Kürzungsbeträge bzw. Drittmittel im Mieterhöhungsverlangen

1. § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG ist bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann zu prüfen, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im sogenannten LAMOD-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt.

2. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.

I. Der Kl. verlangt vom Bekl. auf Grund der Mieterhöhungserklärung vom 19. Oktober 1998 für die Zeit ab Januar 1999 Erhöhung des monatlichen Mietzinses von 569,84 DM um 162,16 DM auf 732 DM. 1984 hatte der Kl. mit dem Land Berlin im Rahmen des Landesmodernisierungsprogramms einen "Modernisierungsvertrag" geschlossen. Nach § 2 Abs. 4 dieses Vertrages sollte die öffentliche Förderung der Modernisierung und Instandsetzung des auf dem Grundstück gelegenen Vorderhauses erfolgen. Das Land Berlin gewährte einen einmaligen Zuschuß in Höhe von 585.747 DM sowie Vorauszahlungsmittel; diese setzten sich aus einem Betrag in Höhe von 413.785 DM für den Wohnteil und einem Betrag in Höhe von 131.720 DM für den Gewerbeteil, mithin insgesamt insoweit 545.505 DM zusammen. Der Vertrag sah ferner unter § 4 Abs. 4 vor, daß zehn Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit vom Land Berlin entschieden werden solle, ob und in welcher Höhe die Vorauszahlungsmittel in Darlehen umgewandelt bzw. endgültig als Zuschuß gewährt werden sollten. Schließlich sah § 7 Abs. 3 des Vertrages vor, daß der Kl. während der Dauer des Vertrages, die auf 20 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit festgelegt worden war, keine höheren Mieten verlangen durfte, als in diesem Vertrag vereinbart war. Durch Vertrag vom 24. Februar 1986 vermietete der Kl. dem Bekl. eine der im Rahmen der Förderung neugeschaffenen Drei-Zimmer-Wohnungen.

Nachdem das Land Berlin entschieden hatte, daß die Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen seien, unterbreitete die Investitionsbank Berlin dem Kl. mit Schreiben vom 2. Januar 1996 verschiedene Rückzahlungsangebote. Diese sahen entweder die Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel in einem einmaligen Betrag unter Berücksichtigung eines Bonus in Höhe von 50 %, 66,6 % bzw. 87,5 %, abhängig von der Größe der geförderten Fläche, oder eine Umwandlung der Vorauszahlungsmittel in ein zinsloses Darlehen vor. Der Kl. entschied sich für die einmalige Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel. Unter Berücksichtigung eines Bonus in Höhe von 372.061,98 DM ergab sich zu seinen Lasten sodann ein Rückzahlbetrag in Höhe von 173.443,02 DM.

Nachdem der Bekl. sein Einverständnis zu der Mieterhöhungserklärung des Kl. vom 19. Oktober 1998, die keinen Hinweis auf die Gewährung öffentlicher Förderungsmittel enthält, verweigert hatte, erhob der Kl. im Februar 1999 vor dem Amtsgericht Charlottenburg Klage auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 2 MHG. Durch Urteil vom 5. Mai 1999 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Klage statt, wobei es den Einwand des Bekl., wonach das Mieterhöhungsverlangen wegen der Nichtberücksichtigung öffentlicher Förderungsmittel unwirksam sei, deshalb für unbeachtlich hielt, weil Gegenstand des Mietvertrages eine bereits modernisierte Wohnung war.

Auf die vom Bekl. eingelegte Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, daß das Mieterhöhungsverlangen entgegen § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG keine Kürzung entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG in bezug auf die dem Kl. gewährten öffentlichen Mittel ausgewiesen habe und deshalb nicht erkennbar sei, ob diese Förderung dem Bekl. bei der Mietzinsbildung zugute gekommen sei. Da die zwischen dem Kl. und dem Land Berlin vereinbarte Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages auch noch nicht beendet sei, komme es nicht darauf an, daß die Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages modernisiert gewesen sei.

Gegen dieses Urteil hat der Kl. beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin Verfassungsbeschwerde eingelegt. Der Verfassungsgerichtshof hat durch Beschluß vom 23. November 2000 - VerfGH 72/00 - (GE 2001, 50) das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Zur Begründung hat der Verfassungsgerichtshofs im wesentlichen ausgeführt, daß das Landgericht allein auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG abgestellt habe, ohne inhaltlich zu prüfen, ob sich die streitige Mieterhöhung im Rahmen der dem Kl. im Modernisierungsvertrag auferlegten Bindungen halte. Da der Kl. bereits im Berufungsverfahren vorgetragen habe, daß der geforderte Mietzins unterhalb der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Miete liege, wäre es Aufgabe des Landgerichts gewesen, diesen Angaben des Kl. nachzugehen und zu prüfen, ob mit den Beschränkungen nach dem Modernisierungsvertrag nicht dem Sinn und Zweck der Kürzungsvorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Genüge getan sei.

