Kündbares Zeitmietverhältnis bei Vereinbarung

Auch ein zeitlich befristetes Gewerbemietverhältnis kann einseitig von einer Vertragspartei gekündigt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen. Die Bekl. schuldete eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 5.494,66 €, die nach § 5 des Mietvertrages monatlich im Voraus zum Dritten eines jeden Monats an den Kl. zu zahlen war. Das Mietverhältnis begann zum 1.3.2012. § 3 des Mietvertrages sah u. a. folgende Regelungen vor:

,,2. Das Mietverhältnis endet am 29.2.2022. Nach Ablauf der Mietzeit verlängert sich der Mietvertrag um jeweils ein Jahr, wenn er nicht mit einer Frist von 6 Monaten von einer der Vertragsparteien gekündigt wird. Die Kündigung bedarf der Schriftform per Einschreiben/Rückschein.

3. Die 10-jährige Laufzeit des Mietvertrages gilt nur, wenn der Vermieter nicht zum 31.12. eines Jahres von seinem einseitigen Sonderkündigungsrecht dieses Mietvertrages Gebrauch macht. Der Vermieter darf diese Sonderkündigung erstmals zum 31.12.2013 aussprechen, danach jeweils zu jedem 31.12. jedes Folgejahres während der Laufzeit des Mietvertrages einschließlich möglicher Optionszeiträume.

4. Die Sonderkündigung ist vom Vermieter gegenüber dem Mieter schriftlich und mit einer Frist von 6 Kalendermonaten vor dem jeweiligen 31.12. per Einschreiben/Rückschein auszusprechen. […]

5. Im Falle der Ausübung des Sonderkündigungsrechts durch den Vermieter zahlt der Vermieter dem Mieter als Ausgleich für die Beendigung des Mietverhältnisses und den Verlust der Betriebsstätte einen einmaligen Schadensersatzbetrag. Dieser Betrag ist durch den Mieter per Rechnungsnachweis der in die Mietsache fest eingebrachten Umbauten zu belegen. Dabei werden nur eingebrachte Umbauten berücksichtigt, die fest mit dem Objekt verbunden sind, Mobiliare, Geräte etc. sind hiervon ausgenommen. Der Schadensersatzausgleich beträgt höchstens 30.000 €. […]“

Mit Nachtrag vom 14.11.2013 trat die Bekl. zu 2. als weitere Hauptmieterin in den Gewerbemietvertrag ein. Die Bekl. zahlten die Mieten für den Zeitraum Januar 2014 bis März 2015 nicht vor dem 15. eines Monats. Die Miete für den Monat März 2015 zahlten die Bekl. nach dem 10.4.2015. Mit Botenschreiben vom 25.6.2014 kündigte der Kl. gegenüber den Bekl. jeweils den Mietvertrag unter Berufung auf sein Kündigungsrecht nach § 3 Nr. 3 des Mietvertrages zum 31.12.2014. Mit Schreiben vom 20.2.2015 kündigte die klägerische Hausverwaltung vorsorglich fristlos das Mietverhältnis wegen diverser Mietvertragsverletzungen. Mit der Klageschrift vom 10.4.2015 erklärte der Prozessbevollmächtigte ebenfalls die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses, die auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der Bekl. gestützt wurde.

I. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache aus §§ 579 Abs. 1, 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis wurde wirksam durch Kündigung des Kl. beendet.

