Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung

1. Ein Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet; eine solche Gefährdung liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

2. Nicht jede, wenn auch schon grenzwertige Ansammlung von (Alt-) Papieren, Textilien und Erinnerungsstücken führt zur Annahme einer über das tatsächliche Wohnen hinausgehenden zweckwidrigen Nutzung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über Räumungs- und Herausgabeansprüche nach fristloser, hilfsweise ordentlicher Kündigung der von der Bekl. bewohnten Wohnung der Kl. Das AG hatte die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt, weil sie die Wohnung nicht vertragsgemäß gebrauche. Zwar hätten sich die klägerseits befürchteten Gefährdungen der Mietsache durch das eingeholte Sachverständigengutachten nicht bestätigt. Darauf komme es jedoch nicht an, da auch der zwischen den Parteien unstreitige Zustand der Wohnung keine Wohnnutzung im üblichen Sinne mehr darstelle, von der nach dem Mietvertrag vorgesehenen Nutzungsart daher nicht mehr gedeckt sei und eine abstrakte Gefahr der Beeinträchtigung der Mietsache und der anderen Hausbewohner begründe. Der Vermieter könne bei einem solchen Zustand der Wohnung nie ausschließen, dass die Wohnung nicht nur vollgestellt, sondern bereits „vermüllt“ sei. Das ihm zustehende Besichtigungsrecht helfe ihm insoweit auch nicht weiter, da eine eingehende Besichtigung zunächst eine vollständige Entrümpelung der Wohnung erfordern würde. Es müsse dem Vermieter daher zugesagt werden, das offensichtliche Nutzungsverhalten als nicht vertragsgemäß zu untersagen. Da die Bekl. ihr Nutzungsverhalten auch nach der mit klägerischem Schreiben vom 26.10.2018 erklärten Abmahnung bis zur Klageerhebung unverändert fortgesetzt habe, sei die Vertragsverletzung auch erheblich. Es könne zudem dahinstehen, ob und in welchem Ausmaß die Bekl. krankheitsbedingt daran gehindert sei, ihr Verhalten zu ändern. Zum einen setze die ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB nicht zwingend eine schuldhafte Vertragsverletzung voraus. Zum anderen habe die Kl. hinreichend auf eine etwaige krankheitsbedingte Beeinträchtigung der Bekl. Rücksicht genommen, indem sie nach Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes der Stadt B. sowie einer gesetzlichen Betreuerin die zunächst gesetzten Fristen mehrfach verlängert habe. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

1. Ein Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB stand der Kl. mangels wichtigen Grundes nicht zu. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Eine Gefährdung der Mietsache im Sinne der vorbenannten Vorschrift ist nach dem Gutachten des Sachverständigen L. bereits nicht feststellbar. Eine solche liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 543 Rn. 57). Nach den überzeugenden und auch für einen Laien gut nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen L., denen sich die Kammer in eigener Überzeugungsbildung anschließt, liegt kein aktiver Befall mit Schimmelpilzen vor. Eine aktuelle Gefährdung der Bausubstanz durch Schimmelpilzwachstum oder andere Pilze und/oder Schädlinge und/oder Säuren und andere Chemikalien ist ebenfalls nicht gegeben. Die Luftzirkulation funktioniert in den Räumen trotz der aktuell dort gelagerten Materialien ausreichend; Schimmelbildung wird durch diese nicht begünstigt. Auch wird die Gebäudestatik durch die aktuell auflagernden Massen in der Wohnung und dem Kellerraum nicht gefährdet. Nach Auffassung des Sachverständigen ist eine vollständige, übliche Nutzung von Badezimmer und Küche zwar auch für die Bekl. nicht möglich. Im Falle eines Rohrbruches könne aber binnen eines Tages eine Mindestzugänglichkeit durch ein Entrümpelungsunternehmen hergestellt werden.

Soweit die Kl. moniert, der Zustand in Bad und Küche habe durch den Sachverständigen - mangels Betretungsmöglichkeit - nicht ausreichend festgestellt werden können, führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung. Anhaltspunkte dafür, dass in diesen Räumen über die bloße Lagerung von Papier und Textilien hinaus Schäden wie Schimmel an der Mietsache bereits aufgetreten wären, bestehen nicht. Insbesondere hat der Sachverständige überzeugend ausgeführt, dass er die zu untersuchende Probe an der Stelle entnommen habe, an der die Wahrscheinlichkeit zum Auffinden eines aktiven Befalls, bezogen auf die hier streitbefangene Wohnung, am höchsten gewesen wäre. Anlass für eine ergänzende Beweisaufnahme, die die Kl. im Übrigen nicht beantragt hatte, besteht daher nicht.

