Kündigung, Umdeutung, Aufrechnung gegen Mietzahlungsrückstand

1. Die infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Prozesspartei gemäß § 240 Satz 1 ZPO eintretende Unterbrechung des Verfahrens steht der Verkündung des Urteils nach § 249 Abs. 3 ZPO nicht entgegen, wenn sie nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Ablauf einer gewährten Schriftsatzfrist eintritt.

2. Für die Räumung und Herausgabe eines Mietobjektes haften Mieter und Untermieter als Gesamtschuldner.

3. Voraussetzung für die Umdeutung einer vom Vermieter erklärten außerordentlichen und fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gemäß § 140 BGB ist, dass nach dem für den Mieter erkennbaren Willen des Vermieters der Mietvertrag in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden sollte.

4. Liegt ein für eine außerordentliche und fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB ausreichender Verzug mit der Zahlung der Miete (aus zwei aufeinander folgenden Terminen) vor, ist die darauf gestützte außerordentliche Kündigung auch dann wirksam, wenn der Mieter in Bezug auf andere Monate die Miete überzahlt hat. Relevant wird die Überzahlung erst dann, wenn der Mieter mit seinen aus der Überzahlung resultierenden Rückforderungsansprüchen in der Weise unverzüglich nach Zugang der Kündigung aufrechnet, dass der Zahlungsrückstand vollständig beseitigt wird. Allein das Bestehen einer Aufrechnungslage hindert dagegen die Wirksamkeit der auf den Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung nicht.

I. Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstückes „A.10 in …, welches mit einem Gebäude mit einer Gesamtfläche von über 20.000 m2 und Stellplätzen bebaut ist. Das Gebäude wurde früher für den Betrieb eines Möbelhauses genutzt.

Die Bekl. zu 1. ging durch am 1.3.2023 im Handelsregister eingetragene formwechselnde Umwandlung aus der G. Real Estate Europe AG (im Folgenden einheitlich: Bekl. zu 1.) hervor. Geschäftsführer der Kl. war bis zu seiner Abberufung am 27.6.2023 B. B., der zudem im Jahre 2022 Vorstand bzw. Geschäftsführer der Bekl. zu 1. und der Bekl. zu 2. war. B. B. war als Geschäftsführer der Kl. und als Vorstand bzw. Geschäftsführer der Bekl. zu 1. sowie Geschäftsführer der Bekl. zu 2. im Jahre 2022 befugt, im Namen dieser Gesellschaften mit sich als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.

Am 29.4.2022 schlossen die Kl. und die Bekl. zu 1. einen Vertrag, mit welchem das streitgegenständliche Gebäude inklusive aller Verkehrsflächen und Außenanlagen befristet vom 1.5.2022 bis zum 30.4.2027 für eine monatliche Gesamtbruttomiete von 85.313 €, die sich vertragsgemäß jährlich erhöhen sollte (§ 6 MV), an die Bekl. zu 1. vermietet wurde, welcher die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 14 MV) erteilt wurde. Zum Mietzweck wurde in § 2 Abs. 1 MV vereinbart, dass der Mieter ihn durch seine Nutzung bzw. durch die von ihm genehmigte Nutzung durch Untervermieter selbst bestimme.

Bei Abschluss dieses Mietvertrages wurden die Kl. und die Bekl. zu 1. jeweils (allein) durch B. B. vertreten. Die Bekl. zu 1. vermietete das Objekt an die Bekl. zu 2. unter, die es als Logistik-Immobilie nutzt.

Am 28.9.2022 schlossen die Kl. und die Bekl. zu 1. den Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag zum 29.4.2022, mit welchem die Gesamtbruttomiete ab dem 1.10.2022 auf monatlich 106.323,23 € festgesetzt und die weitere Erhöhung der monatlichen Nettomiete (89.347,25 €) ab dem zweiten, dritten, vierten und fünften Mietjahr geregelt wurde. Die Kl. und die Bekl. zu 1. wurden bei Abschluss dieses Nachtrages wiederum jeweils durch B. B. (allein) vertreten.

Am 28.10.2022 schlossen die Kl. und die Bekl. zu 1., erneut jeweils (allein) vertreten durch B. B. den Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 29.4.2022.

In der Präambel dieses Nachtrages wurde ausgeführt, dass das Mietobjekt so zu modernisieren sei, dass es langfristig den Bedürfnissen der Bekl. zu 2. als Untermieterin und deren Untermietern entspreche, wofür Umbaumaßnahmen notwendig seien. In § 1 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 verpflichtete sich die Kl. als Vermieterin, die in der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 genannten Umbaumaßnahmen bis spätestens 31.3.2023 auf eigene Kosten fachgerecht zur Nutzung als Logistikzentrum nach Maßgabe der Anforderungen der Bekl. zu 1. als Mieterin bzw. der Bekl. zu 2. als Untermieterin fertigzustellen und der Mieterin zur Abnahme anzubieten. Hinsichtlich der Miete wurde in § 2 des Nachtrages Nr. 2 vereinbart, dass die monatliche Miete sich nach dem Mietvertrag vom 29.4.2022 in der Fassung des 1. Nachtrages vom 28.9.2022 richte. Für den Fall, dass die Fertigstellung der Vermieterausbauten gemäß § 1 des Nachtrages Nr. 2 nicht innerhalb der dort vereinbarten Frist erfolge, reduziere sich die vom Mieter zu zahlende Miete auf 1 € zuzüglich Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlung. Sei die Fertigstellung erst teilweise erfolgt, habe der Mieter einen Anspruch auf angemessene Minderung, wobei die geminderte Miete höchstens den Betrag ausmache, den der Untermieter an den Mieter zu zahlen verpflichtet sei. Dem Nachtrag Nr. 2 war als Anlage 1 eine tabellarische Auflistung der Umbaumaßnahmen jeweils mit einer Kurzbezeichnung zum betroffenen Gebäudeteil und zur Maßnahme beigefügt.

Umbaumaßnahmen am vermieteten Objekt durch die Kl. erfolgten weder bis zum 31.3.2023 noch später. B. B. wurde zum 27.6.2023 als Geschäftsführer der Kl. abberufen. Auf die Anzeige der Kl. eröffnete die Staatsanwaltschaft Leipzig unter dem Aktenzeichen 282 Js 70682/23 ein Ermittlungsverfahren gegen B. B. wegen des Vorwurfes der Untreue, welches nicht abgeschlossen ist.

Die Bekl. zu 1. zahlte auf das Mietverhältnis mit der Kl. über das streitgegenständliche Objekt in den Monaten Mai, Juni und Juli 2023 jeweils 66.112,94 €, während sie in den Monaten August und September 2023 auf das Mietverhältnis keine Zahlung erbrachte.

