Kündigung wegen freiberuflicher Mitnutzung der Wohnung durch Rechtsanwalt, Arbeitszimmer, Ausmaß der Pflichtverletzung

Für eine Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung aufgrund der gewerblichen Mitbenutzung einer Wohnung muss die gewerbliche Mitbenutzung eine nennenswerte Außenwirkung mit einhergehenden Beeinträchtigungen entfalten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) nimmt die Bekl. (Mieter) auf Räumung wegen einer Kündigung aufgrund einer teilgewerblichen Nutzung durch den Bekl. zu 2.) (Rechtsanwalt) in Anspruch. Im Jahr 2009 erhielt der Bekl. zu 2.) seine Zulassung als Rechtsanwalt und meldete sich unter seiner Wohnanschrift bei der Rechtsanwaltskammer an. Der Bekl. zu 2.) war seit seiner Zulassung in verschiedenen Anwaltskanzleien abhängig beschäftigt, teilte der RAK jedoch nicht die jeweilige Anschrift seines Arbeitgebers mit, sondern beließ es bei der Wohnanschrift. Ein Schild, das auf eine Kanzlei oder eine Anwaltstätigkeit hinwies, war nicht am Haus angebracht. Mandantenverkehr fand nicht statt. Der Bekl. trat lediglich zwei Mal als Rechtsanwalt unter seiner Wohnanschrift auf: in einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht, in welchem er sich selbst vertrat, und in einem weiteren Rechtsstreit vor dem Amtsgericht, in welchem er seine Lebensgefährtin, die Bekl. zu 1.), vertrat. Im eMail-Verkehr die streitgegenständliche Wohnung betreffend gab der Bekl. zu 2.) stets im Zeitraum Juli 2011 - August 2013 im Briefkopf die Adresse der hier streitgegenständlichen Wohnung an und unterzeichnete mit dem Zusatz „Rechtsanwalt“.

Mit Schreiben vom 6.6.2014 mahnte die Kl. die teilgewerbliche Nutzung ab. Mit Schreiben vom 14.10.2014 kündigte die Kl. fristlos, hilfsweise ordentlich und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 18.12.2014. Das AG wies die Klage ab, die Berufung der Kl. blieb erfolglos.

II. Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Räumung aus § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis ist weder durch die Kündigung vom 14.10.2014 noch durch die vom 18.12.2014 beendet worden.

Der Vertragsverstoß des Bekl. zu 2.) entfaltet nicht ein hinreichendes Gewicht i.S.d. § 573 BGB, das eine ordentliche Kündigung rechtfertigte.

Zwar hat der BGH in der durch die Kl. zitierten Entscheidung entschieden, dass ein Vermieter auch dann zur ordentlichen Kündigung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt ist, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und die gemietete Wohnung trotz Abmahnung gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angibt und gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt, im Haus jedoch weder Mitarbeiter noch Geschäftskunden empfängt (BGH, aaO.).

Ein Vertragsverstoß von hinreichendem Gewicht ist jedoch erst dann gegeben, wenn sich ein wirtschaftlich denkender, vernünftig abwägender Vermieter in der konkreten Situation zur Vertragsbeendigung auch dann entschlösse, wenn er bei einem durch geringe Nachfrage geprägten Wohnungsmarkt mit Schwierigkeiten bei der Weitervermietung und Mietzinsverlusten zu rechnen hätte (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573, Rn. 21 - beck-online). Dies ist nicht der Fall, da eine Beeinträchtigung der Kl. in nennenswertem Maße nicht gegeben war. Unstreitig hat der Bekl. zu 2.) keine Mandanten in der streitgegenständlichen Wohnung empfangen. Es war kein Kanzleischild angebracht, und nicht einmal am Briefkasten befand sich ein Hinweis auf eine gewerbliche Nutzung als Rechtsanwalt. Zwar ist der Bekl. zweimal als Rechtsanwalt aufgetreten, wobei er jedoch einmal sich selbst und einmal die Bekl. zu 1.) vertreten hat, so dass es auch hier zu keinem Mandantenverkehr kam.

Hinzu kommt, dass die Kl., wie das Amtsgericht bereits zutreffend feststellt, über zwei Jahre eine eventuelle teilgewerbliche Nutzung gekannt hat, wie sich aus dem eMail-Verkehr ergibt und duldete (vgl. auch Urteil der Kammer vom 8.5.2015 - 63 S 369/14 - juris). Ferner hat der Bekl. zu 2.) - was hinsichtlich des Zeitpunktes streitig ist - bereits vor der ersten Kündigung einen Antrag auf Änderung der Adresse bei der RAK gestellt.

