Kündigung bei Mietermehrheit grundsätzlich gegenüber allen Mitmietern, treuwidrige Berufung des verbleibenden Mieters auf fehlende Kündigung seiner vor 40 Jahren ausgezogenen und verschwundenen Ehefrau

1. Ein Mietverhältnis, das auf Mieterseite mit mehreren Personen geschlossen wurde, muss auch gegenüber allen Mietern gekündigt werden.

2. Ein Mieter verhält sich treuwidrig, wenn er sich nach einer nur ihm gegenüber erfolgten Kündigung des Vermieters darauf beruft, dass das Mietverhältnis mit seiner ehemaligen Ehefrau noch fortbestehe und deshalb auch ihr gegenüber gekündigt werden müsse, obwohl die frühere Ehefrau vor fast 50 Jahren ausgezogen ist und auch der Mieter keinerlei Kenntnis hat, ob und ggf. wo sie noch lebt.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung. Der Anspruch ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Der Herausgabeanspruch der Kl. bezüglich der vom Bekl. innegehaltenen weiteren Kellerräume ergibt sich aus § 985 BGB, da ein Recht zum Besitz nicht mehr besteht. Das zwischen den Parteien vormals bestehende Mietverhältnis ist beendet. Die in der Klagschrift ausgesprochene fristlose Kündigung der Kl. ist wirksam.

a) Die Kündigung entspricht den formellen Anforderungen. Sie ist gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgt und ausreichend im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB begründet.

b) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung musste die Kündigung auch nicht gegenüber der unstreitig mehr als 40 Jahre nicht mehr in der Wohnung lebenden Ehefrau und ehemaligen Mitmieterin des Bekl. ausgesprochen werden. Zwar führt das Amtsgericht grundsätzlich zutreffend aus, dass ein Mietverhältnis, das auf Mieterseite mit mehreren Personen geschlossen wurde, auch gegenüber allen Mietern gekündigt werden muss. Im gegenständlichen Verfahren verhält sich der Bekl. aber treuwidrig, wenn er einerseits - zuletzt in der Berufungsverhandlung - selbst ausführt, dass seine damalige Ehefrau mindestens seit 1971 ausgezogen sei und auch er keinerlei Kenntnis habe, ob und ggf. wo sie noch lebe und sich andererseits darauf beruft, dass das Mietverhältnis mit ihr noch fortbestehe und deshalb auch ihr gegenüber gekündigt werden müsse. Unstreitig haben beide Parteien seit mehr als 40 Jahren das Mietverhältnis miteinander ohne die Ehefrau des Bekl. fortgesetzt, wobei sämtliche beiderseitigen Erklärungen ausschließlich von ihm allein abgegeben und auch ihm gegenüber von Vermieterseite adressiert wurden. Insofern ist davon auszugehen, dass beide Parteien konkludent das Mietverhältnis allein miteinander fortgesetzt und einvernehmlich die Ehefrau aus dem Mietverhältnis entlassen haben. In einem solchen Fall ist zur Überzeugung der Kammer auch nicht ersichtlich, dass nach Ablauf von mehr als 40 Jahren die Rechte der ehemaligen Mitmieterin auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auch mit ihr verletzt wären, denn aufgrund des Lebensalters und des Zeitablaufes ist lebensnah nicht mehr damit zu rechnen, dass ein ernsthaftes und schützenswertes Interesse an der Fortsetzung des vor über 40 Jahren von ihr faktisch beendeten Mietverhältnisses besteht, wie es gleichsam von Vermieterseite ebenso treuwidrig sein dürfte, sie als Gesamtschuldnerin auf Zahlung der Rückstände in Anspruch zu nehmen.

c) Es liegt auch ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Forstsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies ist im gegenständlichen Verfahren der Fall.

Im Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung hatte der Bekl. die geschuldete Miete seit mindestens November 2012 entgegen der Vereinbarung in § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages beharrlich zu spät, meist erst zur Monatsmitte gezahlt. Ferner leistete er überwiegend eine um 20 € zu geringe Miete. […] Eine pünktliche Zahlung erfolgte in fast keinem Monat. Der Bekl. wurde von der Hausverwaltung auch wiederholt aufgefordert, die Miete vertragsgemäß pünktlich und vollständig zu zahlen, so unter anderem mit Schreiben vom 13. November 2012, 27. März 2014, 5. September 2014,12. November 2014, 23. November 2014 und 9. Januar 2015. Mit den Schreiben vom 5. September 2014 und 9. Januar 2015 wurde der Bekl. auch ausdrücklich abgemahnt und auf die Absicht der Kl. hingewiesen, im Falle weiterer entsprechender Vertragsverstöße eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Dessen ungeachtet setzte der Bekl. seine unpünktliche und unvollständige Zahlungsweise fort.

Fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen stellen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses dar (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86 und Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04). Im gegenständlichen Verfahren war der Bekl. auch in den Schreiben vom 5. September 2014 und 9. Januar 2015 vor Ausspruch der Kündigung unmissverständlich darauf hingewiesen worden, dass die Kl. die unpünktliche und unvollständige Zahlung der Miete in Zukunft nicht mehr hinnehmen und bei weiteren Verstößen die Kündigung aussprechen werde.

All das beeindruckte den Bekl. jedoch nicht. Er setzte die vertragswidrige, von ihm für richtig gehaltene Zahlungsweise auch beharrlich nach Erhalt dieser Abmahnungen fort. Damit zeigte der Bekl., dass er die ihm durch die Erteilung einer Abmahnung gewährte letzte Chance, das bei der Kl. in seine Vertragstreue verloren gegangene Vertrauen doch noch zurückzugewinnen, nicht wahrzunehmen gedachte. Der Erfolg der Abmahnung muss sich für den Vermieter darin zeigen, dass der Mieter sein vertragswidriges Verhalten aufgibt und für die Zukunft die Gewähr bietet, zur Vertragstreue zurückzukehren. Im gegenständlichen Verfahren zeigte der Bekl. hingegen durch sein Verhalten, dass er weiterhin nicht bereit sein würde, pünktlich und vollständig zu zahlen, so dass der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten war.

An dieser Einschätzung ändert auch die Tatsache nichts, dass der Bekl. - wie er selbst in der mündlichen Verhandlung ausführte - sein gesamtes Leben von über 80 Jahren in dieser Wohnung gelebt hat. Zwar wiegt ein Vertragsverstoß in einem solch lang andauernden Vertragsverhältnis nicht so schwer wie in einem nur kurze Zeit bestehenden. Auch hat das Gericht zugunsten des Bekl. sein hohes Lebensalter und die möglicherweise schwerer für ihn als für einen jungen Menschen zu erledigenden unübersichtlichen täglichen Verpflichtungen wie die Mietzahlung berücksichtigt. Das Gericht muss dagegen aber das Interesse der Kl. an einer pünktlichen und vollständigen Mietzahlung abwägen, wenngleich die Summe des monatlich verspätet oder gar nicht gezahlten Betrages gering ist. Zu Lasten des Bekl. wirkt sich aber zusätzlich aus, dass er selbst nach Zustellung des erstinstanzlichen Urteils im Dezember 2015 jedenfalls die unvollständige Mietzahlung fortgesetzt und erst nach Unterstützung durch das Bezirksamt Mitte ab April 2016 einen Dauerauftrag eingerichtet hat, so dass jedenfalls seither mit einer pünktlichen und vollständigen Zahlung zu rechnen ist. Zu Lasten des Bekl. muss aber wiederum berücksichtigt werden, dass er den Betrag zuzüglich Zinsen, zu dessen Zahlung ihn das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung verurteilt hat, erst in der mündlichen Verhandlung am 20. Juni 2016 und damit gleichfalls „in letzter Sekunde“ ausgeglichen hat. Offen ist unstreitig aber wiederum der Differenzbetrag der monatlich zu wenig geleisteten Miete aus dem Zeitraum April 2015 bis Februar 2016 in Höhe von insgesamt 220 €, obwohl der Bekl. durch die Einrichtung des Dauerauftrages in Höhe der vollständigen verlangten Miete zum Ausdruck gebracht hat, dass auch er diesen Betrag für vertragsgemäß ansieht, ohne einen Entschuldigungsgrund für den eingetretenen Rückstand oder seine Säumigkeit geltend zu machen.

