Kündigung bis zur nachträglichen Heilung der Schriftform

1. Die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung entfaltet nur Wirkung ex nunc. Dies folgt mit Rücksicht auf die Regelung in § 311 BGB zur Heilung von formnichtigen Rechtsgeschäften bei Nichteinhaltung der notariellen Beurkundung aus einem argumentum a fortiori.

2. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Einhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung.

3. § 314 Abs. 3 BGB ist bei der Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen nicht anwendbar.

I. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung und Herausgabe von Räumlichkeiten im K. Klinikum in Anspruch, welche eine GbR als Rechtsvorgängerin der Bekl. von der Kl. angemietet hatte.

Die Kl. sprach mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2023 eine weitere fristlose Kündigung unter Hinweis darauf aus, dass sich die Bekl. mit einem Betrag i.H.v. 31.978,26 € und damit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug befunden habe.

Das Landgericht hat die Bekl. mit dem am 10. Februar 2023 verkündeten Urteil zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

Zur Begründung hat die Einzelrichterin ausgeführt, dass der Kl. gegen die Bekl. ein Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zustehe, nachdem die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. April 2021 zum 31. Dezember 2021 beendet hatte. Diese Kündigung sei wirksam, weil das Mietverhältnis aufgrund eines Verstoßes gegen das Formerfordernis nach § 550 BGB kündbar gewesen sei. Der erste Änderungsvertrag zum Mietvertrag vom 16. Dezember 2015 sei formbedürftig gewesen. Das Formerfordernis sei vorliegend nicht erfüllt worden. […]

Die Bekl. habe aber nicht bewiesen, dass die Schriftform rechtzeitig vor Ausspruch der Kündigung durch Unterzeichnung nachgeholt worden sei. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme sei für das Gericht nicht aufklärbar, zu welchem Zeitpunkt die Gesellschafter der GbR die Unterschriften geleistet hätten. […]

Die Bekl. macht geltend, dass die Kündigung vom 26. April 2021 nicht an die Bekl., sondern an die GbR von W./K. gerichtet gewesen sei und diese Kündigung daher keine Wirkung gegenüber der Bekl. entfalten könne. […]

Die hilfsweise ausgesprochene fristlose Kündigung sei unwirksam. Diese werde offensichtlich auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt. Da die Kl. selber über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren erhebliche Zahlungsrückstände akzeptiert habe - bei gleichzeitiger Verrechnung, wenn Sonderzahlungen eingegangen seien -, sei das Kündigungsrecht verwirkt.

Die Kl. habe die Bekl. weder abgemahnt noch innerhalb einer angemessenen Frist nach Eintritt des Zahlungsverzuges vom Recht der fristlosen Kündigung Gebrauch gemacht. Zu keinem Zeitpunkt sei der Bekl. eine entsprechende Saldomitteilung übermittelt worden. […]

III. Die Berufung der Bekl. hat im Ergebnis keine Aussicht auf Erfolg. […]

1. Die Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB der Kl. gegenüber zur Rückgabe der angemieteten Räumlichkeiten im K. Klinikum verpflichtet, nachdem die Kl. das bestehende Mietvertragsverhältnis wirksam mit Kündigungsschreiben vom 26. April 2021 zum Ablauf des 31. Dezember 2021 gekündigt hat.

a) Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam sei, weil die Kündigung nicht an die beklagte GmbH, sondern an die GbR von W./K. gerichtet gewesen ist.

Die Wirksamkeit der Kündigung folgt aus einer analogen Anwendung von § 407 Abs. 1 BGB. Gemäß § 407 Abs. 1 BGB muss der neue Gläubiger jedes Rechtsgeschäft, das nach der Abtretung zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass der Schuldner die Abtretung bei der Leistung oder der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt. Gemäß § 412 BGB findet diese Vorschrift auf die Übertragung einer Forderung kraft Gesetzes entsprechende Anwendung. Auch wenn § 412 BGB dem Wortlaut nach nicht Fälle einer Gesamtrechtsnachfolge erfasst, schließt dies aber nicht aus, dass in jedem Einzelfall zu prüfen ist, ob eine konkrete Bestimmung der §§ 398 ff. BGB nach ihrem Sinn und Zweck entsprechend anwendbar ist (siehe Erman/Martens, BGB, 16. Aufl., § 412 Rn. 4).