Dies steht im Gegensatz zu der Auffassung der Kl. auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12 -, juris). Die durch die Kl. zitierte Entscheidung enthält keine Abgrenzung zu der vorzitierten Entscheidung oder einen Hinweis, dass der BGH seine Rechtsprechung ändere. In dieser stellt der BGH jedoch ausdrücklich darauf ab, dass der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben jedoch verpflichtet sein kann, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können. (BGH, Urt. v. 10.4.2013 - VIII ZR 213/12 - unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 -, Rn. 15, juris). Hier hat der Bekl. gegenüber der RAK seine Privatadresse nach Erhalt der Zulassung angegeben. Eine andere Anschrift stand ihm zu diesem Zeitpunkt mangels Arbeitsvertrag noch gar nicht zur Verfügung. Er hat es dann lediglich versäumt, die Adresse bei der RAK zu ändern, hat jedoch außer für sich selbst und die Bekl. zu 1.) nie als Rechtsanwalt unter dieser Anschrift gearbeitet. Damit beschränkte sich die Beeinträchtigung der Kl. auf die Post, die der Bekl. zu 2.) durch die RAK erhält, und die Post in zwei Rechtsstreitigkeiten.

Die obigen Ausführungen gelten für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB entsprechend. Da das Verhalten des Bekl. keine unerhebliche Vertragsverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt, ist der Kl. erst recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar.

Auch die Kündigung vom 18.12.2014 in der Klageschrift hat das Mietverhältnis nicht beendet. Es kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden, zumal zu diesem Zeitpunkt der Bekl. seine Adresse bei der RAK unstreitig bereits geändert hatte. Soweit die Kl. meint, es sei dennoch von einer weiteren teilgewerblichen Nutzung zumindest in Nebentätigkeit auszugehen, überzeugt dies nicht. Sollte der Bekl. zu 2.) zu Hause Schriftsätze fertigen, dürfte dies wohl mit dem durch den BGH ausdrücklich als zulässig angesehenen häuslichen Arbeitszimmer zu vergleichen sein.

Eine wirksame Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung aufgrund gewerblicher Mitbenutzung einer Wohnung setzt voraus, dass die gewerbliche Mitbenutzung eine nennenswerte Außenwirkung und damit einhergehende Beeinträchtigungen entfaltet (hier: ein Rechtsanwalt, der lediglich unter seiner Privatadresse bei der Rechtsanwaltskammer gemeldet war, von dort aus jedoch nie gearbeitet hat).

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt von den Beklagten (Mieter) Räumung aufgrund einer Kündigung wegen der teilgewerblichen Nutzung der Wohnung durch einen der beiden Beklagten, einen Rechtsanwalt. Der hatte 2009 seine Zulassung als Rechtsanwalt erhalten und sich unter seiner Wohnanschrift bei der Rechtsanwaltskammer angemeldet. Seitdem war er in verschiedenen Anwaltskanzleien abhängig beschäftigt, teilte der Rechtsanwaltskammer jedoch nicht die jeweilige Anschrift seines Arbeitgebers mit, sondern beließ es bei der Wohnanschrift. Ein Schild, das auf eine Kanzlei oder eine Anwaltstätigkeit hinwies, war nicht am Haus angebracht. Mandantenverkehr fand nicht statt. Nur zwei Mal trat der Beklagte als Rechtsanwalt unter seiner Wohnanschrift auf: einmal in einem Rechtsstreit, in dem er sich selbst, ein andermal, als er seine Lebensgefährtin, die weitere Beklagte, vertrat. Im eMail-Verkehr gab der Anwalt die Adresse seiner Wohnung an und unterzeichnete mit dem Zusatz „Rechtsanwalt“. Die Klägerin hat die teilgewerbliche Nutzung vergeblich abgemahnt und dann fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Ihre Räumungsklage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Der Vertragsverstoß des Anwalts entfalte kein hinreichendes Gewicht i.S.d. § 573 BGB, das eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Ein solcher sei erst dann gegeben, wenn sich ein wirtschaftlich denkender, vernünftig abwägender Vermieter in der konkreten Situation zur Vertragsbeendigung auch dann entschlösse, wenn er bei einem von geringer Nachfrage geprägten Wohnungsmarkt mit Schwierigkeiten bei der Weitervermietung und Mietzinsverlusten zu rechnen hätte, was hier nicht der Fall sei, da eine Beeinträchtigung der Klägerin in nennenswertem Maße nicht gegeben gewesen sei. Der Anwalt habe keine Mandanten in der streitgegenständlichen Wohnung empfangen, kein Kanzleischild angebracht, und auch am Briefkasten habe sich kein Hinweis auf seine Tätigkeit als Rechtsanwalt gefunden. Hinzu komme, dass die Klägerin über zwei Jahre eine eventuelle teilgewerbliche Nutzung gekannt und geduldet habe.

Nach der Rechtsprechung des BGH sei der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben sogar verpflichtet, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies insbesondere dann, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handele. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit könne im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch und ohne Mitarbeiter erledigt werde und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Hier habe der Beklagte gegenüber der Rechtsanwaltskammer seine Privatadresse nach Erhalt der Zulassung angegeben. Eine andere Anschrift habe ihm zu diesem Zeitpunkt mangels Arbeitsvertrag noch gar nicht zur Verfügung gestanden. Später habe er es lediglich versäumt, die Adresse bei der Anwaltskammer zu ändern und habe nie – außer für sich selbst und seine Lebensgefährtin – als Rechtsanwalt unter seiner Wohnanschrift gearbeitet.

Damit habe sich die Beeinträchtigung der Klägerin auf die Postsendungen der Anwaltskammer und die Post in den beiden privaten Rechtsstreitigkeiten beschränkt.