Kündigung des Mieters nach Blockade der Grundstückszufahrt durch den Vermieter, Selbsthilferecht

Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume nach vorheriger Abmahnung aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter veranlasst, dass die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen Lkw mehrere Wochen lang blockiert wird.

I. Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem bis zum 31.12.2020 befristeten Mietvertrag vom 27.10.2009 über 1.000 m2 Hallenfläche in M. Die monatliche Miete war mit 3.927 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 357 € vereinbart. Der Bekl. hatte im März 2012 nur 1.198,47 € gezahlt, ab April 2012 hatte er die Mietzahlungen eingestellt und zur Begründung darauf verwiesen, die Kl. habe die Mieträume nicht - wie bei Vertragsschluss mündlich vereinbart - zur Nutzung in eine Autolackiererei umgebaut und auch das dafür erforderliche Brandschutzkonzept nicht umgesetzt.

Mit Schreiben vom 12.7.2012 rügte der Bekl. u. a., die Kl. habe ihm den Zugang zur Halle durch Zuparken mit einem Lkw versperrt. Er setzte eine Abhilfefrist bis zum 30.7.2012. Mit anwaltlichem Schreiben vom 6.8.2012 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis außerordentlich und führte als Begründung u. a. an, dass seit mehreren Wochen auf Veranlassung der Kl. der Hallenzugang versperrt sei. Die Kl. trat der außerordentlichen Kündigung im Schreiben vom 29.8.2012 entgegen, äußerte sich aber nicht zu dem Versperren des Zugangs zur Halle.

Im Oktober 2012 wurde das Hallentor zugeschweißt. Dies war Gegenstand eines einstweiligen Verfügungsverfahrens vor dem LG Kleve (3 O 332/12). Dort wurde festgestellt, dass die Kl. dies - in Ausübung verbotener Eigenmacht gemäß § 858 BGB - veranlasst habe. Nachdem der Zugang wieder frei war, erklärte der Bekl. (dortige Kl.) die Erledigung der Hauptsache. […]

II. […] Ohne Erfolg wendet sich die Kl. gegen die Abweisung der Klage wegen der Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum vom 7.8. bis 31.12.2012, der Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum von März bis 6.8.2012, der vorgerichtlichen Anwaltskosten sowie die auf die Widerklage hin getroffene Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 6.8.2012 beendet wurde.

1. Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen ab 7.8.2012

Die Klageabweisung hinsichtlich des Mietzinsanspruchs einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum vom 7.8. bis 31.12.2012 ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung des Bekl. vom 6.8.2012 beendet. Die Kündigung war gerechtfertigt gem. § 543 Abs. 1, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Durch das längerfristige Blockieren des Hallentores war dem Bekl. eine vertragsgemäße Nutzung der Halle unmöglich gemacht worden, wodurch die Kl. ihre aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs nachhaltig verletzt hat. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen konnte dem Bekl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Mietzeit auch nicht zugemutet werden.

a. Dem angefochtenen Urteil kann nicht darin gefolgt werden, dass eine Hinderung an der vertragsmäßigen Nutzung aufgrund der Einordnung des zugeschweißten Eingangstores sowie der längeren Verweildauer eines Lkw vor dem Hallentor im Urteil des Landgerichts Kleve vom 19.2.2013, 3 O 332/12 feststehe.

Das Zuschweißen des Eingangstores fand unstreitig erst in der Nacht vom 17./18.10.2012 statt und konnte die außerordentliche Kündigung vom 6.8.2012 nicht rechtfertigen.