Vorliegend ist eine solche analoge Anwendung von § 407 Abs. 1 BGB geboten. Im Anwendungsbereich von § 566 BGB ist in Bezug auf rechtsgeschäftliche Handlungen des Mieters, wie z. B. eine Kündigung, anerkannt, dass § 407 BGB entsprechend anwendbar ist (Landwehr, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel II. Rn. 2736). So hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23. Februar 2012 (IX ZR 29/11) klargestellt, dass § 412 BGB auch für die Kündigungserklärung gilt und lediglich eine unmittelbare Anwendung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB im Anwendungsbereich von § 566 BGB mangels einer Rechtsnachfolge ausscheidet (aaO., zitiert nach juris Rn. 16 f.). Der Bundesgerichtshof hat dabei hervorgehoben, dass sich die Situation, in der sich der Mieter befindet, wenn er in Unkenntnis des Übergangs das Mietverhältnis gegenüber dem ursprünglichen Vermieter kündigt, nicht wesentlich von derjenigen eines Schuldners unterscheidet, dem der Forderungsübergang unbekannt geblieben ist. Habe dieser gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger eine Rechtshandlung in Unkenntnis des Übergangs vorgenommen, müsste sie der neue Gläubiger gegen sich wirken lassen. Das gelte auch für die gegenüber dem ursprünglichen Vermieter erklärte Kündigung, die dem neuen gegenüber wirksam sei. Insoweit bestehe eine planwidrige Regelungslücke, welche durch die entsprechende Anwendung der §§ 412, 407 Abs. 1 BGB zu schließen sei. Habe der Mieter nicht von dem Eigentumsübergang gewusst, müsse seine Kündigung als wirksam angesehen werden. Der neue Eigentümer könne sich nicht darauf berufen, ihm gegenüber sei keine Kündigung erklärt worden (BGH, aaO., zitiert nach juris Rn. 18).

Für den vorliegenden Fall kann nichts anderes gelten. Die Sach- und Interessenlage ist in jeder Hinsicht vergleichbar.

Da die Bekl. nach ihrem eigenen Vorbringen erst nach Zugang der Kündigung mit Schreiben vom 5. Mai 2021, welches der Kl. am 4. Juni 2021 zugegangen ist, mitgeteilt hat, dass ein Übergang des Mietvertragsverhältnisses auf die Bekl. stattgefunden hat, ist es der Bekl. verwehrt, sich auf eine Unwirksamkeit der Kündigung wegen eines falschen Adressaten zu berufen.

b) Die Kl. war auf der Grundlage von § 550 BGB wegen Nichteinhaltung der Schriftform auch zur ordentlichen Kündigung berechtigt.

aa) Das Wesentliche der Schriftform ist die Errichtung einer Urkunde. Es spielt auch keine Rolle, in wessen Besitz die Urkunde anschließend verbleibt. Wenn eine den Erfordernissen des § 550 i.V.m. § 126 Abs. 2 BGB genügende Urkunde errichtet worden ist, schadet es nicht, wenn die Urkunde später verloren gegangen oder vernichtet worden ist. Für die Einhaltung des § 550 BGB i.V.m. § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB reicht es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dabei aus, dass die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, welches die andere ihrerseits unterzeichnet hat; der nochmaligen Unterzeichnung durch die andere Partei unterhalb der Gegenzeichnung bedarf es nicht (BGH, NJW 2004, 2962).

