Kündigung einer Wohnung im Zweifamilienhaus bei reiner Nutzung der Vermieterwohnung als Ferienwohnung

Der Vermieter kann das Privileg der Kündigung einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne berechtigtes Interesses nicht in Anspruch nehmen, wenn er die Wohnung ohne intensivere, zeitlich umfangreichere Nutzung lediglich als Ferienwohnung nutzt; das gilt auch, wenn das Mietverhältnis zwischen den Parteien tatsächlich nicht spannungsfrei ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung infolge einer auf § 573a BGB (erleichterte Kündigung des Vermieters über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus) gestützten Kündigung. Der Kl. ist Eigentümer des Anwesens, in dem sich außer der von der Bekl. angemieteten Wohnung nur noch eine weitere Wohnung befindet, die vom Kl., der seinen Erstwohnsitz in Wuppertal hat, nach den Feststellungen des Amtsgerichts als „Ferienwohnung“ genutzt wird. Die Bekl. hat der Kündigung widersprochen. Das Amtsgericht Rosenheim hat der Räumungsklage des Kl. stattgegeben und hierbei ausgeführt, dem Kl. stünde ein privilegiertes Kündigungsrecht gem. § 573a BGB zu. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kl. bewohnt das Gebäude nicht selbst i.S.v. § 573a Abs. 1 BGB, so dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.

1. Kündigung gem. BGB§ 573a BGB

1.1 Grundsätzlich zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass es sich bei der „selbst bewohnten“ Wohnung des Vermieters im Gebäude auch um eine Zweitwohnung handeln kann, dass aber wegen des Schutzzweckes der Regelung in § 573a BGB eine Nutzungsintensität zu verlangen ist, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt.

1.2 In diesem Kontext spielt allerdings der vom Amtsgericht herausgehobene Umstand, dass es sich hier bei der Zweitwohnung um eine vom Vermieter als solche genutzte „Ferienwohnung“ handelt, keine Rolle.

Zwar wird auch vertreten, die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung sei ausreichend (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 573a BGB, Rn. 22), der Vermieter müsse dort nicht zwingend seinen Lebensmittelpunkt haben (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 573a BGB, Rn. 15; Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Rn. 206). Mit dem Begriff „Ferienwohnung“ ist aber noch nichts über die konkrete Nutzung durch den Vermieter ausgesagt.

Dass der Vermieter, wenn er sich auf § 573a BGB berufen will, umgekehrt regelmäßig im Gebäude seinen Lebensmittelpunkt haben muss (so jurisPK-BGB, 10. Aufl. 2023, § 573a BGB, Rn. 10, unter Berufung auf LG Berlin, Urteil vom 14.3.1991, 62 S 481/90; ebenso Staudinger, Neubearbeitung 2021, § 573a BGB, Rn. 10 m.w.N.), lässt sich freilich weder dem Wortlaut der Norm noch ihrem Sinn und Zweck entnehmen (vgl. auch BeckOK Mietrecht, Stand 1.8.2022, § 573a BGB, Rn. 12 m.w.N.; Münchener Kommentar, 9. Aufl., § 573a BGB, Rn. 5 m.w.N.).

Nach Überzeugung der Kammer ist letztlich vom Normzweck her - der Vermieter soll wegen möglicher Spannungen, die sich aus dem engen Zusammenleben mit dem Mieter ergeben, das Mietverhältnis erleichtert ohne berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 BGB durch Kündigung beenden können (vgl. Grüneberg, 82. Aufl., § 573a BGB, Rn. 1) - maßgeblich, wie sich die konkrete Nutzung des Gebäudes durch den Vermieter zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung und deren Wirksamkeit gestaltet hat.

1.3 Die konkrete Nutzung des Gebäudes durch den Kl. rechtfertigt das Kündigungsprivileg nach § 573a BGB nicht.

Nach der hierzu erfolgten Anhörung der Parteien muss die Kammer aufgrund der weitestgehend übereinstimmenden Angaben davon ausgehen, dass die Nutzung der Wohnung durch den Kl. sich in den letzten zwei Jahren - und damit auch für die hier relevanten Zeitpunkte bzw. den hier relevanten Zeitraum - darauf beschränkt hat, dass er alle zwei Monate hier ein verlängertes Wochenende (Donnerstagabend bis Sonntagabend, also 3 Tage) verbracht hat. Dass das verlängerte Wochenende auch bis zu 4 oder 5 Tage gedauert haben kann, wie der Kl. ohne konkrete Spezifizierung angegeben hat, ist nicht erwiesen. Den schriftsätzlichen Vortrag in der Berufungserwiderung von einer Wohnnutzung durch den Kl. von im Schnitt 3-7 Tagen im Monat hat der Kl. im Rahmen seiner Anhörung nicht bestätigt.

Erwiesen ist er ohnehin nicht.

Ob der Kl., was unter den Parteien für 2021 streitig und nicht erwiesen ist, auch regelmäßig über die Weihnachtstage vor Ort war oder nicht, ist angesichts der wenigen Tage nicht entscheidend, es prägt das Nutzungsverhalten des Kl. nicht. Dies gilt in gleicher Weise auch für den Umstand, dass unstreitig eine Verbindung zwischen den beiden Wohnungen bei der Waschküche im Souterrain existiert. Diese eine Waschküche hat jeweils einen gesonderten Zugang von der Wohnung des Kl. und der Wohnung der Bekl. Auch dieser bauliche Umstand führt nicht dazu, dass deswegen die Wohnnutzung des Kl. eine andere Qualität erlangt hat. Die gemeinsame Nutzung von Teilen des von Vermieter und Mieter bewohnten Gebäudes ist im Rahmen der Kündigung gem. § 573a BGB von keiner Relevanz.

