Kündigung wegen Eigenbedarfs für Wohn- und berufliche Zwecke, Begrenzung von Nutzungsabsichten durch Erhaltungsverordnung, Milieuschutz

1. Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, ist nicht geringer zu bewerten als der Bedarf zu Wohnzwecken.

2. Den Nutzungsabsichten des Eigentümers können in zulässiger Weise Grenzen durch eine Erhaltungsverordnung gesetzt sein.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. wendet sich gegen die erstinstanzliche Abweisung der nach einer Eigenbedarfskündigung anhängig gemachten Räumungsklage. Er rügt, dass die im Erdgeschoss befindliche Gewerbeeinheit zur Verwirklichung des von ihm geplanten und als solches zu respektierenden Nutzungskonzepts aus kombinierten Wohn- und Arbeitsräumen nicht geeignet gewesen sei. Ferner sei das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass die beabsichtigte Nutzung der Wohnung der Bekl. dem Milieuschutz widerspreche und die Bekl. keinen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen finden würden. Er trägt weiter vor, dass sich seine Ehefrau aus dem Nutzungskonzept für die im 1. Obergeschoss gelegene Wohnung der Bekl. als Praxis zurückgezogen habe und sie die von ihr bewohnte Wohnung eventuell teilgewerblich nutzen wolle, dies im Moment jedoch nicht anstehe. Die Bekl. machen insbesondere geltend, dass vorliegend eine Umgehung der einschlägigen Milieuschutzverordnung beabsichtigt sei.

Ein Anspruch des Kl. gegen die Bekl. auf Herausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung besteht nicht, denn die Voraussetzungen des § 546 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Die den Anforderungen der Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart sowie der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebietes „Graefestraße“ im Bezirk Kreuzberg von Berlin vom 30. Mai 1995 (nachfolgend: Erhaltungsverordnung) angepasste (weitere) Kündigung des Kl. wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 4. September 2013 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Ziffer 2 BGB beendet. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur beispielhaft geregelte Bedarf zu Wohnzwecken; das berechtigte Interesse ergibt sich - so der Bundesgerichtshof - dann aus der allgemeineren Regelung in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Versäumnisurteil v. 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, GE 2012, 1631 = NJW 2013, 225; Beschluss v. 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943 = GE 2005, 1548).

Nach dem Ergebnis der gebotenen, in zweiter Instanz nachgeholten Beweisaufnahme steht der Annahme eines berechtigten Interesses des Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses zwar nicht § 573 Abs. 1, 2 Ziffer 2 BGB im Sinne der vom Bundesgerichtshof zugrunde gelegten Auslegung der Vorschriften entgegen, dies selbst dann nicht, wenn er die Wohnung nicht nur überwiegend, sondern sogar vollständig zu beruflichen Zwecken nutzen wollte.

Den Nutzungsabsichten des Kl. werden - wie er auch selbst erkannt hat und in seinem Kündigungsschreiben vom 4. September 2013 Rechnung trägt - hier jedoch in zulässiger Weise Grenzen durch die auf der Ermächtigung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beruhende Erhaltungsverordnung für das Gebiet „Graefestraße“ in Berlin-Kreuzberg gesetzt. Der Kl. hat den im Kündigungsschreiben vom 4. September 2013 dargestellten, hier geltend gemachten Bedarf an den Räumlichkeiten in den Grenzen, die die Erhaltungsverordnung setzt, nicht zur Überzeugung der Kammer nachgewiesen.

Gemäß § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen - hier durchgeführten - Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht für wahr zu erachten sei. Unter Beachtung der Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und der gesetzlichen Beweisregeln hat der Richter im Verlauf des Rechtsstreits gewonnene Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Der Richter muss nach der Wahrheit streben, darf sie aber nicht zu der Voraussetzung seiner Entscheidung machen. Deshalb muss er sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. st. Rspr.: BGH, Urt. v. 17.2.1970 - III ZR 139/67, NJW 1970, 946 ff.; Urt. v. 28.1.2003 - VI ZR 139/02; Urt. v. 3.6.2008 - VI ZR 235/07; jew. zit. nach juris). Er ist hierbei lediglich an Denk-, Natur- und Erfahrungssätze gebunden und darf ansonsten die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten.

