Kündigung nach dem Kleingartengesetz bei Dauergärten

1. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

2. Dieser Kündigungsgrund gilt nicht bei sogenannten Dauerkleingärten im Sinne von § 1 Abs. 3 BKleingG. Bei Letzteren ist planungsrechtlich gerade keine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig, denn sie sind gem. § 1 Abs. 3 BKleingG Kleingärten auf Flächen, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt sind.

II. […] Zu Recht hat das Landgericht die auf Räumung und Herausgabe von kleingärtnerisch genutzten Grundstücksflächen gerichtete Klage abgewiesen.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Rückgabe der Pachtsache gem. §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB, 4 Abs. 1 BKleingG, denn das Pachtverhältnis ist nicht durch die Kündigung der Kl. vom 18.12.2014 beendet worden.

Diese Kündigung stützt die Kl. ausdrücklich und ausschließlich auf § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG. Die Voraussetzungen des Kündigungsgrundes nach dieser Vorschrift sind jedoch nicht erfüllt; ein anderweitiger Kündigungsgrund ist nicht ersichtlich.

1. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

a. Dieser Kündigungsgrund kommt daher nur bei Verträgen über sonstige Kleingärten in Betracht und gilt nicht bei sogenannten Dauerkleingärten im Sinne von § 1 Abs. 3 BKleingG. Bei Letzteren ist planungsrechtlich gerade keine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig, denn sie sind gem. § 1 Abs. 3 BKleingG Kleingärten auf Flächen, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt sind (vgl. nur Mainczyk, BKleingG, 10. Aufl., § 9 Rn. 20).

b. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ist auch nicht anwendbar auf Verträge über Kleingärten, die wie Dauerkleingärten zu behandeln sind - sogenannte fiktive Dauerkleingärten - gem. § 16 Abs. 2 BKleingG oder § 20 a Nr. 2 BKleingG (vgl. nur Mainczyk, a.a.O. Rn. 20 a). Nach § 16 Abs. 2 BKleingG sind vor dem 1.4.1983 und nach § 20 a Nr. 2 BKleingG vor dem 3.10.1990 in den neuen Bundesländern geschlossene Kleingartenpachtverträge wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke ist. In den alten Ländern ist nach § 16 Abs. 2 BKleingG entscheidend, dass die Gemeinde am 1.4.1983 Eigentümerin war. In den neuen Ländern reicht es, wenn die Gemeinde entweder am 3.10.1990 Eigentümerin war oder nach dem 3.10.1990 das Eigentum erwirbt.

Hier sind die Voraussetzungen von § 20 a Nr. 2 BKleingG erfüllt.

Soweit die Kl. meint, die Vorschrift sei einschränkend dahingehend auszulegen, dass sie nur die Fälle einbeziehen wolle, in denen einer Gemeinde erst nach dem 3.10.1990 - insbesondere aufgrund unübersichtlicher Eigentumslage - im Rahmen des Überleitungsrechts zur Herstellung der Einheit Deutschlands Grundstücke zurückübertragen oder zugeordnet worden seien, nicht hingegen Grundstücke, die von der Gemeinde - fiskalisch handelnd - nach dem 3.10.1990, ggf. erst beispielsweise nach 100 Jahren, gekauft worden seien, so vermag der Senat dem nicht zu folgen.

Der Wortlaut von § 20 a Nr. 2 BKleingG ist eindeutig und es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass der Gesetzgeber eine einschränkende Geltung der Vorschrift in dem von der Kl. dargestellten Sinne beabsichtigt hätte und Sinn und Zweck der Vorschrift dies gebietet. Aus den Materialien zur Einführung der Vorschrift sind Hinweise hierfür nicht zu entnehmen. Entsprechende Rechtsprechung ist - soweit ersichtlich - nicht ergangen.

Demgegenüber kommt nach der einhelligen Kommentarliteratur zum BKleingG eine einschränkende Auslegung im Sinne der klägerischen Auffassung nicht in Betracht. Im Kommentar von Mainczyk, BKleingG (10. Aufl., § 9 Rn. 20; § 20 a Rn. 7) heißt es hierzu:

„In den neuen Ländern genügt es, wenn die Gemeinde zu irgendeinem Zeitpunkt nach dem 3.10.1990 Eigentümerin des Kleingartengrundstücks wird.“

Im Kommentar von Stang, BKleingG (2. Aufl., § 20 a Rn. 17 und 19) heißt es:

„Die Bestimmung in Nr. 2 entspricht zunächst derjenigen in § 16 Abs. 2. Sie geht in ihren Rechtsfolgen jedoch noch weiter durch die Regelung, dass auch nach dem Beitritt in das Eigentum der Gemeinde gelangte Kleingärten wie Dauerkleingärten zu behandeln sind. Das Eigentum der Gemeinde muss zum Zeitpunkt des Beitritts bestanden haben oder später zuerworben worden sein.“

Der Senat schließt sich dem an.