Bei langjährigen Mietverhältnissen ziehen gelegentlich Mitmieter aus, ohne dass der Vertrag angepasst wird. Das kann auf Nachlässigkeit beruhen, aber auch handfeste Gründe haben, etwa wenn der verbleibende Bewohner nicht die finanzielle Gewähr bietet, allein dauerhaft die Miete leisten zu können. Da für die Kaution bei Wohnraum eine gesetzliche Obergrenze besteht, die ohnehin nur einen Bruchteil des Ausfallrisikos absichert, macht es für den Vermieter durchaus Sinn, Mitmieter nicht ohne Weiteres aus dem Vertrag zu entlassen, wenn sie ausziehen. Das kann zu erheblichen Problemen führen, wenn beispielsweise das Mietverhältnis gekündigt werden soll.

Nicht wenige Amtsrichter vertreten die Auffassung, dass eine an die Vertragswohnung adressierte Vermieterkündigung einem ausgezogenen Mieter nicht zugeht. Und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter nicht über den Auszug informiert wurde und sich das erst im Räumungsprozess herausstellt. Bei einer Mehrheit von Mietern muss aber allen Mietern gekündigt werden. Umgekehrt muss eine Mieterkündigung auch von allen Mietern erklärt werden. Einvernehmliche Vertragsaufhebungen sind ebenfalls nur durch alle Vertragsparteien gemeinsam möglich. Ein Mietverhältnis ist also grundsätzlich ohne Mitwirkung des Ausgezogenen nicht beendbar.

Ist einer von mehreren Mietern also „unbekannt verzogen“ und bleiben Anfragen beim Einwohnermeldeamt fruchtlos, tritt eine – regulär nicht überwindbare – Blockade ein. Ähnliche Probleme stellen sich auch bei allen anderen zugangsbedürftigen Erklärungen im laufenden Mietverhältnis wie z. B. Mieterhöhungen, Betriebskostenanpassungen, Modernisierungsankündigungen und -umlagen oder auch Abmahnungen wegen Verletzung vertraglicher Nebenpflichten.

Um diesen Schwierigkeiten vorzubeugen, enthalten aktuelle Formularmietverträge generell Empfangsvollmachten. Diese sind wirksam, auch wenn sie die Entgegennahme einer Kündigung einschließen (BGH vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97 -, GE 1997, 1458). Allerdings sind solche Vollmachten jederzeit frei widerruflich, und dieses Recht ist durch Formularvertrag nicht einschränkbar (BGH aaO.).

Teilt der ausziehende Mieter dem Vermieter mit, dass er auszieht und wie seine neue Anschrift lautet, kann das als Widerruf der erteilten Empfangsvollmacht und Aufforderung verstanden werden, ihm relevante Post künftig an seine neue Anschrift zu übersenden (BGH aaO. Rn. 16). Erklärungen, die beiden gegenüber abzugeben sind, aber vom Vermieter nur an die Wohnanschrift versandt werden, gehen dem Ausgezogenen dann nicht zu. Es kommt gar nicht so selten vor, dass weitere Umzüge stattfinden und irgendwann nicht mehr ermittelbar ist, wo der ausgezogene Mitmieter verblieb, ob sich sein Name zwischenzeitlich änderte oder ob er überhaupt noch lebt.

Einen solchen Fall entschied kürzlich das AG Wedding.

Der Fall

Vermieterseits war wegen Mietrückständen und ständig unpünktlicher Zahlung gegen den in der Wohnung befindlichen Mieter Räumungsklage erhoben worden, auch die Kündigung war nur ihm gegenüber ausgesprochen worden. Der Mietvertrag war allerdings im Jahr 1957 zwischen dem damaligen Vermieter einerseits und dem Beklagten und seiner damaligen Ehefrau als Mieter andererseits geschlossen worden. Ob die Ehefrau überhaupt je einzog, blieb unklar. In der ersten mündlichen Verhandlung vor dem AG Wedding sagte der Beklagte, dass seine Frau „nie eingezogen“ sei. In einer späteren Verhandlung sagte er dann, sie sei „irgendwann ausgezogen“, und man habe das dem Vermieter nicht gesagt.

Bereits im Jahr 1958 hatte es eine Mietänderungsvereinbarung gegeben, die allein zwischen dem Ehemann und dem damaligen Vermieter geschlossen wurde. In der Folgezeit wurde das Mietverhältnis ausschließlich zwischen dem Beklagten als Mieter und dem jeweiligen Eigentümer als Vermieter geführt. In den rund sechs Jahrzehnten Vertragsdauer wurden dutzende Mietvertragsänderungen (z. B. Mieterhöhungen) ohne die Ehefrau abgeschlossen. In der Mieterakte ließ sich kein Brief der Ehefrau, keine Mangelanzeige, kein Anruf, nichts aus den rund sechs Jahrzehnten finden, sie hatte auch nie Miete gezahlt. Das Einzige, was auf sie hindeutete, war das Vertragsrubrum und ihre Unterschrift unter den Mietvertrag.