Im Hinblick auf die bereits nicht feststellbare Gefährdung der Mietsache und damit allenfalls abstrakte Gefährdungslage der Kl. kommt ein Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht in Betracht.

2. Auch die hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung hat nach Überzeugung der Kammer zu keiner Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach Abs. 2 Nr. 1 liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Dabei ist der Begriff der vertraglichen Pflichten nach allgemeiner Ansicht in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Er umfasst sowohl den „vertragswidrigen Gebrauch“ i.S.d. § 541 BGB sowie alle Formen der Schlecht- oder Nichterfüllung von vertraglichen Verpflichtungen, seien sie finanzieller oder anderer Art. Auf die Unterscheidung von Haupt- und Nebenpflichten kommt es insoweit nicht an (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11g). Wann eine etwaige Vertragspflichtverletzung nicht unerheblich ist, wird - insbesondere im Hinblick auf ein etwaiges Stufenverhältnis zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB - unterschiedlich beurteilt. Nicht gerechtfertigt ist eine Kündigung jedoch jedenfalls dann, wenn die Rechte des Vermieters hierdurch nur unerheblich beeinträchtigt werden (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 13).

Vorliegend kann bereits eine Vertragspflichtverletzung der Bekl. nicht festgestellt werden. Eine solche lässt sich weder aus einem vertragswidrigen Nutzungsverhalten der Bekl. noch aus einer konkreten oder abstrakten Gefährdung der Mietsache herleiten.

Das Mietobjekt ist der Bekl. ausweislich des als Anlage zur Klageschrift eingereichten Mietvertrages von 1996 als Wohnung und damit zu Wohnzwecken überlassen. Der Begriff des Wohnens beinhaltet eine auf gewisse Dauer angelegte, eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens durch Begründung eines Lebensmittelpunkts sowie die persönliche Entfaltung des Einzelnen im privat geschützten Raum. Daran, dass die Bekl. tatsächlich in der ihr überlassenen Wohnung wohnt, sich dort regelmäßig aufhält, schläft, wäscht und kocht, hat die Kammer keinerlei Zweifel. Die Bekl., die auch nach dem persönlichen Eindruck der Kammer einen gepflegten Eindruck macht und offensichtlich um wahrheitsgemäße Angaben bemüht war, erklärte glaubhaft, sie nutze auch Küche und Bad mehrfach täglich. Im Hinblick auf die zierliche Statur der Bekl. steht die Äußerung auch nicht im Widerspruch zu derjenigen des Sachverständigen L., der die vorbenannten Räume aufgrund seiner Größe und Statur nicht betreten konnte.

Die auch nach Auffassung der Kammer in ihrem Umfang grenzwertige Ansammlung von (Alt-) Papieren, Textilien und Erinnerungsstücken führt nicht zur Annahme einer über das tatsächliche Wohnen hinausgehenden zweckwidrigen Nutzung. Jedem Mieter, dem auch hinsichtlich des berechtigten Besitzes an der ihm überlassenen Mietwohnung der Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG zuteil wird (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.10.1993 - 1 BvR 1335/93, GE 1993, 1205), steht das Recht zu, seine Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie er es für richtig hält, solange er hierdurch Rechte Dritter nicht beeinträchtigt. Weder hat der Vermieter das Recht, seinen Mietern eine bestimmte Lebensform vorzugeben, noch steht es der Kammer zu, ihre Auffassung von Wohnen als Maßstab anzusetzen. Die Grenze der mieterseitigen Freiheit ist erst dann erreicht, wenn durch die gewählte Lebensform bzw. hier das Ansammeln verschiedener Papier- und Textilgüter Rechte des Vermieters oder der Mitmieter nachteilig beeinträchtigt werden. Das wäre zum einen im Hinblick auf Substanzbeeinträchtigungen dann der Fall, wenn die Wohnung von Schimmel befallen oder die Statik negativ beeinträchtigt wäre sowie wenn Reparaturmaßnahmen nicht in zumutbarer Zeit durchgeführt werden könnten. Zum anderen wäre das im Hinblick auf Belästigungen der Fall, etwa wenn durch die exzessive Lagerung von Gegenständen üble Gerüche entstünden oder sich Ungeziefer vermehren würde (vgl. exemplarisch für die Instanzrechtsprechung LG Berlin, Urteil v. 28.2.2011 - 67 S 109/10; LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 31.1.2017 - 7 S 7084/16). Beides ist hier nicht der Fall (vgl. zur fehlenden konkreten Gefährdung auch Ziff. II. 1.). Der Umstand, dass die Bekl. die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 24 Jahren bewohnt und auch der jetzige Zustand sicher bereits viele Jahre besteht, dies allerdings erst im Jahr 2016 zufällig anlässlich von Modernisierungsarbeiten im Keller durch die Kl. festgestellt wurde, spricht für sich.

