Kündigung des noch nicht eingetragenen Eigentümers im selbst bewohnten Zweifamilienhaus

Der wirtschaftliche Eigentümer kann selbst mit einer Ermächtigung des (noch) eingetragenen Eigentümers nicht zu seinen Gunsten privilegiert gem. § 573a Abs. 1 BGB kündigen, wenn er bereits in dem Zweiparteienhaus wohnt; er muss den Eigentumsübergang auf sich abwarten.

Die Parteien streiten über die Räumung einer Wohnung in der 1. Etage eines Zweiparteienhauses. Die Kl. hatten das Grundstück erworben und waren nach Nutzen- und Lastenübergang auf sie in die nicht von der Bekl. bewohnte Wohnung des Hauses gezogen. Die Voreigentümer hatten die Kl. in dem notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks zum Ausspruch von Kündigungen ermächtigt. Hiervon machten die Kl. Gebrauch und kündigten das Mietverhältnis der Bekl. unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB noch vor der Eigentumsumschreibung auf sie. Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. führte zur Aufhebung und Klageabweisung.

Die Berufung hat in der Sache Erfolg, denn die zulässige Klage ist unbegründet. […]

a. Die Kündigung vom 2.5.2024 ist nicht nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam, denn die Kl. waren zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht die Vermieter der Bekl.

Nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vom Vermieter gekündigt werden, ohne dass es eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB bedarf; der Vermieter der Wohnung muss nicht zugleich auch der Eigentümer sein. Den Wohnraummietvertrag vom 18.2.2017 hatte die Bekl. allerdings nicht mit den Kl. geschlossen, sondern mit der Vorvoreigentümerin des Grundstücks. Die Vermietereigenschaft war im Zeitpunkt der Kündigungserklärung auch noch nicht auf die Kl. übergegangen. Es gab weder eine Vertragsübernahme noch einen gesetzlichen Vertragsübergang durch den Erwerb der Mietsache nach § 566 Abs. 1 BGB.

aa. Die Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter, dem ursprünglichen Vermieter und dem übernehmenden Vermieter. Entweder können die Beteiligten einen dreiseitigen Vertrag schließen oder zwei Beteiligte vereinbaren die Vertragsübernahme und der Dritte stimmt zu (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn. 42). Allenfalls Letzteres kommt vorliegend in Betracht, nachdem die Kl. mit dem Voreigentümer in dem notariellen Vertrag über den Erwerb des Grundstücks unter Ziffer V.5. eine Übernahme des Mietvertrags der Voreigentümer mit der Bekl. vereinbart haben. Dieser Vereinbarung hat die Bekl. aber nicht gem. § 184 BGB nachträglich dadurch zugestimmt, dass sie nach Mitteilung der Voreigentümer vom 25.3.2024 ihre Mietzahlungen an die Kl. leistete. Zwar kann die Zustimmung eines Mieters zur Vertragsübernahme konkludent dadurch erfolgen, dass er die Miete an den neuen Vermieter zahlt. In der Regel führt die bei der Auslegung dieses Verhaltens anzustellende Interessenabwägung aber dazu, eine konkludente Zustimmung des Mieters zur Vertragsübernahme zu verneinen, denn für den Mieter kann es nachteilig sein, wenn Vermieter und Eigentümer nicht personenidentisch sind und wenn er die Ansprüche nach §§ 566 Abs. 2, 566a Satz 2 BGB verliert (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn. 42). Dass dieses Interesse vorliegend bei der Bekl. unbedeutend ist, ist nicht ersichtlich. Abgesehen davon können die Mietzahlungen der Bekl. an die Kl. schon deshalb nicht als Genehmigung der Vertragsübernahme angesehen werden, weil die Bekl. nach der Mitteilung der Voreigentümer vom 25.3.2024 davon ausgehen konnte, dass die Kl. bereits zum 1.4.2024 Eigentümer werden und deren Rechte nicht von einer Zustimmung der Bekl. abhängen, wodurch der Bekl. ein Erklärungsbewusstsein bezüglich einer Genehmigung fehlte. Schließlich konnte die Bekl. davon ausgehen, dass sie zur Zahlung an die Kl. verpflichtet sei, da die Voreigentümer ihr explizit mitteilten, dass nur eine Mietzahlung gegenüber den Kl. akzeptiert werden würde.

bb. Ein Erwerb der Mietsache durch die Kl. nach § 566 Abs. 1 BGB und ein dadurch bewirkter Übergang des Mietvertrags kraft Gesetzes auf die Kl. lag im Zeitpunkt der Kündigungserklärung ebenfalls noch nicht vor.