§ 126 Abs. 2 BGB gilt im Anwendungsbereich von § 550 BGB zwar mit einer bedeutsamen Einschränkung. § 126 Abs. 2 BGB fordert die Einhaltung der Schriftform bei Vertragsschluss. Für einen wirksamen Vertragsschluss ist aber erforderlich, dass die empfangsbedürftige Willenserklärung der anderen Partei auch zugeht. Infolgedessen wäre bei uneingeschränkter Anwendung von § 126 Abs. 2 BGB die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt, wenn die von beiden Vertragsparteien unterschriebene Vertragsurkunde der jeweils anderen Vertragspartei nicht zugegangen ist. Der Bundesgerichtshof legt jedoch § 550 BGB im Wege einer teleologischen Reduktion dahingehend aus, dass zur Wahrung der Schriftform die bloße Einhaltung der äußeren Form ausreicht (BGH, Urteil vom 7. März 2018, XII ZR 129/16, zitiert nach juris Rn. 21 ff.). Es reicht also aus, wenn eine von beiden Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde existiert, die den Inhalt des Mietvertrages vollständig und richtig wiedergibt. Dass der Mietvertrag vor oder erst nach Errichtung der Urkunde (durch z. B. konkludentes Handeln) wirksam zustande gekommen ist, schadet nicht (BGH NJW 2010, 1518 Rn. 24; NJW 2015, 2648). Zur Begründung verweist der Bundesgerichtshof auf die ratio legis des § 550 BGB, wonach diese Norm in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers dient.

Es ist ferner anerkannt, dass der Mangel der Schriftform gemäß § 550 BGB durch eine spätere formgerechte (Nachtrags-) Vereinbarung geheilt werden kann (siehe Landwehr, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel II. Rn. 2502). So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass durch einen der gesetzlichen Form genügenden Nachtrag sogar ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag entstehen kann, wenn der Ursprungsvertrag formunwirksam gewesen ist (BGH, NJW-RR 1988, 201; NJW 2009, 2195). Diese Rechtsprechung hat der BGH bekräftigt. Er betont, dass es für die Einhaltung der Schriftform nicht erforderlich sei, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfülle. Es genüge vielmehr, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden (BGH, Urteil vom 4. November 2020, XII ZR 104/19, zitiert nach juris Rn. 20 m.w.N).

Zu berücksichtigen ist in diesen Fällen allerdings, dass bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die zweite Urkunde errichtet wird, eine ordentliche Kündigung wegen Nichteinhaltung der Schriftform ausgesprochen werden kann. Erst ab dem Moment, in dem eine dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügende Vertragsurkunde existiert, die den Inhalt des Mietvertrages vollständig und richtig wiedergibt, ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Denn die Errichtung der Urkunde entfaltet nur Wirkung ex nunc und nicht ex tunc Wirkung.

Dies folgt nach Auffassung des Senats aber nicht aus einer Analogie zu den §§ 141 Abs. 2, 184 BGB (so Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 550 Rn. 30). Vorzugswürdig ist vielmehr ein argumentum a fortiori mit Rücksicht auf die Regelungen zur Heilung von formnichtigen Rechtsgeschäften bei Nichteinhaltung der notariellen Beurkundung. Denn gemäß § 311 Abs. 1 Satz 2 BGB „wird“ ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Wenn bei Formverstößen, die sogar die Wirksamkeit des Vertrages im Ganzen berühren, eine Heilung ex nunc eintritt, kann für die Nichteinhaltung der Schriftform, die nur eine Teilnichtigkeit zur Folge hat, nichts anderes gelten.

bb) Die vorstehenden Ausführungen zugrunde gelegt, fehlt es an einer vor Zugang der Kündigungserklärung zustande gekommenen formgerechten Nachtragsvereinbarung, die ex nunc zu einer Heilung des Formmangels geführt hat.

