Kündigung wegen Eigenbedarfs, Suizidgefahr, Alter, Behinderung, depressive Erkrankung im höheren Lebensalter

1. Würde der Mieter eine Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erleben und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretieren, so dass mit einer schweren und anhaltenden depressiven Störung gerechnet werden muss, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit, sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden ist, liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, hinter der das berechtigte Eigenbedarfsinteresse zurücktreten muss.

2. Zur Frage, inwieweit die Einschätzungen eines psychiatrischen Gutachters über die gesundheitlichen Folgen einer Räumung für den Mieter dessen eigene und trotz Suggestion durch den Gutachter gegenteilig gebliebenen Einschätzungen überlagern können.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 1. Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet. Ohne Erfolg wendet die Kl. sich gegen die im Ergebnis zutreffende Feststellung des Amtsgerichts, wonach der Bekl. zu 2) der zwar wirksamen Kündigung der Kl. wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 11. April 2012 ebenso wirksam mit der Folge widersprochen hat, dass das Mietverhältnis - auf sein Verlangen - auf unbestimmte Zeit zu den vom Amtsgericht festgestellten, mit der Berufung nicht angegriffenen geänderten Bedingungen fortzusetzen ist, §§ 574, 574a BGB.

Nach dem Ergebnis der in zweiter Instanz nachgeholten ergänzenden Beweisaufnahme durch Einholen eines psychiatrischen Gutachtens steht zur Überzeugung der Kammer fest, § 286 ZPO, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses für den Bekl. zu 2) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen ist.

Der unbestimmte Rechtsbegriff der „Härte“ erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hierzu können Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse ebenso zählen wie die Verwurzelung eines Mieters in höherem Lebensalter in einem bestimmten Wohnviertel, das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, eine schwere Krankheit oder körperliche bzw. geistige Behinderung. Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genügt vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Nicht ausreichend ist hingegen die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 = GE 2005, 174; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 574 Rn. 20). Die mit einem Umzug unvermeidlichen Unannehmlichkeiten stellen keine Härtegründe dar (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW 2013, 1596 = GE 2013, 674).

Entsprechend den Vorgaben des Beweisbeschlusses der Kammer vom 26. November 2014 hat der Sachverständige hier die Gefahr einer ernsthaften gesundheitlichen Schädigung nicht erst bei einer Räumung, sondern schon bei Erlass eines Räumungsurteils überzeugend festgestellt.

Der Sachverständige erlebte den Bekl. zu 2) als freundlich und um Mitwirkung bemüht. Ungeachtet des - dem Bekl. bekannten - Ziels der Untersuchung sei er sichtlich bestrebt gewesen, einen seelisch intakten Eindruck zu vermitteln. Aufgrund ausgeprägter Persönlichkeitseigenschaften wie Offenheit und Geradlinigkeit, glaubhafter Bemühungen um Rechtschaffenheit und Ehrlichkeit, die über Beharrlichkeit hinaus schon ins Zwanghafte übergingen, sei der Bekl. „noch nicht einmal […] zu einer instru­mentalisierenden Darstellung der eigenen psychischen Situation imstande“ gewesen und habe „es nicht vermocht, die ihm indirekt suggerierten suizidalen Tendenzen zu bekräftigen“. Depressivität und suizidale Grübeleien seien für den Bekl. vielmehr mit seinem Selbstbild und Rollenverständnis aufgrund seiner (geschlechtsspezifisch männlichen) Sozialisation nicht vereinbar. Der Bekl. erwies sich im Übrigen als gedanklich schwerfällig, wenig flexibel, auf Nebensächlichkeiten und sein körperliches Befinden eingeengt.