Dagegen stellte das Zuparken des Hallentores durch einen Lkw einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Insoweit kann aber nicht auf die Entscheidung im einstweiligen Verfügungsverfahren verwiesen werden. […]

b. Es ist als unstreitig zu behandeln, dass der Lkw das Hallentor und damit die Zufahrtsmöglichkeit zur vermieteten Gewerbehalle versperrte und dieser Zustand über einen mehrwöchigen Zeitraum andauerte. Dadurch verletzte die Kl. die mietvertraglichen Rechte des Bekl. auf ungestörte Besitzausübung in erheblicher Weise. Dieses Verhalten stellt eine gravierende Vertragsverletzung dar, die der Bekl. nicht hinnehmen musste, und die ihn zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigte. Die Voraussetzungen hierfür lagen vor:

aa. Der Bekl. wurde an einem vertragsgemäßen Zugang zur Halle gehindert. Es ist davon auszugehen, dass durch das Abstellen des Lkw das Hallentor und damit die einzige Zufahrtsmöglichkeit zur vermieteten Gewerbehalle versperrt war.

Nach eigenem Vorbringen der Kl. war es nicht möglich, mit einem Fahrzeug durch das Hallentor zu fahren. Ob man sich hier - wie der Zeuge Dr. R. im einstweiligen Verfügungsverfahren ausgesagt hat - an dem Lkw „vorbeiquetschen konnte“, um in die Halle zu gelangen, oder - wie die Kl. geltend macht - durch eine Tür im Tor in die Halle gelangen konnte, mag dahinstehen. Diese „Zutrittsmöglichkeit“ stellt keinen ordnungsgemäßen Zugang für eine Gewerbehalle dar, die als Lackiererei und auch für die Lagerung entsprechenden handelsüblichen Gutes zur Verfügung zu stellen ist. Diese Nutzung erfordert in jedem Fall auch eine Zufahrt zur Halle.

Erfolglos bleibt der Einwand der Kl., der Bekl. habe nach eigenem Vorbringen in den Räumlichkeiten kein Geschäft betrieben. Auf eine tatsächliche Nutzung des Mietobjekts kommt es grundsätzlich nicht an, da die Kl. verpflichtet war, die Halle für die vereinbarten Zwecke zur Verfügung zu stellen und insoweit einen ungehinderten Zugang zu ermöglichen. Vertraglich vereinbart war ausweislich § 1 des Mietvertrages eine Nutzung für Lackierarbeiten und für Lagerung von handelsüblichem Gut, für die eine Zufahrtsmöglichkeit unerlässlich war. Im Übrigen ist auch als unstreitig anzusehen, dass der Bekl. die Halle genutzt hat. Die Kl. hat in Bezug auf die Lackiererei erstinstanzlich selbst eine Nutzung als Lackiererei behauptet. Diese hat der Bekl. zwar in Abrede gestellt. Die Nutzung als Lagerhalle ist indes unstreitig. Somit stellte das Zuparken des Tores in jedem Fall eine unzumutbare Zugangsbeeinträchtigung dar.

Die Kl. kann auch nicht mit Erfolg darauf verweisen, es habe eine anderweitige Zufahrtsmöglichkeit durch das Schiebetor am Ende der Halle bestanden. Ein solches Schiebetor war zwar unstreitig vorhanden. Allerdings hat der Bekl. vorgetragen, dass dieses an einer ehemaligen Bahntrasse lag und der Zugang stillgelegt und nicht mehr erschlossen war. Dem ist die Kl. nicht entgegengetreten.

bb. Es ist als unstreitig zu behandeln, dass das Zugangshindernis zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung vom 6.8.2012 bereits mehrere Wochen andauerte, denn das dahingehende Vorbringen des Bekl. hat die Kl. nicht substantiiert bestritten, § 138 Abs. 2 und Abs. 3 ZPO.

(1) Das mehrwöchige Zuparken des Hallentores in der Zeit vor der außerordentlichen Kündigung hat der Bekl. substantiiert unter Vorlage des vorgerichtlichen Schriftverkehrs dargelegt. Bereits mit seiner Abmahnung vom 12.7.2012 rügte der Bekl. die Versperrung des Zugangs und forderte insoweit die Freigabe. Seine Aufforderung blieb jedoch ohne jegliche Reaktion der Kl. […]