Die Bekl. haben nämlich nicht den Beweis erbracht, dass die Nachtragsvereinbarung vor Zugang der Kündigung vom 26. April 2021 unterzeichnet worden ist und dadurch nachträglich eine Heilung der bis zu diesem Zeitpunkt nicht eingehaltenen Schriftform erfolgt ist. (wird ausgeführt)

c) Auch der Einwand der Bekl., dass es der Kl. mit Rücksicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt sei, sich auf einen zur Kündigung berechtigenden Schriftformmangel zu berufen, geht fehl.

aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dürfen die aus der Verletzung gesetzlicher Formvorschriften resultierenden Rechtsfolgen im Interesse der Rechtssicherheit nicht schon aufgrund von Billigkeitserwägungen außer Acht gelassen werden. Eine Ausnahme kann nur in solchen ganz besonders gelagerten Fällen gemacht werden, in denen nach den gesamten Umständen die Nichtigkeit zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, wobei an die Bejahung eines solchen Ausnahmefalles strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Landwehr, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel II. Rn. 2556 m.w.N.).

bb) Ein solcher Ausnahmefall liegt u. a. vor, wenn eine Partei die andere schuldhaft von der Wahrung der Form abgehalten hat, etwa wenn sie beim Vertragsschluss in Kenntnis der Formbedürftigkeit mit der Absicht handelt, sich später nach Belieben zum eigenen Vorteil auf den Formmangel zu berufen (Landwehr, aaO., Rn. 2559 mit weiteren Nachweisen; siehe ferner BGH, Urteil vom 29. Januar 1965, V ZR 53/64). Die Voraussetzungen für einen solchen Ausnahmefall liegen nach dem beiderseitigen Parteivorbringen jedoch nicht vor. Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass es für den Vorwurf der Treuwidrigkeit auch nicht ausreicht, dass der sich auf den Formmangel berufenden Partei nur vorgeworfen werden könnte, dass sie den Formmangel zwar nicht erkannt hat, ihn aber hätte kennen müssen (siehe Landwehr, aaO).

cc) Bei lediglich fahrlässiger Verursachung des Formmangels greift § 242 BGB allenfalls dann ein, wenn der anderen Partei die Verletzung einer durch ein enges Vertrauensverhältnis begründeten Betreuungspflicht beim Vertragsschluss zur Last fällt. Da aber beim Vertragsschluss in der Regel beide Parteien jeweils ihre eigenen Interessen zu wahren haben, wird ein solcher Fall nur selten anzunehmen sein (siehe Landwehr, aaO. Rn. 2560). Allein der Umstand, dass die Bekl. zur Ausübung ihrer ärztlichen Tätigkeit im Interesse ihrer Patienten auf die Nutzung der Räume angewiesen ist, begründet keine umfassende Betreuungspflicht. Die bloße Verbindung zwischen zwei Parteien begründet nicht ohne Weiteres eine gegenseitige Verantwortlichkeit für die Einhaltung von Formvorschriften (siehe Landwehr, aaO. Rn. 2560). Es liegt auch kein Fall vor, in dem die den Formmangel begründende Vertragsänderung auf den Wunsch der Kl. als stärkere Partei zurückgegangen ist (vgl. zu diesem Aspekt ebenfalls Landwehr, aaO.).

dd) Ohne Erfolg macht die Bekl. ferner geltend, dass das Berufen der Kl. auf die Nichteinhaltung der Form gegen Treu und Glauben verstößt, weil die wirtschaftliche Existenz der Bekl. durch die Formnichtigkeit bedroht wäre (vgl. BGH, NJW 2007, 3702 sowie BGH, NJW 2014, 1087 Rn. 32). […]

Von einer rechtlich relevanten Existenzbedrohung kann bei gewerblichen Mietverhältnissen daher nur dann gesprochen werden, wenn die betroffene Vertragspartei gerade durch den Verlust der Nutzungsmöglichkeit des konkreten Mietobjekts die Grundlagen ihrer wirtschaftlichen Existenz in dem Sinne verlieren würde, dass sie dauerhaft und endgültig nicht mehr in der Lage wäre, ihren Lebensunterhalt zu bestreiten (Senat, Urteil vom 22. Juni 2018, 2 U 93/16; NZB zurückgewiesen mit Beschluss des BGH vom 8.5.2019, XII ZR 62/18; siehe auch Landwehr, aaO., Kap. II Rn. 2567).

