Kündigung des Untermietverhältnisses nach wirksamem Widerruf des Hauptmietverhältnisses

1. Der Hauptmieter ist nicht allein deswegen berechtigt, ein mit Erlaubnis des Hauptvermieters begründetes unbefristetes Untermietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB zu kündigen, weil der Hauptvermieter die Untervermietungserlaubnis wirksam widerrufen hat. Liegen die Voraussetzungen der §§ 549 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2, 573a Abs. 2 BGB für eine erleichterte Kündigung des Untermietverhältnisses nicht vor und kann der Hauptmieter sich mangels konkreter Absicht, die Mieträume wieder selbst zu bewohnen, auch nicht auf berechtigten Eigenbedarf stützen, so bleibt seine Kündigung ohne Erfolg.

2. Die mit dem wirksamen Widerruf der Untervermietungserlaubnis begründete Pflicht des Hauptmieters, die Untervermietung zu beenden, vermag auch nicht deswegen ein sonstiges berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB zu begründen, weil ihm bei Fortsetzung der Untervermietung die Kündigung des Hauptmietverhältnisses drohte. Denn der Hauptmieter hat mit der Kündigung des Untermietverhältnisses und der anschließend erhobenen Räumungsklage hinreichende Bemühungen entfaltet, um seinen Pflichten aus dem Hauptmietverhältnis zu genügen.

(Anschluss an BGH - VIII ZR 5/13 -, Urt. v. 4.12.2013, GE 2014, 113 f.)

Der Kl. hat dem Bekl., seinem Untermieter, gekündigt, weil der (Haupt-) Vermieter die dem Kl. erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen hat. Das AG hat den Bekl. antragsgemäß zur Räumung verurteilt. Die Berufung des Bekl. war erfolgreich.

Die Kündigung der Kl. vom 29.1.2018 hat das mit dem Bekl. begründete Untermietverhältnis nicht wirksam beendet, da ein berechtigtes Interesse der Kl. i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB nicht gegeben ist. Dabei kann in diesem Zusammenhang bereits dahinstehen, ob die Hauptvermieterin die den Kl. erteilte Untermieterlaubnis wirksam widerrufen hat. Denn ein berechtigtes Interesse der Kl. an der unmittelbaren Erlangung der Wohnräume als Hauptmieter ist schon mangels eines konkreten Rückkehrwillens nicht gegeben. Es ist auch kein berechtigtes Interesse der Kl. am Erhalt der Möglichkeit einer künftigen Nutzung der Wohnung deshalb erkennbar, weil sie sich bei Fortsetzung des Untermietverhältnisses einer ordentlichen Kündigung ihres Hauptmietverhältnisses durch die Hauptvermieterin aussetzen und damit den Fortbestand ihres Hauptmietverhältnisses gefährden würden. Der Bundesgerichtshof (NJW-RR 2014, 265) hat bereits ausdrücklich offengelassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untermieterlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits bestehendes, aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis zu beenden hat. Jedenfalls fehlt es an einer zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses berechtigenden Pflichtverletzung, wenn der Hauptmieter alle Schritte unternommen hat, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug des Untermieters herbeizuführen (BGH, aaO.). Auch vorliegend kann den Kl. keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden, da sie mit der Kündigung des Untermietverhältnisses und der nunmehr erhobenen Räumungsklage ausreichende Maßnahmen eingeleitet haben, um das Untermietverhältnis zu beenden und den Auszug des Bekl. zu veranlassen. Eine zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses berechtigende Pflichtverletzung der Kl. i.S.v. §§ 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist somit gerade nicht gegeben.

