Kündigung wegen Corona

Umsatzeinbußen trotz behördlich erlaubter Geschäftsoffenhaltung während der Corona-Pandemie berechtigen grundsätzlich nicht zur Betriebseinstellung und Kündigung.

Die Klage ist ganz überwiegend begründet.

I. 1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 123.534,66 € für die Monate Mai 2020 bis Juli 2021 gem. § 535 Abs. 2 BGB.

1.1 Der Vertragsschluss und die Höhe der Miete sind unstreitig.

1.2 Das Mietverhältnis ist nicht durch Kündigung nach § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB beendet worden. Danach kommt bei Dauerschuldverhältnissen in Folge einer gestörten Geschäftsgrundlage eine Kündigung in Betracht, wenn die Anpassung des Vertrages nicht möglich oder zumutbar ist.

1.2.1 Die Anwendbarkeit der Grundsätze zur Anpassung der Geschäftsgrundlage in Folge einer Pandemie kommt im Grundsatz in Betracht (vgl. Staudinger/Emmerich [2021] Vorbem. zu §§ 536 ff. Rn. 42). Insbesondere ist eine Herabsetzung der Miete für die Zeit in Betracht zu ziehen, in welcher das Gewerbe aufgrund gesetzlicher Anordnung geschlossen werden musste, etwa bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie. In einem solchen Ausnahmefall kann auch auf den Nachweis einer Existenzbedrohung im Einzelfall verzichtet werden (KG, Urteil vom 1. April 2021 - 8 U 1099/20 -, juris). Dies ist hier indessen schon deshalb nicht unmittelbar einschlägig, weil die Schließung von Sanitätshäusern - unstreitig - nicht angeordnet worden war. Ob in der streitgegenständlichen Filiale der Bekl. pandemiebedingt Umsatzeinbußen zu verzeichnen gewesen sind, kann dahinstehen, denn unvorhersehbare Entwicklungen rechtfertigen eine Anpassung des Vertrages regelmäßig nur, wenn diese existenzbedrohende Konsequenzen für eine Partei haben (so BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18 Rn 37, BGHZ 223, 290, 303 = NJW 2020, 331). Das ist aber - betreffend die Kl. insgesamt - weder dargetan noch im Hinblick darauf, dass die Bekl. noch während der Pandemie eine weitere Filiale eröffnet hat, ersichtlich.

1.2.2 Die Bekl. hat zudem nicht schlüssig vorgetragen, dass und aus welchem Grund nicht eine Anpassung der Miete möglich gewesen sein sollte. Dass die Kl. auf das Angebot, in Verhandlungen einzutreten, nicht eingegangen sind, ist unerheblich. Denn der Bekl. hätte es freigestanden, einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete, was vorrangig gewesen wäre, gerichtlich zu verfolgen.

Grundsätzlich besteht ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht nicht allein deshalb, weil der von einer Störung der Geschäftsgrundlage Begünstigte trotz entsprechender Aufforderung die Mitwirkung an einer Vertragsanpassung verweigert. Rücktritt bzw. Kündigung sind in § 313 Abs. 3 BGB nur nachrangig für den Fall vorgesehen, dass eine Vertragsanpassung nicht möglich oder einer der Parteien nicht (mehr) zumutbar ist. Angesichts der Möglichkeit, den Anpassungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, führt die Weigerung des Begünstigten, an einer Vertragsanpassung mitzuwirken, für sich genommen nicht dazu, dass dem Benachteiligten ein weiteres Festhalten an dem Vertrag und dessen (künftige) Anpassung unzumutbar wird (BGH, Urteil vom 30. September 2011 - V ZR 17/11 -, BGHZ 191, 139-150, Rn. 25). Dazu, dass und aus welchem Grund es nicht möglich oder zumutbar gewesen sein sollte, einen Anspruch auf zeitweilige Herabsetzung der Miete wegen der behaupteten Umsatzeinbußen geltend zu machen und ggf. gerichtlich durchzusetzen, hat die Bekl. nichts vorgetragen.

1.2.3 Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. auf eine Verletzung der Schadensminderungspflicht, weil ein Nachmieter nicht akzeptiert worden sei. Denn die Kl. verfolgt keinen Schadensersatzanspruch, für den dieser Gesichtspunkt relevant sein könnte, sondern einen vertraglichen Mietzinsanspruch. Abgesehen davon hat die Bekl. keinen konkreten Nachmieter präsentiert, der solvent und bereit gewesen wäre, das Mietverhältnis zu den vereinbarten Bedingungen zu übernehmen.

