Kündigung, Nichtnutzung der Wohnung, fehlende Herausgabe eines Wohnungsschlüssels

1. Die seltene Nutzung von auf unbestimmte Zeit vermieteten Wohnräumen berechtigt weder die Annahme eines nur für vorübergehende Zwecke geschlossenen Mietverhältnisses noch den Vermieter zur Kündigung, denn eine Gebrauchspflicht für vermietete Wohnräume besteht nicht.

2. Voraussetzung dafür, dass der Vermieter eine Kündigung wegen Vermüllung und Vernachlässigung der Wohnung stützen kann, ist, dass Substanzschäden an der Bausubstanz drohen; tote Fliegen auf der Fensterbank sind dafür noch kein Anhaltspunkt.

3. Mängelbeseitigungsklagen des Mieters - noch dazu teilweise erfolgreiche - rechtfertigen für sich nicht die Annahme eines unheilbar zerrütteten Mietverhältnisses und eine darauf gestützte Kündigung durch den Vermieter.

4. Der Mieter ist zwar verpflichtet, unter bestimmten Umständen Zugang zu der Mietsache zu gewähren, dies bedeutet aber auch bei nur seltener Nutzung nicht, dass er dem Vermieter durch Aushändigen von Schlüsseln jederzeitigen Zutritt ermöglichen müsste.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. ist Mieterin. Sie übernahm die Wohnung vom Vormieter und nach Einzug renovierte sie sie. Die derzeitige Bruttokaltmiete beträgt mtl. 177,33 €. Die Bekl. wandte sich mit Schreiben vom 16.3.1997 an die Hausverwaltung, in dem sie die Wohnung als „unsere“ bezeichnete und Modernisierungsmaßnahmen verlangte.

In der Wohnung befindet sich ein Kachelofen, der seit 2010 nicht mehr beheizbar ist. Der Schornstein wurde aus sicherheitstechnischen Gründen entfernt, der Geschäftsführer der Kl. bemühte sich um Kontaktaufnahme zur Bekl., um den Kachelofen stilllegen zu lassen. Die Bauleitung kündigte dies durch ein Schreiben an, welches durch den Türschlitz gesteckt wurde. Die Kl. ließ durch einen Schlüsseldienst die Wohnung öffnen und den Kachelofen stilllegen. In der Wohnung befinden sich ein Heizlüfter der Kl. und einer der Bekl.

Die Bekl. teilte der Kl. spätestens 2010 mit, dass sie zu ihrer Tochter nach Hamburg verzogen sei, die Kl. richtete Schreiben vom 26.11.2010 und 12.12.2013 an die Bekl. unter einer Hamburger Anschrift. Die Bekl. wohnt in Hamburg. Die Bekl. erwirkte gegen die Kl. ein Urteil des AG Schöneberg - 6 C 472/16, in dem die Kl. zur Beseitigung von Mängeln verurteilt wurde.

Bei einem Treffen der Parteien, welches für die Bekl. deren Tochter wahrnahm, am 24.1.2018 in der Wohnung gab die Tochter an, die Wohnung werde seit 2009 nicht mehr bewohnt. Die Innenklinke der Wohnungstür fehlte, der Türschnapper war von innen mit einem Nagel fixiert. In der Küche war eine Steckdose mit Klebeband überklebt. Wasserschenkel und Innenfenster sowie die Balkontür wiesen abgeblätterte Farbe auf. Die Wasserhähne waren verkalkt und schwergängig. Auf dem Fensterbrett lagen tote Fliegen. Es gab keinen Kleiderschrank. Die Kl. beanstandete bei diesem Treffen sowie mit Schreiben vom 24.1.2018 und 12.2.2018 den Zustand der Wohnung.

Die Kl. erklärte mit Schreiben vom 26.7.2018 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.7.2019.