Der Sachverständige hat beim Bekl. ein spezifisches Muster von - für das Zusammenleben in der Gemeinschaft durchaus problematischen - Persönlichkeitseigenschaften und Abwehrmechanismen festgestellt, die auf den vom Bekl. in der Kindheit entwickelten und seitdem (erfolgreich) praktizierten Überlebensstil zurückzuführen sind. Eigenschaften wie die fehlende Fähigkeit, gegensätzliche Standpunkte auch nur zu erfassen, das beharrende Festhalten an der eigenen Sicht der Dinge, stereotype Argumentationen und fehlende gedankliche Flexibilität sowie Abwehrmechanismen wie Verharmlosung, Vermeidung, Verkennung und Verleugnung seien in der Vergangenheit für den Bekl. ein hilfreiches Gerüst gewesen, um wiederholte, potentiell stark traumatisierende, (lebens-) bedrohliche Krisen - beginnend mit dem frühen Tod der Eltern, Vertreibung, das Überleben (ohne Eltern) im Nachkriegsdeutschland - zu bewältigen. Der vom Bekl. seit der Kindheit entwickelte Überlebensstil habe frühzeitig sein Selbstwertgefühl stabilisiert und verhindert, dass er in ausgeprägtere depressive Krisen geriet, die - so der Sachverständige - seine psychische Stabilität vollständig bedroht hätten. Die Abwehrmuster erkennt der Sachverständige aktuell im Umgang des Bekl. mit seiner Prostata-Krebs-Erkrankung wieder.

Das in der Vergangenheit hilfreiche „Gerüst“ hindert den Bekl. aus der Sicht des Sachverständigen jetzt jedoch daran, das tatsächliche Ausmaß der Gefährdung durch eine mögliche Verurteilung zur Räumung zu erfassen, so dass er in seiner persönlichen Vorstellungswelt für anderweitige Überlegungen weder zugänglich noch wenigstens argumentativ erreichbar ist. Dies entspricht dem Eindruck, den die Kammer im Termin der mündlichen Verhandlung vom 26. November 2014 vom Bekl. gewonnen hat.

Als schwerwiegend erweist sich weiter, dass der Bekl. den seit Jahrzehnten von ihm und seiner Familie genutzten Wohnraum nach den Feststellungen des Sachverständigen inzwischen als Teil seiner persönlichen Existenz betrachtet. Sowohl die Wohnung selbst als auch das unmittelbare Wohnumfeld einschließlich Garten und Nachbarschaft seien emotional hoch besetzt und Ausdruck der eigenen Identität im Sinne eines erweiterten „Selbstes“. Die Nutzung der Wohnung werde als unverzichtbarer Lebensinhalt angesehen. Sollte es zu einem Verlust der Wohnung kommen, würde dies - so der Sachverständige - beim Bekl. zwangsläufig ein massives Bedrohungs- und Vernichtungsgefühl auslösen. Ein möglicher Verlust der Wohnung stelle für den Bekl. einen dem Tod des Ehepartners vergleichbaren massiven Einschnitt dar.

Der Sachverständige fügte in der mündlichen Erläuterung seiner schriftlichen Feststellungen hinzu, dass die Wohnung der Bekl. unverändert im Stil der 60er Jahre eingerichtet sei. Sie sei deutlicher Ausdruck eines Lebensgefühls, des Lebens, das der 82-jährige Bekl. mit seiner Frau und seinen fünf Kindern dort seit September 1967 verbracht habe.

Für den Sachverständigen folgt aus seinen Feststellungen, dass ein Zusammenbruch des Bekl. vorhersehbar und für ihn nicht mehr zu bewältigen sei, wenn der äußere Rahmen - die Wohnung - wegfiele. Die vom Sachverständigen beim Bekl. zudem festgestellten ausgeprägten kognitiven Defizite schränkten seine Fähigkeit zu einer erfolgreichen Krisenabwehr zusätzlich massiv ein. Sie würden verstärkt durch den stattfindenden hirnorganischen und körperlichen Abbau. Aufgrund der Einschränkungen seiner psychomentalen Flexibilität sei der Bekl. - so der Sachverständige - nicht mehr in der Lage, auf seine bisherigen Ressourcen und erfolgreich praktizierten Bewältigungsstrategien zurückzugreifen, falls es zu einer weiteren psychischen Belastung und Zuspitzung im Rahmen des Räumungsrechtsstreits komme.