Dem Vortrag des Bekl. ist die Kl. nicht hinreichend substantiiert entgegengetreten, so dass er als unstreitig anzusehen ist. Gemäß § 138 Abs. 2 ZPO hat sich eine Partei grundsätzlich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären; sie darf sich also, wenn der Gegner seiner Erklärungslast nachgekommen ist, nicht mit einem bloßen Bestreiten begnügen, sondern muss konkret erläutern, von welchem Sachverhalt sie ausgeht. Der Umfang der erforderlichen Substantiierung richtet sich dabei aber nach dem Vortrag der darlegungsbelasteten Partei. Je detaillierter dieser ist, desto höher ist die Erklärungslast gemäß § 138 Abs. 2 ZPO. Ob ein einfaches Bestreiten als Erklärung gemäß § 138 Abs. 2 ZPO ausreicht oder ob ein substantiiertes Bestreiten erforderlich ist, hängt somit von dem Vortrag der Gegenseite ab (BGH, Beschluss vom 20. Mai 2015 - IV ZR 127/14 -, Rn. 17, juris). Ausgehend von diesen Grundsätzen hätte es in Anbetracht des substantiierten Vortrags des Bekl. mithin der Kl. oblegen, ihre Gegenbehauptung, das Zuparken habe sich auf lediglich 3 Tage beschränkt, näher zu konkretisieren und anzugeben, an welchen 3 Tagen dies geschehen sein soll. Dies gilt umso mehr, weil sie - wie bereits ausgeführt - vorprozessual dem Vorwurf des mehrwöchigen Zuparkens überhaupt nicht entgegengetreten war. Ohne nähere nachvollziehbare Angaben ist ihr Bestreiten nicht ausreichend. […]

Selbst wenn man - entgegen den vorstehenden Ausführungen - die Gegenbehauptung der Kl., das Fahrzeug habe lediglich 3 Tage dort gestanden, als ausreichendes Bestreiten ansehen würde, wäre der Senat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung gem. § 286 ZPO davon überzeugt, dass sich das Zuparken des Hallentores auf einen mehrwöchigen Zeitraum erstreckte (zumindest ab 12.7. über den 6.8.2012 hinaus, sogar bis in den September 2012). Dies folgt aus dem vorprozessualen Verhalten der Kl., die trotz förmlicher Abmahnung und außerordentlicher Kündigung zu keiner Zeit geltend machte, dass das Zuparken allenfalls 3 Tage gedauert hätte. […]

(2) Der Senat ist in Anbetracht der personellen Verbindung zwischen der Firma K. GmbH und der Kl. ferner davon überzeugt, dass die Kl. das mehrwöchige Blockieren des Hallentores initiiert hat und es ihr zuzurechnen ist. […] Zudem ist aus der auf dem Foto dokumentierten Art und Weise des Zuparkens ersichtlich, dass es sich nicht - wie die Kl. meint - um ein zufälliges, unglückliches Parken des Lkw durch einen Dritten handelt, sondern bewusst, zielgerichtet und möglichst umfassend die Hallenzufahrt unzugänglich gemacht werden sollte. Darüber hinaus steht aufgrund der Aussage des Zeugen Dr. R. im einstweiligen Verfügungsverfahren fest, dass das Zuparken auf Betreiben des Geschäftsführers der Kl. erfolgt sein muss. […]

Dies alles wird gestützt durch die Äußerungen der Kl., die im Zuge der Auseinandersetzungen mit dem Bekl. von einem vermeintlich ihr zustehenden Vermieterpfandrecht ausging und verhindern wollte, dass der Bekl. dem Pfandrecht unterliegende Gegenstände aus der Halle fortschafft. Dies gipfelte letztlich darin, dass sie das Hallentor im Oktober sogar zuschweißen ließ.