Soweit die Kl. im Übrigen meint, dass der Anwendungsbereich der Vorschrift nur Fälle umfasst, in denen - später - der Gemeinde das Eigentum nach dem VZOG zugeordnet worden sei, und nicht die Fälle, in denen die Gemeinde das Eigentum - fiskalisch handelnd - durch Kaufvertrag erwirbt, so bedarf dies vorliegend keiner Entscheidung. Hier hat die Kl. gerade nicht durch Kaufvertrag erworben, sondern gemäß Einigungsprotokoll vom 6.12.2013/18.12.2013 „im Rahmen der Vermögenszuordnung“ durch Vermögenszuordnungsbescheid, wenn auch nach Einigung mit der Bundesrepublik Deutschland. Die Kl. kann sich nicht einerseits der Instrumentarien des VZOG bedienen und sich im Nachhinein so behandeln lassen wollen, als habe sie einen normalen Kaufvertrag geschlossen.

Wenn die Kl. darüberhinausgehend meint, es seien sogar nur Vermögenszuordnungen umfasst, die rückwirkend auf den 3.10.1990 das Eigentum zuordnen, also im Ergebnis nur deklaratorisch feststellen, so ist damit der Wortlaut gar nicht mehr zu vereinbaren, denn dann wäre die zusätzliche Regelung des nachträglichen Erwerbs des Eigentums schlicht überflüssig.

Soweit die Kl. meint, anderenfalls sei das Pachtverhältnis nicht kündbar, so ist dies ersichtlich unzutreffend. Die übrigen Kündigungsgründe, insbesondere § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG stehen ihr zur Verfügung. Sie muss dafür nur planungsrechtlich tätig werden.

Die Auffassung der Kl., bei wörtlicher Anwendung der Vorschrift könne die Gemeinde die Wirkung umgehen durch Ankauf durch eine gemeindeeigene Gesellschaft, so trifft auch das nicht zu. Die Regelung wäre vielmehr zur Vermeidung einer Umgehung entsprechend anzuwenden (so ausdrücklich Mainczyk, a.a.O., § 16 m.w.N.).

bb. Der von der Kl. erstmals in der Berufungsinstanz geäußerten Auffassung, es handele sich bei dem gekündigten Vertrag gar nicht um ein schon vor dem 3.10.1990 bestehendes vertragliches Kleingartenpachtverhältnis, sondern um ein danach neu abgeschlossenes, vermag der Senat schließlich ebenfalls nicht zu folgen.

Der Bekl. verweist hier vielmehr zutreffend auf den Eingangssatz des Generalpachtvertrages von 1993, in dem es heißt:

„… wird folgender Generalpachtvertrag geschlossen, mit dem die bisherige vertragliche Nutzung fortgesetzt wird: …“

Damit ist zur Überzeugung des Senats hinreichend und ausdrücklich klargestellt, dass die Parteien gerade keine Beendigung des zuvor unstreitig bestehenden vertraglichen Nutzungsverhältnisses und die Begründung eines völlig neuen Pachtverhältnisses im Sinn hatten. Hierfür ist vielmehr unter Berücksichtigung der Parteiinteressen nichts ersichtlich und es sollte demgegenüber ein altes Pachtverhältnis weitergeführt und allenfalls - ändernd und ergänzend - auf die Grundlage des BKleingG und dessen Grundsätze und Struktur - auch betreffend der Vertragspartner - gestellt werden (vgl. etwa auch BGH, Urt. v. 14.3.2013, III ZR 417/12, NZM 2013, 545; Urt. v. 24.7.2003, III ZR 203/02, NZM 2003, 913). Erstinstanzlich war dieses Tatbestandsmerkmal des § 20 a Nr. 2 BKleingG und die entsprechende Auslegung des Generalpachtvertrages daher auch - zu Recht - nicht im Streit.

2. Ein anderweitiger Beendigungsgrund des Pachtverhältnisses ist nicht ersichtlich.