begründen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 31.7.2012 - 63 S 576/11, BeckRS 2012, 22167). Umstände, die für eine konkrete Brandgefahr in dem betroffenen Wohnhaus sprächen, wurden von den Kl. nicht dargelegt.

Selbst, wenn man anderer Auffassung sein sollte, so haben die Kl. jedenfalls nicht hinreichend dargelegt, dass durch den im Hausflur abgestellten Kinderwagen ein Passieren des Hausflurs bzw. der Treppe wesentlich beeinträchtigt wird.

Wie aus den zur Gerichtsakte gelangten Lichtbildern hervorgeht, wird der Kinderwagen in der Regel in der Ecke des Hausflurs abgestellt, so dass ein Passieren zwischen Kinderwagen und Treppe bzw. Treppengeländer möglich ist.

Sofern die Kl. der Auffassung sind, dass hierdurch Brandschutzvorschriften verletzt werden bzw. der Durchgang zwischen Treppe und Kinderwagen eine bestimmte Breite haben muss, um etwaigen Brandschutzvorschriften zu genügen, so fehlt es auch insoweit an substantiiertem Vortrag.

Auch eine wirksame ordentliche Kündigung gem. §§ 542, 573 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nicht vor. Diese setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Eine präzise Definition des „berechtigten Interesses“ ist nur schwerlich möglich. Es bedarf auch insoweit einer Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und den Interessen des Mieters an dessen Fortführung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, § 573 Rn. 186).

Es liegt kein berechtigtes Interesse der Kl. gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.

Vorliegend hat die Bekl. keine vertragliche Pflicht verletzt. Wie bereits dargelegt, hat die Bekl. als Mieterin durchaus das Recht zur (Mit-) Benutzung von Gemeinschaftsflächen in dem oben dargelegten Umfang. Eine Verletzung von Brandschutzbestimmungen wurde durch die Kl. nicht substantiiert dargelegt. Auch das (kurzzeitige) Ablegen eines etwaigen Müllsacks vermag eine vertragliche Pflichtverletzung nicht zu begründen, da die Kl. nicht hinreichend dargelegt haben, dass eine Vermüllung des Hausflurs droht. Zudem ist eine Verletzung der Ziff. 6 der Hausordnung, als Bestandteil des Mietvertrages, nicht ersichtlich (s. o.).

Auch liegt kein berechtigtes Interesse der Kl. nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB vor. Die notwendigerweise vorzunehmende Interessenabwägung zwischen dem Interesse der Vermieter an der Vertragsbeendigung und der Mieterin an der Vertragsfortführung geht auch insoweit zugunsten der Bekl. aus.

Zur Begründung kann im Wesentlichen auf das bereits Gesagte verwiesen werden.

Das Mietverhältnis wurde weder wirksam durch die Kündigung der Kl. vom 23.1.2022 außerordentlich noch ordentlich beendet.

Es fehlt insoweit für die außerordentliche Kündigung der wichtige Grund sowie für die hilfsweise ordentliche Kündigung das berechtigte Interesse der Kl. an der Vertragsbeendigung. Insoweit kann auf das unter Ziff. Il.a) Gesagte verwiesen werden. Die Umstände, die der Kündigung vom 23.1.2022 zugrunde liegen, entsprechen im Wesentlichen den Umständen, welche der Kündigung vom 13.8.2021 zugrunde liegen. Diese ist - wie dargelegt - nicht wirksam.

Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung der Kl. vom 5.11.2022 weder außerordentlich noch ordentlich beendet.

Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde nicht durch die Kündigung vom 5.11.2022 außerordentlich beendet, §§ 542, 543 Abs. 1, 569 Abs. 2, 540 Abs. 2 BGB.

Hierfür fehlt es erneut an einem wichtigen Grund.

Gemäß § 569 Abs. 2 liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 auch dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Zwar kann die Begehung von Straftaten durch den Mieter einen wichtigen Grund darstellen. Dies jedoch in erster Linie nur dann, wenn die konkrete Straftat einen Bezug zur Wohnung oder der Hausgemeinschaft aufweist und hierdurch der Hausfrieden gestört wird (AG Frankfurt, Urt. v. 6.2.2019 - 33 C 2815/18 [51] - juris; vgl. Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdiger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., Stand 1.2.2023, § 569 BGB Rn. 102).

Vorliegend wurde gegen den Sohn, welcher sich mit Wissen und Wollen der Bekl. in der streitgegenständlichen Wohnung aufhielt, ein Ermittlungsverfahren wegen Verstoßes gegen das Betäubungsmittelgesetz von der Staatsanwaltschaft Berlin eingeleitet. Unabhängig von der Frage, ob das Verhalten des Sohnes der Bekl. gem. § 540 Abs. 2 BGB zugerechnet werden kann, begründet das Ermittlungsverfahren jedoch nicht von vornherein und unter jeder Betrachtungsweise eine Störung des Hausfriedens. Bei dem Verdacht des Handels mit Betäubungsmitteln ist der Hausfrieden regelmäßig nur dann gestört, wenn es aufgrund des Handels mit Betäubungsmitteln unmittelbar zu Beeinträchtigungen im Wohnumfeld kommt, also beispielsweise vermehrt Konsumenten und Abnehmer sich im Haus aufhalten und hierdurch die Nachbarn sich gestört fühlen.