Für die Frage der Existenzbedrohung sind dabei nicht nur isoliert die Einnahmen bzw. Gewinne aus dem Mietobjekt, sondern auch die übrigen Vermögensverhältnisse der betroffenen Vertragspartei in den Blick zu nehmen. Eine (wirtschaftliche) Existenzbedrohung ist beispielsweise zu verneinen, wenn die betroffene Partei über weiteres Vermögen (z. B. Rücklagen oder anderes Einkommen) verfügt, welches ihr ermöglicht, ein anderes Objekt anzumieten und an anderer Stelle dauerhaft ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Dass die Verlegung des Tätigkeitssitzes mit wirtschaftlichen Verlusten verbunden ist, schadet insoweit grundsätzlich nicht. Denn allein wirtschaftliche Verluste sind nicht mit dem Verlust der wirtschaftlichen Existenzgrundlage gleichzusetzen. Auch der Umstand, dass ein Gewerberaummieter kostenträchtige Investitionen getätigt hat, belegt keine Existenzbedrohung, zumal nicht aus dem Blick geraten darf, dass sich Investitionen in vielen Fällen wenigstens teilweise durch die Nutzung in der Vergangenheit amortisiert haben werden (siehe zu alledem Landwehr, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel II. Rn. 2567).

Gemessen an diesen Grundsätzen kann von einer Existenzbedrohung auf Seiten der Bekl. nicht gesprochen werden.

Die Bekl. hat zu ihren Vermögensverhältnissen keinen Sachvortrag gehalten. Dies war aber erforderlich. Denn die Frage, ob eine Existenzbedrohung vorliegt, kann naturgemäß nur mit Rücksicht auf das Gesamtvermögen einer Partei beurteilt werden, so dass die Partei auch gehalten ist, konkreten Vortrag dazu zu halten, über welche weiteren Vermögenswerte sie im Einzelnen verfügt. Entsprechenden Vortrag hat die Bekl. aber zu keinem Zeitpunkt gehalten. Von einer Insolvenzgefährdung kann mithin keine Rede sein.

Allein der Umstand, dass die Bekl. bis zum heutigen Tag noch keine Ersatzräumlichkeiten gefunden hat, rechtfertigt für sich genommen ebenfalls nicht die Feststellung einer existenzbedrohlichen Lage. […]

2. Ungeachtet der vorstehenden Ausführungen hat die Kl. das bestehende Mietvertragsverhältnis auch wirksam mit Schreiben vom 2. März 2023 fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt, so dass die Bekl. auch aus diesem Grunde zur Räumung verpflichtet ist.

a) Die Bekl. befand sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für 2 Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB). Ausweislich der von der Kl. vorgelegten Übersicht hat die Bekl. seit 2021 die geschuldete Miete i.H.v. 4.808,93 € bis einschließlich Februar 2023 nicht geleistet, obwohl sie dies zuvor noch bis Juni 2021 getan hat.

aa) Zu Unrecht beruft sich die anwaltlich beratene Bekl. darauf, dass sie nicht zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verpflichtet gewesen sei.

Das Landgericht hat mit Tatbestandswirkung im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass sich die Parteien in einem Gespräch am 20. März 2019 auf eine Flächenerweiterung und eine Mieterhöhung und auf eine neue Gesamtmiete i.H.v. 4.808,93 € geeinigt hätten. Die Änderung hätte dann in einem schriftlichen Mietvertragsnachtrag festgehalten werden sollen. Mit Anschreiben vom 27. Mai 2019 habe die Kl. der GbR 2 von ihr bereits unterschriebene Exemplare des Mietvertragsnachtrages mit der Aufforderung übersandt, eine Ausfertigung unterschrieben zurückzusenden. Gleichzeitig habe die Kl. die GbR aufgefordert, zwischenzeitlich aufgelaufene Rückstände i.H.v. 25.331,08 € zu begleichen. In der Folgezeit habe die GbR die erhöhte Miete und den Rückstand gezahlt.