In dem erneuten Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 2. Juli 2001 hat der Kl. auf Befragen erklärt, daß eine Ermittlung des Anteils der öffentlichen Förderung bezogen auf Modernisierungsmaßnahmen, aufgeschlüsselt an dem Aufwand an Werklohn für die einzelnen Maßnahmen in Modernisierung und Instandsetzung, aus seiner Sicht und "aus Gründen der Art und des Einsatzes der Fördermittel" nicht in Betracht komme.

Das Landgericht hat daraufhin durch einen im September 2001 erlassenen Beschluß dem Kammergericht folgende Rechtsfragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"1. Ist § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (Abzug der Kürzungsbeträge gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 - 7 MHG) bei einem Erhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG nicht zu prüfen, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im sog. LAMOD-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlagen begehrte Mietzins nicht höher ist als der Mietzins, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt?

2. Gilt dies auch, wenn nachträglich im sog. Bonus-System gefördert worden ist?

3. Für den Fall, daß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Anwendung findet:

a) Bedarf es für die formelle Wirksamkeit eines solchen Verlangens der Angabe der abzuziehenden Kürzungsbeträge oder genügt deren Darlegung im Prozeß?

b) Ist ein Schulderlaß im Rahmen des Bonus-Systems als Zuschuß im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2, § 3 Abs. 1 Satz 3 MHG zu behandeln?"

Das Landgericht sieht sich nach wie vor daran gehindert, die Mietzinserhöhung auf ihre materielle Berechtigung hin zu überprüfen und den Vorgaben des Verfassungsgerichtshofs zu folgen, da der Kl. zu einer Aufteilung des Einsatzes der Fördermittel in bezug auf Modernisierung einerseits und Instandsetzung anderseits nicht imstande sei.

II. 1. Die Vorlage ist hinsichtlich der zu 1. gestellten Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und damit zulässig.

2. Die Rechtsfrage ist in Übereinstimmung mit der vom Landgericht vertretenen Auffassung wie aus dem Tenor ersichtlich zu beantworten. Auszugehen ist hierbei von folgendem: Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sind von dem aus der Erhöhungserklärung errechenbaren Jahresmietzins die nach § 3 Abs. 1 S. 3 - 7 MHG in Betracht kommenden Kürzungsbeträge abzuziehen. Kürzungen sind danach unter anderem dann vorzunehmen, wenn - wie im vorliegenden Sachverhalt - für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen worden sind. Eine Erhöhung des Mietzinses kommt somit von vornherein kraft Gesetzes insoweit nicht in Betracht, als der Vermieter öffentliche Fördermittel eingesetzt hat; diese gehören gerade nicht zu den "aufgewendeten Kosten" im Sinne des § 3 Abs. 1 S. 1 MHG (so Kunze/Tietzsch, WuM 1997, 308, 309). Für den Fall einer Mieterhöhung nach § 3 Abs. 3 S. 2 MHG bedeutet dies, daß bereits die Erhöhungserklärung Angaben zur Finanzierung (so Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Ill. A Rdnr. 564) und zu den Kürzungsbeträgen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., lll Rdnr. 805) enthalten muß, um dem Mieter eine umfassende Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs zu ermöglichen (Senat in KGR 2000, 379; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Handkommentar, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 29, 31 zu § MHG). Gleiches gilt für eine Erhöhung des Mietzinses nach § 2 Abs. 1 MHG. Abs. 2 dieser Bestimmung sieht vor, daß der Erhöhungsanspruch "nach Abs. 1" dem Mieter gegenüber zu begründen ist. Da insoweit auch Satz 2 des Abs. 1 eingeschlossen wird, muß die Erhöhungserklärung auf den Erhalt öffentlicher Mittel zur Modernisierung hinweisen (Kunze/Tietzsch, a. a. O.). Diese Anforderungen können nicht dadurch entfallen, daß - wie im vorliegenden Rechtsstreit vom Kl. unbestritten vorgetragen - der Mietzins nach erfolgter Erhöhung (immer noch) unter dem zwischen dem Kl. und dem Land Berlin im Modernisierungsvertrag als Höchstmietzins vereinbarten Betrag liegt. Zu berücksichtigen ist nämlich, daß die öffentlichen Mittel nach § 1 Abs. 1 dieses Vertrages sowohl für Modernisierung als auch für Instandsetzung gewährt worden sind. Führt der Vermieter Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durch, muß er im Falle einer Mieterhöhung nach § 3 Abs. 3 MHG die Modernisierungsarbeiten nachvollziehbar von den Instandsetzungsmaßnahmen abgrenzen (Bub/Treier/Schultz, a. a. O., Ill. A Rdnr. 564 m. N.; Sternel, a. a. O., lll Rdnr. 804). Da gleiches für die Erhöhung nach § 2 Abs. 1 MHG gilt, reicht der Hinweis auf das Unterschreiten des nach dem Fördervertrag zwischen Vermieter und öffentlicher Hand vereinbarten Höchstmietzinses gerade nicht aus, um damit einer Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen von § 2 Abs. 1 S. 2 MHG zu genügen. Dies wäre nur dann denkbar, wenn die öffentlichen Mittel ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 1 S. 1 MHG verwendet worden wären. Dies ist nach der Einlassung des Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 2. Juli 2001 gerade nicht der Fall gewesen, so daß nach wie vor nicht erkennbar ist, inwieweit die dem Kl. gewährten Mittel für Instandsetzung oder Modernisierung eingesetzt worden sind. Auf diese Erläuterung aber hat der Mieter - wie oben ausgeführt - Anspruch: Der Hinweis auf einen zwischen dem Vermieter und der öffentlichen Hand vereinbarten Höchstmietzins kann diese nach der insoweit eindeutigen gesetzlichen Regelung nicht