Es konnte nicht ermittelt werden, ob die Ehefrau noch lebt. Sie wäre heute 85 bis 90 Jahre alt. Einwohnermeldeamt-Anfragen ergaben nichts, Ermittlungsansätze fehlten. Der Beklagte sagte selbst, er wisse nicht, ob seine frühere Frau noch lebe und falls ja, wo. Er habe sie seit rund 45 Jahren nicht mehr gesehen oder gesprochen. Es war auch sonst nichts weiter über die Ehefrau bekannt.

Das AG Wedding wies die Räumungsklage gleichwohl ab mit der Begründung, dass der Ehefrau nicht ebenfalls gekündigt worden sei. Grundsätzlich könne ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere beteiligt seien, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Es sei also zu prüfen, ob die Ehefrau irgendwann ausgeschieden sei. Das gehe nur durch dreiseitige Vereinbarung, welche hier nicht erkennbar sei.

Des Weiteren sei vom BGH anerkannt, dass auch im Falle der Frage der Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses das Berufen des verbleibenden Mieters auf die fehlende Zustimmung als treuwidrig angesehen werden könne. Hätten mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und ziehe einer der Mieter aus, so werde diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der – für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen – gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen; dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen wolle, bleibe es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren. Daraus folge, dass der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutze und deshalb an einer Kündigung nicht mitwirkt, gegenüber seinen beiden Vertragspartnern – dem ausgezogenen Mieter und dem Vermieter – nach Treu und Glauben verpflichtet sei, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung – der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein – mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen. Gegen Treu und Glauben verstoße der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündige, sondern die Wohnung weiter nutze, und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigere, ohne dass dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt sei. Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter müsse sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt.

Nach Auffassung des AG Wedding führe auch die Anwendung dieser Grundsätze im konkreten Fall nicht dazu, dass die ehemalige Ehefrau des Beklagten wirksam aus dem Mietverhältnis ausgeschieden wäre, oder dass der Beklagte sich nach Treu und Glauben so zu behandeln lassen hätte. Zwar sei seit dem Auszug der Ehefrau ein erheblicher Zeitraum verstrichen. Zu einer Abrede zwischen der Vermieterseite mit der ehemaligen Ehefrau des Beklagten, nach der diese aus dem Mietverhältnis ausscheiden sollte, sei nichts vorgetragen worden, so dass ein Ausscheiden der Frau aus dem Mietverhältnis nicht in Betracht komme.

Gegen eine derartige Annahme spräche vorliegend einiges. Einen unbefristeten Mietvertrag zwischen dem Vermieter und einer weiteren Mietvertragspartei ohne wirksame Kündigung oder eine entsprechende vertragliche Abrede als beendet anzusehen, sollte jedenfalls als Ausnahme gehandhabt werden. Ein faktisches Ende eines Mietvertrages berge erhebliche Risiken und erhebliche Rechtsunsicherheit, bestehe doch Unklarheit darüber, in welchem Moment der Vertrag beendet sein soll. Weiter würde auch ein etwaig notwendiger Schutz der ursprünglichen Mietvertragspartei unterminiert werden, wenn diese ohne jegliche Kenntnisnahme durch Zeitablauf aus dem Mietverhältnis ausscheiden würde. Es wäre schließlich auch denkbar, dass eine Mietvertragspartei, die eine Wohnung faktisch nicht mehr bewohne, schützenswerte andere Interessen an der Fortführung des Mietverhältnisses habe. Aus diesen Gründen sei das Ausscheiden einer ausgezogenen Mietvertragspartei aus einem Mietverhältnis ohne deren Kenntnis auch nach Verstreichen langer Zeit ausgeschlossen.

Der Beklagte müsse sich vorliegend deshalb nicht so behandeln lassen, als sei seine Frau aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Die Verweigerung einer etwaig erforderlichen Zustimmung des Beklagten zum Ausscheiden seiner ehemaligen Ehefrau sei vorliegend nicht treuwidrig. Der Beklagte und dessen ehemalige Ehefrau hätten dem Vermieter deren Auszug nicht mitgeteilt und auch keinen Wunsch auf Entlassung der Ehefrau aus dem Mietverhältnis geäußert.

