Kündigung durch den Mieter wegen schwerer Erkrankung, Recht auf fristlose Kündigung unabdingbar

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.

Die Kl. nimmt die unbekannten Erben eines verstorbenen freischaffenden Künstlers auf Zahlung von Miete für dessen Atelier in Anspruch. Die Kl. und der Erblasser hatten einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, der zum 31.12.2017 enden sollte. Der Vertrag enthielt zugleich Möglichkeiten einer Vertragsverlängerung. Im März 2017 erklärte der Erblasser gegenüber der Kl. schriftlich, das Mietverhältnis aufgrund seiner schweren Erkrankung, die ihm die Nutzung der Mieträume unmöglich mache, zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden zu wollen. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits erhebliche Mietrückstände aufgelaufen. Das hat die Erben als Bekl. zur Zahlung nur eines Teilbetrages verurteilt; wegen der Mieten für die Monate Mai bis Dezember 2017 hat es die Klage abgewiesen. Es hat in der Erklärung des Erblassers eine fristlose Kündigung gesehen, die im April wirksam geworden sei. Zu dieser sei der Erblasser aufgrund seiner schweren Erkrankung auch berechtigt gewesen. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Die unbekannten Erben schulden die vereinbarte monatliche Miete von jeweils 2.707,25 € auch für die Monate Mai bis Dezember 2017.

1. Der Erblasser hat das Mietverhältnis nicht im März 2017 mit Erfolg fristlos kündigen können.

a) Die Vertragsparteien haben mit dem § 16 ihres Mietvertrages § 543 Abs. 1 BGB nicht abbedungen. Sie haben dort zwar Regelbeispiele für eine fristlose Kündigung vereinbart. Eine solche Vereinbarung aber führt nicht zur Unanwendbarkeit der Auffangregelung des § 543 Abs. 1 BGB, denn diese ist zwingendes Recht und somit nicht abdingbar. Allein einzelne im Gesetz weitergehend geregelte Regelbeispiele einer fristlosen Kündigung oder einzelne ihrer Voraussetzungen unterliegen der Disposition der Vertragsparteien (BGH, Urt. v. 5.6.1992, LwZR 11/91, NJW 1992, 2628; AG Brandenburg, Urt. v. 15.10.2015, 34 C 5/15, zit. nach juris; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 15, Rn. 183; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 543, Rn. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 543, Rn. 3).

b) Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann eine Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles (BGH, Urt. v. 9.11.2016, VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 = WuM 2017, 23 = GE 2017, 45 = ZMR 2017, 154; BGH, Urt. v. 8.12.2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300; Beyer, jurisPR-MietR 4/2017 Anm. 4). Bei dieser Abwägung ist zu beachten, dass die Störung des Vertragsverhältnisses, die den wichtigen Grund darstellen soll, regelmäßig aus dem Bereich des Kündigungsempfängers herrühren muss (Palandt/Weidenkaff, aaO., § 543, Rn. 5; Alberts in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 543, Rn. 8). Schon hieran fehlt es, da der Erblasser aufgrund seiner Erkrankung und nicht wegen einer aus der Sphäre der Kl. stammenden Störung gekündigt hat.