Mit ihrem Schreiben vom 13.9.2023 an die Bekl. zu 1., welches dieser am 25.9.2023 zuging, vertrat die Kl. die Auffassung, der Mietvertrag vom 29.4.2022 mit seinen beiden Nachträgen sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wobei sich die Sittenwidrigkeit aus der Kollusion von B. B. ergebe, welcher bei Abschluss des Mietvertrages auf Vermieter- und Mieterseite gehandelt und für die Kl. insbesondere im zweiten Nachtrag vom 28.10.2022 mit erheblichen Nachteilen verbundene Regelungen getroffen habe. Zudem kündigte die Kl. mit diesem Schreiben vorsorglich den Mietvertrag außerordentlich und fristlos aus wichtigem Grund, weil die Bekl. zu 1. u. a. weiterhin gegen ihre Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verstoßen habe. Die Bekl. zu 1. widersprach der Kündigung mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 28.9.2023, in welchem sie ausführte, der Mietvertrag vom 29.4.2022 mit den beiden Nachträgen sei wirksam und es bestehe auch kein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Mietrückstand, sondern vielmehr ein Guthaben i.H.v. mehr als 60.000 € der Bekl. zu 1. gegenüber der Kl.

Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 22.11.2023 wandte sich die Kl. an die Bekl. zu 2. und forderte diese unter Hinweis darauf, dass sie den Mietvertrag mit der Bekl. zu 1. außerordentlich und fristlos aus wichtigem Grund gekündigt habe, zur Räumung und Herausgabe des von der Bekl. zu 2. genutzten Objektes an die Kl. sowie zur Auskunft über Namen und Anschriften ihrer Untermieter auf. Die Bekl. zu 2. wies mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 7.12.2023 (die Räumungsaufforderung der Kl. zurück und erklärte, sie habe ein Recht zum Besitz aufgrund eines wirksamen Mietvertrages zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. und eines wirksamen Untermietvertrages zwischen der Bekl. zu 1. und der Bekl. zu 2. Mangels gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage sehe die Bekl. zu 2. ferner keine Veranlassung, Informationen über etwaige Untermietverhältnisse zu erteilen.

Die Kl. hat von den Bekl. zu 1. und zu 2. die Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Objekts verlangt.

Sie hat dazu vorgetragen, die Bekl. zu 1. und zu 2. seien zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, weil der zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. abgeschlossene Mietvertrag vom 29.4.2022, aus welchem auch die Bekl. zu 2. ihr Besitzrecht herleite, wegen des kollusiven Verhaltens von B. B. bei Abschluss des Mietvertrages sittenwidrig und damit nichtig sei. Insbesondere durch den Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag habe Herr B. dafür gesorgt, dass die ihm und seinen vier Kindern wirtschaftlich zu 100 % gehörende Bekl. zu 1. die Absenkung von Mietforderungen der Kl. auf 1 € geltend machen könne, während das Mietobjekt mit erheblichem Gewinn an die Bekl. zu 2. untervermietet werde. Dieses Verhalten sei nach Auffassung der Kl. sogar als Untreue gemäß § 266 StGB strafbar.

Jedenfalls aber bestehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Räume aus §§ 985, 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB, weil die Kl. einen unterstellt wirksam abgeschlossenen Mietvertrag vom 29.4.2022 mit zwei Nachträgen mit der Bekl. zu 1. wirksam beendet habe, entweder durch die außerordentliche Kündigung vom 13.9.2023 wegen Zahlungsverzuges der Bekl. zu 1. oder durch ordentliche Kündigung vom 13.9.2023 zum 31.3.2024, weil die Befristung des Mietvertrages bis zum 30.4.2027 wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform aus § 550 BGB unwirksam sei.

Die Bekl. zu 1. und zu 2. sind der Räumungsklage entgegengetreten und haben vorgetragen, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Räumungsanspruch nicht vorlägen, weil zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. der wirksam abgeschlossene Mietvertrag vom 29.4.2022 mit den beiden Nachträgen jedenfalls bis zum 30.4.2027 fortbestehe, aus dem nicht nur die Bekl. zu 1., sondern auch die Bekl. zu 2. ein Besitzrecht am Objekt herleiten könnten. Die Voraussetzungen der von der Kl. geltend gemachten Sittenwidrigkeit wegen Kollusion lägen nicht vor und der schriftliche Mietvertrag wahre die gesetzliche Form des § 550 BGB.

Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit dem Urteil vom 15.1.2025 die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Kl. stehe der von ihr geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, weil zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. ein wirksamer, bis zum 30.4.2027 befristeter Mietvertrag bestehe, aus dem auch die Bekl. zu 2. als Untermieterin ein Besitzrecht im Verhältnis zur Kl. herleiten könne. Die Voraussetzungen weder einer sittenwidrigen Kollusion in der Person des Herrn B. noch eines Verstoßes gegen § 266 StGB, der i.V.m. § 134 BGB zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führen könne, lägen vor. Der schriftliche Mietvertrag wahre auch die Schriftform aus § 550 BGB.

Während des laufenden Berufungsverfahrens kündigte die Kl. mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16.6.2025 das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. vorsorglich erneut außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzuges und forderte die Bekl. zu 1. auf, das Mietobjekt bis zum 27.6.2025 an sie herauszugeben.

Gegen das ihr am 16.1.2025 zugestellte Urteil hat die Kl. am 30.1.2025 Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - am 16.4.2025 begründet.

Sie trägt vor, das Landgericht habe zu Unrecht die Räumungsklage abgewiesen. Der Mietvertrag vom 29.4.2022 mit den beiden Nachträgen vom 28.9. und 28.10.2022 sei wirksam durch die außerordentliche Kündigung vom 13.9.2023 beendet worden. Ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand habe zum Zeitpunkt des Zuganges der außerordentlichen Kündigung vom 13.9.2023 bei der Bekl. zu 1. am 25.9.2023 vorgelegen. Eine Reduzierung der von der Bekl. zu 1. geschuldeten Miete aufgrund der Regelungen im zweiten Nachtrag vom 28.10.2022 sei nicht gerechtfertigt, weil dieser Nachtrag nichtig sei, entweder wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht oder wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz, mindestens aber die Voraussetzungen für die Mietreduzierungen nicht vorgelegen hätten. Auch wenn man die Absenkung der Miete gemäß § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 zugrunde lege, genüge der Zahlungsrückstand von Seiten der Bekl. zu 1. für die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Eine Aufrechnung gegen den Rückstand mit eigenen Gegenforderungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB habe die Bekl. zu 1. nicht erklärt.