Die nachhaltige Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund ist nach allgemeinen Grundsätzen von den Kl. darzulegen und zu beweisen. Vorliegend haben die Kl. bereits nicht hinreichend dargelegt, dass es durch die vermeintliche Straftat zu unmittelbaren und vor allem nachhaltigen Beeinträchtigungen des Hausfriedens gekommen ist.

Insoweit bleibt auch zu berücksichtigen, dass dem Gericht nicht bekannt ist, ob das Ermittlungsverfahren eingestellt wurde oder nicht. Von Verfassungs wegen zu berücksichtigen ist daher auch in der hier vorzunehmenden zivilrechtlichen Prüfung des Vorliegens eines Kündigungsgrundes die Unschuldsvermutung (Art. 6 Abs. 2 EMRK). Danach gilt zugunsten des Sohnes der Bekl. dieser als unschuldig, bis dieser der vorgeworfenen Straftat endgültig überführt ist. Hierfür wurde von den Kl. bislang jedoch weder vorgetragen noch Beweis angeboten.

Sofern die Kl. vortragen, dass bei der Wohnungsdurchsuchung im Rahmen der staatsanwaltlichen Ermittlungen die Wohnungstür beschädigt wurde, so ist auch insoweit nicht hinreichend dargelegt, inwieweit dies den Hausfrieden konkret und nachhaltig beeinträchtigt haben soll. Insoweit sind die Kl. angehalten, gegen die Bekl. Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

e) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung vom 5.11.2022 ordentlich beendet.

Hierfür fehlt es erneut an dem berechtigten Interesse der Kl. an der Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. schuldhaft und nicht nur unerheblich ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Der Verkauf von Drogen und somit auch der Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz stellt durchaus eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Diese wären der Bekl. wohl auch zuzurechnen. Denn neben der Zurechnung für Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB haftet der Mieter auch für Dritte, wenn und soweit der Mieter den Dritten den Zugriff auf die Sache - hier die Mietwohnung - ermöglicht, § 540 Abs. 2 BGB (Häublein in: MüKo-BGB, 9. Aufl. 2023, § 573 Rn. 85).

Ein zurechenbarer Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten liegt jedoch nicht vor. Allein der Umstand, dass die Staatsanwaltschaft Berlin ein Ermittlungsverfahren eingeleitet hat, vermag ein zur Kündigung berechtigendes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB nicht zu begründen (s. o.).

Erneut gilt es zu berücksichtigen, dass es sich bisher lediglich um ein Ermittlungsverfahren gegen den Sohn handelte. Die Kl., welche für das Vorliegen einer Pflichtverletzung darlegungs- und beweisbelastet sind, konnten nicht hinreichend darlegen und beweisen, dass der Sohn der Bekl. in tatsächlicher Hinsicht die ihm vorgeworfenen Straftaten auch begangen hat bzw. angeklagt oder verurteilt wurde. Es ist insoweit erneut die Unschuldsvermutung (Art. 6 Abs. 2 EMRK) zu berücksichtigen.

Gemeinschaftseinrichtungen wie Hausflur und Treppenhaus darf der Mieter mitbenutzen, soweit er andere nicht stört. Einen Kinderwagen (oder einen Rollstuhl) muss er nicht unbedingt mit in die Wohnung nehmen.

Die Mieterin hatte trotz mehrfacher Abmahnungen wiederholt gefüllte Mülltüten vor der eigenen Wohnungstür abgestellt und es auch zugelassen, dass ihre Tochter einen Kinderwagen bei Besuchen der Wohnung im 6. Stock im Treppenhaus abstellte. Die Vermieter kündigten fristlos, hilfsweise fristgerecht und wiederholten ihre Kündigung, nachdem gegen den Sohn der Beklagten ein staatsanwaltliches Ermittlungsverfahren wegen eines Verstoßes gegen das Betäubungsmittelgesetz eingeleitet wurde und eine Hausdurchsuchung mit Beschädigung der Wohnungseingangstür stattfand. Die Räumungsklage war erfolglos.

Das Amtsgericht Neukölln verneinte ein vertragswidriges Verhalten, da jedenfalls das kurzfristige Abstellen von Mülltüten keinen Verstoß gegen die Hausordnung darstelle. Auch sei es der Beklagten nicht zumutbar, den Kinderwagen in die Wohnung mitzunehmen, da im Hausflur ausreichend Platz sei. Auch das Ermittlungsverfahren gegen den Sohn der Beklagten stelle keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar, da bis zu einer rechtskräftigen Verurteilung die Unschuldsvermutung gelte. Wegen der beschädigten Wohnungstür seien die Vermieter auf Schadensersatzansprüche zu verweisen.

Wenn der Vermieter substantiiert dargelegt hätte, dass die Mülltüten nicht nur kurzfristig vor der Wohnungstür abgestellt wurden, hätte die Entscheidung anders ausfallen können. Auffallend ist auch, dass der Vermieter u. a. das Abstellen eines Fahrrads trotz Abmahnung als Kündigungsgrund angegeben hätte. Das Urteil schweigt dazu; es gibt auch keine Entscheidungen, die das Recht des Mieters darauf annehmen. Ob ein solcher vertragswidriger Gebrauch aber einen Kündigungsgrund darstellt, ist eine andere Frage; im Zweifel muss der Vermieter zunächst auf Unterlassung klagen (vgl. LG Berlin, GE 2022, 1265).