Ein berechtigtes Interesse kann auch nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass die Kl. im Falle eines wirksamen Widerrufs der Untermieterlaubnis zur Beendigung des Untermietverhältnisses verpflichtet sind. Denn ein Bedarfs- oder Verwertungsinteresse, wie dies im Falle des Eigenbedarfs, Betriebsbedarfs oder im Falle von Verkaufsabsichten vorhanden ist, kann aus der Pflicht zur Beendigung des Untermietverhältnisses nicht ansatzweise abgeleitet werden und kommt daher für die Begründung eines berechtigten Interesses von vornherein nicht in Betracht. Das aus der Pflicht zur Beendigung des Untermietverhältnisses resultierende Kündigungsinteresse der Kl. ist mit den in § 573 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BGB normierten Kündigungstatbeständen auch nicht vergleichbar. Es erreicht auch nicht das Gewicht des Interesses an einer Exmittierung des Mieters im Falle von Vertragsverletzungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Es sind auch nicht die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nrn. 1 oder 2 BGB gegeben mit der Folge, dass Kündigungsgründe für die ordentliche Kündigung nicht erforderlich wären. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gilt nur für einen kurzzeitigen Sonderbedarf (Schmidt/Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 549 Rn. 4), der vorliegend nicht gegeben ist. Auch die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegen nicht vor, da die Kl. die Wohnung nicht bewohnen. Aus dem gleichen Grund scheitert auch eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB. […]

Revision zugelassen.

Der Hauptmieter kann ein mit Erlaubnis des Hauptvermieters eingegangenes unbefristetes Untermietverhältnis nicht allein deshalb kündigen, weil der Hauptvermieter die Untervermietungserlaubnis wirksam widerrufen hat. Seiner Pflicht gegenüber dem Hauptvermieter, die Untervermietung zu beenden, genügt er mit der unberechtigten Kündigung des Untermietverhältnisses und der anschließend erhobenen aussichtslosen Räumungsklage.

Die Kläger (Hauptmieter) hatten dem Beklagten mit Einverständnis der Vermieterin eine Wohnung unbefristet untervermietet. Nachdem die Vermieterin die Untervermietungserlaubnis widerrufen hatte, kündigten die Kläger dem Beklagten und verlangten Räumung und Herausgabe. Das AG gab der Klage statt. Die Berufung des Beklagten hatte Erfolg.

Die Kündigung der Kläger hätten mangels berechtigtem Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB – dies schon deshalb nicht, weil sie gar nicht in die Wohnung zurückkehren wollten – das Untermietverhältnis nicht wirksam beendet. Dass die Kläger sich bei Fortsetzung des Untermietverhältnisses einer ordentlichen Kündigung ihres Hauptmietverhältnisses aussetzten und damit den Fortbestand ihres Mietverhältnisses gefährden würden, stelle auch kein berechtigtes Interesse dar, weil der Hauptmieter keine Pflichten verletze, wenn er alle Schritte unternehme, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug des Untermieters herbeizuführen. Vorliegend könne den Klägern keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden, hätten sie doch mit der Kündigung des Untermietverhältnisses und der erhobenen Räumungsklage ausreichende Maßnahmen eingeleitet, um das Untermietverhältnis zu beenden und den Auszug des Beklagten zu veranlassen.

Ein berechtigtes Interesse könne auch nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass die Kläger im Falle eines wirksamen Widerrufs der Untermieterlaubnis zur Beendigung des Untermietverhältnisses verpflichtet seien. Denn ein Bedarfs- oder Verwertungsinteresse, wie dies im Falle des Eigenbedarfs, Betriebsbedarfs oder im Falle von Verkaufsabsichten vorhanden sei, könne aus der Pflicht zur Beendigung des Untermietverhältnisses nicht ansatzweise abgeleitet werden und komme daher für die Begründung eines berechtigten Interesses von vornherein nicht in Betracht. Das aus der Pflicht zur Beendigung des Untermietverhältnisses resultierende Kündigungsinteresse der Kläger sei mit den in § 573 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BGB (Eigenbedarf, Verwertung) normierten Kündigungstatbeständen nicht vergleichbar und erreiche auch nicht das Gewicht des Interesses an einer Exmittierung des Mieters im Falle von Vertragsverletzungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Es lägen auch keine Voraussetzungen für Kündigungserleichterungen nach § 549 Abs. 2 Nrn. 1 oder 2 BGB vor (Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch, Vermietung von möblierten Räumen in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung oder Vermietung einer Wohnung im vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus), wo Kündigungsgründe für die ordentliche Kündigung nicht erforderlich wären.

Das LG hat Revision zugelassen, weil höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untermieterlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits bestehendes, aufgrund einer früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis zu beenden hat. Dies betrifft auch die Frage, ob die Pflicht des Hauptmieters, das Untermietverhältnis zu beenden, nicht doch ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB an der Kündigung begründen kann, und welche Schritte vom Hauptmieter zur Beendigung des Untermietverhältnisses unternommen werden müssen.