Kündigung wegen Hundegebells

1. Das Bellen des Hundes rechtfertigt keine Kündigung, sofern nicht festgestellt werden kann, dass dieses eine solche Intensität besessen hat, dass von einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ausgegangen werden könnte und ebenso wenig, dass dem Vermieter aufgrund dieses Bellens eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

2. Eine Tierhaltungsklausel, welche die Zustimmung des Vermieters ohne überprüfbare Beurteilung in dessen freies Ermessen stellt, ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Die Kl. hat der Bekl. wegen dreier Pflichtverletzungen gekündigt. Zum einen wegen gemäß Mietvertrag unerlaubter Hundehaltung an sich, zum anderen wegen der Störung des Hausfriedens durch das Bellen des Hundes sowie Pflichtverletzungen durch die Bekl. durch Beleidigungen und Anfeindungen gegenüber der Kl. Das AG hat die Kündigung für wirksam gehalten. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

1. Im Hinblick darauf, dass es zuvor eine Abmahnung vom 15.12.2022 gegeben hat, spielen die davor liegenden behaupteten Vorkommnisse keine Rolle, da die Kl. durch die Abmahnung gezeigt hat, dass auch aus ihrer Sicht diese Vorkommnisse noch keine Kündigung nach sich ziehen müssen, sondern nur dann, wenn es erneut zu entsprechenden Vorfällen kommt.

Da etwaige kündigungsrelevante Vorkommnisse wiederum zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen haben müssen, spielen auch Geschehnisse, die nach der erfolgten Kündigung stattgefunden haben sollen, keine Rolle, sondern hätten allenfalls eine erneute Kündigung auslösen können.

Maßgebend im vorliegenden Fall ist daher der Zeitraum vom 15.12.2022 bis zum 14.2.2023.

Es spielt daher insbesondere keine Rolle, ob der Hund der Bekl. in den letzten beiden Februarwochen häufig gebellt hat oder nicht und ebenso wenig, ob die behaupteten Vorkommnisse am 3.12.2022 stattgefunden haben oder nicht, weshalb hierzu auch kein Beweis zu erheben war.

2. Das Bellen des Hundes rechtfertigt keine Kündigung, da nicht festgestellt werden kann, dass dieses eine solche Intensität besessen hat, dass von einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ausgegangen werden könnte und ebenso wenig, dass der Kl. aufgrund dieses Bellens eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach den Bekundungen des Zeugen A. ist bereits nicht ersichtlich, ob sich dessen Wahrnehmungen auf den hier maßgeblichen Zeitraum beziehen; teilweise ist dies mit Sicherheit nicht der Fall, wenn der Zeuge von Vorkommnissen aus dem Juni und Juli 2023 berichtet.

Der Zeuge hat zudem lediglich bekundet, dass der Hund ab und zu gebellt habe, manchmal öfters, manchmal gar nicht und selten längere Zeit.

Diese Bekundungen reichen nicht aus, um davon ausgehen zu können, dass das Maß des Bellens des Hundes so ausgeprägt gewesen ist, dass dies eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigen könnte.

3. Auch hinsichtlich der behaupteten Beleidigungen und Anfeindungen der Bekl. gegenüber der Kl. ist nicht ersichtlich, dass solche innerhalb des maßgeblichen Zeitraums stattgefunden haben.

In der Kündigung wird zwar von zwei Vorfällen am 2. und 9. Februar 2023 gesprochen, ohne jedoch auszuführen, was konkret an diesen Tagen stattgefunden haben soll.

Irgendwelche Ausführungen hierzu fehlen im Übrigen im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits vollständig, sodass nicht festgestellt werden kann, dass im maßgeblichen Zeitraum etwas vorgekommen ist, was eine Kündigung rechtfertigen könnte.

Es ist allerdings zu betonen und der Bekl. nochmals eindringlich vor Augen zu führen, dass solcherlei Verhaltensweisen, wenn sie denn tatsächlich stattgefunden haben sollten, grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen können.

