Kündigung des Hauptmietverhältnisses einer zu karitativen Zwecken untervermieteten Wohnung

Untermietern kommt mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz nicht in jedem Fall ein Kündigungsschutz in einem Umfang zu, der demjenigen eines Mieters gegenüber seinem Vermieter entspricht.

(Leitsatz der Redaktion)

Das der Verfassungsbeschwerde zugrunde liegende Ausgangsverfahren (KG, Urteil vom 9. August 2018 - 12 U 104/17 -) betrifft einen Fall der Untervermietung zu karitativen Zwecken. Die Beschwerdeführerin zu 1) ist eine gemeinnützige und satzungsgemäß mildtätige Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die Wohnungen von Dritten anmietet und diese im Wege der Untervermietung den von ihr betreuten Personen zur Verfügung stellt. Der von ihr betreute Beschwerdeführer zu 2) mietete mit Vertrag vom 31. August 2007 Wohnraum von der Beschwerdeführerin zu 1) an, die diesen Wohnraum ihrerseits von dem damaligen Eigentümer des Objekts mit Vertrag vom 21. Januar 2004 angemietet hatte. Nach Kündigung des Vertrags durch den neuen Eigentümer am 29. März 2016 und 22. April 2016 verurteilte das Kammergericht die Beschwerdeführer als Gesamtschuldner zur Räumung. Der Hauptmietvertrag sei dahingehend auszulegen, dass die Vertragsparteien die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht vereinbaren wollten. Die Beschwerdeführerin zu 1) sei nicht schutzbedürftig, weil sie nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Untermietverhältnis mit dem Beschwerdeführer zu 2) kündigen könne. Aufgrund der wirksamen ordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrags könne die Vermieterin Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 2 BGB auch vom Beschwerdeführer zu 2) verlangen. Die gegen das Kammergerichtsurteil gerichtete Verfassungsbeschwerde hat das Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Verfassungsbeschwerde […] hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, weil sie unzulässig ist. Ihre Begründung genügt nicht den sich aus § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG ergebenden Anforderungen. […]

1. Eine Verletzung der Berufsfreiheit der Beschwerdeführerin zu 1) wird nicht aufgezeigt. Die gesetzlichen Regelungen schließen die von der Beschwerdeführerin zu 1) betriebene Untervermietung von Wohnraum an von ihr betreute Personen nicht aus. Zum Schutz ihrer Untermieter vor dem Verlust der Wohnung kann die Beschwerdeführerin zu 1) auch nach dem Rechtsstandpunkt des Kammergerichts mit ihrem Vermieter im Hauptmietvertrag die Kündigung dieses Vertrags ausschließende oder beschränkende Regelungen vereinbaren. Davon gehen ersichtlich auch die Beschwerdeführer aus.

Eine mögliche Verletzung von Art. 12 Abs. 1 GG ist auch nicht unter Hinweis darauf dargelegt, dass das Kammergericht die Vereinbarung solcher Kündigungsschutzregeln in dem dem Ausgangsverfahren zugrunde liegenden Hauptmietvertrag verneint hat. Art. 12 Abs. 1 GG entfaltet seine Schutzwirkung nur gegenüber solchen Akten, die sich entweder unmittelbar auf die Berufstätigkeit beziehen oder die zumindest eine objektiv berufsregelnde Tendenz haben (vgl. BVerfGE 97, 228 [253 f.]; 113, 29 [48]). Beides lässt die angegriffene Auslegung des Hauptmietvertrags durch das Kammergericht nicht erkennen. Die Beschwerdeschrift beschränkt sich auf Ausführungen zur vermeintlichen Unangemessenheit des gefundenen Auslegungsergebnisses, ohne jedoch auf die in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Maßstäbe einzugehen (vgl. BVerfGE 121, 317 [346]; 125, 260 [360]).

2. Die Verletzung von Grundrechten des Beschwerdeführers zu 2) ist ebenfalls nicht aufgezeigt.

Die Ausführungen zu einer Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes lassen nicht hinreichend deutlich erkennen, worin die behauptete Ungleichbehandlung wesentlich gleicher Sachverhalte liegen soll. Soweit die Beschwerdebegründung auf einen Gleichheitsverstoß durch Auslegung gesetzlicher Vorschriften abstellt, deutet dies darauf hin, dass die Ungleichbehandlung in der vom Kammergericht gefundenen Auslegung des Hauptmietvertrags liegen könnte. Anschließend stellt die Beschwerdeschrift aber darauf ab, dass das Kammergericht § 565 BGB nicht zugunsten des Beschwerdeführers zu 2) angewendet habe. Damit wiederum setzt sich die Beschwerdeschrift zu ihren Ausführungen an anderer Stelle in Widerspruch, nach denen ihr Ziel nicht die Anwendung des § 565 BGB auf das betreute Wohnen sein soll.