Selbst wenn man von der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung vom 13.9.2023 ausgehen sollte, müsse diese in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, welche zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. zum 31.3.2024 geführt hätte, auf deren Grundlage die Räumungsklage gegen die Bekl. zu 1. und die Bekl. zu 2. gleichermaßen begründet sei. Der Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 enthalte Schriftformverstöße wegen unbestimmter Änderung des Bausolls, wegen mangelnder Zusammengehörigkeit der Schriftstücke, wegen falscher Wiedergabe des Vertragsinhaltes und wegen mangelnder Kostenvereinbarung zur Änderung des Bausolls.

Jedenfalls habe die außerordentliche Kündigung der Kl. vom 16.6.2025 das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Selbst wenn man mit den Bekl. annähme, dass aufgrund des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 eine Reduzierung der Miete eingetreten sei, wäre von der Bekl. zu 1. die monatliche Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 23.843,36 € geschuldet worden. Daraus ergebe sich ein Rückstand der Bekl. zu 1. i.H.v. 500.710,56 € bis Juni 2025.

Im Ergebnis sei deshalb der Räumungsklage in Bezug auf beide Bekl. zu entsprechen.

Die Kl. beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Leipzig vom 15.1.2025 - 07 O 314/24 - die Bekl. als Gesamtschuldnerinnen zu verurteilen, die Liegenschaft in der Straße „A. 10, …“, bebaut mit einer Logistikimmobilie als M.-Anlage sowie Stellplätzen, eingetragen in Abteilung I des Grundbuches von Sch., Blatt …, zu räumen und an die Kl. herauszugeben.

Die Bekl. zu 1. und zu 2. beantragen jeweils, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand habe der Kündigung vom 13.9.2023 nicht zugrunde gelegen, weil dieser durch die von der Bekl. zu 1. in den Schreiben vom 31.7.2023 und vom 28.9.2023 erklärten Aufrechnungen nicht entstanden bzw. unverzüglich nach Kündigungserklärung entfallen sei. Die im Schreiben vom 13.9.2023 vorsorglich erklärte außerordentliche Kündigung beziehe sich zudem nur auf einen Zahlungsrückstand bis einschließlich August 2023, nicht aber bis September 2023. Eine ordentliche Kündigung habe die Kl. im Schreiben vom 13.9.2023 nicht erklärt, und die darin erklärte außerordentliche Kündigung könne nicht gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Jedenfalls wahre der Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 die gesetzliche Schriftform. Von einem Schriftformverstoß könne nur dann ausgegangen werden, wenn es weitergehende Pläne hinsichtlich der Umbaumaßnahmen gegeben hätte, die aber keinen Eingang in den Mietvertrag bzw. in den 2. Nachtrag zu diesem gefunden hätten. Solche weitergehenden Pläne hätten seinerzeit aber nicht vorgelegen, weswegen die Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 die Vereinbarung vollständig wiedergebe und demzufolge die gesetzliche Schriftform wahre.

Die Kündigung der Kl. vom 16.6.2025 sei bereits formal unwirksam. Der Kündigungserklärung sei eine Vollmacht beigefügt worden, welche nicht ordnungsgemäß unterschrieben gewesen sei und eine Kündigungserklärung nicht abdecke. Die Bekl. zu 1. habe die Kündigung mit ihrem Schreiben vom 19.6.2025 deshalb unverzüglich zurückgewiesen. Zudem habe ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Zahlungsverzug der Bekl. zu 1. aufgrund der mit dem Schreiben vom 13.8.2024 erklärten Aufrechnung nicht vorgelegen.

Das Amtsgericht Offenbach am Main eröffnete mit Beschluss vom 10.10.2025 (8 IN 768/25) am selben Tage um 13.30 Uhr das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Bekl. zu 1. und bestellte Rechtsanwalt A. E. aus F. zum Insolvenzverwalter.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 3.9.2025 sowie die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen in beiden Instanzen Bezug genommen.

II. Die infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Bekl. zu 1. in Bezug auf das gegen sie geführte Verfahren gemäß § 240 Satz 1 ZPO am 10.10.2025 eingetretene Unterbrechung des Verfahrens steht der Verkündung dieses Urteils nicht entgegen, weil sie nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 3.9.2025 eintrat (§ 249 Abs. 3 ZPO; vgl. dazu BGH, Urteil vom 12.3.2020, VII ZR 55/19, NJW 2020, 1973 Rn. 23; Stackmann in Münchener Kommentar zur ZPO, 7. Aufl., § 249 Rn. 22). Anders wäre es nur, wenn zum Zeitpunkt des Eintritts der Unterbrechung noch eine Schriftsatzfrist gelaufen wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 15.11.2011, II ZR 6/11, NJW 2012, 682 Rn. 8). Dies aber trifft nicht zu, denn die der Bekl. zu 1. und der Bekl. zu 2. in der mündlichen Verhandlung vom 3.9.2025 gewährte Schriftsatzfrist lief bis zum 22.9.2025, endete also vor Eintritt der Unterbrechung am 10.10.2025.

Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet, denn die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1. einen Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Bekl. zu 2. einen Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjektes, weil das zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. mit dem Vertrag vom 29.4.2022 und den beiden Nachträgen vom 28.9. und 28.10.2022 begründete Mietverhältnis inzwischen wirksam beendet wurde.

Die Beendigung des zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. begründeten Mietverhältnisses ist jedenfalls durch die Kündigung der Kl. vom 13.9.2023 spätestens zum 31.3.2024 eingetreten.

Es kann deshalb offenbleiben, ob auch die vorsorglich von der Kl. am 16.6.2025 erklärte außerordentliche Kündigung zur sofortigen Beendigung des zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. begründeten Mietverhältnisses führte.

Die Kl. kann den von ihr geltend gemachten Herausgabeanspruch gegen die Bekl. zudem als Eigentümerin des Grundstückes A. 10 auf § 985 BGB stützen, weil infolge der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. die Bekl. zu 1. und zu 2. kein Recht zum Besitz am streitgegenständlichen Objekt haben, welches sie der Kl. gemäß § 986 Abs. 1 BGB entgegenhalten könnten.

Für die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes haften die Bekl. zu 1. und zu 2. als Gesamtschuldnerinnen (vgl. RG, Urteil vom 17.3.1932, VIII 551/31, RGZ 136, 33; OLG Hamm, Urteil vom 17.1.1992, 30 U 36/91, NJW-RR 1992, 783; OLG Brandenburg, Urteil vom 24.3.2010, 3 U 146/09, BeckRS 2010, 12605 jeweils für Mieter und Untermieter; siehe auch BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 25/14, GE 2015, 113 = NJW 2015, 473 Rn. 19 für Mitmieter).