Der Bekl. wird daher dringend angeraten, sollten die Vorwürfe der Kl. ganz oder zum Teil zutreffend sein, sich künftig zu mäßigen, insbesondere im Verhalten gegenüber der Kl., um nicht doch noch irgendwann die Wohnung aufgrund einer dann berechtigten Kündigung zu verlieren.

4. Es verbleibt daher allein ein etwaiges Kündigungsrecht der Kl. aufgrund der Hundehaltung durch die Bekl. an sich aufgrund eines Verstoßes gegen § 11 des Mietvertrages.

Doch auch ein solches Kündigungsrecht ist vorliegend nicht gegeben, da die Regelung im Mietvertrag unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwirksam ist mit der Folge, dass mangels Regelung jegliche Tierhaltung ohne Zustimmung der Kl. möglich ist, jedenfalls dem Grunde nach.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Haltung von Haustieren an einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zum Schutze dessen legitimer und berechtigter Interessen geknüpft werden. Dabei ist entscheidend, dass die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien abhängt, die auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielen. Wird hingegen die Zustimmung des Vermieters in das freie Ermessen des Vermieters ohne überprüfbare Beurteilung der Voraussetzungen gestellt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB vor (BGH, Beschluss vom 25. September 2012, VIII ZR 329/11, GE 2013, 346).

Die streitgegenständliche Mietvertragsklausel enthält keine für den Mieter überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen. Unter Zugrundelegung der nach § 307 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung berechtigt die Klausel die Kl., auch dann ihre Zustimmung zu verweigern, wenn kein sachlicher Versagungsgrund vorliegt (BGH, aaO.).

Dies stellt eine entgegen den Geboten von Treu und Glaube unangemessene Benachteiligung des Mieters dar mit der Folge der Unwirksamkeit der Klausel. Die Klausel ist daher ersatzlos zu streichen und nicht mehr Gegenstand des Mietvertrages.

Hundegebell rechtfertigt keine Kündigung des Wohnraummieters, sofern nicht festgestellt werden kann, dass es eine solche Intensität besitzt, die zu einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens führt. Eine Hundehaltungsklausel darf die Zustimmung des Vermieters nicht ohne überprüfbare Voraussetzungen in dessen freies Ermessen stellen.

Die Klägerin hat der Beklagten wegen unerlaubter Hundehaltung, Störung des Hausfriedens durch Hundegebell sowie wegen Beleidigungen und Anfeindungen gegenüber der Klägerin nach erfolgter Abmahnung gekündigt. Das AG hat die Kündigung für wirksam gehalten. Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg.

Die Vorkommnisse vor der Abmahnung spielen keine Rolle, da die Klägerin dadurch zum Ausdruck gebracht hat, dass eine Kündigung nur dann zu erwarten ist, wenn es erneut zu entsprechenden Vorfällen kommt. Vorfälle nach erfolgter Kündigung sind ebenfalls nicht heranzuziehen, denn sie hätten allenfalls eine erneute Kündigung auslösen können.

Zudem rechtfertigt Hundegebell keine Kündigung, sofern nicht festgestellt werden kann, dass dieses eine solche Intensität besessen hat, dass von einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ausgegangen werden könnte und der Klägerin aufgrund dieses Bellens eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte.

Die Zeugenbefragung hat aber lediglich ergeben, dass der Hund ab und zu gebellt hat, manchmal öfters, manchmal gar nicht und selten längere Zeit. Das reicht weder für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung aus.

Die behaupteten Beleidigungen und Anfeindungen gegenüber der Klägerin haben nicht im maßgeblichen Betrachtungszeitraum stattgefunden und waren unkonkret. Das LG hat allerdings ausdrücklich betont und auch Anlass dazu gesehen, der Beklagten „nochmals eindringlich vor Augen zu führen, dass solcherlei Verhaltensweisen, wenn sie denn tatsächlich stattgefunden haben sollten, grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen können“. Insofern werde der Beklagten „dringend angeraten, sollten die Vorwürfe der Klägerin ganz oder zum Teil zutreffend sein, sich künftig zu mäßigen, insbesondere im Verhalten gegenüber der Klägerin, um nicht doch noch irgendwann die Wohnung aufgrund einer dann berechtigten Kündigung zu verlieren“.

