Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Schriftsatz

Zu den Anforderungen an die klare Erkennbarkeit gem. § 130e ZPO einer im Rechtsstreit erklärten mietrechtlichen Kündigung.

Aufgrund der statthaften und zulässigen Gehörsrüge der Kl. war das Beschwerdeverfahren über den Beschluss des Amtsgerichts gem. § 91a ZPO fortzuführen, dies allerdings nur über den Teil des Streitgegenstands, der von der Anhörungsrüge in einer entscheidungserheblichen Weise betroffen ist (vgl. MüKoZPO/Musielak/Hüntemann, 7. Aufl. 2025, § 321a Rn. 21). Das ist vorliegend die in der Klageschrift vom 13.1.2025 erklärte Zahlungsverzugskündigung.

I. Die Parteien sind durch ein Wohnraummietverhältnis verbunden. Mit Räumungsklage vom 13.1.2025 nahm die Kl. die Bekl. auf Räumung der von ihnen angemieteten Wohnung nach Zahlungsverzugskündigung vom 23.9.2024 in Anspruch, die nach den Feststellungen des Beschlusses des erkennenden Gerichts vom 2.7.2025 wegen unzureichender Begründung gemäß § 569 Abs. 4 BGB unwirksam war. In der Räumungsklage stellte die Kl. in jeweils eigenen, mit Überschriften versehenen Gliederungsabschnitten zunächst die Parteien dar, dann die vertraglichen Verhältnisse und anschließend - in einem mit der fettgedruckten Überschrift „3. Zahlungsverzug der Bekl. und Kündigung des Kl.“ versehenen Abschnitt - den Gesamtrückstand und die deswegen ausgesprochene, bereits erwähnte Kündigung vom 23.9.2024. Darauf folgt eine tabellarische Zusammenstellung der Zahlungsrückstände. Der Abschnitt endet ohne weitere Überschrift und ohne besondere Kennzeichnung oder Einrückung wie folgt:

„Aufgrund der hier aufgeführten Zahlungsrückstände hinsichtlich des monatlichen Mietzinses seit dem Monat April 2024 bis heute wird hiermit vorsorglich nochmals die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des hier dargestellten Zahlungsverzugs der Bekl. gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) und b) BGB i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erklärt und der Klageantrag hilfsweise auf die hiermit ausgesprochene Kündigung gestützt.“

Anschließend folgt unter der Überschrift „B. Rechtliche Würdigung“ ein kurzer Abschnitt zur Rechtslage.

Die Kl. meint, die in der Räumungsklage ausgesprochene Kündigung sei klar erkennbar i.S.v. § 130e ZPO gewesen.

II. Auch die in der Klageschrift ausgesprochene weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist unwirksam.

1. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform gemäß § 126 BGB. Das erfordert entweder eine eigenhändige Namensunterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB) oder die elektronische Form (§ 126 Abs. 3 BGB). Vorliegend war die Räumungsklage qualifiziert elektronisch signiert und genügte damit den Anforderungen an die elektronische Form, wie sie in § 126a BGB niedergelegt sind. Die Kündigung muss aber nicht nur formgerecht abgegeben werden, sie muss dem Kündigungsempfänger auch in der gesetzlich vorgeschriebenen Form zugehen (vgl. BGH NZM 2025, 423 Rn. 27). Das hätte den Zugang der elektronisch signierten Datei bei den Bekl. erfordert. Das ist vorliegend nicht festzustellen. Die Räumungsklage ist ihnen vielmehr in Papierform zugestellt worden; sie haben deshalb allenfalls den Prüfvermerk gemäß § 298 ZPO erhalten, der über die Form der Einreichung des Schriftsatzes Auskunft gibt. Dieser Prüfvermerk ersetzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes allerdings nicht die qualifizierte elektronische Signatur (vgl. BGH NZM 2025, 36 Rn. 39).

2. Um Abgabe und Zugang materiell-rechtlicher Willenserklärungen in elek­tronisch eingereichten Schriftsätzen zu erleichtern, hat der Gesetzgeber zum 17.7.2024 § 130e ZPO eingeführt, der im Interesse einer medienbruchfreien digitalen Kommunikation Formfiktionen vorsieht (BT-Drs. 20/10943, S. 57).

