Kündigung bei wechselseitigen Zahlungspflichtverletzungen

Einer Zahlungspflichtverletzung des Mieters kann die für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Erheblichkeit fehlen, wenn sich der Vermieter in engem zeitlichen Zusammenhang mit der dem Mieter zur Last gelegten Pflichtverletzung diesem gegenüber selbst in Zahlungsverzug befunden hat.

[…] Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da die streitgegenständlichen Kündigungen das Mietverhältnis weder als außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet haben. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern, wobei dahinstehen kann, ob der vom Amtsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegte und im Wesentlichen auf unbeglichenen Betriebskostennachforderungen beruhende Zahlungsrückstand tatsächlich in der von der Kl. behaupteten Höhe bestand.

Das Amtsgericht hat in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer sämtliche Umstände des Einzelfalls gegeneinander abgewogen und ist zu dem von der Kammer einschränkungslos geteilten Ergebnis gelangt, dass der den Bekl. zur Last gelegten Pflichtverletzung das für eine kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht noch nicht zukommt. Dabei fällt es über die vom Amtsgericht vorgenommene Abwägung hinaus und im Ergebnis entscheidungserheblich zu Lasten der Kl. ins Gewicht, dass sie sich selbst gegenüber den Bekl. noch unmittelbar vor Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen in Höhe eines die Kündigungsrückstände weit übersteigenden Betrages von 5.821,07 € in Verzug befand, der erst auf die mittlerweile rechtskräftige Zahlungsverurteilung durch das Amtsgericht Mitte vom 1. Februar 2017 zum Ausgleich gebracht wurde. Diese im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem behaupteten Zahlungsrückstand der Bekl. stehende erhebliche Zahlungspflichtverletzung der Kl. lässt die Pflichtverletzung der Bekl. als derart geringfügig erscheinen, dass sie ohne das Hinzutreten weiterer - und hier nicht gegebener - gewichtiger Umstände nicht geeignet ist, ihr das für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erhebliche Gewicht zu verleihen (vgl. Kammer, Urt. v. 29. November 2016 - 67 S 329/16, WuM 2017, 26, juris Tz. 11; Beschl. v. 5. Oktober 2017 - 67 S 229/17, GE 2017, 1407, juris Tz. 4). […]

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme des Rechtsmittels erledigt.

Einer Verletzung der Zahlungspflicht durch den Mieter kann für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB (Pflichtverletzung) das notwendige Gewicht fehlen, wenn sich der Vermieter in engem zeitlichen Zusammenhang mit der dem Mieter zur Last gelegten Pflichtverletzung diesem gegenüber seinerseits in Zahlungsverzug befunden hat, so das Landgericht Berlin.

Die Klägerin hatte den beklagten Mietern wegen Zahlungsverzugs ordentlich gekündigt und verlangte Räumung und Herausgabe. Allerdings hatte sich die Klägerin noch unmittelbar vor Ausspruch der Kündigung gegenüber den Mietern noch selbst mit 5.821,07 € – einem die Kündigungsrückstände weit übersteigenden Betrag – in Zahlungsrückstand befunden. Das AG hatte die Räumungsklage abgewiesen, die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Befindet sich der Vermieter unmittelbar vor Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs seinerseits mit Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Mieter in Verzug, die den Mietrückstand deutlich übersteigen, ist weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung möglich. Denn die Pflichtverletzung des Mieters ist dann derart geringfügig, dass ihr das für die Kündigung des Mietverhältnisses notwendige, hinreichend erhebliche Gewicht nicht zukommt.

Leider lässt sich aus diesem Hinweisbeschluss nicht entnehmen, ob der Zahlungsrückstand des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung ausgeglichen war. Die vom Gericht verwendete Formulierung „unmittelbar vor Ausspruch der Kündigung“ deutet darauf hin, dass das nicht der Fall war. Allerdings sieht das Gericht eine Verbindung zwischen den beiden Forderungen, welche im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang standen.

Dogmatisch muss man das wohl im Kontext des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB einordnen. Hiernach wird eine wegen Zahlungsverzugs erklärte Kündigung unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Diese besondere Möglichkeit, eine Kündigung außerhalb der Schonfristregelungen zu beseitigen, existiert nur bei Aufrechnungslage, nicht für eine Nachzahlung. Da liegt für den Vermieter der Gedanke nahe, dass man die Aufrechnungslage vor Ausspruch der Kündigung noch beseitigen sollte, was den Mieter auf die Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB als einzig verbleibende Möglichkeit verweist. Liegen deren Voraussetzungen dann nicht vor, etwa weil in den letzten zwei Jahren vor der hiesigen Kündigung bereits einmal durch Nachzahlung geheilt wurde, wäre die Kündigung endgültig und unheilbar.

Dieser Gestaltungsvariante schiebt das Landgericht nun einen Riegel vor, indem es über die Abwägung der Schwere des Kündigungsgrundes die Heilungskraft der Aufrechnungslage auf solche Konstellationen erweitert, in denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dieser und einer nachfolgenden Kündigung besteht, auch wenn sie bei Zugang der Kündigung selbst nicht mehr vorliegt. Vorliegend scheint dies, den Ausführungen im Beschluss zufolge, gar nicht nötig gewesen zu sein, weil der Mietrückstand „im Wesentlichen“ auf Betriebskostennachforderungen beruhte. Gleichwohl differenziert das LG nicht zwischen der fristlosen und der ordentlichen Kündigung, sondern hält beide mit der gleichen Begründung, der nicht hinreichenden Schwere des Pflichtenverstoßes, für unwirksam.

Diese Wertung ist m.E. schwierig, zumal sie nur mit Mühe noch unter den gesetzlichen Wortlaut zu bringen ist. Das Mietkonto ist kein Saldo, sondern eine Sammlung von Einzelpositionen. Eine automatische Verrechnung untereinander findet nicht statt. Erklären weder der Vermieter noch der Mieter Aufrechnung, bleiben die einzelnen Positionen unabhängig voneinander bestehen. Dass der Mieter hätte aufrechnen können, es aber nicht tat, d. h. die Nichtwahrnehmung möglicher rechtlicher Positionen, ändert nicht die Rechtslage. Dass der Mieter ein Vertrauen in den Umstand bilden durfte, dass der Vermieter die Aufrechnungslage nicht beseitigt, ist den Sachverhaltsinformationen des landgerichtlichen Beschlusses nicht zu entnehmen. Damit wird man das als kontrovers und als Einzelfallentscheidung interpretieren müssen, die nicht ohne Weiteres verallgemeinerungsfähig ist.

RA Tobias Scheidacker