Allein ein Zeitmoment reiche für die Annahme von Treuwidrigkeit nicht aus. Für den in der Wohnung verbleibenden Mieter gebe es gar keinen Anlass, seine Zustimmung zum Ausscheiden der Mitmieterin zu erteilen oder diese begründet zu verweigern.

Den Vermieter stelle das nicht schutzlos. Diesem stehe frei, in einem Sachverhalt wie dem vorliegenden auch gegenüber der weiteren, ausgezogenen Vertragspartei zu kündigen und das Mietverhältnis wirksam zu beenden. Die Klägerin sei mit dem Räumungsanspruch nicht auf Dauer ausgeschlossen. Die Kündigung müsse halt nur auch gegenüber der früheren Ehefrau erklärt werden.

Landgericht korrigiert lebensfremde Entscheidung des Amtsgerichts

Einen Hinweis, wie man einer seit rund 50 Jahren verschwundenen, möglicherweise inzwischen verstorbenen, jedenfalls über kein Einwohnermeldeamt und auch sonst nicht zu ermittelnden Mitmieterin eine Kündigung zustellt, gab das AG nicht. Dafür

hob das Landgericht auf die Berufung des Vermieters hin das Urteil auf und verurteilte den über 80 Jahre alten Beklagten zur Räumung.

Zwar müsse ein Mietverhältnis grundsätzlich gegenüber allen Mietern gekündigt werden. Der Beklagte verhalte sich aber treuwidrig, wenn er einerseits selbst ausführe, dass seine damalige Ehefrau seit mindestens 45 Jahren ausgezogen sei und er auch keinerlei Kenntnis habe, ob und ggf. wo sie noch lebe, und sich andererseits darauf berufe, dass das Mietverhältnis mit ihr noch fortbestehe und deshalb auch ihr gegenüber gekündigt werden müsse. Wenn das Mietverhältnis seit über 40 Jahren ohne die Ehefrau geführt werde, wobei sämtliche beiderseitigen Erklärungen ausschließlich von und gegenüber dem Beklagten allein abgegeben worden waren, sei davon auszugehen, dass die Parteien das Mietverhältnis konkludent allein miteinander fortgesetzt und einvernehmlich die Ehefrau aus dem Mietverhältnis entlassen hätten. Schützenswerte Interessen der Ehefrau seien hier auch nicht mehr erkennbar.

Allein diese Handhabung durch das Landgericht Berlin ist sachgerecht. Das folgt schon daraus, dass sich andernfalls die Frage stellte, ob die Vertragsänderungen seit Beginn überhaupt wirksam sind, ob also z. B. Mieterhöhungen, Betriebskostenänderungen, die Umstellung von bruttokalt auf nettokalt, Modernisierungsvereinbarungen etc. ohne die Beteiligung der Ehefrau zustande gekommen sind oder nicht. Wollte man das stringent zu Ende denken, so müsste der Mieter vielleicht auch heute noch nur die Bruttomiete des Jahres 1957 zahlen und könnte alles andere, zumindest soweit nicht verjährt, zurückverlangen – allerdings nur an sich und seine damalige Mitmieterin gemeinsam. Offenkundig haben die Parteien jahrzehntelang etwas anderes gelebt. Der heutige Mietvertrag ist ein ganz anderer als derjenige, der ursprünglich einmal unterzeichnet wurde.

Die Bedenken des Amtsgerichts Wedding sind dogmatisch allerdings nicht ohne Weiteres von der Hand zu weisen. Das beginnt bei der Frage, wann genau die konkludente Vereinbarung darüber, dass die Frau ausscheidet, zustande kam. Man könnte hier bei der ersten Vereinbarung ansetzen, die ohne sie zustande kam, also im Jahr 1958. Da war freilich erst ein Jahr seit Vertragsbeginn verstrichen. Versetzt man das Geschehen in die Gegenwart, würde man bei einem Mietvertragsabschluss in 2015 mit mehreren Personen auf Mieterseite und Abänderungsvereinbarung in 2016 mit nur einem der Mitmieter wohl kaum eine konkludente Ausscheidensvereinbarung annehmen. Es muss wohl ein erheblicher Zeitraum hinzutreten. Aber wie lange ist „erheblich“?