Nach § 130e ZPO gilt eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die der schriftlichen oder elektronischen Form bedarf, als in schriftlicher oder elektronischer Form zugegangen, wenn sie klar erkennbar in einem vorbereitenden Schriftsatz enthalten ist, der als elektronisches Dokument nach § 130a ZPO bei Gericht eingereicht und dem Empfänger zugestellt oder mitgeteilt wurde. § 130e ZPO enthält damit zwei Fiktionen: Erfüllt der Schriftsatz, mit dem die Kündigung ausgesprochen wird, die Voraussetzungen des § 130a ZPO, wird die Einhaltung der Schriftform bei dessen Einreichung fingiert. Geht die in dieser Weise formgerechte Kündigung dem Kündigungsempfänger nach den Regeln der ZPO zu, dann wird deren formgerechter Zugang fingiert. Voraussetzung ist weiter, dass die Kündigung in dem Schriftsatz klar erkennbar ist.

Vorliegend genügte die Räumungsklage ohne Weiteres den Anforderungen des § 130a ZPO. Weiterhin ist die Räumungsklage den Bekl. nach den Regeln der ZPO durch förmliche Zustellung zugegangen. Es fehlt allerdings entgegen der Meinung der Kl. an der klaren Erkennbarkeit der Kündigung i.S.v. § 130e ZPO, so dass die Formfiktion der Vorschrift nicht eingreift.

Die Voraussetzung der klaren Erkennbarkeit ist auch auf mietrechtliche Kündigungen anwendbar. Sie ist zwar erst am Ende des Gesetzgebungsverfahrens durch den Rechtsausschuss im Hinblick auf schriftsätzliche Kündigungen eines Arbeitsverhältnisses ergänzt worden (vgl. BT-Drs. 20/11788, S. 27, 55); dennoch kann die Voraussetzung der klaren Erkennbarkeit angesichts des eindeutigen und einschränkungslosen Wortlauts der Norm nicht auf arbeitsrechtliche Kündigungen reduziert werden.

a. Das Gesetz definiert die Anforderungen an die klare Erkennbarkeit nicht. Nach der Gesetzesbegründung darf die Kündigung weder überraschend noch versteckt sein, sie muss deutlich und übersichtlich zum Ausdruck gebracht werden, was „beispielsweise der Fall [ist], wenn am Anfang des Schriftsatzes klar erkennbar auf sie hingewiesen wird“ (vgl. BT-Drs. 20/11788, S. 55). Das Verbot der Überraschung (gemeint ist nur eine „gestalterische“ Überraschung durch die Art der Kündigungserklärung, nicht die Plötzlichkeit des Beendigungswillens) und des Versteckens ist keine besonders hohe Anforderung, ein Hinweis am Anfang des Schriftsatzes hingegen schon. Ein solcher Hinweis ist allerdings nur eine Möglichkeit (Gesetzesbegründung: „beispielsweise“), die Kündigung klar erkennbar zu machen.

Für die Ausfüllung des Begriffs der klaren Erkennbarkeit bietet es sich an, auf das Deutlichkeitsgebot im Verbraucherrecht zurückzugreifen (vgl. etwa § 356 Abs. 1 Satz 1 BGB, Art. 246a § 4 EGBGB, § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 VVG). Danach ist eine Heraushebung aus dem übrigen Text in nicht zu übersehender Weise erforderlich, die beim bloßen Durchblättern ohne Weiteres erkennbar ist (vgl. etwa BGH NJW 2009, 3020; BGH NJW 2011, 1061; BGH NJW-RR 2014, 1447). Inhaltlich muss dem Kündigungsempfänger klar werden, dass ihm nicht nur ein prozessualer Schriftsatz übermittelt wird, dass ihm vielmehr auch der Mietvertrag gekündigt wird.

Eine Hervorhebung in dieser Weise erscheint angesichts des Gesetzeswortlauts („klar erkennbar“) und der Parallele zum Verbraucherrecht, in dem oftmals das synonyme Wort „deutlich“ verwendet wird, unverzichtbar. Würde es mit der Meinung der Kl. genügen, dass nur die Anforderungen des § 568 BGB eingehalten werden müssen, dann wäre die Voraussetzung der klaren Erkennbarkeit inhaltslos und überflüssig. Auf eine besondere Hervorhebung der Kündigung kann deshalb allenfalls verzichtet werden, wenn diese einziger Inhalt des gerichtlichen Schriftsatzes wäre.