Die Kl. behauptet, die Bekl. habe von Anfang an die Wohnung angemietet, um sie mit ihrer Tochter zu gelegentlichen Besuchen zu nutzen, und dies verschwiegen. Die Wohnung stehe damit seit 1993 mehr oder weniger leer. Die Wohnung sei in einem vermüllten und ungepflegten Zustand. Die Kl. sei bereit, die Beheizbarkeit herzustellen. Die Bekl. habe unnötig gegen die Kl. Klage auf Mangelbeseitigung erhoben, wodurch das Mietverhältnis zerrüttet sei.

Der Kl. steht aus § 546 Abs. 1 BGB gegenüber der Bekl. kein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu.

Das Mietverhältnis ist nicht beendet. Denn nach § 573 Abs. 1 BGB darf ein Vermieter von Wohnraum nur kündigen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat. Bei den gemieteten Räumlichkeiten handelt es sich um eine Wohnung. Die Vorschrift des § 573 BGB ist anwendbar, denn die Anwendbarkeit ist nicht durch § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Dies wäre der Fall, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Dies ergibt sich indes aus dem Mietvertrag nicht, denn nach dessen Inhalt wurden die Räume als Wohnung und auf unbestimmte Zeit vermietet. Zudem belegt auch das Schreiben vom 28.11.2010, dass die Parteien von einem Wohnmietverhältnis ausgegangen sind, denn die Kl. verlangte hiermit die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB und richtete dies an eine Hamburger Anschrift. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. noch oder jemals in der Wohnung wohnt oder nicht. Denn einseitiges Handeln ändert nichts an dem beiderseits vereinbarten Mietvertrag.

Nach 573 § Abs. 3 BGB sind die Kündigungsgründe anzugeben und andere Gründe nur zu berücksichtigen, soweit sie nachträglich entstanden sind. Gründe, die nach dem 26.7.2018 entstanden sind, liegen nicht vor. Soweit die Kl. den Vortrag der Gegenseite als widerliche Polemik bewertet, finden sich in den eingereichten Schriftsätzen der Bekl. keine Beleidigungen. Das Bestreiten der vorgetragenen Absicht der Kl., die Wohnung wieder dem Wohnungsmarkt zuführen zu wollen, stellt keine Beleidigung dar, sondern ist prozessual nach § 138 ZPO erlaubt, denn die Bekl. kann nicht wissen, ob die angegebenen Intentionen der Kl. zutreffen oder nicht. Es sind mithin nur die im Schreiben vom 26.7.2018 angegebenen Gründe zu berücksichtigen.

Die unter 1) bis 3) dieses Schreibens angegebenen Gründe berechtigen die Kl. nicht zur Vertragsbeendigung: Denn die Bekl. ist nach dem Inhalt des Mietvertrags berechtigt, indes nicht gegenüber der Kl. verpflichtet, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht nicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 535 Rn. 253). Hinzu kommt, dass der Kl. die Nichtnutzung der Wohnung offenbar bereits seit Jahren bekannt war.

Die unter 4) und 5) angeführten Gründe rechtfertigen gleichfalls keine Beendigung des Mietverhältnisses. Der Umstand, dass die Bekl. die Kl. - offenbar zumindest teilweise erfolgreich - auf Mängelbeseitigung verklagt hat, rechtfertigt keine Kündigung, zumal die Kl. offenbar die Klage nicht anerkannt hat, sondern sich gegen eine Verurteilung auf Mängelbeseitigung verteidigte. Es ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. in schikanöser Weise Terminsverlegungen im Vorprozess beantragt hätte.