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird. Die Veräußerung i.S.v. § 566 Abs. 1 BGB ist hierbei die dingliche Eigentumsübertragung und nicht der schuldrechtliche Kauf (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn. 16). Die Eigentumsumschreibung war im Kündigungszeitpunkt noch nicht erfolgt, der Abschluss der Übereignung durch die Eintragung der Kl. ins Grundbuch geschah vielmehr erst am 27.6.2024.

cc. Es ist nicht ausreichend, dass die Kl. durch den Lasten- und Nutzenübergang schon wirtschaftlich Eigentümer waren und sie von den Voreigentümern in dem Notarvertrag über den Kauf des Grundstücks zu allen Rechtshandlungen (einschließlich einer Kündigung), die das Mietverhältnis betreffen, ermächtigt wurden. Denn diese Ermächtigung verschaffte den Kl. kein eigenes Kündigungsrecht, sondern nur die Möglichkeit, ein Kündigungsrecht der Voreigentümer als (noch) Vermieter der Bekl. auszuüben. Diese wohnten bei Kündigung aber nicht mehr in dem Haus, so dass es an der wesentlichen Voraussetzung von § 573a Abs. 1 BGB fehlte, dem Zusammenleben in einem Zweiparteienhaus von Vermieter und Mieter.

dd. Auch eine entsprechende Anwendung von § 573a Abs. 1 BGB auf den wirtschaftlichen Eigentümer, der - wie die Kl. - schon in dem Haus wohnt, ist nicht möglich (a.A., aber ohne nähere Begründung Lützenkirchen/Selk in: Erman, BGB 17. Aufl., § 573a BGB Rn. 3; wie hier für die vergleichbare Situation bei der Eigenbedarfskündigung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn.123).

Eine Analogie setzt eine planwidrige Regelungslücke im Gesetz voraus. Eine solche ist vorliegend nicht festzustellen. Der Gesetzgeber hat den Übergang des Mietverhältnisses auf den Grundstückserwerber bewusst an das einfach und eindeutig im Grundbuch nachzuvollziehende Kriterium des Eigentumsübergangs geknüpft. Das wirtschaftliche Eigentum mag dem rechtlichen Eigentum zwar in vieler Hinsicht nahekommen, insbesondere dann, wenn, wie es vorliegend wohl der Fall war, alle Voraussetzungen einer Grundbucheintragung erfüllt waren und nur der Vollzug im Grundbuch fehlte. Letztlich ist dies aber - mal mehr, mal weniger - eine ungesicherte Rechtsposition. Es kommt entscheidend eine Rechtsunsicherheit für den Mieter hinzu, wenn man das bloße wirtschaftliche Eigentum ausreichen lassen würde. Denn anstatt sich einfach durch Einblick in das Grundbuch des Rechtsübergangs zu versichern, müsste er die Kaufvertragsurkunde überprüfen, er müsste darauf vertrauen, dass es diesbezüglich keine Änderungen gab, und er müsste den Besitz- und Lastenübergang tatsächlich wie rechtlich nachvollziehen. Das erscheint unzumutbar. Dem stehen gewichtige Interesse des Erwerbers nicht gegenüber. Zwar ist die Interessenlage nach Einzug derjenigen von § 573a Abs. 1 BGB vergleichbar; aber es stellt kein besonderes Beschwernis dar, mit der Kündigung die (meist recht kurze) Zeit bis zum Grundbuchvollzug mit der Kündigung zuzuwarten.