b. Nach diesen Maßstäben war die Kündigung in der vorliegenden Räumungsklage nicht klar erkennbar. Zwar konnte sie bei aufmerksamem Lesen ohne Weiteres als solche identifiziert werden, sie war aber weder einziger Inhalt des Schriftsatzes noch war sie - etwa durch Fettdruck oder durch eine besondere Überschrift oder als besonderer Gliederungsabschnitt - hervorgehoben. Als Hervorhebung genügt auch nicht, dass die Kündigung in dem Gliederungsabschnitt „3. Zahlungsverzug der Bekl. und Kündigung des Kl.“ enthalten war. Denn dieser Abschnitt diente vor allem dazu, die vorprozessuale Kündigung zu begründen. Aus dieser Überschrift ergibt sich nicht, dass eine weitere prozessuale Kündigung ausgesprochen wird.

Auch der nachträgliche Hinweis der Kl. und des Gerichts auf die Kündigung ändert nichts. Zwar führen solche Hinweise beim Kündigungsempfänger zur Erkennbarkeit der Kündigung, ihnen kann aber keine (rückwirkende bzw. heilende) materiell-rechtliche Wirkung zukommen. Ähnlich wäre es, wenn die Bekl. als Kündigungsempfänger die Kündigung als solche erkannt und darum gestritten hätten.

3. Trotz der grundsätzlichen Bedeutung der Frage, welche Anforderungen nach § 130e ZPO an die klare Erkennbarkeit zu stellen sind, war die Rechtsbeschwerde nicht zuzulassen. Gegen eine Kostenentscheidung gem. § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht (vgl. BGH NJW-RR 2009, 425).

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform, was bis zu der im Juli 2024 erfolgten Gesetzesänderung bedeutete, dass ein elektronischer Schriftsatz eines Rechtsanwalts im Räumungsprozess die Form nicht wahrte (BGH NZM 2025, 36: „Medienbruch“). Mit der Einführung des § 130e ZPO hat sich das zwar geändert, doch hat die elektronische Form auch ihre Tücken, wenn sie nicht lückenlos befolgt wird.

Die Klägerin hatte nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs Räumungsklage erhoben. In der Räumungsklage hatte der Rechtsanwalt der Vermieterin in verschiedenen Gliederungsabschnitten das Vertragsverhältnis dargestellt und dann unter der Überschrift „Zahlungsverzug und Kündigung“ vorsorglich erneut die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt. Die vorangegangene Kündigung war nach Hinweis des Gerichts unwirksam.

Nach Erledigung der Hauptsache legte das Amtsgericht der Klägerin die Kosten auf; das Landgericht Krefeld bestätigte das, weil die in der Räumungsklage erklärte Kündigung formunwirksam gewesen sei.

Das Landgericht meinte, die in der Klageschrift ausgesprochene weitere fristlose Kündigung sei auch nach § 130e ZPO unwirksam.

Nach dem neuen § 130e ZPO gelte eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die der schriftlichen oder elektronischen Form bedarf (wie eine Kündigung), als in schriftlicher oder elektronischer Form zugegangen, wenn sie klar erkennbar in einem vorbereitenden Schriftsatz enthalten ist, der als elektronisches Dokument nach § 130a ZPO bei Gericht eingereicht und dem Empfänger zugestellt oder mitgeteilt wurde. § 130e ZPO enthalte damit zwei Fiktionen: Erfüllt der Schriftsatz, mit dem die Kündigung ausgesprochen wird, die Voraussetzungen des § 130a ZPO, wird die Einhaltung der Schriftform bei dessen Einreichung fingiert. Geht die in dieser Weise formgerechte Kündigung dem Kündigungsempfänger nach den Regeln der ZPO zu, dann wird deren formgerechter Zugang fingiert. Voraussetzung ist weiter, dass die Kündigung in dem Schriftsatz klar erkennbar ist. An Letzterem fehle es. Nach der Gesetzesbegründung dürfe die Kündigung weder überraschend noch versteckt sein und müsse deutlich und übersichtlich zum Ausdruck gebracht werden. Zur Auslegung biete es sich an, auf das Deutlichkeitsgebot im Verbraucherrecht zurückzugreifen, wonach eine Heraushebung aus dem übrigen Text in nicht zu übersehender Weise erforderlich sei.

Dies sei hier nicht erfüllt, denn der Abschnitt „Zahlungsverzug und Kündigung“ habe vor allem dazu gedient, die vorprozessuale Kündigung zu begründen.