Darüber hinaus muss sich die Abwägung der beiderseitigen Interessen aber auch an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechtes ausrichten. Zu diesem gesetzlichen Leitbild gehört es, dass der Mieter von Wohnraum im Falle einer ordentlichen Kündigung des Vermieters gemäß §§ 574 ff. BGB Härtegründe geltend machen kann, die ihn trotz wirksamer Kündigung zumindest für gewisse Zeit berechtigen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Auf die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB finden die §§ 574 ff. BGB allerdings keine Anwendung. Daher ist in die Abwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB bei einem Wohnraummietverhältnis der soziale Schutzgedanke einzubeziehen und zu berücksichtigen, ob eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Störungen des Vertragsverhältnisses durch den Mieter für den Mieter eine nicht hinzunehmende Härte bedeutet, die u. a. auch in einer Verschlechterung des mieterlichen Gesundheitszustandes liegen kann (BGH, Urt. v. 9.11.2016, VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 = WuM 2017, 23 = GE 2017, 45 = ZMR 2017, 154; BGH, Urt. v. 8.12.2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300; Beyer, jurisPR-MietR 4/2017 Anm. 4; Blank, IMR 2017, 8; Spielbauer/Schneider/Ettl, aaO., § 543, Rn. 7, 11; Krit. Hinz, JR 2018, 187; wohl auch Bueb, jurisPR-MietR 4/2018 Anm. 5). Auch dieser Gedanke kann auf das Gewerberaummietverhältnis nicht übertragen werden, da der soziale Schutz des Mieters der §§ 574 ff. BGB auf das Gewerberaummietverhältnis bereits keine Anwendung findet und somit nicht zu dessen gesetzlichem Leitbild gehört. Zudem betrafen die Entscheidungen des BGH, welche das Landgericht in Bezug genommen hat, gerade nicht den Fall, dass der Mieter das Mietverhältnis aufgrund seiner Erkrankung kündigen wollte, sondern dass sich eine Kündigung des Vermieters für den Mieter gesundheitlich nachteilig ausgewirkt hätte. Schon deshalb sind sie für den vorliegenden Fall nicht einschlägig.

Dagegen ist auch für das gewerbliche Mietverhältnis das Leitbild des § 537 BGB in die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, und damit in die Interessenabwägung einzubeziehen. Gemäß § 537 BGB wird der Mieter nicht dadurch von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Ein solcher in der Person des Mieters liegender Grund, der das Vertragsrisiko auf der Seite des Mieters ansiedelt, ist auch dessen Gesundheitszustand. Daher rechtfertigt jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 25.7.2008, I-24 W 53/08, NZM 2008, 807 = ZMR 2009, 25; OLG Düsseldorf, Urt. v. 6.6.2000, 24 U 186/99, MDR 2001, 83; Spielbauer/Schneider/Ettl, aaO., § 537, Rn. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 537, Rn. 4; Boerner in Guhling/Günther, aaO., § 537 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 537, Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 543, Rn. 161). Der Erblasser konnte also aufgrund seiner Erkrankung und der dadurch für ihn gehinderten Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache keinen wichtigen Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB in Anspruch nehmen, sodass seine ausgesprochene Kündigung keine Wirksamkeit erlangen konnte.

2. Die vom Erblasser ausgesprochene Kündigung kann auch nicht als eine wirksame ordentliche Kündigung ausgelegt werden. Dabei kann der Senat es offenlassen, ob die Erklärung des Erblassers überhaupt als eine ordentliche Kündigung auszulegen ist. Dem Erblasser war nämlich gemäß § 542 BGB der Weg einer ordentlichen Kündigung nicht eröffnet, da die Parteien ein bis zum 31.12.2017 befristetes Mietverhältnis abgeschlossen hatten.

Dem Erblasser war die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auch nicht aus § 550 BGB eröffnet. Gemäß § 550 BGB kann ein für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag gekündigt werden, wenn er nicht in schriftlicher Form abgeschlossen ist. Dies betrifft auch den Fall, dass der Vertrag zwar schriftlich abgeschlossen ist, die Parteien aber das Schriftformerfordernis verletzt haben. Erforderlich ist, dass alle wesentlichen Regelungen des Vertrages in einer Urkunde niedergelegt sind.

Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nicht vor (OLG Naumburg, Urt. v. 7.6.2011, 9 U 213/10, GuT 2012, 363; Schweizer in Guhling/Günter, aaO., § 550, Rn. 36; Herrlein/Kandelhard/Both, MietR, 4. Aufl., § 550, Rn. 14 Palandt/Weidenkaff, aaO., § 550, Rn. 10; Bub in Bub/Treyer, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Aufl., Rn. 1892). Nur wenn nach einer entsprechenden Auslegung des Vertrages eine Mehrdeutigkeit des Vertragsinhaltes bestehen bleibt, ist das Schriftformerfordernis verletzt (Schmidt-Futterer/Lammel, aaO., Rn. 14; OLG Naumburg, aaO.).

