Kündigung bei Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen

1. Der Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von 3.517,53 € rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung - unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete - auch bei einem langjährigen Wohnraummietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB im Falle einer Mietermehrheit zumindest dann, wenn die Mieter im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast keine Gründe dargetan haben, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen.

2. Schonfristzahlungen des Mieters nach Zugang einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung berühren die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Hält der Vermieter trotz Schonfristzahlung an der ordentlichen Kündigung fest, handelt er auch nicht treuwidrig.

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.

I. Die nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zulässige Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zutreffend verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung zu räumen und im beräumten Zustand an die Kl. herauszugeben. Sie sind hierzu nach §§ 985, 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, da die auf einen Zahlungsrückstand von 3.517,53 € gestützte ordentliche Kündigung vom 9.6.2015 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis rechtswirksam zu beenden vermochte.

Die Kündigungserklärung genügt zunächst den Anforderungen der §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1 BGB. Sie ist nicht nur durch die bevollmächtigte Hausverwaltung der Kl. unterschrieben und damit in schriftlicher Form erfolgt, sondern führt überdies die bis dahin aufgetretenen Zahlungsrückstände in Bezug auf die Höhe und die betreffenden Monate als Grund für die Kündigung an.

Es liegt überdies ein den §§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügender Kündigungsgrund vor.

Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere zu bejahen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Eine solche Pflichtverletzung ist im vorliegenden Fall gegeben.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (vgl. (vgl. Kammer, Urt. v. 16.6.2016 - 67 S 125/16 -, GE 2016, 1569, juris Tz. 15 f. m.w.N. = ZMR 2016, 695). Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. Kammer, aaO., Tz. 18 m.w.N.).

Gemessen daran, war dem Zahlungsverzug der Bekl. in der Gesamtschau ein derartiges Gewicht beizumessen, das die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertigt. Auch wenn das Mietverhältnis zwischen den Bekl. und dem Rechtsvorgänger der Kl., in welches die Kl. in der Folgezeit eingetreten ist, seit dem 1. Juli 1997 besteht, wiegt ein Zahlungsrückstand in Höhe von 3.517,53 € aufgrund der damit für die Kl. verbundenen wirtschaftlichen Folgen so schwer, dass dieser ein Festhalten am Mietverhältnis nicht zuzumuten ist. Dabei haben die Bekl. den Zahlungsrückstand auch zu verschulden. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. als Mieter für ihr mangelndes Verschulden nicht ohnehin schon darlegungs- und beweisbelastet sind (vgl. BGH, Urt. v. 13.4.2016 - VIII ZR 39/15 -, GE 2016, 1083, juris Tz. 17 m.w.N. = NZM 2016, 550). Denn die Bekl. als Mieter kommt zumindest eine sog. sekundäre Darlegungslast dergestalt zu, dass sie Gründe, die einem Verschulden entgegenstehen, vorbringen (vgl. Kammer, aaO., Tz. 25 m.w.N.). Schon diesen Anforderungen sind die Bekl. zumindest in Bezug auf den Bekl. zu 1, der weiterhin Mietvertragspartei ist, nicht gerecht geworden. Dass im Rahmen des Verschuldens selbst dann auf den Bekl. zu 1 abzustellen ist, wenn dieser zwischenzeitlich ausgezogen sein sollte, hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Darüber hinaus ist aber auch hinsichtlich des Bekl. zu 2 ein fahrlässiges Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 1, Abs. 2 BGB anzunehmen, obwohl von ihm dargetan wurde, der Zahlungsverzug sei auf unvorhersehbare wirtschaftliche Entwicklungen zurückzuführen, mit denen starke Depressionen einhergingen. Denn trotz einer zu seinen Gunsten unterstellten Depression ist ihm dennoch zuzumuten, die Hilfe Dritter zu suchen, um der Erfüllung ihn treffender vertraglicher Pflichten nachzukommen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass seine Lebensgefährtin, die Bekl. zu 3, mit ihm einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung führt.

Insoweit kam es gar nicht mehr darauf an, ob auch in der Vergangenheit aufgetretene Zahlungsrückstände im Rahmen der Erheblichkeitsprüfung herangezogen werden können, die nicht in dem betreffenden Kündigungsschreiben erwähnt sind, sondern erstmalig im Räumungsprozess vorgetragen werden.

Ein den Bekl. günstigeres Ergebnis ergibt sich schließlich auch dann nicht, wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, dass sie sämtliche rückständigen Beträge noch am Tage des Zugangs der ausgesprochenen Kündigung beglichen haben.

Die Kündigung ist zum einen nicht durch die nachträgliche Begleichung der ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil eine analoge Anwendung dieser Vorschrift für den Fall, dass die Kündigung bei Zahlungsverzug auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird, nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der auch die Kammer folgt, ausscheidet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64 Tz. 27 = GE 2012, 1629, NJW 2013, 159).