Der im oben genannten Kündigungsschreiben dargestellte Lebenssachverhalt, wonach der Kl. und seine Ehefrau wegen der derzeit großen Entfernung zwischen dem Wohnort und der Praxis im Prenzlauer Berg nunmehr planen, zwei Wohnungen in der D.straße … sowohl zum Wohnen als auch für den Betrieb einer psychotherapeutischen Praxis zu nutzen, hat sich im Rahmen der Beweisaufnahme für das Gericht nicht mit der nach den oben dargestellten Maßstäben erforderlichen Gewissheit bestätigt.

Die Zeugin Dr. B. hat zwar angegeben, dass der Kl. beabsichtige, in der Wohnung der Bekl. im 1. Obergeschoss in enger räumlicher Nähe zu seiner Familie eine Praxis für Kinder- und Jugendpsychotherapie zu betreiben und diese daneben in der Freizeit als Rückzugsort und zum Schlafen nutzen wollen, um einerseits seinem Erziehungsauftrag gerecht zu werden und andererseits den beengten räumlichen Verhältnissen in der Wohnung im 3. OG zu begegnen. Die Zeugin hat aber auch ausgeführt, dass sie selbst zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt habe, in der von ihr bewohnten Wohnung Patienten zu empfangen; lediglich für die Zukunft, wenn die Kinder aus dem Haus seien, wolle sie das nicht ausschließen. Derzeit erledige sie von ihrer Wohnung aus Schreib- und Lesearbeit und bereite ihre Dozententätigkeit vor. Für die Wohnung im 3. OG sei ihres Wissens nach auch nie eine Genehmigung für eine teilgewerbliche Nutzung beantragt worden. Die Idee, ihre eigene Psychotherapiepraxis nach Kreuzberg zu verlegen, habe sich nur auf den ursprünglichen Plan einer gemeinsamen Praxis mit ihrem Mann im 1. OG bezogen. Auf Vorhalt des Inhaltes des Kündigungsschreibens vom 4. September 2015 hat die Zeugin zudem die dortigen Ausführungen zu den Schwierigkeiten, die Schulwege der Kinder sowie den Fahrtweg zur Arbeit jeweils in Einklang zu bringen, selbst nicht nachvollziehen und sich dies lediglich für den Krankheitsfall der Kinder erklären können.

Vor diesem Hintergrund hat sich aber schon der Kernsachverhalt, welcher der Kündigung vom 4. September 2013 zugrunde lag, nicht hinreichend bestätigt. Dieser bestand in der Verwirklichung eines gemeinsamen Konzeptes der Eheleute, ihre Arbeitsstätte in die D.straße zu verlegen, um den Schwierigkeiten zu begegnen, die sich im Alltag bei der Bewältigung der Schul- und Fahrtwege der Familie ergeben, nicht hingegen in einem getrennten Praktizieren der Eheleute in der D.straße einerseits und der K.allee andererseits. Nicht nur in der ursprünglichen Kündigung vom 20. Dezember 2012, in welcher die Fahrt bis an den Prenzlauer Berg zu der bisherigen Praxis ausdrücklich als nicht mehr möglich und nicht mehr zumutbar dargestellt worden ist, sondern auch in der Kündigung vom 4. September 2013 ist darauf abgestellt worden, dass sich die Entfernung zwischen Wohn- und Arbeitsort für den Kl. und (Unterstreichung durch das Gericht) seine Ehefrau als sehr schwierig erwiesen habe.

Die Zeugin Dr. B. hat im Rahmen ihrer Vernehmung jedoch keinen Zweifel daran aufkommen lassen, dass es ein entsprechendes Praxiskonzept unter Einschluss der Wohnung im 3. OG, anders als für die gemeinsame Praxis in der Wohnung im 1. OG, in der Vergangenheit zu keinem Zeitpunkt gegeben hat. Das „Gedankenspiel“ bezüglich einer (gemeinsamen) Praxis in der D.straße unter Aufgabe der Praxisräume in der K.allee habe sie bereits vollständig aufgegeben, nachdem das Bezirksamt die Genehmigung einer künftigen Nutzung der Wohnung der Bekl. als Praxis versagt hatte. Die von der Zeugin thematisierten beengten räumlichen Verhältnisse in der Wohnung im 3. OG nach Beendigung der Tätigkeit des Kl. in H. haben in den Kündigungsschreiben hingegen keinen Niederschlag gefunden.