Die vom Bekl. bei Realisierung der Zwangsräumung subjektiv empfundene Hilflosigkeit aufgrund der mangelnden Kontrollierbarkeit der äußeren Bedingungen lässt aus der Sicht des Sachverständigen einen vollständigen Verlust des seelischen Gleichgewichts erwarten, der dadurch verstärkt werde, dass sich der Betroffene störungsbedingt bislang nicht adäquat auf ein derartiges Lebensereignis vorzubereiten vermocht habe. Dieser Zusammenbruch umfasst aus der Sicht des Sachverständigen zweifellos die Gefahr von Affektdurchbrüchen mit unvorhersehbaren Kurzschlussreaktionen, die auch suizidale oder parasuizidale Handlungen einschließen dürften. Die individuelle Reaktion und Ausgestaltung sei stark von den Begleitumständen abhängig und könne nur schwer prognostiziert werden. Die bereits jetzt erkennbare Brüchigkeit einer erfolgreichen Depressions- und Konfliktabwehr spreche beim Bekl. für ein nicht zu unterschätzendes, prozentual aber nicht genau bezifferbares Risiko für einen Selbstmord im Falle einer Räumung bzw. Räumungsankündigung. Dieses liege beim Bekl. deutlich höher als für die allgemeine Bevölkerung, auch für Personen gleichen Alters.

Selbst wenn ein Selbstmord durch flankierende Maßnahmen vorübergehend begegnet werden könne, geht der Sachverständige mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von einer unumkehrbaren Verselbständigung der bereits jetzt diagnostizierten depressiven Symptomatik aus. Der Bekl. werde die Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erleben und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretieren. Er erscheine mit seiner Wohnumgebung so stark verwachsen, dass die mit deren etwaigem Verlust verbundene Trauer für ihn kaum zu bewältigen erscheine. Es müsse mit einer schweren und anhaltenden depressiven Störung gerechnet werden, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit, sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden sei.

Zugunsten der Kl. ist zwar zu berücksichtigen, dass dem Mieter grundsätzlich die Mitwirkung an der Beseitigung von Räumungshindernissen und die Verpflichtung obliegt, sich - soweit möglich und angezeigt - in eine zumutbare ärztliche Behandlung zu begeben (vgl. BGH, Beschl. v. 22.11.2007 - I ZB 104/06 Rn. 9, NJW 2008, 1000, zit. nach juris). Nach den auch insoweit überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen ist die mit dem Ausspruch des Räumungsurteils zu erwartende Verfestigung der bestehenden depressiven Symptomatik mit der Folge einer schweren Altersdepression therapeutischen Maßnahmen auch auf längere Sicht jedoch nicht zugänglich. Dies gelte sowohl hinsichtlich sozialtherapeutischer und psychotherapeutischer Maßnahmen als auch hinsichtlich einer antidepressiven Pharmakotherapie im Rahmen einer fachpsychiatrischen Behandlung. Der unmittelbaren Selbstmordgefahr könne zwar durch vorübergehende flankierende Maßnahmen, etwa durch kontinuierliche Überwachung und Unterstützung durch die Angehörigen, für einen Übergangszeitraum begegnet werden. Den langfristigen Auswirkungen des Räumungsurteils könne aber auch durch eine ambulante oder stationäre Fachbehandlung nicht ausreichend begegnet werden.