Eine solche mehrdeutige Vertragsklausel vermag der Senat in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag nicht zu erkennen. Zwar wirken die Bestimmungen in § 2 des Vertrages auf den ersten Blick widersprüchlich. Gleichwohl ist § 2 des Vertrages hinreichend bestimmt, denn sein Inhalt lässt sich durch Auslegung ermitteln. Das Landgericht hat eine solche Auslegung vorgenommen, die aus Sicht des Senates nicht zu beanstanden ist.

3. Die Bekl. können dem in der Berufungsinstanz noch geltend gemachten Zahlungsanspruch auch eine Minderung der Miete nicht mit Erfolg entgegenhalten. Eine solche rechtfertigt sich weder aus einem fehlenden zweiten Fluchtweg noch aus dem Umstand, dass die Kl. in der Winterzeit das Wasser abgestellt und die provisorische Toilette entfernt hat.

Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sie bereits vor Abschluss des hier streitgegenständlichen Mietvertrages über Jahre mietvertraglich verbunden waren. Dem Erblasser war daher bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages hinlänglich bekannt, dass es an einem zweiten Fluchtweg fehlt. Da er sich hieraus erwachsende Rechte aus §§ 536, 536a BGB nicht vorbehalten hat, ist er gemäß § 536b BGB mit einer Minderung ausgeschlossen. Dies müssen sich die Bekl. als dessen Erben entgegenhalten lassen.

Soweit die Bekl. eine Minderung auch darauf stützen wollen, dass die Kl. im Winter das Wasser abgestellt und die Toilette entfernt hat, bleibt auch dem der Erfolg versagt. Die Kl. nämlich hat dem entgegengehalten, dass dies auch in den Jahren vor Vertragsschluss so praktiziert worden sei. Die Bekl., die für die Voraussetzungen einer Minderung vortrags- und beweispflichtig sind, sind dem nicht entgegengetreten. Somit ist bereits zweifelhaft, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, der eine Minderung rechtfertigen könnte, denn es liegt nahe, dass die Vertragsparteien die seit langem praktizierte Vorgehensweise der Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauches zugrunde gelegt haben. Das aber braucht der Senat nicht aufzuklären, weil sich der Erblasser auch diesbezüglich bei Vertragsschluss seine Rechte nicht vorbehalten hat.

4. Schließlich steht der Forderung der Kl. der Vortrag des Bekl. nicht entgegen, dass die Kl. den Peilturm seit dem 1.7.2017 durch eine Ausstellung zum Thema „Archäologie und Verschmutzung der Meere“ genutzt hat. Zwar muss sich der Vermieter gemäß § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den Nichtgebrauch ersparte Aufwendungen oder durch einen anderweitigen Gebrauch erlangte Einnahmen anrechnen lassen. Die ersparten Aufwendungen und anderweitigen Einnahmen hat dabei der Mieter, der um diese seine Zahlungspflicht mindern möchte, vorzutragen und zu beweisen (Palandt/Weidenkaff, aaO., § 537, Rn. 2; Boerner in Guhling/Günter, aaO. § 537, Rn. 42). Hierzu aber haben die Bekl. nichts mit Substanz vorgetragen, sodass sich selbst im Wege der Schätzung zu ihren Gunsten nichts bestimmen ließe. Überdies ist die Kl. dem insoweit entgegengetreten, als sie vorgetragen hat, dass die Einnahmen aus der Ausstellung die hierfür erforderlichen Ausgaben jedenfalls nicht überstiegen hätten und sie die Ausstellung nur eröffnet habe, weil der Erblasser seinerseits die Nutzung für die Öffentlichkeit aufgegeben habe. Auch dem sind die Bekl. nicht entgegengetreten. Beweis für Ersparnis oder Einkünfte haben sie nicht angetreten.