Der Einwand des Kl.vertreters in der Erörterung des Ergebnisses der Beweisaufnahme, dass mit dem Begriff „Praxisbetrieb“ im Kündigungsschreiben vom 4. September 2013 nicht auch der Empfang von Patienten gemeint gewesen sei, überzeugt nicht. Zum einen ist das Kündigungsschreiben gem. §§ 133, 157 BGB nach dem objektivem Empfängerhorizont auszulegen, der Patientenkontakt nach allgemeiner Verkehrsanschauung jedenfalls wesentlicher Bestandteil im Rahmen des Betriebes einer psychotherapeutischen Praxis. Darüber hinaus handelt es sich bei der Erstellung schriftlicher Berichte, der Vorbereitung der Dozententätigkeit u. Ä. auch nicht um eine (teil-) gewerbliche Nutzung der Wohnung im 3. OG, die als solche ausweislich des Schriftsatzes vom 3. September 2014 jedoch ausdrücklich in Aussicht gestellt worden ist und entsprechend den Angaben in der Klageschrift vom 3. Juni 2014 auch genehmigt worden sein soll. In der Klageschrift wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg die Baugenehmigung für die Nutzung „der beiden Wohnungen, also auch der Wohnung der Bekl. sowohl für Praxiszwecke wie auch für das Wohnen genehmigt hat […]“. Auch im Schriftsatz vom 30. März 2015 ist der Begriff „Praktizieren“ insoweit mit einer teilgewerblichen Nutzung der Wohnung gleichgesetzt worden, für welche in Bezug auf die Wohnung im 3. OG ausgeführt worden ist, dass diese eventuell gewollt sei, „im Moment aber nicht anstehe“. Auch der Wegfall des Erfordernisses eines Warteraums für die Patienten ist letztlich damit begründet worden, dass die Ehefrau des Kl. sich aus dem gemeinsamen Praxiskonzept zurückgezogen habe. In Bezug auf die schriftlichen Arbeiten und die Vorbereitungstätigkeit, welche die Zeugin bislang schon in ihrer Wohnung ausübt hat und dies auch künftig weiter zu tun gedenkt, haben sich hingegen keine Einschränkungen ergeben.

In die Gesamtwürdigung gem. § 286 ZPO hatte das Gericht schließlich auch etwaige Widersprüche zwischen den Angaben in den Schriftsätzen und den Angaben im Rahmen der Zeugenvernehmung und der persönlichen Anhörung des Kl. einzubeziehen.

Neben dem Umstand, dass eine Genehmigung für eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung im 3. OG entgegen den Angaben in der Klageschrift nicht eingeholt worden ist, hat der Kl. im Rahmen seiner Anhörung zudem selbst eingeräumt, dass er nach anderen Praxisräumen gar nicht gesucht habe. Dies stand wiederum im Widerspruch zu den Angaben im ersten Kündigungsschreiben vom 20. Dezember 2012, wonach schon länger nach geeigneten Praxisräumen in der D.straße gesucht worden sei, aber keine geeigneten Räume hätten gefunden werden können. Nicht nachvollziehbar war schließlich auch der erstinstanzliche Vortrag des Kl. im hiesigen Rechtsstreit, wonach das Mietverhältnis der Mieterin … wegen ungenehmigter Untervermietung vom Kl. gekündigt worden sei. Denn dem zur Akte gereichten Kündigungsschreiben vom 27. Oktober 2011 lässt sich ausschließlich entnehmen, dass auch in Bezug auf diese Wohnung seinerzeit Eigenbedarf für die Mutter des Kl. und die Eltern seiner Frau geltend gemacht worden ist. Dieser ist nach Auszug der Mieterin letztlich jedoch nicht realisiert und die Wohnung unstreitig alsbald neu vermietet worden. Der Kl. hat insoweit in zweiter Instanz lediglich auf Veränderungen des Gesundheitszustandes hingewiesen, während seine Frau im Rahmen ihrer Vernehmung zumindest für ihre eigenen Eltern für die Vergangenheit keine konkreten Nutzungspläne für eine Wohnung in der D.straße bestätigt und diese lediglich als mögliche Option je nach Entwicklung des Gesundheitszustandes dargestellt hat.