Die der Bekl. zu 1. am 25.9.2023 zugegangene Kündigung der Kl. vom 13.9.2023 hat als ordentliche Kündigung (dazu 1.1) das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. unter Einhaltung der Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB mit Wirkung zum 31.3.2024 beendet, weil der Mietvertrag vom 29.4.2022 mit den beiden Nachträgen vom 28.9. und 28.10.2022, insbesondere der Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022, die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. nicht einhielt, da sich Art und Umfang der in § 1 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 i.V.m. der Anlage 1 vereinbarten Umbaumaßnahmen nicht aus der Vertragsurkunde ergeben (dazu 1.2).

Sollte die Vertragsurkunde des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 i.V.m. der Anlage 1 - entsprechend dem Vortrag der Bekl. zu 1. im Berufungsverfahren - tatsächlich den vollständigen Inhalt der vertraglichen Verpflichtung der Kl. zur fachgerechten Ausführung der Umbaumaßnahmen enthalten, dann liegt eine unbestimmte Umbauverpflichtung vor, die von der Kl. von vornherein infolge der Unbestimmtheit der Leistungsverpflichtung nicht erfüllt werden konnte und demzufolge mangels Bedingungseintritts nicht die Rechtsfolge der Reduzierung der Miete gemäß § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 auslöste.

Es blieb dann über den 31.3.2023 hinaus gemäß § 2 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 bei der in § 6 des Nachtrages Nr. 1 vom 28.9.2022 vereinbarten Miete. Die Kündigung der Kl. vom 13.9.2023 beendete in diesem Fall als außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. mit ihrem Zugang bei der Bekl. zu 1. am 25.9.2023 wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB i.V.m. der Regelung in § 5 Abs. 1 (b) des Mietvertrages vom 29.4.2022 (dazu 2.).

1. Der Mietvertrag zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. hat seit dem 28.10.2022 die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt, so dass jedenfalls die im Schreiben vom 13.9.2023 auch enthaltene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis spätestens zum 31.3.2024 beendet hat.

1.1 Voraussetzung für die Umdeutung der im Kündigungsschreiben der Kl. vom 13.9.2023 (vorsorglich) erklärten außerordentlichen und fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gemäß § 140 BGB ist, dass nach dem Willen der Kl. als Kündigender - für die Bekl. zu 1. als Kündigungsgegnerin erkennbar - das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden sollte (vgl. BGH, Urteil vom 24.7.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Rn. 17; Urteil vom 25.11.2022, LwZR 5/21, NJOZ 2023, 686 Rn. 29).

Mit dem Inhalt des Kündigungsschreibens vom 13.9.2023 waren diese Voraussetzungen erfüllt. Das Kündigungsschreiben vom 13.9.2023 enthält die ausdrückliche Aufforderung an die Bekl. zu 1. zur Herausgabe des Mietobjektes bis spätestens 4.10.2023 und den gleichzeitigen Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB. Für die Bekl. zu 1. war danach aus dem Kündigungsschreiben selbst erkennbar, dass die Kl. eine Beendigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt anstrebte. Im Ergebnis war demzufolge die im Kündigungsschreiben vom 13.9.2023 enthaltene außerordentliche Kündigung in eine (hilfsweise) ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses umzudeuten.

1.2 Auf das Mietverhältnis der Kl. und der Bekl. zu 1. ist gemäß Artikel 229 § 70 Abs. 1 Satz 1 EGBGB die Vorschrift des § 578 BGB in der bis zum 31.12.2024 geltenden Fassung (a.F.) weiter anzuwenden.

Die Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. erfordert es, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Miete, sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 24.7.2013, aaO. Rn. 21; Senatsbeschluss vom 5.6.2025, 12 U 403/25, BeckRS 2025, 18236 Rn. 28). Auch Nebenabreden unterliegen der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten dafür zu tragen hat, treffen (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Rn. 29; OLG Brandenburg, Urteil vom 25.1.2022, 3 U 25/21, BeckRS 2022, 2634 Rn. 59 ff.; Schweitzer in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 550 BGB Rn. 43). Anders kann es in dem Sonderfall sein, dass es lediglich um Details der Arbeiten zum Umbau des Mietobjektes von Seiten des Vermieters vor Überlassung an den Mieter geht (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 26.2.2019, 5 U 1894/18, NJOZ 2019, 1243 Rn. 32).

Eine in diesem Sinne wesentliche Bedeutung haben die Regelungen zur Vereinbarung einer Verpflichtung der Kl. als Vermieterin zum Umbau des Mietobjektes und zu den Folgen der Nichterfüllung dieser Verpflichtung in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022, denn der Vermieterin wurde danach eine Ausführungsfrist für die Umbauarbeiten bis zum 31.3.2023 gesetzt und für den Fall der Nichtausführung dieser Arbeiten innerhalb der Frist die Absenkung der Nettogesamtmiete von (zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrages Nr. 2 gemäß § 2 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 1) 69.310,81 € auf 1 € vereinbart. Die Vereinbarungen zu den geschuldeten Aus- und Umbauarbeiten haben demzufolge eine wesentliche Bedeutung für den Inhalt des Mietvertrages, indem sie den Umfang des von der Vermieterin geschuldeten Zustands des Mietobjektes, also ihre synallagmatische Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. dazu BGH, Urteil vom 3.4.2003, IX ZR 163/02, NZM 2003, 472) konkretisieren.

Zudem haben sie über die Vereinbarung zur Rechtsfolge der Nichtausführung der Aus- und Umbauarbeiten in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 Auswirkungen auf die Höhe der Miete, welche stets für den Vertrag wesentlich und deshalb relevant für das gesetzliche Schriftformerfordernis ist (vgl. BGH, Beschluss vom 14.5.2025, XII ZR 88/23, NZM 2025, 598 Rn. 4; OLG Dresden, Urteil vom 25.1.2023, 5 U 1239/22, BeckRS 2023, 6318 Rn. 48).

Die dargestellte Änderung von wesentlichen Vertragsbedingungen ist auch nicht deshalb nicht schriftformbedürftig, weil sie nur für einen Zeitraum Geltung beanspruchen würde, der ein Jahr nicht übersteigt (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 15.9.2021, XII ZR 60/20, NZM 2021, 929 Rn. 3). Die Regelung in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 beansprucht einen zeitlich nicht beschränkten Anwendungsbereich.