Eine Vertragspflichtverletzung kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass durch die exzessive Lagerung verschiedener Gegenstände eine abstrakte Gefahr für das Mietobjekt geschaffen wird. Grundsätzlich besteht in jedem Mietverhältnis eine abstrakte Gefahr einer etwaigen Schädigung bspw. durch das Entstehen von Schimmel, die seitens des Vermieters hinzunehmen ist. Diese Gefahr ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen L. vorliegend nicht signifikant erhöht, da die Luftzirkulation in den Räumen ausreichend funktioniere und auch keine Beeinträchtigung der Statik drohe.

Der Einwand der Kl., im Falle eines gerade in der Küche bzw. dem Badezimmer naheliegenden Rohrbruchs bestehe in der streitgegenständlichen Wohnung die erhöhte Gefahr des Austritts großer Wassermengen, bis - aufgrund der zuvor erforderlichen Freiräumung - Maßnahmen zur Mangelbeseitigung ergriffen werden könnten, überzeugt nicht. So würde im Falle eines Rohrbruchs egal in welcher Wohnung zunächst der Wasserzulauf abgesperrt, um weiteren Wasseraustritt zu vermeiden. Das wäre auch in der Wohnung der Bekl. problemlos möglich. Die entsprechenden Bereiche könnten sodann auch nach den Feststellungen des Sachverständigen L. binnen eines Tages freigeräumt werden. Dass auch die Bekl. persönlich gewillt und in der Lage ist, bei Bedarf einzelne Flächen freizuräumen, zeigt sich bereits in dem Umstand, dass der Türbereich nach Aufforderung durch den Sachverständigen L. von der Bekl. pünktlich zum Besichtigungstermin begehbar umgeräumt wurde. Zudem kann ein Rohrbruch sich auch in weniger zugestellten Wohnungen an wenig zugänglichen Stellen ereignen, etwa hinter Schränken.

Dem Interesse der Kl., eine etwaige Verschlechterung und damit Gefährdung der Mietsache zeitnah zu registrieren, wird dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass dem Vermieter im Hinblick auf seine Prüfungs- und Untersuchungspflichten im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten schon aus präventiven Gründen in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung ein - nach Vorankündigung - periodisches Besichtigungsrecht in angemessenen Zeitabständen von ein bis zwei Jahren zugestanden wird (vgl. Lützenkirchen, NJW 2017, 2152 [2153] m.w.N.).

Auf welche Weise und in welchem Umfang der Mieter von den Mieträumen Gebrauch macht, ist seine Sache; allerdings darf eine Gefährdung der Bausubstanz oder der Mitbewohner nicht eintreten oder zu befürchten sein. Nicht jede, wenn auch schon grenzwertige Ansammlung von (Alt-) Papieren, Textilien und Erinnerungsstücken führt zur Annahme einer über das tatsächliche Wohnen hinausgehenden zweckwidrigen Nutzung.

Anlässlich von 2016 durchgeführten Modernisierungsarbeiten im Keller der von der Beklagten 1996 angemieteten Wohnung stellte die Klägerin fest, dass sich dort sowie in der Wohnung eine umfangreiche Ansammlung von Altpapieren, Textilien und Erinnerungsstücken befand. Nachdem im Oktober insoweit eine Abmahnung erfolgte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 18. April 2019 wegen vertragswidrigen Gebrauchs fristlos, hilfsweise ordentlich und forderte die Beklagte zur Räumung und Herausgabe auf.

Das Amtsgericht Münster gab der Räumungsklage auf Grundlage der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt, weil die Beklagte die Wohnung nicht mehr „im üblichen Sinne“ nutze und die Gefahr einer Vermüllung drohe, welche die Klägerin nicht hinnehmen müsse. Auf die Berufung der Beklagten wies das Landgericht Münster die Klage ab, weil eine zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung der Beklagten nicht angenommen werden könne.