2. Die Kl. haben gegen die Bekl. ferner einen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe wegen Verletzung der Betriebspflicht in Höhe von 29.995,08 € aus D.11 des Vertrages.

2.1. Die Vereinbarung in D.11 des Vertrages ist wirksam. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten (BGH, Urteil vom 3. März 2010 - XII ZR 131/08 -, Rn. 13, juris). Umstände, die im vorliegenden Fall eine gegenteilige Beurteilung rechtfertigen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

2.2 Die Betriebspflicht ist nicht nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage entfallen. Es fällt grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Mieters von Gewerberaum, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der von ihm gewählten Lage abzuschätzen (BGH, Urteil vom 3. März 2010 - XII ZR 131/08 -, Rn. 24, juris). Ohne weitere Vereinbarungen trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Dies gilt auch für den Fall, dass das Geschäft nur unrentabel oder auch verlustbringend betrieben werden kann (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 27.6.2019, 1 U 1471/18, juris). Anderes mag es für den Fall einer behördlichen Schließungsanordnung in Betracht gezogen werden, an der es aber - wie ausgeführt - fehlt. Das Vorbringen der Bekl., sie habe sich aufgrund der von der Bundesregierung empfohlenen Kontaktbeschränkungen zur Schließung des Geschäftes entschlossen, ist im Hinblick darauf, dass Sanitätshäuser behördlich gerade nicht von Schließungsanordnungen betroffen worden sind, unerheblich. Das Vorbringen ist abgesehen davon auch deshalb nicht stichhaltig, weil die Bekl. nicht vorträgt, auch ihre anderen Filialen aus diesem Grund geschlossen zu haben und sie im Übrigen noch während des zweiten Lockdowns eine weitere Filiale eröffnet hat.

2.3 Dass die Bekl. im Zeitraum vom 15. Juni bis zum 31.12.2020 an 142 Werktagen der Betriebspflicht nicht nachgekommen ist, ist unstreitig geblieben, ebenso wie der Umstand, dass sich die hierauf entfallende Nettomiete auf 29.995,08 € beläuft.

II. Nebenentscheidungen

Die Zinsentscheidung ergibt sich aus den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 2 BGB. Soweit die Mietzinsansprüche betroffen sind, war nach § 288 Abs. 2 BGB eine Verzinsung in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zuzuerkennen. Im Übrigen besteht lediglich ein Zinsanspruch in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 288 Abs. 1 BGB, da es sich weder bei der Vertragsstrafe noch beim Anspruch auf Erstattung der Mahngebühren um Entgeltforderungen handelt.

Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Mahnkosten für insgesamt fünf Mahnschreiben beruht auf §§ 286 Abs.1, 288 Abs. 5 Satz 1 BGB.

Die Kostenentscheidung hat ihre Rechtsgrundlage in § 92 Abs. 2 Nr.1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 23.9.2021 angekündigte Hilfswiderklage ist nicht zu berücksichtigen, §§ 261 Abs. 2, 297 ZPO.

Wenn das Geschäftslokal trotz Corona geöffnet bleiben kann, der Umsatz aber „einbricht“: Darf dann wegen Störung der Geschäftsgrundlage gekündigt werden? Nein, meint das Landgericht im Falle eines über mehrere Filialen verfügenden Sanitätshauses.

In dem bis Ende April 2028 laufenden Mietvertrag über zur ausschließlichen Nutzung als Sanitätshaus bestimmte Geschäftsräume war eine Betriebspflicht vereinbart worden, deren Verletzung zu einer Vertragsstrafe in Höhe der pro Tag des Verstoßes anfallenden Nettokaltmiete führen sollte. Mit Anwaltsschreiben vom 15. Juni 2020 forderte die beklagte Mieterin die Kläger mit Fristsetzung bis zum 1. Juli 2020 auf, im Hinblick auf coronabedingte Umsatzeinbußen in Verhandlungen über eine Vertragsanpassung einzutreten, wobei eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses vorstellbar sei. Weil die Kläger hierauf nicht eingingen, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31. Juli 2020; den Betrieb hatte sie bereits am 15. Juni 2020 eingestellt. Mit der Klage verlangen die Kläger für die Zeit vom 15. Juni 2020 bis zum 31. Dezember 2020 die vereinbarte Vertragsstrafe sowie für die Zeit von Mai 2020 bis einschließlich Juli 2021 rückständige Mieten, so dass sich eine Klageforderung von insgesamt 153.729,74 € ergibt. Die Beklagte meint, zur Kündigung berechtigt gewesen zu sein, weil sich die Kläger auf eine Vertragsanpassung nicht eingelassen hätten; die Vertragsstrafe sei nicht verwirkt, weil sie den Betrieb entsprechend den Empfehlungen der Bundesregierung zur Einschränkung persönlicher Kontakte in der Corona-Pandemie eingestellt habe.