§ 543 Abs. 1 BGB berechtigt jede Mietvertragspartei zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der das Festhalten am Mietvertrag unzumutbar macht. Liegt ein solcher Grund bei einer schweren Erkrankung des Geschäftsraummieters vor, wenn hierdurch die Nutzung der Räumlichkeiten nicht mehr möglich ist? Das OLG Rostock verneint die Frage in einem Fall, der einen ganz besonderen Mietgegenstand betraf.

Die klagende Tourismusgesellschaft mbH Kap Arkona vermietete dem am 16. Oktober 2017 gestorbenen Wiesbadener Künstler Nils Peters den 1927 am Kap Arkona auf Rügen errichteten, etwa 23 Meter hohen Marinepeilturm, auf dem sich in etwa 20 m Höhe eine Aussichtsplattform befindet, zu der man über 111 Stufen gelangt. In der verglasten Kuppel des Peilturms befand sich das „Bernsteinatelier“ des Künstlers, der der Klägerin im März 2017 schriftlich mitteilte, dass er aufgrund einer schweren Erkrankung den Peilturm nicht mehr nutzen könne und deshalb das bis zum 31. Dezember 2017 laufende Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden wolle. Das Landgericht Stralsund verurteilte die unbekannten Erben des Peters am 29. August 2019 zur Zahlung rückständiger Mieten für die Zeit bis April 2017 und wies die Klage hinsichtlich der weiteren, für die Zeit von Mai bis Dezember 2017 geltend gemachten Mieten ab, weil das Schreiben von März 2017 als fristlose Kündigung anzusehen sei, die das Mietverhältnis im April 2017 beendet habe.

Auf die Berufung der Klägerin änderte das OLG Rostock das landgerichtliche Urteil ab und verurteilte die Beklagten zur Zahlung der Miete auch für die Monate Mai bis Dezember 2017. Zwar sei durch die Aufzählung von Kündigungsgründen in § 16 des Mietvertrages eine auf § 543 Abs. 1 BGB gestützte Kündigung nicht ausgeschlossen, weil die in dieser Bestimmung enthaltene Auffangregelung zwingendes Recht und deshalb nicht abdingbar sei. Jedoch sei die Kündigung unbegründet, weil die schwere Erkrankung keinen Kündigungsgrund darstellte, auf den sich der Erblasser hätte berufen können. Zum einen stamme der Kündigungsgrund nicht – wie aber regelmäßig vorausgesetzt – aus dem Vermieterbereich, zum anderen stehe das Leitbild des § 537 BGB entgegen, wonach der Mieter nicht dadurch von der Mietzahlungsverpflichtung frei werde, dass ein in seiner Person liegender Grund die Ausübung des Gebrauchsrechts hindere. Deshalb rechtfertige jedenfalls in einem Geschäftsraummietverhältnis die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.

„Selbst der Tod des Mieters fällt in seinen Risikobereich, beendet also das Mietverhältnis nicht“, so lautet eine in ihrem Gehalt schon metaphysisch anmutende Feststellung in einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 6. Juni 2000 (24 U 186/99 -, juris). Das ermuntert natürlich zur Geltendmachung von immensen Geldforderungen gegen unbekannte Erben, auch wenn deren Realisierung absolut irreal ist, also – wie es beim Snooker heißt – ein „shot for nothing“ vorliegt. Gleiches gilt natürlich auch für die durch einen Nachlasspfleger vertretene Partei, die sich frank und frei auf Minderung der Miete berufen will, weil ein zweiter Fluchtweg fehlt: Zweiter Fluchtweg für einen Peilturm aus dem Jahr 1927? Macht gar nichts, letztendlich trägt der Steuerzahler die Anwaltskosten dieses Rechtsstreits, in dem die Klägerin aus dem menschlichen Unglück des Nils Peters, dessen Atelier (wie dem Verfasser aus eigener Anschauung bekannt ist) Anziehungspunkt zahlreicher Touristen war, die nach Besichtigung in gastronomischen Einrichtungen des Ortes verweilten, auch noch finanzielle Vorteile ziehen will.