Kündigung wegen herabsetzender Äußerungen

Sachlich unzutreffenden oder herabsetzenden Äußerungen des Mieters gegenüber seinem Vermieter kann das für eine Kündigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht fehlen, wenn zwischen den Vertragsparteien enge persönliche oder sogar familiäre Beziehungen bestehen.

II. Die Berufung ist begründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da die ordentliche Kündigung vom 3. April 2018 das Mietverhältnis nicht gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet hat.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. An diesen Voraussetzungen fehlt es.

Es kann insoweit dahinstehen, ob der Bekl. eine schuldhafte Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der Duldung der Beseitigung der Folgen zweier - unstreitig nicht von ihr zu verantwortender - Wassereinbrüche im Keller der Mietsache zur Last fällt. Denn die Weigerung des Mieters zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen ist nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zwar auch ohne vorherige Erwirkung eines Duldungstitels durch den Vermieter grundsätzlich geeignet, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen (vgl. BGH, Urteil v. 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417, beckonline Tz. 20). Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist jedoch insoweit - wie bei jeder anderen verhaltensbedingten Kündigung auch - stets die Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich (vgl. BGH, aaO., Tz. 32). Dazu zählen die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens. Daneben können besondere persönlichen Umstände des Mieters oder ein pflichtwidriges (Vor-) Verhalten des Vermieters zusätzliche Berücksichtigung finden (st. Rspr. der Kammer, vgl. nur Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, NZM 2017, 361, juris Tz. 18).

Gemessen an diesen Grundsätzen waren die der Bekl. zur Last gelegten Pflichtverletzungen noch nicht hinreichend erheblich, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen:

Zugunsten der Bekl. streitet dabei nicht nur das über mittlerweile knapp 36 Jahre ohne grundlegende Beanstandungen geführte Mietverhältnis. Es kommt entscheidend hinzu, dass die Bekl. die Durchführung von Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht grundsätzlich verweigert, sondern den Kl. und deren Sohn mehrfach - zum Teil in Anwesenheit von Handwerkern - den Zutritt zur Mietsache gewährt hat. Die Beseitigungsbemühungen der Kl. waren zudem weder besonders dringlich noch kostenintensiv. Der Eintritt erheblicher wirtschaftlicher Schäden oder sonstiger Unannehmlichkeiten war mit ihrem zeitweisen Aufschub ebenfalls nicht verbunden, zumal sie mit dem zur Wohnung gehörigen Keller lediglich einen Nebenraum der Mietsache betrafen. Davon ausgehend fallen auch die - nach Auffassung der Kl. - unterlassenen oder unzureichenden Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch die Bekl. selbst nicht hinreichend ins Gewicht.

Dass die Bekl. die von den Kl. beabsichtigten Maßnahmen als zur dauerhaften Mangelbeseitigung ungeeignet bezeichnet hat, stellt ebenfalls keine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung dar. Denn auch damit hat sie nicht die Mangelbeseitigung selbst ernsthaft und endgültig verweigert, sondern lediglich die Geeignetheit der ergriffenen Maßnahmen in Zweifel gezogen. Das rechtfertigt die Beendigung des Mietverhältnisses nicht, erst recht nicht vor dem Hintergrund, dass es sich bei den Kl. um die Eltern der Bekl. handelt. Fallen dem Mieter Pflichtverletzungen zur Last, die darin begründet sind, dass er sich dem Vermieter gegenüber sachlich unzutreffend oder herabsetzend geäußert hat, wiegen diese bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer als in den Fällen, in denen keine besondere persönliche Beziehung zwischen den Mietvertragsparteien besteht. Diese Wertung entspricht dem Grundsatz, dass im engsten Familienkreis jedem ein persönlicher Freiraum gewährt werden soll, in dem er sich selbst überlassen ist und sich mit seinen engsten Verwandten ohne Rücksicht auf gesellschaftliche Verhaltenserwartungen frei aussprechen und seine Emotionen frei ausdrücken, geheime Wünsche oder Ängste offenbaren und das eigene Urteil über Verhältnisse oder Personen freimütig kundgeben kann, ohne eine gerichtliche Verfolgung befürchten zu müssen. Das gilt sowohl für die Sache als auch für die Form der Darstellung (vgl. BGH, Urt. v. 20. Dezember 1983 - VI ZR 94/82, NJW 1984, 1104, juris Tz. 21 f.; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 17. Januar 2019 - 16 W 54/18, MMR 2019, 381, beckonline Tz. 18 m.w.N.). Gemessen daran müssen die Kl. die Äußerungen ihrer Tochter zur Mängelursache und zur geboten Art und Weise ihrer erfolgreichen Beseitigung hinnehmen, ohne zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein, selbst wenn diese Äußerungen in der Sache nicht zutreffend oder gar persönlich herabsetzend gewesen sein sollten. Dasselbe gilt für die Äußerungen der Bekl. gegenüber dem Bauamt, dem Gesundheitsamt und den von den Kl. hinzugezogenen Handwerkern.