1. Das ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde zum einen durch die mit Schreiben vom 25.6.2014 erklärte Kündigung beendet. Der Kl. konnte den Mietvertrag nach§ 3 Nr. 2 des Mietvertrages vom 14.2.2012 einseitig kündigen. Auch ein zeitlich befristetes Mietverhältnis kann bis zum Ablauf der Befristung ordentlich gekündigt werden, wenn die Parteien wie hier ein solches Kündigungsrecht vereinbart haben. Die Vereinbarung ist weder nach §§ 307 ff. BGB noch nach § 138 BGB unwirksam. Das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die von dem Kl. gestellt worden sein müssten, behaupten die Bekl. schon nicht. Aber auch in der Sache selbst stellt das „Sonderkündigungsrecht“ in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages keine unangemessene Benachteiligung bzw. sittenwidrige Regelung zu Lasten der Bekl. da. Zwar mag der Begriff des „Sonderkündigungsrechtes“ vor dem Hintergrund missverständlich gewählt sein, dass dieses Kündigungsrecht nicht an einen besonderen Kündigungsgrund gebunden sein soll und damit dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffs „Sonderkündigungsrecht“ nicht entspricht. Nach der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung der Vereinbarung in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages stellt sich das Sonderkündigungsrecht jedoch als einseitiges ordentliches Kündigungsrecht des Mieters dar. Dies ergibt sich insbesondere aus den weiteren Bestimmungen des § 3 des Mietvertrages zu dem Kündigungsrecht, das einseitig von dem Vermieter mit einer Kündigungsfrist, jährlich und erstmals zum Ende des Jahres 2013 erklärt werden darf. Soweit dieses einseitige Kündigungsrecht für die Bekl. mit wirtschaftlichen Härten einhergehen mag, wäre diese jedenfalls durch die in § 3 Nr. 5 und 6 des Mietvertrags ebenfalls geregelte Entschädigungspflicht zugunsten der Mieter ausgeglichen und lässt keine sittenwidrige Schädigung oder sonstige Benachteiligung der Mieter erkennen.

Der KI. übte sein Kündigungsrecht mit dem Schreiben vom 25.6.2014 rechtzeitig mit einer 6-Monatsfrist zum Jahresende aus. Soweit der Mietvertrag eine Übermittlung des Kündigungsschreibens per Einschreiben/Rückschein vorsieht, wäre ein möglicher Formverstoß jedenfalls durch den unbestrittenen Zugang dieses Schreibens bei den Bekl. geheilt.

2. Überdies war der Kl. zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt. Dem Kl. war unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Bekl., und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten. Die Bekl. haben durch ihren fortwährenden Zahlungsrückstand ihrer mangelnden Zahlungsmoral Ausdruck verliehen und damit die vertragliche Vertrauensgrundlage schwer erschüttert (vgl. BGH NZM 2012, 22; NJW 2911, 2570). Denn die Bekl. haben ungeachtet einer ihnen vom Kl. nach § 543 Abs. 3 BGB erteilten Abmahnung am 20.2.2015 ihr vertragswidriges Verhalten im März 2015 fortgesetzt, wofür schon eine einmalige Wiederholung der unpünktlichen Mietzahlung nach erfolgter Abmahnung ausreichen kann (BGH, NJW 2011, 2201; NZM 2009, 315; NJW 2008, 508; NJW 2007, 1353; LG Berlin, GE 2005, 867).