Die Kl. konnte sich auch nicht rechtfertigend darauf berufen, ihr stehe ein Vermieterpfandrecht zu, zu dessen Sicherung sie tätig geworden sei. Hierfür ist nichts ersichtlich. Die in der Halle befindlichen Gegenstände unterlagen einem etwaigen Pfandrecht nicht, weil gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO diejenigen Gegenstände unpfändbar sind, die von einer Person, die aus ihrer körperlichen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb zieht, zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit benötigt werden (vgl. KG v. 13.7.2015, 8 U 15/15, Rn. 12 f., juris). Zudem überschritt die Kl. damit erheblich ein etwaiges Selbsthilferecht nach § 562b BGB, weil sie zur Sicherung eines vermeintlichen Vermieterpfandrechts nicht berechtigt war, die Grundstückszufahrt zuzuparken. Keinesfalls durfte sie dieses - wie hier erfolgt - als mehrwöchige „Dauermaßnahme“ ausgestalten, sondern allenfalls nur kurzfristig bis zur Anrufung der Gerichte, die für die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zuständig sind (s. a. § 230 BGB; vgl. hierzu KG, aaO., Rn. 7 ff.).

cc. Dem Bekl. war unter Berücksichtigung der dargelegten besonderen Umstände des vorliegenden Falles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten. Die Kl. hat mit ihrem - bereits eingehend geschilderten - Verhalten ein beträchtliches Maß an Eigenmächtigkeit gezeigt und die geschäftlichen Belange des Bekl. hierbei in keiner Weise berücksichtigt. Das Verhalten der Kl. erfolgte vorsätzlich und über einen mehrwöchigen Zeitraum. In ihm manifestierte sich deutlich eine vertragsfeindliche Haltung. Sie hat auch trotz der vom Bekl. mit Schreiben vom 12.7.2012 zum 30.7.2012 gesetzten Frist nicht eingelenkt.

Wenn der Vermieter gegen den säumigen Mieter seine Ansprüche im Wege der Selbsthilfe durchsetzen will, zieht er oft den Kürzeren. Schon das Zurückhalten der eigenen Leistungen wie etwa die Beheizung oder das Wasserabdrehen ist nur in sehr eingeschränktem Umfang möglich. Eine aktive Behinderung des Mietgebrauchs ist immer unzulässig.

Der Geschäftsraummieter hatte im März die Miete für die Hallenfläche nur zum Teil gezahlt und in den Folgemonaten Mietzahlungen vollständig eingestellt; er berief sich darauf, dass die Vermieterin ihre vertraglichen Verpflichtungen zu Umbauarbeiten nicht erfüllt habe. Im Juni oder Juli wurde auf Veranlassung der Vermieterin der Zugang zur Halle durch Zuparken mit einem Lkw versperrt; nach Abmahnung kündigte der Mieter im August fristlos. Im Oktober wurde das Hallentor zugeschweißt, wogegen der Mieter sich erfolgreich mit einer einstweiligen Verfügung wehrte. Die Vermieterin verlangte Mietzahlungen von März bis Dezember. Das Landgericht wies die Klage für Mietzahlungen ab August ab; die Berufung war erfolglos.

Das OLG Düsseldorf hielt die außerordentliche Kündigung des Mieters für berechtigt. Das Zuparken des Hallentores, das von der Vermieterin veranlasst worden war, stelle eine unzumutbare Zugangsbeeinträchtigung dar. Angesichts des substantiierten Vortrags des Mieters zur Dauer des Zuparkens sei die schlichte Gegenbehauptung unzureichend, dieses habe nur drei Tage gedauert. Auf Gegenansprüche, etwa ein Pfandrecht, könne sich die Vermieterin nicht berufen, da die in der Halle befindlichen Gegenstände gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unpfändbar seien. Darüber hinaus habe die Klägerin erheblich ein etwaiges Selbsthilferecht nach § 562 b BGB überschritten. Sie habe ein „beträchtliches Maß an Eigenmächtigkeit gezeigt“, weswegen dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar gewesen sei.

Ob die Ansprüche des Mieters auf Umbauarbeiten durch die Vermieterin gerechtfertigt waren, weswegen er die Mietzahlungen eingestellt hatte, spielte für die Entscheidung keine Rolle, da jedenfalls nach fristloser Kündigung keine Miete mehr geschuldet war. Den Grund für die Kündigung hatte die Vermieterin selbst durch ihre „vertragsfeindliche Haltung“ (so das OLG) gesetzt. Der Gang zu den Gerichten ist zwar etwas zeitaufwendiger, aber allemal sicherer.