st, inwieweit die dem Kl. gewährten Mittel für Instandsetzung oder Modernisierung eingesetzt worden sind. Auf diese Erläuterung aber hat der Mieter - wie oben ausgeführt - Anspruch: Der Hinweis auf einen zwischen dem Vermieter und der öffentlichen Hand vereinbarten Höchstmietzins kann diese nach der insoweit eindeutigen gesetzlichen Regelung nicht ersetzen; die zu einem anderen Ergebnis gelangenden Entscheidungen der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 24. Juni 1996 und 20. März 2000 (GE 1997, 339; 2000, 677) haben diesen Gesichtspunkt nicht berücksichtigt.

Hinzu kommt im vorliegenden Rechtsstreit noch folgendes:

Von dem Vorauszahlungsbetrag von insgesamt 545.505 DM ist ein Betrag in Höhe von 131.720 DM zur Instandsetzung bzw. Modernisierung von Geschäftsraum gewährt worden. Es bedarf keiner weiteren Erläuterung, daß dieser Umstand bei Erhöhung der Miete für den Wohnraum des Hauses D. nach §§ 2, 3 MHG Berücksichtigung zu finden hat. Insoweit kann jedenfalls der Hinweis auf das Nichterreichen der im Modernisierungsvertrag festgelegten Höchstmiete eine Erläuterung der Mietzusammensetzung nicht ersetzen. Dies wird hier besonders deutlich dadurch, daß der Kl. den von ihm geleisteten Rückzahlungsbetrag in Höhe von 173.443,02 DM bei der Berechnung eines Erhöhungsbetrages ab Januar 1996 in vollem Umfang berücksichtigt hat. Dieser Betrag errechnete sich jedoch auf der Grundlage des Auszahlbetrages von 545.505 DM, der sowohl Wohnraum als auch Geschäftsraum betraf. Von diesem Betrag erfolgte durch die Investitionsbank Berlin ein Bonusabzug entsprechend der Alternative 1 des Rückzahlungsangebots vom 2. Januar 1996 in Höhe von 372.061,98 DM. Der Kl. konnte deshalb die Finanzierung dieses Betrages nicht mit einem Erhöhungsbetrag von 162,16 DM bzw. 161,95 DM wie in der Berechnung der Erhöhung per 1. Oktober 1998 auf den vom Bekl. zu zahlenden Mietzins umlegen; insoweit hätte eine Berücksichtigung des auf den Geschäftsraum wenigstens anteilig entfallenden Rückzahlbetrages erfolgen müssen.

Der Senat vermag auch nicht zu erkennen, weshalb es dem Kl. nicht möglich sein soll, eine (weitere) Aufteilung der von ihm (soweit sie Wohnraum betreffen) eingesetzten Mittel, aufgeteilt in Modernisierungs- und Instandhaltungskosten vorzulegen. Aus den Rechnungen der einzelnen Gewerke muß sich entnehmen lassen, welche Arbeiten im einzelnen in den Wohnungen durchgeführt worden sind. Danach läßt sich sodann eine Zuordnung der Arbeiten zu Instandsetzung oder Modernisierung vornehmen. Daß die Ermittlung im Einzelfall erheblichen Aufwand erfordern kann, steht dem Erfordernis ihrer Beibringung nicht entgegen; es ist schließlich der Vermieter, der einen Anspruch geltend macht und wie jeder andere Kl. im Prozeß seine Berechtigung nachweisen muß (Kunze/Tietzsch a. a. O.; S. 314).