Auch das Argument der Treuwidrigkeit ist dogmatisch nicht recht zu fassen. Die Kündigung ist eine Gestaltungserklärung. Entweder sie beendet das Mietverhältnis, oder sie beendet es nicht. Wenn sie es nicht beendet, weil einem der Vertragspartner nicht gekündigt wurde, dann besteht das Mietverhältnis unverändert fort. Ist das aber so, dann gibt es keinen Grund für den Mieter, auszuziehen. Eines Sich-darauf-Berufens bedarf es eigentlich nicht.

Der BGH hatte sich mit der Treuwidrigkeitsfrage im Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03 - (GE 2004, 615) auseinandergesetzt. Der BGH führte zum Fall eines Mieterhöhungsverlangens aus, dass der Einwand des Mieters, die Mieterhöhungserklärung sei seinem – vor langer Zeit ausgezogenen – Mitmieter nicht zugegangen, rechtsmissbräuchlich sei.

Wörtlich heißt es in der Entscheidung:

„[Das] Beharren [des verbliebenen Mieters] auf dem von ihm angenommenen Zustimmungserfordernis [zum Ausscheiden des früheren Mitmieters aus dem Mietvertrag] stellt sich unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als unzulässige Rechtsausübung dar. Eine Rechtsausübung ist – auch ohne dass die Voraussetzungen des § 226 BGB vorliegen – missbräuchlich, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt. […] Der Vermieter […] hat ein erkennbares Interesse daran, sich hinsichtlich der weiteren Gestaltung des Mietverhältnisses nur noch an den Mieter zu halten, der aus seiner Sicht noch Vertragspartei ist. Soweit der Vermieter Zustimmungsverlangen auf Erhöhung des Mietzinses, Kündigungen und andere Gestaltungserklärungen weiterhin auch an den aus seiner Sicht aus dem Mietverhältnis entlassenen Mieter richten müsste, stünde er zum einen insbesondere dann vor erheblichen praktischen Erschwernissen, wenn der Mieter unbekannten Aufenthalts ist; zum anderen wäre der Vermieter, da seine Erklärungen der Aufhebungsvereinbarung zuwiderliefen, zu einem widersprüchlichen Verhalten gezwungen. Auf der anderen Seite ist es für den in der Wohnung verbleibenden Mieter im Außenverhältnis ohne Bedeutung, ob eine weitere Person Mietpartei ist, da er auch als Gesamtschuldner gegenüber dem Vermieter die ganze Leistung schuldet (§ 421 BGB); sein Interesse an der Erhaltung einer weiteren Vertragspartei beschränkt sich auf eventuelle Ausgleichsansprüche im Innenverhältnis der Mieter. […] Im vorliegenden Fall ist ein schutzwürdiges Interesse des Beklagten daran, sich auf die Mieterstellung seiner früheren Ehefrau zu berufen, weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Das Zusammenleben der Ehepartner ist auf Dauer beendet, ohne dass die Ehefrau die Absicht oder […] die rechtliche Möglichkeit hatte, die Wohnung wieder mit zu nutzen. Der Beklagte hat seit dem Auszug seiner Ehefrau spätestens im Oktober 1995 bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 28. April 1998 die Wohnung allein bewohnt und seitdem die Miete allein gezahlt. Er hatte damit seit etwa zweieinhalb Jahren die Stellung eines Alleinmieters. Insoweit hat der Beklagte auch nicht vorgetragen, gegen seine frühere Ehefrau Ausgleichsansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht zu haben, wobei offenbleiben kann, ob dies im Verhältnis zur Klägerin eine andere Beurteilung rechtfertigen könnte. […] Angesichts dieser Umstände stellt sich die Berufung auf die formale Rechtsposition als unzulässige Rechtsausübung dar. Das Mieterhöhungsverlangen konnte daher wirksam an den Beklagten allein gerichtet und die Klage allein gegen ihn erhoben werden.“

In dem betreffenden BGH-Fall war das Mieterhöhungsverlangen der Ehefrau nicht zugestellt und ihr gegenüber nicht einmal erklärt worden. Für die Verpflichtung des Mieters auf Zustimmung war das unerheblich, da der BGH jeden der Mieter als Gesamtschuldner der Leistung betrachtet.