Die Vereinbarung zur Verpflichtung der Kl. zur Durchführung der Umbauarbeiten in § 1 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 genügt aber nicht der gesetzlichen Schriftform, weil sie nicht hinreichend bestimmt den Umfang der Arbeiten beschreibt, dieser nicht einmal bestimmbar ist. So werden die Umbaumaßnahmen nur in der Anlage 1 im Rahmen einer Tabelle mit einem Bereich des Mietobjektes und einer stichpunktartigen Bezeichnung der Maßnahme beschrieben, aus welcher sich ihr Umfang nicht ergibt.

Im „Büro EG/OG Lichthof“ sollen Büroräume eingebaut werden, ohne dass auch nur ansatzweise konkretisiert wird, welcher Umfang von Arbeiten dafür erforderlich und welches Ergebnis von der Vermieterin geschuldet, etwa wie viele Büroräume mit welchem Zuschnitt geschaffen werden sollen, ist. Weiterhin soll die Modernisierung von existierenden Büroräumen in verschiedenen Bereichen des Mietobjektes durchgeführt werden, ohne dass der Umfang der damit verbundenen Modernisierungsarbeiten und der zu erreichende Modernisierungsgrad auch nur umschrieben wird. Gleiches gilt für die Modernisierung von Lagerräumen, der Gebäudeleittechnik und der Stromanlage. Der Zusatz betreffend den Lagerbereich, es gehe um eine Erhöhung der logistischen Nutzbarkeit, führt nicht zu einer erheblichen Konkretisierung. Nicht bestimmbar ist auch die angegebene Maßnahme „Umbau der ehemaligen Kantine“ im Bereich „Schulungsbereich“. Dies gilt auch in Bezug auf den geschuldeten Umfang des generellen Umbaus der Empfangshalle „um die Nutzbarkeit zu gewährleisten“. Vollkommen unklar im Hinblick auf den Umfang sind auch die in der Anlage 1 angegebenen statischen Maßnahmen zur Säulensanierung und der vorgesehene Einbau eines Luftsicherungsbereiches.

Der Senat verkennt dabei nicht, dass die für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform erforderliche Bestimmbarkeit der (wesentlichen) vertraglichen Vereinbarungen auch dann vorliegt, wenn die Einigung über die Vereinbarung beurkundet und ihr Inhalt dadurch bestimmbar ist, dass er sich aus außerhalb der Urkunde liegenden Umständen ergibt, wenn danach zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über deren Inhalt kein Zweifel verbleibt (vgl. BGH, Urteil vom 2.11.2005, XII ZR 212/03, GE 2006, 50 = NZM 2006, 54 Rn. 9 f.; OLG Frankfurt/M., Urteil vom 15.6.2022, 12 U 86/21, BeckRS 2022, 19087 Rn. 93; Schweitzer, aaO. Rn. 28). Im vorliegenden Fall sind aber solche außerhalb der Urkunde liegenden Umstände, aus denen sich der Inhalt der vereinbarten Aus- und Umbauarbeiten zur Zeit des Abschlusses des Nachtrages Nr. 2 am 28.10.2022 in der Weise ergeben würde, dass an ihm kein Zweifel verbleibt, weder von den Parteien vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.

Auf den ausdrücklichen Hinweis des Senates in der Ladungsverfügung vom 22.7.2025, es könne ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform durch die Regelung in § 1 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit der in der Anlage 1 aufgelisteten Aus- und Umbaumaßnahmen vorliegen, haben die Parteien solche Umstände nicht vorgetragen. Die Bekl. zu 1. hat im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.9.2025 lediglich vorgebracht, ein potentieller Erwerber des Grundstückes hätte zum näheren Inhalt der in der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 aufgelisteten Maßnahmen nachfragen können. Bei Objekten mit vergleichbarer vertraglicher Nutzung und Höhe des zu zahlenden Kaufpreises werde immer eine technische und rechtliche Due Diligence vor dem Erwerb durchgeführt, im Rahmen derer weitere Informationen ausgetauscht würden. Der Vortrag zu Umständen außerhalb der Vertragsurkunde, aus denen sich im Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 der Inhalt der in der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 aufgelisteten Maßnahmen hätte zweifelsfrei bestimmen lassen, liegt darin nicht.

Im Ergebnis fehlt es an der Bestimmbarkeit der im Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 vereinbarten Umbaumaßnahmen. Eine wesentliche vertragliche Vereinbarung ist damit unbestimmt niedergelegt. Der mit der gesetzlichen Schriftform vor allem intendierte Schutz des potentiellen Grundstückserwerbers, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in die vertraglichen Verpflichtungen eintritt, davor, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer vereinbarten Mietreduzierung, anders als erwartet darstellen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 30.4.2014, XII ZR 146/12, GE 2014, 865 = NJW 2014, 2102 Rn. 30), ist davon auch betroffen, weil durch die Unbestimmtheit der vertraglich vereinbarten Verpflichtungen für ihn unklar bleibt, welche Um- und Ausbauverpflichtungen im Falle des Eintritts in den Mietvertrag auf ihn zukommen.

Der Verstoß des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 gegen die gesetzliche Schriftform führt zu einer Schriftformwidrigkeit des gesamten Vertrages vom Zeitpunkt des Abschlusses an, mit der Folge, dass der Mietvertrag zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. damit als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und für die Vertragsparteien künftig auch vor Ablauf der ursprünglichen Bindungsfrist bis zum 30.4.2027 (ordentlich) kündbar war (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2013, XII ZR 142/12, GE 2014, 50 = NJW 2014, 52 Rn. 22).

Soweit die Bekl. zu 1. im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25.8.2025 vorträgt, es habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrages Nr. 2 am 28.10.2022 keine näheren Erkenntnisse zum Umfang und Inhalt der Umbaumaßnahmen über dasjenige hinaus gegeben, was in der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 enthalten sei, erscheint dies aus Sicht des Senates angesichts der Bedeutung der Umbaumaßnahmen, die sich aus der Regelung zur Rechtsfolge der Nichtausführung der Umbaumaßnahmen in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 ergibt, fernliegend.

Träfe es aber dennoch zu, wäre die Verpflichtung der Kl. als Vermieterin aus § 1 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 mangels inhaltlicher Bestimmbarkeit unwirksam und wirkungslos, mit der Folge, dass die in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 geregelte Rechtsfolge der Nichtausführung dieser Verpflichtung ebenso unwirksam und wirkungslos wäre (vgl. dazu II. 2.).