Auf der Grundlage dieser tatbestandlichen Ausführungen steht fest, dass trotz der zunächst nicht erfolgten Unterzeichnung der schriftlichen Vereinbarung jedenfalls durch die Zahlung der erhöhten Miete im Folgezeitraum von einer konkludenten Vertragsänderung auszugehen ist.

bb) Die Bekl. hat das Unterbleiben der Leistung auch zu vertreten. Das erforderliche Verschulden des Mieters wird vermutet (§ 286 Abs. 4 BGB; siehe Fleindl, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV. Rn. 372). Ein Schuldner ist für die Verzögerung der Leistung auch dann verantwortlich, wenn sie auf mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit, Fehlern bei geschäftlichen Dispositionen oder auf Gründen beruht, die in seinen Risikobereich fallen (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 286 Rn. 32). Die Bekl. hat es sich insoweit selbst zuzuschreiben, dass sie ihre eigene Buchhaltung nicht so organisiert hat, dass Zahlungsrückstände vermieden werden.

Entgegen der Auffassung der Bekl. war die Kl.seite auch nicht nach Treu und Glauben verpflichtet, die Bekl. auf das Ausbleiben von Zahlungen hinzuweisen. Eine solche Hinweispflicht besteht nur in Ausnahmefällen, wie z. B. in den Fällen eines Zuständigkeitswechsels bei Sozialämtern (siehe Fleindl, aaO.).

cc) Zu Recht weist die Kl. auch darauf hin, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung kommt. Dies ergibt sich aus der eindeutigen Regelung in § 578 BGB, wonach § 569 Abs. 3 bis 5 BGB nur auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger das Wohl der Wohlfahrtspflege anwendbar sind.

b) Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Kündigung auch nicht gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam.

§ 314 Abs. 3 BGB ist vorliegend nicht anwendbar (ebenso OLG Hamm, Urteil vom 8. November 2019, I-30 U 117/19, zitiert nach juris Rn. 95 ff.). Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat mit Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 (VIII ZR 296/15) ausgeführt, dass § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses keine Anwendung finde. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass sich aus den Gesetzesmaterialien zu den §§ 543, 569 BGB und § 314 BGB eindeutig ergebe, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses als abschließende spezielle Regelung konzipiert sei und von der Einfügung einer Bestimmung, wonach die Kündigung in „angemessener Frist“ zu erfolgen habe, bewusst abgesehen wurde (BGH, aaO., zitiert nach juris Rn. 18 sowie Rn. 20 unter Hinweis auf BT-Drs. 14/4553, Seite 44). In der Tat lassen die Gesetzesmaterialien den eindeutigen Willen des Gesetzgebers erkennen, keine gesetzliche Regelung zu schaffen, wonach innerhalb einer angemessenen Zeit eine Kündigung zu erfolgen habe. In den Materialien wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine einheitliche feste Ausschlussfrist wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse (Wohnraum, Geschäftsraum, Grundstück, bewegliche Sachen) nicht möglich sei und eine offenere Bestimmung durch die Rechtsprechung in jedem Falle auslegungsbedürftig sei. Eine mögliche Regelung könne damit nur wenig zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen (BT-Drs. 14/4553, Seite 44; wörtlich wiedergegeben auch vom BGH, aaO. Rn. 21). Gerade weil in den Gesetzesmaterialien auch Geschäftsräume ausdrücklich Erwähnung finden, verbietet sich ein Verständnis dahingehend, dass die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung finden kann.

Ein Kündigungsrecht der Bekl. kann mithin allenfalls mit der Erwägung verneint werden, dass dieses verwirkt worden sei (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2016, VIII ZR 206/15, zitiert nach juris Rn. 21).

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Verwirkung sind aber ersichtlich nicht gegeben. Jedenfalls ist nicht erkennbar, dass die Bekl. der Kl. gegenüber einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Bloßes Nichtstun reicht hier nicht aus. Ebenso wenig war die Kl. verpflichtet, der Bekl. eine Saldomitteilung zu übersenden. Es war allein Sache der Bekl., sich um ihre finanziellen Angelegenheiten zu kümmern.