1. Das Amtsgericht hat offenbar dahinstehen lassen, ob eine fristlose Kündigung berechtigt gewesen wäre, und sich – nur – mit der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung befasst und diese für begründet erachtet. Die hierauf gestützte Verurteilung hat die Beklagte mit ihrer Berufung erfolgreich angegriffen, sodass das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts „aufgehoben“ hat (abgeändert wäre richtig gewesen, s. § 528 Satz 2 ZPO). Das Landgericht hatte zuvor aber auch geprüft, ob die fristlose Kündigung berechtigt gewesen war: Hiermit hatte sich die Berufungsbegründung der Beklagten aber gar nicht auseinandergesetzt, weil Gegenstand der Berufung aus ihrer Sicht ja nur die Verurteilung aufgrund der ordentlichen Kündigung war! Was also, wenn das Landgericht schon die fristlose Kündigung als begründet erachtet und schon aus diesem Grund die Berufung der Beklagten zurückgewiesen hätte? Hätte es sich dann vielleicht sogar um eine reformatio in peius, also eine Verschlechterung der Rechtsposition der Beklagten, gehandelt? Das dürfte anzunehmen sein, weil die fristlose Kündigung im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung keine Kündigungsfristen wie in § 573c BGB vorgeschrieben vorsieht. Hätte dann nicht auch eine vom Amtsgericht möglicherweise eingeräumte Kündigungsfrist aufgehoben werden müssen?

Das „Problem“ lässt sich dadurch lösen, dass vom Klageanspruch als solchen ausgegangen wird. Hier war der geltend gemachte Räumungsanspruch auf zwei Begründungen gestützt worden, einmal auf die fristlose und einmal auf die fristgemäße Kündigung. Das Amtsgericht hätte daher beide Gründe rechtlich würdigen müssen; wenn es das nicht getan hat, musste das Berufungsgericht das nachholen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 22. November 2004 - 5 U 80/04 -, juris), also zunächst die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung prüfen und danach die der ordentlichen Kündigung. Wäre das Landgericht hier zur Auffassung gelangt, dass schon die fristlose Kündigung begründet war, hätte selbstverständlich nach §§ 525, 273 ZPO ein entsprechender Hinweis ergehen müssen, um das rechtliche Gehör der Beklagten zu gewährleisten.

2. Das Landgericht führt aus, dass der Sachverständige „aufgrund seiner Größe und Statur“ die vollgestellte Küche und das Badezimmer nicht betreten konnte, was jedoch der Einlassung der Beklagten, dass sie Küche und Bad mehrfach täglich nutze, nicht entgegenstünde, weil diese „nach dem persönlichen Eindruck … einen gepflegten Eindruck macht“, was „im Hinblick auf die zierliche Statur“ keinen Widerspruch zu den Angaben des Sachverständigen begründe.

Verschiedene Fragen stellen sich: Wo, außer im Badezimmer, kann die Beklagte ihre Notdurft verrichten? Was für eine riesenhafte Figur hatte denn der Sachverständige? Und was versteht die Kammer unter „gepflegt“ und „zierlich“? Was alles hatte das mit der Frage zu tun, ob ein wichtiger Grund für eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 oder die Verletzung vertraglicher Pflichten nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlag?

Der Sachverständige hatte ohne Einschränkung eine Gefährdung der Mieträume durch die Nutzung der Beklagten verneint: Warum also noch Ausführungen zum Aussehen und Eindruck der Beklagten? Die Ausführungen der Richter zeigen – wieder einmal – eine Herangehensweise an einen Sachverhalt, für die es keine Rechtfertigung gibt und der man sich als Betroffene („Ich will nicht als zierlich bezeichnet werden“) gerne entziehen möchte.

Noch etwas: 2016 ist die „zweckentfremdete“ Nutzung der Wohnung festgestellt worden, eine Kündigung erfolgte am 18. April 2019: drei Jahre später; offenbar war der Klägerin das der Beklagten vorgeworfene Verhalten nicht gänzlich unzumutbar.

Und noch eine Bemerkung: Das Landgericht hat sich den Feststellungen des Sachverständigen „in eigener Überzeugungsbildung“ angeschlossen: Wann, endlich, werden solche Formulierungen aus Urteilen verschwinden? Floskeln ersetzen nun einmal keine Urteilsbegründung.