Diese Rechtsprechung setzte der BGH mit Urteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04 (GE 2005, 610) fort. Dort ging es um die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Die Kündigung war nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mieter ausgesprochen worden. Allerdings hatte der Vermieter mit dem ausgezogenen Mieter beim Auszug eine (zweiseitige) Vereinbarung über dessen Ausscheiden aus dem Mietvertrag geschlossen. Der verbleibende Mieter stimmte der nicht zu und berief sich einige Jahre später darauf, dass ohne Einbezug des ausgezogenen damaligen Mitmieters eine Kündigung ihm gegenüber nicht wirksam sei. Diesbezüglich griff der BGH auf Treu und Glauben zurück.

Wörtlich heißt es in der Entscheidung:

„Jedenfalls hat die Klägerin … ihr Einverständnis damit zum Ausdruck gebracht, dass die Mitmieterin seit deren Auszug aus der Wohnung auch aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist. Einer entsprechenden Erklärung gegenüber der Mitmieterin, deren Wunsch, aus dem Mietverhältnis entlassen worden zu sein, unstreitig fortbesteht, bedurfte es nicht (§ 151 BGB). Für die Wirksamkeit der von der Klägerin nur gegenüber dem Beklagten ausgesprochenen Kündigungen ist danach im vorliegenden Zusammenhang allein fraglich, ob die von der Mitmieterin begehrte und jedenfalls von der Klägerin akzeptierte Entlassung aus dem Mietverhältnis daran scheitert, dass der Beklagte seine Zustimmung dazu verweigert. […] Ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters bedarf, ist umstritten […], kann aber im vorliegenden Fall ebenso wie in dem genannten Senatsurteil offen bleiben. Denn dem Beklagten ist jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Berufung darauf verwehrt, dass er der Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt habe und weiterhin nicht zustimme […]. Der Beklagte muss sich deshalb gegenüber der Klägerin so behandeln lassen, als habe er die Zustimmung zu einer Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis, soweit eine solche Zustimmung erforderlich ist, erteilt.

Anders als im BGH-Fall lag dem Urteil des LG Berlin keine Vereinbarung zwischen Vermieter und ausgeschiedenem Mieter zugrunde, vielmehr gab es vom ausgeschiedenen Mieter überhaupt keine Äußerung, weder explizit noch durch schlüssiges Verhalten. Wenn es allein vom Verhalten des verbliebenen Mieters abhängt, ob eine dreiseitige Aufhebungsvereinbarung zustande kommt oder nicht, dann ist die Wertung, es sei treuwidrig, eine Aufhebungsvereinbarung erst zu vereiteln und sich dann auf ihr Fehlen zu berufen, dogmatisch schlüssig. Wenn es aber nicht allein vom Verhalten des verbliebenen Mieters abhängt, weil bislang auch weder Vermieter noch Mitmieter mitwirkten, dann liegt es nicht so klar auf der Hand. Eine dreiseitige Vereinbarung kann so weder zustande kommen noch vereitelt werden. Dann läge es näher, darauf abzustellen, dass eine Gestaltungswirkung einer Kündigung nicht eintreten kann, so dass eine Treuwidrigkeit, sich darauf zu berufen, nicht in Betracht kommt.

Aus rein praktischen Gesichtspunkten wäre ein solches Ergebnis freilich ein Desaster.

Ein weiterer Fall

In einem umgekehrten Fall, d. h. zum Vorteil des Mieters, machte das AG Neukölln mit dem Vertragspartnerwechsel kurzen Prozess. Der Mieter, ein Libanese, hatte die Wohnung 2005 gemietet und der Hausverwaltung im Jahr 2010 ein Fax geschrieben, dass er auf den Mietvertrag verzichte, alleinige Mieterin ab April 2010 Frau A. sei und diese künftig auch die Miete bezahle. Das Schreiben war von ihm und von Frau A. unterzeichnet. Die Verwaltung reagierte nicht. Zwei Jahre später teilte der Mieter der Verwaltung mit, dass er Frau A. gern als Untermieterin in die Wohnung aufnehmen wolle. Auch darauf reagierte die Verwaltung nicht. Als weitere anderthalb Jahre später Zahlungsrückstände auftraten, schrieb Frau A. der Verwaltung, dass sie gern in den Mietvertrag aufgenommen würde. Sie reichte Papiere ein, die belegten, dass sie sich die Wohnung nicht leisten konnte, so dass die Verwaltung ablehnte. Allerdings war der eigentliche Mieter zu diesem Zeitpunkt schon verschwunden, Einwohnermeldeamt-Anfragen ergaben eine Abmeldung ins Ausland, Aufenthalt unbekannt.