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt, weil die Kündigung das Vertragsverhältnis nicht beendet, die Schließung des Geschäfts gegen die vereinbarte Betriebspflicht verstoßen und deshalb die Vertragsstrafe ausgelöst habe. Zwar käme grundsätzlich eine Anpassung des Vertrages wie eine Mietminderung wegen der durch die Pandemie verursachten Umstände in Betracht, sodass – wie das Kammergericht (Urteil vom 1. April 2021 - 8 U 1099/20, GE 2021, 570) bereits entschieden habe – auf den Nachweis einer Existenzbedrohung verzichtet werden könne. Weil aber die Sanitätshäuser von der behördlich angeordneten Geschäftsschließung ausgenommen worden seien, könne sich die Beklagte hierauf nicht berufen.

Unabhängig hiervon sei nicht ersichtlich, weshalb eine Anpassung der Miete wegen der behaupteten Umsatzrückgänge nicht möglich sei. Die Beklagte hätte wegen der Weigerung der Kläger, auf Vertragsverhandlungen einzugehen, einen Anpassungsanspruch gerichtlich geltend machen können, denn deren Weigerung führe für sich genommen nicht dazu, dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar sei und zu einer Kündigung berechtige. Im Ergebnis gelte Gleiches für die Vertragsstrafe, die wirksam vereinbart worden sei. Weil keine Schließung des Geschäfts angeordnet worden sei, fielen die Umsatzeinbußen als Verwendungsrisiko in den Verantwortungsbereich der Beklagten, so dass die Vertragsstrafe verwirkt worden sei.

In der zitierten Entscheidung des KG hatte die beklagte Mieterin dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters einen Anspruch auf Vertragsanpassung und Mietminderung nach § 313 BGB einredeweise entgegengehalten; insoweit passt diese Entscheidung nicht zu dem vom LG vorgeschlagenen Weg einer klageweisen Verfolgung der von der Beklagten geltend gemachten Vertragsanpassung, wobei das Landgericht m. E. hierauf überhaupt nicht hätte hinweisen müssen, weil es an sämtlichen Voraussetzungen hierfür fehlte.

Wenn man aber auf Beklagtenseite ein solches Vorgehen etwa erwogen haben sollte, hätten zahlreiche Risiken bestanden: Zunächst wäre eine Klageerhebung ohne Einfluss auf die Verpflichtung zur Mietzahlung, eine einstweilige Verfügung mit welchem Antrag auch immer wäre wegen der Vorwegnahme der Hauptsache nicht in Betracht gekommen, sodass eine fristlose Kündigung bei Einstellung der Mietzahlungen zu erwarten gewesen sei. Damit wäre zwar das Mietverhältnis beendet, aber der ausgefallene Mietzins als Kündigungsfolgeschaden bis zu einer möglichen Weitervermietung zu bezahlen: also nichts gewonnen.

Hinzu kommt Folgendes: Nach wie vor ist umstritten, ob es für eine isolierte Klage auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung ein Rechtsschutzbedürfnis gibt (vgl. die umfangreichen Hinweise bei MünchKommBGB/Finkenauer, § 313 Rn. 128 Fn. 474). Selbst wenn man das bejahen sollte, fragt es sich, wie vorgegangen werden sollte: Zunächst Stufenklage analog § 254 ZPO auf Erteilung der Zustimmung, sodann bezifferter Antrag? Oder sofort bezifferter Antrag, also Höhe der Mietminderung? Hierfür wäre ein vorformuliertes Anpassungsangebot erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 24. Mai 2007 - 21 O 4/07, BeckRS 2007, 16614 = NJOZ 2007, 5397), das konkrete vertragliche Formulierungen enthalten müsste (BGH, NJW 2012, 373 unter Hinweis auf BGH, NZM 2006, 674), oder – wenn man dem nicht folgen sollte, wie beim Schmerzensgeld – einen unbestimmten Antrag auf eine i.S.d. § 313 BGB angemessene Anpassung (Dauner-Lieb/Dötsch, NJW 2003, 926).

Hinzu käme die Darlegungs- und Beweislast für die Grundlagenstörung (BGH, NJW 2003, 510), die der Beklagten obliegen würde. Angesichts dieser Umstände dürfte eine entsprechende Klage der Beklagten nicht weiterhelfen, wobei klarzustellen ist, dass es sich um hypothetische Erwägungen handelt, die der auch hier als zutreffend angesehenen Entscheidung des LG nicht entgegenstehen.