Kündigung bei Mietermehrheit

1. Wohnt einer von mehreren Mietern nicht (oder nicht mehr) unter der Anschrift der vermieteten Wohnung, ohne dem Vermieter eine andere Wohnanschrift mitgeteilt zu haben, ist eine an alle Mieter adressierte Kündigung, die unter der Anschrift der vermieteten Wohnung zugestellt wurde, gleichwohl wirksam.

2. Trotz der derzeit schwierigen Wohnungssuche in Berlin ist einem gekündigten Mieter eine Räumungsfrist nicht zu bewilligen, wenn er mehrfach mit Mietzahlungen in Verzug geraten und ihm das Räumungsbegehren des Vermieters seit Monaten bekannt ist.

(Leitsatz zu 1 vom Einsender, zu 2 von der Redaktion)

Durch Mietvertrag vom 1.5.2013 mieteten die Bekl. von dem Voreigentümer des Grundstücks, das die Kl. zu Alleineigentum erworben hat, mit Wirkung ab 1.5.2013 die im Tenor bezeichnete Wohnung in der J.straße in Berlin. Die Miete betrug insgesamt einschließlich Vorauszahlungen monatlich 1.375 € Die Wohnung wurde, was der Kl. nicht bekannt war, allein von der Bekl. zu 2 bewohnt. Für die Monate Februar und März 2014 zahlten die Bekl. zunächst keine Miete. Daraufhin kündigte die Kl. durch Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 11.3.2015, welches am 11.3.2015 um 11.00 Uhr durch Boten unter der Anschrift … zugestellt wurde, das Mietverhältnis gegenüber den Bekl. fristlos und ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Auf die genauen Einzelheiten dieses Schreibens wird verwiesen. Da die Bekl. den Rückstand am 11./12.3.2014 beglich, wurde das Mietverhältnis fortgesetzt.

Mit Schreiben vom 27.1.2015 kündigte die Kl. durch ihre Hausverwaltung das Mietverhältnis erneut gegenüber den Bekl. unter der Anschrift … fristlos und ordentlich zum nächstmöglichen Termin wegen vollständigen Rückstands mit den Mieten November 2014 und Januar 2015 und eines Rests der Miete für Dezember 2014. Mit der Klageschrift vom 23.2.2015, welche der Bekl. zu 2 am 25.3.2015 und dem Bekl. zu 1 am 22.5.2015 zugestellt wurde, kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen vollständigen Rückstands mit den Mieten/Nutzungsentschädigung für die Monate Oktober 2014, Januar und Februar 2015 und eines Rests für den Monat Dezember 2014 erneut fristlos und ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Mit Schreiben ihres Anwalts kündigte die Kl. das Mietverhältnis in getrennten Schreiben an die beiden Bekl. erneut fristlos und ordentlich wegen vollständigen Rückstands mit den Mieten für die Monate Oktober 2014 und Januar 2015 und eines Rests für den Monat Dezember 2014.

Mit der Klage beansprucht die Kl. von den Bekl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung. […]

[…] Die Kl. kann auch von der Bekl. zu 2 die Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung verlangen. Der Anspruch folgt aus § 546 Abs. 1 BGB.

Durch die fristlosen Kündigungen ist das Mietverhältnis der Parteien gemäß § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 a und b BGB beendet worden. Konkret befanden sich die Bekl. bei Ausspruch der Kündigung vom 23.2.2015 mit den Mieten Oktober 2014, Januar und Februar 2015 im Rückstand und waren damit für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug und über mehr als zwei Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte (und sogar übertraf). Gleiches gilt für die Kündigung vom 12.5.2015 aufgrund des Rückstands mit den Mieten der Monate Oktober 2014 und Januar 2015 und eines Teils der Miete für den Dezember 2014. Bei der Kündigung vom 27.1.2015 war die Bekl. ebenfalls mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreichte, nämlich jedenfalls den Mieten für November 2014 (ggf. stattdessen auch hier Oktober 2014, was aber keinen Unterschied macht) und Januar 2015 in Verzug. Die in dieser Kündigung auch ausgesprochene ordentliche Kündigung bewirkte außerdem eine Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB, weil ein Zahlungsrückstand, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, auch einen Grund für eine ordentliche Kündigung darstellt (vgl. Palandt-Weidenkaff, 74. Aufl., Rn. 16 zu § 573 BGB). Diese Kündigung wirkte gemäß § 573c Abs. 1 BGB zum Ablauf des April 2015. Dabei kann die Bekl. auch nicht einwenden, dass diese Kündigung unwirksam gewesen sei, weil der Bekl. zu 1 dort, wo sie zuging, nicht wohnhaft war. Da die Kündigung ausdrücklich an beide Bekl. gerichtet war und der Kl. nicht bekannt war, dass der Bekl. zu 1 dort nicht wohnhaft war, wäre es treuwidrig, wenn die Bekl. sich darauf berufen wollte. Im Übrigen ist eine Kündigung gegenüber beiden Mietern aber auch dann entbehrlich, wenn der Auszug eines Mieters bereits längere Zeit zurückliegt und er mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will, insbesondere geräumt hat, ohne dem Vermieter die neue Anschrift mitzuteilen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., Rn. 31 zu § 542 BGB). Das muss im vorliegenden Fall, bei dem der andere Mieter gar nicht erst eingezogen ist und seine andere Anschrift nicht mitgeteilt hat, erst recht gelten.