Es verbliebe somit nur ein etwaiges Kündigungsrecht der Klägerin aufgrund eines Verstoßes gegen die Tierhaltungsklausel des Mietvertrages. Die sei aber unwirksam. Nach der Rechtsprechung des BGH könne die Haltung von Haustieren zwar an einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zum Schutze dessen legitimer und berechtigter Interessen geknüpft werden. Dabei sei entscheidend, dass die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien abhänge, die auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielten. Werde hingegen - wie hier – die Zustimmung des Vermieters in dessen freies Ermessen ohne überprüfbare Beurteilung der Voraussetzungen gestellt, liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

Die Tierhaltungsklausel im neuen Mietvertragsmuster des Grundeigentum-Verlages (I-AGB/KE/7.2025 [Nettomiete und Vorauszahlungen]) lautet:

„1. Kleintiere wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere, darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten.

2. Das Halten von allgemein ekelerregenden Tieren, Nutz- oder Wildtieren, gefährlichen Tieren sowie solchen Tieren, die nach dem Artenschutzabkommen nicht gehalten werden dürfen oder deren Haltung durch landesrechtliche Regelungen oder Gemeindesatzungen verboten ist, ist untersagt.

3. Sofern am Belegenheitsort der Wohnung besondere landesrechtliche oder gemeinderechtliche Regelungen über das Halten und Führen von Tieren bestehen (z. B. Leinen- oder Maulkorbzwang), ist der Mieter auch aufgrund dieses Mietvertrages zur Einhaltung dieser Regelungen verpflichtet.

4. Die Haltung größerer Tiere, insbesondere Hunde- und Katzenhaltung, ist nur bei vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet. Der Vermieter ist berechtigt und verpflichtet, seine Zustimmung bzw. Ablehnung nach billigem Ermessen von der Abwägung der Interessen von Mieter, Vermieter und den anderen Hausbewohnern abhängig zu machen. Dabei wird er bei der Interessenabwägung insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung der Tierhaltung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters wie etwa das Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund berücksichtigen.

5. Der Vermieter darf die Zustimmung zur Hundehaltung davon abhängig machen, dass der Mieter ihm den Namen und die Rasse, die Chipnummer und die Nummer der Hundeplakette bekannt gibt und folgende Nachweise vorlegt: Nachweis über die Eintragung in das von der Gemeinde vorgeschriebene Hunderegister und den Nachweis über die für das Tier abgeschlossene Haftpflichtversicherung. Der Mieter hat Regelungen der Gemeinde über die Hundehaltung einzuhalten. Der Mieter verpflichtet sich weiterhin, den Vermieter von Ansprüchen Dritter, die sich aus der Hundehaltung ergeben, freizustellen und Schäden, die durch den Hund an der Mietsache (Wohnung und Gemeinschaftsflächen)

verursacht werden, zu ersetzen. Der Mieter hat außerdem „Hinterlassenschaften“ des Hundes auf Gemeinschaftsflächen unverzüglich zu beseitigen.

6. Eine erteilte Zustimmung kann widerrufen werden, wenn Umstände eintreten – beispielsweise durch die Tiere andere Hausbewohner

oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist –, die eine erneute Abwägung gemäß § 11 Nr. 4 erforderlich machen und zu einer Neubewertung führen.“

Mit diesen Regelungen dürften die Anforderungen des Landgerichts an eine überprüfbare Beurteilung der Voraussetzungen, unter denen der Vermieter verpflichtet ist, seine Zustimmung zu erteilen bzw. berechtigterweise sie verweigern darf, erfüllt sein.