Auch in diesem Falle wäre die gesetzliche Schriftform durch den Nachtrag Nr. 2 nicht gewahrt, denn die Vertragsurkunde des Nachtrages Nr. 2 enthielte die Handlungsverpflichtung zum Umbau für die Kl. als Vermieterin in § 1 Abs. 1 und die Rechtsfolge der Nichtausführung dieser Verpflichtung im Sinne einer Reduzierung der Miete in § 2 Abs. 2, während die zwischen den Parteien wirksam bestehende, mietvertragliche Vereinbarung diese Handlungsverpflichtung und ihre Rechtsfolge gerade nicht beinhaltete. Infolge der Abweichung der schriftlich niedergelegten, wesentlichen vertraglichen Vereinbarung von der im Verhältnis der Parteien tatsächlich wirksamen Vereinbarung läge ein Schriftformverstoß vor.

Es kommt deshalb im Ergebnis nicht entscheidend auf die Frage an, ob der genannte Vortrag der Bekl. zu 1. im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25.8.2025 inhaltlich zutrifft. Nicht entscheidend kommt es danach auch auf das Spannungsverhältnis im Vortrag der Bekl. zu 1. an, welches darin liegt, dass sie einerseits - im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25.8.2025 - vorträgt, der gesamte Inhalt der Vereinbarung zu den Umbauarbeiten sei in der Urkunde des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 enthalten, während sie andererseits - im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.9.2025 - ausführt, der potentielle Grundstückserwerber könne den weiteren nicht schriftlich niedergelegten Inhalt der Vereinbarung nachträglich - ggf. im Rahmen einer Due Diligence - erfragen.

1.3 Die Kündigungserklärung der Kl. vom 13.9.2023 hat daher das Mietverhältnis gemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens zum Ablauf des nächsten Quartals, also bis zum 31.3.2024 beendet.

2. Wenn entsprechend dem Vortrag der Bekl. zu 1. tatsächlich keine Erkenntnisse zum Umfang und Inhalt der vertraglichen Umbauverpflichtung vorlagen, wäre zudem die Kündigung vom 13.9.2023 auch als fristlose Kündigung wirksam geworden. In diesem Falle hätte die Bekl. zu 1. infolge der Unwirksamkeit der Vereinbarung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 den bisherigen Mietzins geschuldet.

2.1 Eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietvertrages kann gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB erfolgen, wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug befindet. Von einem nicht unerheblichen Teil der Miete ist, orientiert an der nur für Mietverhältnisse über Wohnraum geltenden Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, jedenfalls dann auszugehen, wenn der Rückstand aus den beiden aufeinanderfolgenden Terminen den Betrag für einen Termin, hier also bei monatlicher Zahlweise den Betrag der Miete für einen Monat übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 13.5.2015, XII ZR 65/14, NJW 2015, 2419, Rn. 50).

Dies entspricht der Regelung in § 5 Abs. 1 (b) des Mietvertrages vom 29.4.2022. Bezugsgröße ist dabei die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.4.2019, VIII ZR 12/18, NJW 2019, 2308, Rn. 21; OLG Dresden, Beschluss vom 24.9.2018, 5 U 1055/18, BeckRS 2018, 29910, Rn. 20).

Nach diesen Grundsätzen lag zum Zeitpunkt des Zuganges des Schreibens der Kl. vom 13.9.2023, welches eine vorsorglich erklärte Kündigung wegen Zahlungsverzuges enthielt, bei der Bekl. zu 1. am 25.9.2023 ein für die außerordentliche und fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ausreichender Zahlungsrückstand vor.

Aufgrund der Regelung in § 2 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 betrug die von der Bekl. zu 1. geschuldete monatliche Bruttogesamtmiete bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 gemäß § 6 des Nachtrages Nr. 1 vom 28.9.2022 106.323,23 €. Die tatsächlichen Zahlungen der Bekl. zu 1. an die Kl. für die Monate August und September 2023 beliefen sich jeweils auf 0 €, was die Bekl. zu 1. selbst sowohl in ihrem Schreiben vom 28.9.2023 auf Seite 8 als auch in der Klageerwiderung vom 25.4.2024 auf Seite 12 bestätigt.

Es ist unter diesen Voraussetzungen festzustellen, dass die Bekl. zu 1. für die aufeinanderfolgenden Monate August und September 2023 mit einem Zahlungsbetrag in Rückstand geriet, welcher einen Gesamtbetrag von 212.646,46 € ausmachte. Dieser Betrag liegt oberhalb der monatlichen Gesamtmiete für die Monate August und September 2023 von jeweils 106.323,23 €. Ein die außerordentliche und fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges rechtfertigender Mietrückstand lag demzufolge zum Zeitpunkt des Zuganges des Kündigungsschreibens vom 13.9.2023 bei der Bekl. zu 1. am 25.9.2023 vor.

2.2 Der Wirksamkeit der am 25.9.2023 bei der Bekl. zu 1. eingegangenen Kündigung der Kl. vom 13.9.2023 steht bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 nicht entgegen, dass nach der Berechnung der Bekl. zu 1., die sowohl im Schreiben vom 28.9.2023 auf Seite 8, 9 als auch in der Klageerwiderung vom 25.4.2024 auf Seite 12 enthalten ist, ein Vergleich der von der Bekl. zu 1. im Zeitraum von April bis September 2023 erbrachten Zahlungen mit den zu ihren Lasten im selben Zeitraum bestehenden Zahlungsverpflichtungen eine Überzahlung i.H.v. 66.165,93 € ergibt. Der Zahlungsrückstand aus den Monaten August und September 2023 vermag den Kündigungsgrund des Zahlungsrückstandes auch dann zu begründen, wenn der Mieter, hier die Bekl. zu 1., in Bezug auf andere Monate die Miete überzahlt hat.

Relevant wird die Überzahlung in Bezug auf andere Monate gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB erst dann, wenn der Mieter, hier die Bekl. zu 1., gegen den die Kündigung begründenden Zahlungsrückstand mit seinen aus der Überzahlung resultierenden Zahlungsrückforderungen in der Weise aufrechnet, dass der Zahlungsrückstand vollständig beseitigt wird und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erfolgt. Allein das Bestehen einer Aufrechnungslage hindert dagegen die Wirksamkeit der auf den Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung nicht (vgl. BGH, Urteil vom 12.5.2010, VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 43; Alberts in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 61).

Die Bekl. zu 1. hat sich darauf berufen, dass der Inhalt des Schreibens ihrer Prozessbevollmächtigten vom 28.9.2023 und des vorangehenden Schreibens der Bekl. zu 1. vom 31.7.2023 jeweils als Aufrechnungserklärung zu verstehen seien. Die Aufrechnungserklärung könne auch stillschweigend abgegeben werden, wenn sich der dementsprechende Wille des Erklärenden aus den Umständen eindeutig erschließe.