Auch unter Berücksichtigung dieser Widersprüchlichkeiten vermochte die Kammer vorliegend nicht die erforderliche Gewissheit zu gewinnen, dass eine Realisierung des aufgrund der öffentlich-rechtlichen Vorgaben zum Milieuschutz gezwungenermaßen geänderten Gesamtkonzepts, wie es der Kündigung vom 4. September 2013 letztlich zugrunde lag, bei Ausspruch der Kündigung tatsächlich beabsichtigt war.

Revision nicht zugelassen.

Den Nutzungsabsichten des Eigentümers/Vermieters können in zulässiger Weise Grenzen durch eine Erhaltungsverordnung gesetzt sein.

Der Kläger verlangt nach einer Eigenbedarfskündigung von dem Mieter die Räumung einer im 1. OG gelegenen Wohnung, die er zukünftig im Rahmen eines Nutzungskonzepts aus kombinierten Wohn- und Arbeitsräumen nutzen möchte. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Dagegen richtete sich die Berufung des Klägers, u. a. mit dem Vortrag, das Amtsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die beabsichtigte Nutzung der Wohnung des Beklagten dem Milieuschutz widerspräche.

Das LG Berlin, ZK 65, wies nach Beweisaufnahme durch Vernehmung der Ehefrau des Klägers und nach Anhörung des Klägers selbst die Berufung zurück.

Die den Anforderungen der Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart sowie der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebietes „Graefestraße“ im Bezirk Kreuzberg von Berlin vom 30. Mai 1995 (Erhaltungsverordnung) angepasste (weitere) Kündigung des Klägers wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Der Vermieter könne das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe; ein solches liege insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötige (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB). Nach Ansicht des BGH sei allerdings der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, auch zu berücksichtigen. Das berechtigte Interesse ergebe sich dann aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, GE 2005, 1548; BGH, GE 2012, 1631).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe der Annahme eines berechtigten Interesses des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses zwar nicht § 573 Abs. 1, 2, Nr. 2 BGB im Sinne der vom BGH zugrunde gelegten Auslegung der Vorschriften entgegen; dies selbst dann nicht, wenn er die Wohnung nicht nur überwiegend, sondern sogar vollständig zu beruflichen Zwecken nutzen wollte. Den Nutzungsabsichten des Klägers würden – wie er auch selbst erkannt habe und in seinem Kündigungsschreiben Rechnung trage – vorliegend jedoch in zulässiger Weise Grenzen durch die auf der Ermächtigung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beruhenden Erhaltungsverordnung gesetzt. Der Kläger habe den im Kündigungsschreiben dargestellten, hier geltend gemachten Bedarf an den Räumlichkeiten in den Grenzen, die die Erhaltungsverordnung setze, nicht zur Überzeugung der Kammer nachgewiesen. Die Kammer habe nicht die erforderliche Gewissheit zu gewinnen vermocht, dass eine Realisierung des aufgrund der öffentlich-rechtlichen Vorgaben zum Milieuschutz gezwungenermaßen geänderten Gesamtkonzepts, wie es der Kündigung letztlich zugrunde gelegen habe, bei Ausspruch der Kündigung tatsächlich beabsichtigt gewesen sei.

Dem mitgeteilten Sachverhalt kann nicht entnommen werden, auf welchen Änderungen die (weitere) Kündigung unter Berücksichtigung der Erhaltungsverordnung beruhte.

Die Berufungszurückweisung beruhte im Wesentlichen auf der Zeugenaussage der Ehefrau des Klägers und auf Widersprüchlichkeiten in der Einlassung des Klägers selbst und in dem Kündigungsschreiben. Die Kammer erwähnt zwar den Zwang der öffentlich-rechtlichen Vorgaben zum Milieuschutz auf die Kündigung selbst, problematisiert die Frage jedoch nicht, weil der Kläger wegen der Erhaltungsverordnung sein Gesamtkonzept von sich aus geändert habe. Das Verhältnis einer Milieuschutzverordnung zur Kündigung aus berechtigtem Interesse bleibt damit nach wie vor im Dunkeln.