Zum anderen ist das Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz des erfolgten Ausgleichs der Mietrückstände zumindest im vorliegenden Fall nicht rechtsmissbräuchlich. Zwar ist nach Ansicht der Kammer ein solches Verhalten schon generell nicht geeignet, den Vorwurf der Treuwidrigkeit zu begründen (vgl. Kammer, aaO., Tz. 4 ff.). Doch selbst wenn man in einem derartigen Kontext unter Umständen dem Vermieter die Durchsetzung eines Räumungsanspruches unter Heranziehung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehren würde, vermochte diese Sichtweise im streitgegenständlichen Fall ein solches Ergebnis nicht zu begründen. Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB erscheinen zu lassen (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64 Tz. 31 = NJW 2013, 159); in diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass sich die Beantwortung dieser Frage einer allgemeingültigen Betrachtung entzieht und stets vom Tatrichter aufgrund der im obliegenden Würdigung aller konkreten Einzelfallumstände vorzunehmen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 6.10.2015 - VIII ZR 321/14 -, GE 2016, 459, juris Tz. 6 f. = WuM 2016, 225).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist jedoch kein derartiger Ausnahmefall gegeben, der ein Berufen auf die ordentliche Kündigung treuwidrig erscheinen ließe. Denn ungeachtet der Begleichung sämtlicher hier streitgegenständlicher Rückstände sind die Bekl. bereits in der Vergangenheit unstreitig namentlich in den Jahren 2009 und 2014 - mehrfach - mit dem von ihnen geschuldeten Mietzins in einem kündigungsrelevanten Umfang in Verzug geraten, der im Jahr 2009 sogar zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung führte. Überdies begründet dieser Aspekt im Zusammentreffen mit dem hier kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand die abstrakte Wiederholungsgefahr, dass es auch in der Zukunft zu weiteren Zahlungsrückständen kommt (vgl. BGH, Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14 -, juris Tz. 9 = GE 2016, 453 = WuM 2016, 225).

II. Die Bekl. erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen. Dies gilt auch zu der Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen i.H.v. 3.517,53 € rechtfertigt eine ordentliche Kündigung auch bei einem langjährigen Wohnraummietverhältnis, wenn die Mieter im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast keine Gründe dargetan haben, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen.

Die Mieter (ein Mitmieter war ausgezogen) gerieten mit den laufenden Mietzahlungen in Rückstand, was zur ordentlichen Kündigung des Vermieters führte. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt; die Mieter legten dagegen Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.

Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe.

Ein solches sei nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu bejahen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletze. Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung sei im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien. Dazu zählten vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last liegende Grad des Verschuldens.

Gemessen daran sei dem Zahlungsverzug der Beklagten in der Gesamtschau ein derartiges Gewicht beizumessen, das die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertige. Auch wenn das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1997 bestehe, wiege ein Zahlungsrückstand i.H.v. 3.517,53 € aufgrund der damit für den Vermieter verbundenen wirtschaftlichen Folgen so schwer, dass diesem ein Festhalten am Mietverhältnis nicht zuzumuten sei.

Die Mieter hätten den Zahlungsrückstand auch zu vertreten. Es könne dahinstehen, ob die Mieter für mangelndes Verschulden nicht ohnehin schon darlegungs- und beweisbelastet seien. Denn im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast hätten sie Gründe, die einem Verschulden entgegenstehen würden, vorzubringen. Dass bei der Frage des Verschuldens auch der ausgezogene Mieter einzubeziehen sei, habe das AG zutreffend erkannt.

Darüber hinaus sei auch hinsichtlich des Beklagten zu 2 ein fahrlässiges Verschulden anzunehmen, obwohl er dargelegt habe, der Zahlungsverzug sei auf eine unvorhersehbare wirtschaftliche Entwicklung zurückzuführen, die starke Depressionen ausgelöst habe. Denn trotz einer zu seinen Gunsten unterstellten Depression sei ihm dennoch zuzumuten, die Hilfe Dritter zu suchen, um der Erfüllung ihn treffender vertraglicher Pflichten nachzukommen. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass seine Lebensgefährtin, die Beklagte zu 3, mit ihm einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung führe.

Ein den Beklagten günstigeres Ergebnis ergebe sich schließlich auch dann nicht, wenn man zu ihren Gunsten unterstelle, dass sie sämtliche rückständigen Beträge noch am Tage des Zugangs der ausgesprochenen Kündigung beglichen hätten. Zum einen scheide eine analoge Anwendung der Schonfristzahlung im Rahmen der ordentlichen Kündigung aus. Zum anderen sei das Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz des erfolgten Ausgleichs der Mietrückstände zumindest im vorliegenden Fall nicht rechtsmissbräuchlich. Denn nach

höchstrichterlicher Rechtsprechung könne der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich i.S.d. § 242 BGB (Treu und Glaube) erscheinen zu lassen. Ein solcher Ausnahmefall sei vorliegend nicht gegeben. Die Beklagten hätten zwar sämtliche streitgegenständlichen Rückstände beglichen, doch seien sie bereits in der Vergangenheit mehrfach und in einem kündigungsrelevanten Umfang in Zahlungsverzug geraten, der in einem Fall sogar zur fristlosen Kündigung geführt habe. Dieser Aspekt begründe im Zusammentreffen mit dem hier kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand die abstrakte Wiederholungsgefahr, dass es auch in der Zukunft zu Zahlungsrückständen komme.

Die Mieter haben daraufhin die Berufung zurückgenommen.