Auf diese vom Senat mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 3.9.2025 erörterte Frage kommt es allerdings bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 nicht entscheidend an, denn das von der Bekl. zu 1. geltend gemachte Guthaben von 66.165,93 € aus den Zahlungen der Bekl. zu 1. für den Zeitraum vom April bis zum Juli 2022 beruht nach der von der Bekl. zu 1. vorgetragenen Berechnung auf der Annahme, dass die von der Bekl. zu 1. zu zahlende Miete auf der Grundlage der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 reduziert war. Bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 lag deshalb auch nach dem Vorbringen der Bekl. zu 1. keine Überzahlung für den Zeitraum von April bis Juli 2022 und demzufolge kein Guthaben i.H.v. 66.165,93 € vor, mit dem die Bekl. zu 1. gegen den unstrittig angefallenen Zahlungsrückstand für die Monate August und September 2023 hätte aufrechnen können. Die nicht entscheidende Frage, ob die Schreiben der Bekl. zu 1. vom 31.7.2023 und der Prozessbevollmächtigten der Bekl. zu 1. vom 28.9.2023 eine Aufrechnungserklärung enthielten, kann deshalb offenbleiben.

2.3 Die Bekl. zu 1. macht schließlich zu Unrecht geltend, die im Kündigungsschreiben der Kl. vom 13.9.2023 enthaltene (vorsorgliche) außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sei lediglich auf den bis August 2023 aufgelaufenen Zahlungsrückstand der Bekl. zu 1. gestützt gewesen.

Anders als bei Mietverträgen über Wohnraum (vgl. § 569 Abs. 4 BGB) bedarf die Kündigung eines Mietvertrages über Gewerberäume keiner Begründung. Maßgeblich sind die Kündigungsgründe, welche bei Zugang des Kündigungsschreibens beim Kündigungsgegner, hier also bei der Bekl. zu 1. am 25.9.2023, vorlagen (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 24.9.2018, aaO. Rn. 21). Hinsichtlich der Kündigung vom 13.9.2023 schloss dies den Zahlungsrückstand für den Monat September 2023 ein, weil die Bekl. zu 1. ausweislich der Regelung in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages vom 29.4.2022 die Zahlung der Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus, im Falle des Monats September 2022 also spätestens bis zum 5.9.2022, schuldete.

Entgegen der Auffassung der Bekl. zu 1. war der Inhalt des Kündigungsschreibens vom 13.9.2023 nicht dahin zu verstehen, dass die Kl. eine Begrenzung des Zahlungsrückstandes auf den Zeitraum bis August 2023 vornahm. Allein aus dem Umstand, dass der Zahlungsrückstand für den Monat September 2023 nicht ausdrücklich genannt wurde, lässt sich dies nicht entnehmen.

Es kommt hinzu, dass selbst der bis August 2023 aufgelaufene Zahlungsrückstand der Bekl. zu 1. bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 für das Bestehen des Kündigungsgrundes aus § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB genügte. Angesichts des Umstandes, dass die Bekl. zu 1. im Zeitraum von Mai bis Juli 2023 einen monatlichen Betrag an die Kl. von 66.112,94 € zahlte und für den Monat August 2023 keine Zahlung erbrachte, lag bei Zugrundelegung der von der Bekl. zu 1. geschuldeten Gesamtbruttomiete i.H.v. 106.323,23 € bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 für die Monate Juli und August 2023 bei Zugang der Kündigung vom 13.9.2023 am 25.9.2023 ein Zahlungsrückstand i.H.v. 146.533,52 € vor, der zur Begründung der Voraussetzungen von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB ausreichte.

Zudem ergab sich bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 für den Zeitraum von Mai bis August 2023 ein Zahlungsrückstand der Bekl. zu 1. i.H.v. 226.954,10 €, der auch die Voraussetzungen von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB (ebenso § 5 Abs. 1 c des Mietvertrages vom 29.4.2022) erfüllte.

Im Ergebnis beendete bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 die im Kündigungsschreiben der Kl. vom 13.9.2022 enthaltene (vorsorgliche) außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. bei Zugang des Schreibens am 25.9.2023 mit sofortiger Wirkung.

3. Aufgrund des Vorstehenden kann dahinstehen, ob Herr B. bei Abschluss des Nachtrages Nr. 2 kollusiv zu Lasten der Kl. gehandelt hat. Ebenso kann dahinstehen, ob im Falle einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. über den 31.3.2024 hinaus die Kündigung der Kl. vom 16.6.2025 das Mietverhältnis beendet hätte.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 4 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil Zulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind.

Berichtigungsbeschluss vom 1. Dezember 2025: Das Senatsurteil vom 15.10.2025 wird unter I. der Gründe in der 2. Zeile des 3. Absatzes auf Seite 3 dahin berichtigt, dass die Wörter „zum 29.4.2022“ ersetzt werden durch „vom 29.4.2022“ und unter I. der Gründe in der 8. bis 10. Zeile des 1. Absatzes auf Seite 4 dahin, dass die Wörter „Dem Nachtrag Nr. 2 war als Anlage 1 eine tabellarische Auflistung der Umbaumaßnahmen jeweils mit einer Kurzbezeichnung zum betroffenen Gebäudeteil und zur Maßnahme beigefügt.“, ersetzt werden durch „Dem Nachtrag Nr. 2 war - in der von der Kl. im Verfahren als K 10 vorgelegten Anlage - als Anlage 1 eine tabellarische Auflistung der Umbaumaßnahmen jeweils mit einer Kurzbezeichnung zum betroffenen Gebäudeteil und zur Maßnahme beigefügt. Die Kl. hat sich mit Nichtwissen dazu erklärt, ob diese Anlage 1 bei Abschluss des Nachtrages Nr. 2 diesem beigefügt war“.

Der weitergehende Tatbestandsberichtigungsantrag der Kl. vom 28.10.2025 wird zurückgewiesen.

Aus den Gründen: Der zulässige Tatbestandsberichtigungsantrag der Kl. vom 28.10.2025 ist in dem aus dem Beschlusstenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen aber unbegründet. Nach Anhörung der Bekl. war deshalb die Tatbestandsberichtigung in dem sich aus dem Tenor des Beschlusses ergebenden Umfang auszusprechen.

Das Senatsurteil vom 15.10.2025 war wegen der offenbaren Unrichtigkeit in der Bezeichnung des Datums des Mietvertrages vom 29.4.2022 gemäß § 319 Abs. 1 ZPO zu berichtigen.