III. Die weiteren Vorlagefragen sind unzulässig. (wird ausgeführt)

Modernisierungszuschüsse der öffentlichen Hand berechtigen den Mieter nicht zu einer Mieterhöhung. Das war schon im Miethöhegesetz geregelt (Kürzungsbeträge); auch §§ 558, 559 a BGB haben das so übernommen (Drittmittel). Fraglich ist, was der Vermieter im einzelnen dazu in einem Mieterhöhungsverlangen angeben muß, damit es ausreichend begründet ist.

Der Vermieter hatte im LAMOD-Programm Zuschüsse für Instandsetzung und Modernisierung erhalten und sich dafür zur Einhaltung einer Durchschnittsmiete verpflichtet. In einem späteren Mieterhöhungsverlangen erwähnte er die Kürzungsmittel nicht und legte erst im Zustimmungsprozeß dar, daß die mit der WBK vertraglich vereinbarte Höchstmiete nicht überschritten sei. Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt; das Landgericht Berlin wies sie ab. Die Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil war erfolgreich. Daraufhin holte das Landgericht vom Kammergericht einen Rechtsentscheid ein.

Mit Beschluß vom 17. Januar 2002 stellte das KG fest, daß auch in einem solchen Fall die Kürzungsbeträge (nach der Wortwahl des Mietrechtsreformgesetzgebers: Drittmittel) zu prüfen seien, da anderenfalls das Mieterhöhungsverlangen für die Mieter nicht ausreichend erläutert sei. Dazu gehöre insbesondere die Aufgliederung zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungszuschüssen.

Die den Rechtsentscheid tragende Begründung ist unzutreffend. Der Senat führt ausführlich aus, warum bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung zwischen den Kürzungsbeträgen für Instandsetzungsmaßnahmen und für Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden ist. Das ergibt sich daraus, daß nur für Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung möglich ist, so daß die sich auf diese Maßnahmen beziehenden Fördermittel getrennt zu berechnen sind. Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG (§ 558 BGB) bedeutet das, daß die Zuschüsse für Instandsetzungsmaßnahmen nicht als Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., Rn. 142 zu § 2 MHG). Wenn allerdings die gesamten Zuschüsse - ohne Aufgliederung nach Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen - beim anteiligen Mietverzicht des Vermieters berücksichtigt wurden, ist eine spätere Aufgliederung nicht mehr nötig, da ja schließlich der Mieter dadurch nicht benachteiligt wird, wenn nicht nur ein Teil der Zuschüsse (für Modernisierungsmaßnahmen) zu seinen Gunsten berücksichtigt wird, sondern die Zuschüsse insgesamt. Wegen des im Rechtsentscheid nur knapp wiedergegebenen Sachverhalts sei auf den Beschluß des Verfassungsgerichtshofs Berlin (GE 2001, 50) verwiesen. Der Verfassungsgerichtshof Berlin hat hier ziemlich eindeutig die entgegengesetzte Rechtsauffassung zu der Meinung des Kammergerichts vertreten. Die entscheidende Frage ist nämlich die, ob auch in diesen Fällen der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen Angaben über die öffentliche Förderung machen muß oder ob er das in einem Rechtsstreit nachholen kann. Das Kammergericht meint, das wäre nur dann denkbar, wenn die öffentlichen Mittel ausschließlich für Modernisierungskosten verwandt worden wären. Das muß allerdings um so mehr gelten, wenn auch unter Berücksichtigung der Abzüge für Instandsetzungsmaßnahmen das Mieterhöhungsverlangen davon nicht berührt wird. Die Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1997, 237 - die Fundstelle des Senats ist ein Fehlzitat -, GE 2000, 677) ist deshalb vorzuziehen, weil ein Schweigen des Vermieters im Mieterhöhungsverlangen zu öffentlichen Mitteln nicht bedeutet, er habe diese nicht erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus Rn. 174 zu § 2 MHG) oder sie seien wegen des teilweisen Mietverzichts ohne Belang (vgl. Beuermann GE 1996, 1521). Im Regelfall sollte allerdings der Vermieter zur Erläuterung seines Mieterhöhungsverlangens die in GE 2001, 19 erwähnten Angaben machen, also entweder die Berechnung der Kürzungsbeträge oder die Darlegung des ursprünglichen Mietverzichts.