Keine den Kl. günstigere Beurteilung rechtfertigt schließlich die von der Bekl. gegenüber der Kl. zu 1) erhobene Strafanzeige wegen „Körperverletzung“. Es bedarf insoweit keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob dieser Kündigungsvorwurf nur im Falle seiner - tatsächlich unterbliebenen - Erwähnung im Kündigungsschreiben hätte Berücksichtigung finden können oder die Kl. ihn gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB als nachträglich entstandenen Kündigungsgrund ohne Ausspruch einer neuerlichen Kündigung nachschieben durften. Selbst wenn die Bekl. die Kl. zu 1) wegen des in der streitgegenständlichen Wohnung vorhandenen Schimmelbefalls angeblich wahrheitswidrig der Körperverletzung beschuldigt haben sollte, würde auch diese Pflichtverletzung keine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Denn die Bekl. ist - auch ausweislich ihres Verhaltens in der mündlichen Verhandlung - selbst fest davon überzeugt, einem gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall ausgesetzt zu sein, der von den Kl. bislang pflichtwidrig nicht beseitigt wurde. Ihr fällt deshalb bei der Anzeigenerstattung allenfalls eine fahrlässige Pflichtverletzung zur Last. Eine solche fällt weniger schwer ins Gewicht als eine vorsätzliche Pflichtverletzung des Mieters (vgl. Kammer, Urt. v. 3. Juli 2018 - 67 S 20/18, ZMR 2018, 935, beckonline Tz. 17). Eine lediglich fahrlässige Pflichtverletzung indes ist mit Blick auf die sonstigen zugunsten der Bekl. streitenden weiteren Umstände des Einzelfalles auch in der Gesamtschau sämtlicher behaupteter Pflichtverletzungen nicht geeignet, die kündigungsbedingte Beendigung des seit 1986 zwischen der Bekl. und den Kl. als ihren Eltern währenden Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Der Vermieter kann das Wohnraummietverhältnis fristgerecht kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Wird der Vermieter beleidigt, handelt es sich um eine solche Pflichtverletzung (LG Leipzig, NZM 2002, 247); Pöbeleien und Ausraster im engsten Familienkreis sollen dagegen weniger schwerwiegend sein – so das LG Berlin; eher trifft für das Verletzungsausmaß das Gegenteil zu.

Die Mieterin hatte von ihren Eltern eine Wohnung gemietet; nach jahrzehntelanger Mietdauer kam es zu erheblichen persönlichen Auseinandersetzungen auch in Bezug auf den Mietgebrauch und behauptete Mietmängel, die auch zu einer Strafanzeige der Tochter führten. Die Eltern kündigten das Mietverhältnis wegen Pflichtverletzung; das Amtsgericht hielt die Kündigung für berechtigt. Das Landgericht Berlin war anderer Auffassung.

Es ging zunächst um die Beseitigung von Wasserschäden im Keller, die nach Auffassung der Vermieter von der Mieterin zumindest erschwert wurden. Da die Mieterin nicht grundsätzlich die Durchführung von Mangelbeseitigungsmaßnahmen verweigert habe und es sich auch nur um einen Nebenraum gehandelt habe, lag darin kein Kündigungsgrund. Auch persönlich herabsetzende Äußerungen der Mieterin seien hinzunehmen, da im engsten Familienkreis ein persönlicher Freiraum bestehe, in dem man seine Emotionen freimütig kundgeben könne. Schließlich rechtfertige auch die Strafanzeige der Tochter gegen ihre Mutter wegen Körperverletzung keine Kündigung, denn die Mieterin sei davon überzeugt, einem gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall ausgesetzt zu sein, so dass eine vorsätzliche Pflichtverletzung entfalle.

Dass die Beleidigung der Mutter weniger schwerwiegend sein soll als die Beleidigung eines Fremden, ist durchaus zweifelhaft. Die von der Kammer herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 1984, 1104) kann jedenfalls nicht als Beleg dafür herangezogen werden, denn in dieser Entscheidung betont der BGH, dass ehrverletzenden Behauptungen auch dann entgegengetreten werden kann, wenn sie im „kleinen Kreis“ aufgestellt wurden, und dass Äußerungen im engsten Familienkreis als besonderer Ausnahmetatbestand diskutiert werden. Dazu kommt, dass die Einschränkungen der Rechtsprechung (vgl. OLG Frankfurt/Main, MMR 2019, 381) gerichtlich angeordnete Unterlassungsgebote mit der Androhung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft betreffen. Hier mag man einen Freiraum für Äußerungen annehmen, während für die Frage, ob das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter gestört ist, etwas anderes zu gelten hat.