Weiterhin war hinsichtlich der Beifügung der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 des Mietvertrages vom 29.4.2022 die Unrichtigkeit hinsichtlich der Erklärung der Kl. mit Nichtwissen gemäß § 320 Abs. 1 ZPO zu berichtigen, während gleichzeitig zu berücksichtigen war, dass diese Anlage 1 zusammen mit dem Nachtrag Nr. 2 in der von der Kl. im Verfahren vorgelegten Anlage K 10 enthalten ist.

Der weitergehende Tatbestandsberichtigungsantrag der Kl. vom 28.10.2025, die Wiedergabe des Inhaltes der Präambel des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 betreffend, war zurückzuweisen, weil der Tatbestand des Senatsurteils vom 15.10.2025 insoweit keine Unrichtigkeit enthält. Der im Tatbestand des Senatsurteils vom 15.10.2025 wiedergegebene Inhalt entspricht dem tatsächlichen Inhalt der Präambel des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022, was sich aus der Anlage K 10, auf die im Tatbestand Bezug genommen wird, zudem ergibt. Es handelt sich erkennbar nicht um eine wörtliche Wiedergabe des Inhaltes der Präambel des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022.

Eine Kostenentscheidung ist entbehrlich, weil das Berichtigungsverfahren kostenrechtlich zur Instanz gehört.

Wenn der (Geschäftsraum-) Vermieter wegen Mietrückständen die fristlose Kündigung erklärt, zugleich aber auch die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung vorliegen, fragt sich, ob eine Umdeutung der außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche möglich ist. Hiermit und u. a. mit der Frage, wann Mietüberzahlungen für andere Monate der Kündigung entgegenstehen können, befasst sich die Entscheidung des OLG Dresden.

Die Klägerin vermietete der Beklagten zu 1) im April 2022 ein auf ihrem Grundstück gelegenes Gebäude mit einer Gesamtfläche von über 20.000 m2 zu einer monatlichen Gesamtbruttomiete von zuletzt rd. 106.000 €. Entsprechend einer im Vertrag enthaltenen Gestattung untervermietete die Beklagte zu 1) das Gebäude in der Folgezeit an die Beklagte zu 2), die dort ein Logistikunternehmen betreiben wollte. In einem Nachtrag von Oktober 2022 verpflichtete sich die Klägerin, bestimmte, in einer Anlage benannte Umbaumaßnahmen bis spätestens zum 31. März 2023 durchzuführen. Für den Fall, dass die Frist gänzlich nicht eingehalten werden würde, sollte sich die monatliche Miete auf 1 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung reduzieren; falls die Arbeiten zum Teil durchgeführt sein sollten, war eine angemessene Minderung vorgesehen, wobei die dann geminderte Miete höchstens den Betrag ausmachen sollte, den die Beklagte zu 2) als Untermieterin an die Beklagte zu 1) zu zahlen verpflichtet war.

In der Folgezeit nahm die Klägerin keine Umbauarbeiten vor; von Mai bis einschließlich Juli 2023 zahlte die Beklagte zu 1) jeweils rd. 66.000 € für Miete, leistete jedoch in den folgenden Monaten August und September 2023 keinerlei Zahlungen. Mit einem Schreiben vom 13. September 2023 teilte die Klägerin der Beklagten zu 1) mit, dass sie den Mietvertrag einschließlich seiner Nachträge für nichtig halte, weil ihr inzwischen abberufener Geschäftsführer, der bei Abschluss des Mietvertrages und des Nachtrags zugleich Geschäftsführer beider Beklagter war, im Nachtrag zu ihren Lasten sittenwidrige Vereinbarungen getroffen habe. Zugleich kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, weil die Beklagte sich mit der Mietzahlung im Verzug befände. Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung mit einem Schreiben vom 28. September 2023 unter Hinweis auch darauf, dass kein kündigungsrelevanter Rückstand vorhanden sei, ihr vielmehr ein Guthaben in Höhe von 60.000 € zustehe und ein Schriftformmangel, wie ihn die Klägerin nunmehr im Hinblick auf den Nachtrag vom 28. Oktober 2022 geltend mache, nicht bestünde.

Das LG Leipzig wies die Klage ab, weil sittenwidriges Verhalten des damaligen Geschäftsführers nicht zu erkennen sei und kein Schriftformverstoß vorliege. Auf die Berufung der Klägerin änderte das OLG Dresden das landgerichtliche Urteil ab und verurteilte beide Beklagte zur Herausgabe des Mietobjektes. Zunächst habe der Verkündung einer Entscheidung das am 10. Oktober 2025 eröffnete Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten zu 1) nicht entgegengestanden, weil die Eröffnung nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 3. September 2025 vor dem Senat erfolgt sei (§ 249 Abs. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die Beklagten als Gesamtschuldner zur Räumung nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB verpflichtet, weil die Kündigung vom 13. September 2023 das Mietverhältnis spätestens zum 31. März 2024 beendet habe und ihnen damit kein Besitzrecht mehr zustünde.

Dem Kündigungsschreiben sei zu entnehmen, dass die Klägerin das Mietverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beenden wollte; deshalb sei eine Umdeutung der mit diesem Schreiben ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen in eine ordentliche Kündigung nach § 140 BGB möglich. Diese Kündigung sei begründet gewesen, weil das Mietverhältnis die nach § 578 Abs. 1 BGB a.F. notwendige Schriftform nicht eingehalten habe und deshalb nach §§ 550, 580a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden konnte. Die in dem Nachtrag vom 28. Oktober 2022 vorgesehenen Umbauarbeiten seien nicht ausreichend bestimmt bezeichnet worden, sodass ein potentieller Grundstückserwerber nicht habe abschätzen können, in welche Verpflichtungen er ggf. eintreten würde. Die mangelnde Schriftform des Nachtrages habe auch zum Schriftformmangel des Ausgangsvertrages geführt, sodass dieser durch ordentliche Kündigung habe beendet werden können. Sollte ein Schriftformverstoß verneint werden, sei jedenfalls die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3 a) BGB berechtigt gewesen, weil die Beklagte zu 1) in den Monaten August und September 2023 keine Miete gezahlt hatte. Hierbei könne dahinstehen, ob die Bekl. zu 1) Überzahlungen in anderen Monaten geleistet habe; sie habe jedenfalls eine hierauf gegründete unverzügliche Aufrechnung nach § 543 Ab. 2 Satz 3 BGB nicht erklärt, sodass die Kündigung nicht unwirksam geworden sei.