Im Rahmen der mündlichen Erörterung hat der Sachverständige diesbezüglich weiter erläutert, dass depressive Erkrankungen im höheren Lebensalter ohnehin nur schwer therapierbar seien. Psychopharmaka würden schon in jüngerem Alter bei einer - wie hier gegebenen - endogenen Depression kaum helfen, müssten daher deutlich höher dosiert werden, dies mit problematischen Nebenwirkungen wie etwa erhöhter Sturzgefahr einhergehen. Die Erfolgsquoten seien mit 30 bis 35 % als eher bescheiden anzusehen.

Der Einwand der Kl., dass nach den Ausführungen des Sachverständigen beim Bekl. nicht von einer konkreten Suizidgefahr auszugehen sei, das Entstehen einer Altersdepression keinen Härtefall darstelle, sondern dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen sei, trägt aufgrund der oben dargestellten, vom Sachverständigen sorgfältig ermittelten und begründeten konkreten Umstände nicht. Unabhängig davon sind nach den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen, sondern kann bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013, aaO.; vgl. auch BGH, Beschl. v. 13. August 2009 - 1 ZB 11/09 Rn. 8 ff., NZM 2009, 816).

Vor diesem Hintergrund kommt es daher letztlich nicht darauf an, mit welchem genauen Grad der Wahrscheinlichkeit beim Bekl. ggf. sogar ein Suizid im Falle einer Räumungsverurteilung zu befürchten ist. Nach den Ausführungen des Sachverständigen wäre jedenfalls sicher mit einem psychischen Zusammenbruch und einer erheblichen Verschlechterung des gesundheitlichen Gesamtzustandes des Bekl. zu rechnen. Die Auswirkungen einer Räumungsverurteilung gehen damit im vorliegenden Fall weit über diejenigen negativen Folgen hinaus, die typischerweise bei einem von einer Räumung betroffenen Mieter eintreten.

Auch die nach Feststellung des Härtegrundes vorzunehmende Abwägung des daraus folgenden Bestandsinteresse des Mieters gegen das Erlangungsinteresse des Vermieters auf der Grundlage einer sorgfältigen Sachverhaltsfeststellung führt hier dazu, dass den Belangen des Bekl. ein größeres Gewicht beizumessen ist (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober, 2013, aaO.; BerlVerfGH, Beschl. v. 1. Juni 2010 - VerfGH 13/10, in BeckRS 2010, 33490; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 574 Rz. 64). Dabei sind die durch die Wertentscheidung des Grundgesetzes gezogenen Grenzen zu beachten: die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wirkt zugunsten des Mieters und des Vermieters; neben dem Eigentum des Vermieters genießt auch das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 14 GG (BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035; Kammerbeschl. v. 20. Mai 1999 - 1 BvR 29/99, NJW-RR 1999, 1097, jew. zit. nach juris). Bei der Interessenabwägung dürfen die Gerichte nicht in unzulässiger Weise in die Lebensplanung der Parteien eingreifen, insbesondere nicht eigene Wertentscheidungen an die der Parteien setzen (BVerfG, Kammerbeschl. v. 20. Mai 1999, aaO.; BGH, Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, zitiert nach juris).

Zwar stellt das Anliegen der Kl., die streitgegenständliche Wohnung ihrem mit ihr zusammenlebenden erwachsenen Sohn zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes, nachvollziehbares und gewichtiges Interesse im Rahmen der Ausübung ihrer eigentumsrechtlichen Befugnisse dar. Bei der gebotenen Gesamtschau überwiegt dieses jedoch nicht das nicht nur auf das grundrechtlich geschützte Besitzrecht, sondern auch auf das Recht auf körperliche Unversehrtheit gestützte erhebliche Bestandsinteresse des Bekl. am Erhalt der Wohnung, die für ihn und sein psychisches Gleichgewicht sowie in der Folge auch seine körperliche Verfassung aufgrund der besonderen Einzelfallumstände von zentraler Bedeutung ist. Die Kammer hat im Rahmen der Interessenabwägung auch berücksichtigt, dass sich das Zusammenleben der Parteien in dem nur von ihnen bewohnten Gebäude, insbesondere auch aufgrund der besonderen Persönlichkeitsstruktur des Bekl., nicht einfach gestaltet. Sie ist jedoch zu dem Ergebnis gelangt, dass dies einer Fortsetzung des Mietverhältnisses derzeit (noch) nicht entgegensteht.