Eine intensivere, zeitlich umfangreichere Nutzung ist vom Kl. nicht angegeben worden und ist auch nicht erwiesen.

Eine Nutzung im vorgenannten Umfang (3 Tage alle 2 Monate) ist aber für die Kündigungsprivilegierung nach § 573a BGB nicht ausreichend. Der zeitliche Umfang ist derart gering, dass eine signifikant erhöhte Wahrscheinlichkeit von aus dem engen Zusammenleben herrührenden Spannungen nicht besteht. Dies gilt auch in Ansehung der für beide Parteien zugänglichen Waschküche.

Die allgemeinen Erwägungen des Amtsgerichts zum besonderen Ruhe- und Erholungsbedürfnis des Vermieters, die mit einer Nutzung als Ferienwohnung einhergehe, und zur erhöhten Wahrscheinlichkeit des Aufeinandertreffens von Vermieter und Mieter bei dieser Nutzung, so dass die Gefahr von Spannungen deswegen erhöht sei, teilt die Kammer nicht. Zum einen sind sie durch keinerlei fallbezogene konkrete tatsächliche Feststellungen unterlegt. Zum anderen existieren auch keine derartigen allgemeinen Erfahrungssätze. Nutzung als Ferienwohnung geht weder mit einer gesteigerten Empfindlichkeit und Schutzbedürftigkeit des Vermieters einher, noch bedeutet dies, dass der Vermieter verstärkt vor Ort ist.

Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass es für die Frage der Auslegung von § 573a BGB irrelevant ist, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien tatsächlich nicht spannungsfrei war (auch wenn es im Widerspruch hierzu die zwischen den Parteien stattgehabten Streitigkeiten als Beleg für die Gefahr erhöhter Spannungen bei der Art der Nutzung der Wohnung durch den Kl. heranzieht).

So ist das Bestehen von Spannungen ohnehin keine Kündigungsvoraussetzung (vgl. Münchener Kommentar, aaO., Rn. 3).

Darüber hinaus sind die bekanntgewordenen Konflikte keine, die durch das enge Zusammenleben der Parteien verursacht wurden. Weder der sogar gerichtlich ausgetragene Streit darüber, ob die Bekl. Gegenstände in der angemieteten Garage lagern darf oder nicht, noch eine Auseinandersetzung der Bekl. mit dem Hausmeister des Anwesens stehen im Zusammenhang mit einer räumlichen Nähe der Parteien. Dies gilt auch für die unterschiedlichen Ansichten zwischen den Parteien, ob denn ein sogenanntes Zwischenzimmer auch von der Bekl. genutzt werden darf oder nicht, sowie für den Umstand, dass - nach Kündigung - von der Bekl. eine Größenabweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche festgestellt wurde.

2. Kündigungswiderspruch gem. § 574 BGB

Auf die um den Widerspruch gegen die Kündigung gem. § 574 BGB kreisenden Fragen kam es damit nicht mehr an.

3. Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Frage der Auslegung von § 573a BGB hat über den Einzelfall hinaus grundsätzliche Bedeutung, zumal für Urlaubsgegenden mit einem hohen Bestand an Zweitwohnungen. Auch ist hier zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. Soweit ersichtlich, existieren keine ober- oder höchstrichterlichen Entscheidungen zur Frage, wie die Selbstnutzung eines Vermieters gestaltet sein muss, damit er vom Kündigungsprivileg gem. § 573a BGB Gebrauch machen kann.

Nach § 573a BGB kann der im Zweifamilienhaus wohnende Vermieter leichter kündigen, wenn er einen Mieter in sein Lebensumfeld aufnimmt. Eine Nutzung nur als Ferienwohnung reicht nicht.

Der Kläger hatte seinen Hauptwohnsitz in Wuppertal und nutzte die Wohnung in Rosenheim als Ferienwohnung; mit der Mieterin der anderen Wohnung im Haus kam es zu Streitigkeiten und er kündigte das Mietverhältnis. Das AG gab der Räumungsklage statt, weil der Vermieter ein besonderes Ruhe- und Erholungsbedürfnis habe und es wegen der beiderseits zugänglichen Waschküche immer wieder zu Spannungen gekommen sei. Die Berufung der Mieterin war erfolgreich.

Das LG bestätigte zwar grundsätzlich die Auffassung des AG, dass der Vermieter zwar nicht in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt haben müsse, um das Mietverhältnis mit dem Wohnungsnachbarn nach § 573a BGB kündigen zu können. Es müsse aber eine konkrete Nutzung sein, die dem Wohnen gleichsteht. Das sei bei einer Nutzung alle zwei Monate für ein verlängertes Wochenende nicht der Fall; die Konflikte der Parteien seien darüber hinaus auch nicht durch ein enges Zusammenleben verursacht worden.

Die Kammer hat die Revision zum BGH zugelassen; ob es zu einer höchstrichterlichen Entscheidung kommt, ist allerdings mehr als fraglich, denn erforderlich ist immer eine Würdigung des Einzelfalls. Eine generalisierende, darüber hinausgehende Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals ist nicht möglich (vgl. BGH GE 2019, 50 zur Frage, wann die Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt). Für § 573a BGB ist zwar nicht erforderlich, dass der Vermieter dort seinen Lebensmittelpunkt hat (so noch LG Berlin NJW-RR 1991, 1227). Das Näheverhältnis zum Mieter muss aber so intensiv sein, dass eine Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen zwischen Vermieter und Mieter besteht. Abstrakt lässt sich das nicht formulieren, etwa nicht ausreichend alle zwei Monate für drei Tage (LG Traunstein), ausreichend jedes Wochenende (wohl ja; a.A. aber BeckOGK Rn. 19). Dazwischen liegende Nutzungszeiträume blieben ungeklärt.