Die Bekl. hatten die Miete und den Nebenkostenvorschuss in den Monaten Januar 2014 bis Februar 2015 nicht vor dem 15. des jeweiligen Monats gezahlt, obwohl diese bereits zum 3. Werktag des Monats fällig waren. Soweit die Bekl. behaupten, die Fälligkeit der Miete sei durch Vereinbarung auf einen späteren Zeitpunkt verschoben worden, ist dieser Vortrag mangels Substantiierung unbeachtlich. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs ist schlüssig und damit erheblich, wenn die darlegungsbelastete Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person dieser Partei entstanden erscheinen zu lassen (BGH, NJW 1991, 2707). Der Vortrag muss aber so weit substantiiert sein, dass das Gericht aufgrund der Darstellung beurteilen kann, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der an eine Behauptung geknüpften Rechtsfolgen erfüllt sind (BGH NJW 2009, 2137 Rn. 4). Die Angabe näherer Einzelheiten ist grundsätzlich nur dann nötig, wenn diese für die Rechtsfolgen von Bedeutung sind, der Vortrag infolge der Einlassung des Gegners unklar wird oder die Angabe weiterer Umstände erforderlich ist, um dem Gegner die Nachprüfung der behaupteten Tatsachen und den Antritt von Gegenbeweisen zu ermöglichen (grundlegend BGH, NJW 1962, 1354 = JZ 1963, 32; NJW 2000, 3286 unter II 1 m.w.N.; NJW-RR 2002, 343 = WM 2001, 1517). So liegt der Fall hier. Denn das rechtsgeschäftliche Handeln der Beteiligten muss in tatsächlicher Hinsicht so dargelegt werden, dass sich das Zustandekommen der für die von dem Vertragswortlaut abweichende Vereinbarung zur Mietfälligkeit - in Anwendung der §§ 145 ff. BGB - rechtlich prüfen lässt. Bei konkludentem Verhalten eines Vertragsteils darf nicht lediglich das ihm zugeschriebene Erklärungsergebnis - hier die angebliche Fälligkeitsabrede - behauptet werden, sondern das tatsächliche Verhalten selbst muss so deutlich sein, dass es auf den ihm zugeschriebenen rechtlichen Erklärungsgehalt hin aus der Sicht des Empfängers unter Berücksichtigung der §§ 133, 157 BGB gewürdigt werden kann (BGH, NJW 2003, 3564 [3565]). Dies war vorliegend unter dem pauschalen Vortrag der Bekl., dass ein abweichender Fälligkeitstermin vereinbart worden sein soll, nicht möglich. Auch eine Vernehmung des von den Bekl. als N. N. benannten Zeugen scheidet - neben der Unzulässigkeit dieses Beweisantritts - aus, da diese auf eine unzulässige Ausforschung gerichtet wäre. Die Ablehnung eines Beweises für eine beweiserhebliche Tatsache ist dann zulässig, wenn die Erheblichkeit der unter Beweis gestellten Tatsachen mangels hinreichender Substantiierung nicht beurteilt werden kann (BGH NJW 2009, 2137 Rn. 4; BVerfG NJW 2009, 1585 Rn. 25), wenn die Partei ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich und rechtsmissbräuchlich Behauptungen „aufs Geratewohl“ oder „ins Blaue hinein“ aufstellt (BGH BeckRS 2013, 18555 Rn. 41; NJW 2012, 2427 Rn. 40; BVerfG NJW 2009, 1585 Rn. 26). So liegt der Fall hier: Der Kl. war es ohne Weiteres möglich, hier vorzutragen, unter welchem Umständen, mit welchem Inhalt und zwischen welchen Beteiligten die Vereinbarung über einen späteren Zahlungstermin getroffen worden sein soll.

Auch die Zahlung von Miete und Nebenkostenvorschuss für den Monat März erfolgte nicht rechtzeitig zum dritten Werktag des Monats, sondern erst nach dem 10.3.2015. Der Kl. mahnte die Bekl. mit Schreiben vom 20.2.2015 (Anlage K 9) wegen dieser unpünktlichen Mietzahlungen ab. Das Schreiben genügt auch den Anforderungen an eine Abmahnung im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB; wonach der Vermieter den Mieter auf die pünktliche Mietzahlung nachdrücklich hinzuweisen hat (BGH, NJW 2011, 2201; NZM 2006, 338 Rn. 15). Da die Bekl. auch im Monat März 2015 ihr Zahlungsverhalten nicht änderten, war der Kl. zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Insbesondere steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, dass zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin lag, zu dem die Miete erneut unpünktlich gezahlt wurde (BGH NJW 2011, 2201; NJM 2006, 338 Rn. 15).

Auch ein zeitlich befristetes Gewerbemietverhältnis kann einseitig von einer Vertragspartei gekündigt werden, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Das Landgericht Berlin (25. Kammer) hält eine solche Klausel auch unter AGB-Gesichtspunkten nicht für unwirksam. Die Entscheidung verdeutlicht zudem, dass selbst eine verspätete Mietzahlung nach erfolgter Abmahnung für eine Kündigung des Gewerbemietverhältnisses ausreichen kann.