Der Vermieter erhob gegen den libanesischen Mieter Räumungsklage nach einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands und verlangte von Frau A. Herausgabe nach § 985 BGB aus Eigentum. Kündigung und Klage wurden dem Mieter öffentlich zugestellt. Das AG Neukölln wies die Klage mit der Begründung ab, dass ein konkludenter dreiseitiger Vertragspartnerwechsel stattgefunden habe; Frau A. sei nicht gekündigt worden, während der Libanese nicht mehr Mieter sei und deshalb auch nicht räumen und zurückgeben müsse.

Das Urteil

Das AG meint, Frau A. habe der Verwaltung ein Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags zu den Bedingungen des mit dem Libanesen abgeschlossenen Mietvertrags gemacht, und zwar mit dem Faxschreiben vom April 2010. Aus diesem ergebe sich eindeutig, dass sie in den Mietvertrag eintreten möchte, alleinige Mieterin sein wolle und auch die Miete leisten werde. Ferner habe der Mieter eindeutig angeboten, aus dem Vertrag auszuscheiden. Die Verwaltung habe diese Angebote konkludent angenommen, indem sie sie nicht ablehnte und die Mietzahlungen entgegennahm, jedenfalls bis zum nächsten Schriftwechsel im Sommer 2012. Darin liege eine Willenserklärung durch schlüssiges Verhalten. Im Mietvertragsrecht könne man von derartigen Willenserklärungen ausgehen, wenn der Vermieter einer Person Wohnraum überlasse und Mietzinszahlungen entgegennehme. Die Klägerin habe gewusst, dass Frau A. alleinige Mieterin sein wollte. Sie habe ebenfalls gewusst, dass der eigentliche Mieter dort nicht mehr wohnte. Die Mietzahlungen seien auch von Frau A. vorgenommen worden. Das Verhalten der Verwaltung lasse nach alledem nur den Schluss zu, dass sie mit dem Vertragswechsel einverstanden gewesen sei, also der Mieter ausscheide und Frau A. eintrete.

Das AG Neukölln berief sich auf eine Entscheidung des LG Berlin zum Aktenzeichen 64 S 110/00. Dort hatte das Landgericht in der Tat entschieden, dass ein Mietvertrag konkludent dadurch zustande kommen kann, dass der Vermieter einer Person für längere Zeit Wohnraum überlässt und dafür über längere Zeit Mietzinszahlungen entgegennimmt oder fordert, nachdem der Nutzer sich direkt an den Vermieter gewendet und angekündigt hat, auf dessen Konto leisten zu wollen.

Problematisch ist allerdings, dass mit der Übernahme dieser Rechtsprechung in die vom AG Neukölln zu beurteilende Konstellation letztlich Schweigen als Vertragserklärung gewertet wird. Denn der Vermieter hat den Wohnraum nicht einem irgendwann faktisch vorhandenen Untermieter überlassen, sondern dem Mieter. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Mieter und der Untermieter miteinander etwas anderes regeln. Dass ein – aus Sicht des Vermieters – Dritter die Miete zahlt und der Vermieter diese Zahlungen nicht zurückweist, ist nicht zwingend ein konkludentes Einverständnis damit, dass ein Untermieter in der Wohnung lebt, oder dass er Mieter, hier gar Alleinmieter, sein soll.

Es ist für den Vermieter günstig, auf mehrere Haftungsschuldner zugreifen zu können, zumal bei der Wohnraummiete die Möglichkeiten zur Absicherung der Vermieterforderungen gesetzlich so eng begrenzt sind, dass Räumungsklagen fast immer auch dauerhafte finanzielle Verluste für den Vermieter bedeuten. Das gilt aber nur so lange, wie die Haftungsschuldner greifbar sind. Zieht ein Mitmieter aus und wird das nicht durch ein Ausscheiden aus dem Vertrag begleitet, kann das zu erheblichen Komplikationen in der Vertragshandhabung und -beendigung führen. Wie die Gerichte urteilen, ist schwer prognostizierbar, die Berliner Amtsgerichte scheinen tendenziell eher mieterfreundlich zu entscheiden. Es sollte deshalb trotz der Reduktion der Ausfallsicherheit jeweils im Einzelfall geprüft werden, ob man den Ausziehenden nicht aus dem Vertrag entlässt und hierüber eine dreiseitige Vereinbarung aller am Vertrag Beteiligten abschließt.

RA Tobias Scheidacker