Die Darlegungen zu einer möglicherweise fehlenden Rechtfertigung einer Ungleichbehandlung setzen sich auch nicht im gebotenen Umfang mit den in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Maßstäben auseinander. Sie beschränken sich darauf, ein Schutzbedürfnis des Untermieters darzulegen, weil er trotz eigener Vertragstreue die Mietsache nach § 546 Abs. 2 BGB herausgeben muss, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem eigentlichen Vermieter und seinem Zwischenvermieter beendet wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kommt Untermietern mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz jedoch nicht in jedem Fall ein Kündigungsschutz in einem Umfang zu, der demjenigen eines Mieters gegenüber seinem Vermieter entspricht. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet einen solchen Schutz vielmehr nur aufgrund von Besonderheiten im Verhältnis zwischen Untermieter und Zwischenvermieter sowie bei einem eigenen Interesse des Vermieters im Hauptmietverhältnis an der späteren Untervermietung (vgl. BVerfGE 84, 197 [202]). Zu diesen beiden Gesichtspunkten tragen die Beschwerdeführer nicht vertieft vor. Jedenfalls ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Vermieters daran, dass die Beschwerdeführerin zu 1) die Wohnung an von ihr betreute Personen untervermietet, ist auch den Umständen nach nicht erkennbar.

Untermietern von Wohnraum kommt mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz nicht in jedem Fall ein Kündigungsschutz in dem Umfang zu, der demjenigen eines Wohnraummieters gegenüber seinem Vermieter entspricht, so das Bundesverfassungsgericht, das mit seiner Entscheidung eine Verfassungsbeschwerde einer gemeinnützigen GmbH und eines ihrer Untermieter gegen ein Räumungsurteil des Kammergerichts gar nicht erst zur Entscheidung annahm.

Das der Verfassungsbeschwerde zugrunde liegende Ausgangsverfahren (KG, Urteil vom 9. August 2018 - 12 U 104/17 -) betrifft einen Fall der Untervermietung zu karitativen Zwecken. Der Vermieter hatte mit einer gemeinnützigen und satzungsgemäß mildtätigen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die Wohnungen von Dritten anmietet und diese im Wege der Untervermietung den von ihr betreuten Personen zur Verfügung stellt, einen Mietvertrag über Wohnraum geschlossen. Diese gGmbH hatte den Wohnraum u. a. an den neben ihr weiteren Beschwerdeführer untervermietet. Nach Verkauf der Immobilie kündigte der neue Vermieter den Vertrag ordentlich. Das Kammergericht verurteilte die gGmbH und den Untermieter als Gesamtschuldner zur Räumung.

Die Auslegung des Hauptmietvertrags ergebe, dass die Vertragsparteien nicht die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts vereinbaren wollten. Die gGmbH sei nicht schutzbedürftig, weil sie nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Untermietverhältnis kündigen könne. Aufgrund der wirksamen ordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrags könne die Vermieterin Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 2 BGB auch vom Untermieter verlangen. Die sowohl von der gGmbH wie dem Untermieter gegen das Räumungsurteil eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Verfassungsbeschwerde habe keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, sie sei unzulässig, weil nur ungenügend begründet.

Eine Verletzung der Berufsfreiheit (Art. 12 GG) werde von der gGmbH nicht aufgezeigt. Kein Gesetz schließe die von ihr betriebene Untervermietung von Wohnraum an von ihr betreute Personen aus. Zum Schutz ihrer Untermieter vor Wohnungsverlust hätte sie mit dem Vermieter im Hauptmietvertrag schließlich Vereinbarungen treffen können, die eine ordentliche Kündigung ausschließen oder beschränken.

Eine Verletzung von Grundrechten des Untermieters sei auch nicht ersichtlich, auch nicht durch eine behauptete Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes im Hinblick darauf, dass das Kammergericht § 565 BGB nicht zugunsten des Untermieters angewendet habe (§ 565 BGB [Gewerbliche Weitervermietung] besagt, dass, wenn der [Haupt-] Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll, der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt).

Statt darzulegen, dass es möglicherweise keine Rechtfertigung dafür gebe, den vorliegenden Fall anders zu behandeln als den in § 565 BGB geregelten einer vereinbarten gewerblichen Weitervermietung, habe sich die Verfassungsbeschwerde darauf beschränkt, ein Schutzbedürfnis des Untermieters darzulegen, weil der trotz eigener Vertragstreue die Mietsache nach § 546 Abs. 2 BGB herausgeben muss, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem eigentlichen Vermieter und seinem Zwischenvermieter beendet wird.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts komme aber Untermietern mit Blick auf den allgemeinen Gleichheitssatz jedoch nicht in jedem Fall ein Kündigungsschutz in dem Umfang zu, der demjenigen eines Mieters gegenüber seinem Vermieter entspricht. Der Gleichheitsgrundsatz gebiete einen solchen Schutz vielmehr nur aufgrund von Besonderheiten im Verhältnis zwischen Untermieter und Zwischenvermieter sowie bei einem eigenen Interesse des Vermieters im Hauptmietverhältnis an der späteren Untervermietung. Zu diesen beiden Gesichtspunkten hätten die Beschwerdeführer nicht vertieft vorgetragen.

Jedenfalls sei ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Vermieters daran, dass die beschwerdeführende gGmbH die Wohnung an von ihr betreute Personen untervermietet, auch den Umständen nach nicht erkennbar.