Auch die unter 6) des Kündigungsschreibens mitgeteilten Gründe rechtfertigen keine Beendigung des Mietverhältnisses. Denn die im Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. als Mieterin war unwirksam, denn sie hat die Wohnung unrenoviert angemietet (vgl. BGH, WuM 2015, 338). Mithin hätte es der Kl. oblegen, die Schönheitsreparaturen auszuführen und auch die Fenster und Balkontür zu streichen. Wenn sie dies unterlässt und auch nicht vornimmt, nachdem sie von dem Zustand der Wohnung Kenntnis erlangt hat, ist dies kein vertragswidriges Verhalten der Bekl. Die Kl. hat 2010, ohne sich hierzu vorab einen Gerichtstitel zu verschaffen, die Wohnung öffnen lassen und den Kachelofen stilllegen lassen. Ein Heizlüfter, der entsprechend Strom verbraucht und nicht die Heizkraft eines Kachelofens aufweist, ist hierfür kein Ersatz. Die Kl. hat die Bewohnbarkeit der Wohnung eingeschränkt und kann sich schon deswegen nicht als Kündigungsgrund darauf berufen, dass die Bekl. die Wohnung nicht nutzen würde.

Der unter 7) geltend gemachte Kündigungsgrund berechtigt die Kl. nicht zur Kündigung. Die Bekl. ist nach § 13 des Mietvertrags nicht dazu verpflichtet, der Kl. Wohnungsschlüssel zu überlassen. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut nicht. Die Bekl. ist nur im vertraglichen Umfang verpflichtet, Zugang zu gewähren, dies bedeutet nicht, dass sie der Kl. die Schlüssel aushändigen und damit jederzeitigen Zugang gewähren müsste.

Soweit die Kl. vorträgt, die Wohnung sei vermüllt und ungepflegt, lässt sich den eingereichten Fotos und dem Vortrag der Kl. nicht entnehmen, dass Schäden an der Bausubstanz zu befürchten wären. Tote Fliegen auf der Fensterbank sind ohne drohende Schäden zu beseitigen. Dass die Bekl. Gegenstände lagern würde, die verderben und Geruch verbreiten würden, ist nicht dargelegt worden.

Eine Wohnung ist nicht zum „vorübergehenden Gebrauch“ nur deshalb vermietet, weil der Mieter sie nur sehr selten nutzt, denn der Mieter ist zur Nutzung berechtigt, aber nicht verpflichtet. Mängelbeseitigungsklagen des Mieters rechtfertigen keine Kündigung. Auf Vermüllung kann eine Kündigung nur gestützt werden, wenn Substanzschäden drohen. Zur Herausgabe eines Wohnungsschlüssels an den Vermieter ist der Mieter nicht verpflichtet, so das AG Schöneberg.

Die Klägerin hat der Beklagten mit der Begründung gekündigt, dass sie die Wohnung nur gemietet hat, um sie mit ihrer Tochter zu gelegentlichen Besuchen zu nutzen. Die Wohnung stehe damit seit 1993 mehr oder weniger leer. Die Wohnung sei in einem vermüllten Zustand. Die unstreitig in Hamburg lebende Beklagte habe auch unnötig Klage auf Mangelbeseitigung erhoben, wodurch das Mietverhältnis zerrüttet sei.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Ein berechtigtes Interesse für die Kündigung liege nicht vor, sie werde auch nicht über § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Vermietung von Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch) ermöglicht. Nach dem Inhalt des Mietvertrags seien die Räume als Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet. Die Beklagte sei deshalb berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht bestehe nicht. Zudem sei der Klägerin die Nichtnutzung seit Jahren bekannt gewesen. Auch die anderen vorgebrachten Gründe rechtfertigten keine Kündigung – weder dass die Beklagte teilweise erfolgreich auf Mängelbeseitigung geklagt hatte noch die angebliche Vermüllung der Wohnung. Ein paar tote Fliegen auf der Fensterbank ließen noch keine Schädigungen der Bausubstanz befürchten. Dass die Beklagte Gegenstände lagern würde, die verderben und Geruch verbreiten würden, sei nicht dargelegt worden. Dass die Beklagte der Klägerin keinen Wohnungsschlüssel überlassen wolle, sei auch kein Kündigungsgrund. Ein Mieter habe ggf. Zugang zu gewähren, was nicht bedeute, durch Schlüsselaushändigung jederzeitigen Zugang gewähren zu müssen.