Gerade bei Geschäftsraummietverhältnissen spielt die Nichteinhaltung der Schriftform eine große Rolle; bis zur Unterzeichnung einer Änderungsvereinbarung ist der ganze Vertrag vorfristig kündbar, denn die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung entfaltet nur Wirkung ab da.

Die Praxisgemeinschaft hatte als GbR Räume im Klinikum für einen längeren Zeitraum gemietet; eine spätere Änderungsvereinbarung war zu einem nicht mehr feststellbaren Zeitpunkt von ihren Gesellschaftern unterzeichnet worden. Nachdem es zu Unstimmigkeiten über die Mietzahlung kam, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgerecht; das Landgericht Hannover gab der Räumungsklage statt. Nach Erlass des Räumungsurteils kündigte die Klägerin zusätzlich fristlos wegen Zahlungsverzugs.

Das OLG Celle wies auf die Absicht hin, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Das Räumungsurteil sei im Ergebnis richtig. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass die Kündigung gegenüber der GbR erfolgt sei und nicht ihr gegenüber als Rechtsnachfolgerin. Die Vorschrift des § 407 BGB sei analog anzuwenden, weil der Rechtsnachfolger sich die Wirksamkeit einer Rechtshandlung zurechnen lassen müsse, die von der anderen Seite in Unkenntnis des Übergangs vorgenommen worden sei. Die beklagte GmbH habe erst nach Zugang der Kündigung den Übergang des Mietverhältnisses auf sie mitgeteilt.

Die fristgerechte Kündigung sei auch wirksam, weil nicht geklärt sei, wann die Nachtragsvereinbarung unterzeichnet worden sei. Zwar sei ein Zugang der empfangsbedürftigen Willenserklärung (hier: an die Vermieterin) nicht erforderlich; entscheidend sei nach der Rechtsprechung des BGH der Zeitpunkt der Unterzeichnung. Die Zeugenvernehmung habe dazu jedoch keine Gewissheit erbracht.

Ein Verstoß gegen Treu und Glauben sei nicht anzunehmen; auch eine Existenzbedrohung für die Beklagte liege nicht vor. Schließlich sei das Mietverhältnis auch wirksam fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt worden. Die Parteien hätten sich auf eine Flächenerweiterung und eine Mieterhöhung mündlich geeinigt, was mit einem Mietvertragsnachtrag festgehalten werden sollte. Auch wenn die Beklagte später den Rückstand gezahlt habe, werde davon die fristlose Kündigung nicht berührt. Die Klägerin sei nicht verpflichtet gewesen, der Beklagten eine Saldomitteilung zu übersenden. Es sei allein Sache der Beklagten gewesen, sich um ihre finanziellen Angelegenheiten zu kümmern.

Die Entscheidung ist in mehrfacher Hinsicht bedeutsam. Soweit ersichtlich, behandelt sie erstmals die Frage, ob ein Mieter sich darauf berufen kann, eine Kündigung sei nicht ihm, sondern seinem Rechtsvorgänger zugegangen. Das OLG Celle bejaht eine analoge Anwendung der §§ 407, 412 BGB, wonach die Rechtshandlung gegenüber dem bisherigen Gläubiger wirksam ist, wenn sie in Unkenntnis der Rechtsnachfolger vorgenommen wurde.

Die Heilung eines Verstoßes gegen die Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung geschieht durch bloße Unterzeichnung, wobei es auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung ankommt. Die Heilung tritt nicht etwa rückwirkend ein; bis zur Unterzeichnung ist die fristgerechte Kündigung möglich.

An sich waren die umfangreichen Ausführungen des OLG überflüssig, weil das Mietverhältnis jedenfalls durch die fristlose Kündigung im Berufungsverfahren beendet war; die Berufung der Vermieterin darauf war nicht etwa nach § 531 ZPO zurückzuweisen (BGH, NJW 2019, 80). Um so bedeutsamer sind die Ausführungen und die amtlichen Leitsätze des Gerichts.