Die beklagte Mieterin schloss am 14. Februar 2012 einen Mietvertrag über eine Ladenfläche im EG. Die geschuldete Miete war im Voraus zum 3. eines laufenden Monats zu zahlen. Der Vertrag enthielt darüber hinaus folgende Klausel:

„2. Das Mietverhältnis endet am 29. Februar 2022. Nach Ablauf der Mietzeit verlängert sich der Mietvertrag um jeweils ein Jahr, wenn er nicht mit einer Frist von sechs Monaten von einer der Vertragsparteien gekündigt wird. […]

3. Die zehnjährige Laufzeit des Mietvertrages gilt nur, wenn der Vermieter nicht zum 31. Dezember eines Jahres von seinem einseitigen Sonderkündigungsrecht dieses Mietvertrages Gebrauch macht. Der Vermieter darf dieses Sonderkündigungsrecht erstmals zum 31. Dezember 2013 aussprechen, danach jeweils zu jedem 31. Dezember jedes Folgejahres während der Laufzeit des Mietvertrages einschließlich möglicher Optionszeiträume.

4. Die Sonderkündigung ist vom Vermieter gegenüber dem Mieter schriftlich und mit einer Frist von sechs Kalendermonaten vor dem 31. Dezember per Einschreiben/Rückschein auszusprechen. […]

5. Im Falle der Ausübung des Sonderkündigungsrechts durch den Vermieter zahlt der Vermieter dem Mieter als Ausgleich für die Beendigung des Mietverhältnisses und den Verlust der Betriebsstätte einen einmaligen Schadensersatzbetrag. Dieser Betrag ist durch den Mieter per Rechnungsnachweis der in die Mietsache fest eingebauten Umbauten zu belegen. Dabei werden nur eingebrachte Umbauten berücksichtigt, die fest mit dem Objekt verbunden sind. Mobiliare, Geräte etc. sind hiervon ausgenommen. Der Schadensersatzanspruch beträgt höchstens 30.000 €.“

Der Vermieter kündigte den Mietvertrag unter Berufung auf vorgenannte Klausel fristgerecht zum 31. Dezember 2014 und darüber hinaus wegen verschiedener weiterer Gründe – insbesondere verspäteter Mietzahlung trotz Abmahnung. Die Mieterin hielt die Klausel zum „Sonderkündigungsrecht“ für unwirksam. Der Vermieter verlangte Räumung.

Das LG hielt die vermieterseitige Kündigung – und damit das vereinbarte „Sonderkündigungsrecht“ – für wirksam. Auch ein zeitlich befristetes Mietverhältnis könne bis zum Ablauf der Befristung ordentlich gekündigt werden, wenn die Parteien ein solches Kündigungsrecht vereinbart haben. Die Vereinbarung sei weder nach §§ 307 ff. BGB noch nach § 138 BGB unwirksam. Auch wenn der Begriff „Sonderkündigungsrecht“ missverständlich sei, liege in der Vertragsklausel keine unangemessene Benachteiligung der Mieterin. Die Benachteiligung werde durch die ggf. bestehende Entschädigungspflicht ausgeglichen. Zudem hielt das Gericht auch die außerordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung für berechtigt. Die Mieterin habe durch ihren fortwährenden Zahlungsrückstand ihre mangelnde Zahlungsmoral gezeigt und damit die für jedes Vertragsverhältnis nötige Vertrauensgrundlage schwer erschüttert. Obwohl der Vermieter die unpünktlichen Zahlungen abgemahnt habe, sei auch die Miete im März 2015 verspätet gezahlt worden. Bereits die einmalige Wiederholung nach Abmahnung könne nach der Rechtsprechung des BGH eine Kündigung rechtfertigen.

Das Landgericht hält ein vereinbartes ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters auch im befristeten Gewerbemietvertrag für wirksam. Dass es sich um einen erheblichen Nachteil für den Mieter handelt und die Regelung aufgrund der Verwendung des Begriffes „Sonderkündigungsrecht“ auch im Hinblick auf § 305c BGB nicht unbedenklich erscheint, hätte deutlicher dargestellt werden können. Ob alleine eine wirtschaftliche Kompensation für bauliche Maßnahmen einen ausreichenden Ausgleich für den Mieter darstellt, dürfte Einzelfallfrage sein. Die für den Mieter entstehenden Vermögensschäden können über die vorgenommenen Baumaßnahmen hinaus erheblich sein. Das hatte die Mieterin offenbar nicht bemängelt. Trotz dieser Entscheidungen dürften solche AGB-Klauseln mit Vorsicht zu genießen sein. Die Entscheidung ist durch Berufungsrücknahme rechtskräftig.