Der Rechtsstreit ist auch zur Entscheidung reif. Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB konnte die Bekl. gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht für sich in Anspruch nehmen, weil bereits die Kündigung vom 11.3.2014 durch Zahlung hinfällig geworden war, und weil die Kündigung, wie ausgeführt, auch aufgrund der ordentlichen Kündigung erfolgreich ist. Im Übrigen hat die Bekl. in der mündlichen Verhandlung auch eindeutig erklärt, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, weil sie sich die hohe Miete nicht leisten könne, so dass es auch deshalb keine Rolle spielen würde, wenn eine etwaige Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB noch nicht abgelaufen wäre (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 58 zu § 569 BGB).

Eine Räumungsfrist (§ 721 Abs. 1 ZPO) war der Bekl. nicht zu bewilligen. Die Problematik ist in der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert worden. Bei der Abwägung der Interessen der Parteien war zwar zu bedenken, dass die Wohnungssuche in Berlin derzeit schwierig ist. Die Bekl. muss sich aber entgegenhalten lassen, dass sie zum wiederholten Mal mit Miet-/Nutzungsentschädigungszahlungen in Rückstand geraten ist. Zwar sind, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, für die Zeit ab Februar oder März 2015 Zahlungen erfolgt. Für den Monat Juni 2015 wurde sie aber nur in erheblich reduzierter Höhe geleistet. Unter diesen Umständen muss die Kl. mit weiteren Ausfällen rechnen. In einem solchen Fall, wenn also die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung während einer etwaigen Räumungsfrist nicht gewährleistet ist, ist dem Vermieter die Einräumung einer Räumungsfrist nicht zumutbar (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 2007, 15). Hier kommt hinzu, dass das Räumungsbegehren der Kl. aufgrund der Kündigung vom 27. Januar bereits seit fünf Monaten bekannt ist. Da sie nach ihrer eigenen Einschätzung die Wohnung nicht würde halten können, wäre von ihr zu erwarten gewesen, dass sie sich umgehend um eine neue Wohnung bemüht.

Wenn mehrere Mieter eine Wohnung gemietet haben, ist eine Teilkündigung nur einem gegenüber unwirksam. Die Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung muss allen Mietern zugehen, wobei aber das Gebot von Treu und Glauben gilt. Wenn ein Mieter eine tatsächliche Wohnanschrift, unter der die Kündigung zugehen müsste, nicht mitteilt, ist es treuwidrig, wenn er oder ein Mitmieter sich auf den fehlenden Zugang beruft.

Der Beklagte zu 1 hatte die Wohnung zusammen mit der Beklagten zu 2 gemietet, war dort aber nie eingezogen. Die Beklagte zu 2 kam mehrfach mit den Mieten in Verzug, und der Vermieter kündigte fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Kündigung wurde auch dem Beklagten zu 1 in der Mietwohnung zugestellt, weswegen im Räumungsprozess die Beklagte zu 2 die Unwirksamkeit der Kündigung einwandte.

Mit Urteil vom 3. Juli 2015 verurteilte das Amtsgericht Charlottenburg auch die Beklagte zu 2 zur Räumung, da die Berufung auf den fehlenden Zugang der Kündigung an den Beklagten zu 1 treuwidrig sei.

Die Kündigung sei ausdrücklich an beide Beklagten gerichtet gewesen, und der Vermieterin sei nicht bekannt gewesen, dass der Beklagte zu 1 in der Mietwohnung nicht gewohnt habe. Eine Räumungsfrist sei der Beklagten nicht zu bewilligen, denn trotz der aktuellen Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche sei dies der Vermieterin nicht zuzumuten. Die Beklagte sei mehrfach mit Mietzahlungen in Verzug geraten, und die Vermieterin müsse deshalb mit weiteren Ausfällen rechnen. Schließlich sei das Räumungsbegehren der Beklagten auch schon seit längerem bekannt, so dass sie sich umgehend um eine neue Wohnung hatte bemühen müssen.

Einer Berufung auf Treu und Glauben hätte es nicht bedurft, wenn die Vermieterin den Formularmietvertrag des Grundeigentum-Verlages verwandt hätte. Dort heißt es in § 21: „Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen …“

Die an beide Mieter gerichtete Kündigungserklärung, die der Beklagten zu 2 unstreitig zugegangen war, wäre damit auch gegenüber dem Beklagten zu 1 wirksam und hätte das Mietverhältnis beendet.