Revision nicht zugelassen.

Auch bei einer begründeten fristgerechten Kündigung des Vermieters kann der Mieter sich auf Härtegründe berufen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Unlängst hat die 67. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 2015, 859) das bejaht, wenn die Suiziddrohung des Mieters überwiegend (mehr als 50 %) wahrscheinlich ist. Die 65. Kammer nimmt das auch an, wenn der Mieter überhaupt keine Suizidgedanken geäußert hatte.

Die Vermieterin hatte wegen Eigenbedarfs des bei ihr lebenden erwachsenen Sohnes gekündigt; der 82-jährige Mieter widersprach der Kündigung, die eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bedeute. Das Amtsgericht ordnete eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an; die Berufung der Vermieterin war erfolglos.

Nach Einholung eines psychiatri­schen Gutachtens, das der Sachverständige auch mündlich erläutert hatte, stellte die Kammer fest, dass schon der Erlass eines Räumungsurteils die Gefahr einer ernsthaften gesundheitlichen Schädigung begründen würde. Nach dem Gutachten habe der Mieter zwar – trotz Suggestivfragen des Sachverständigen – keine suizidalen Tendenzen geäußert, was aber auf Persönlichkeitseigenschaften wie Geradlinigkeit und Bemühungen um Rechtschaffenheit und Ehrlichkeit, die schon ins Zwanghafte übergingen, beruhe. Er habe Abwehrmechanismen entwickelt, die ihn auch wegen seiner kognitiven Defizite daran hinderten, das tatsächliche Ausmaß der Gefährdung durch eine mögliche Verurteilung zur Räumung zu erfassen. In Wahrheit sei ein Zusammenbruch des Mieters vorhersehbar und nicht mehr zu bewältigen, wenn der äußere Rahmen seines Lebens – die Wohnung – wegfiele. Aus der Sicht des Sachverständigen ergebe sich daraus die Gefahr von Affektdurchbrüchen mit unvorhersehbaren Kurzschlussreaktionen. Mit einem psychischen Zusammenbruch und einer erheblichen Verschlechterung des gesundheitlichen Gesamtzustandes sei zu rechnen.

Wie so oft hat hier der Sachverständige den Rechtsstreit entschieden; die Kammer ist seinem Gutachten in jeder Hinsicht gefolgt, auch wenn es zunächst verblüfft. Anders als in vergleichbaren Fällen (etwa LG Frankfurt/Main, GE 2015, 976) hatte sich nicht der Mieter auf Depressionen und Suizidgefahr berufen, sondern dies wurde nur vom Sachverständigen aus der Persönlichkeitsstruktur des Mieters hergeleitet. An die Schlussfolgerung des Sachverständigen, mit einem psychischen Zusammenbruch und einer erheblichen Gesundheitsverschlechterung sei sicher zu rechnen, war die Kammer praktisch gebunden, denn eine eigene Sachkunde für andere Feststellungen hatte sie ja gerade durch Einholung eines Gutachtens verneint. Auch die Einholung eines weiteren Gutachtens („Obergutachten“) kam nicht in Betracht, denn das ist nur ausnahmsweise möglich (Zweifel an der Sachkunde des Sachverständigen; überlegene Forschungsmittel des weiteren Gutachters; grobe Mängel des erstatteten Gutachtens). Da es sich um eine Einzelfallentscheidung handelte, war die Revision nicht zuzulassen; Vermieter und Mieter müssen also damit leben, dass in diesen Fällen der Ausgang eines Räumungsprozesses noch unsicherer ist als in Mietsachen ohnehin üblich.