Kürzungsbeträge bei Modernisierung mit öffentlichen Mitteln vor Vertragsabschluß

Kürzungsbeträge für öffentliche Fördermittel sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nur dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis mit öffentlichen Mitteln modernisiert hat, nicht aber bei Vermietung einer bereits modernisierten Wohnung.

Den Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zu der mit Schreiben vom 22. Februar 1999 erklärten Mieterhöhung zu.

Der Angabe von sogenannten Kürzungsbeträgen bedurfte es weder in der Mieterhöhungserklärung selbst, noch waren derartige Beträge überhaupt zu berücksichtigen.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BGB sind bei einem Zustimmungsbegehren des Vermieters zur Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3-7 abzuziehen. Damit verweist § 2 MHG ausdrücklich auf § 3 MHG, wonach der Vermieter, der modernisiert hat, eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 v. H. der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen kann. Dabei sind öffentliche Mittel zu berücksichtigen, die den Erhöhungsbetrag nach dem in § 3 aufgestellten Kriterien verringert.

Die Verpflichtung zur Anrechnung von Kürzungsbeträgen nach § 2 MHG trifft nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (NJW-RR 1998, 296; GE 1997, 1221) (nur) denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MHG erhöht hat oder erhöhen könnte. Das hat - wie die Kammer schon mit Urteil vom 13. September 1992 zu 62 S 175/99 (nicht veröffentlicht) ausgeführt hat, zur Folge, daß Kürzungsbeträge nur dann anzusetzen sind, wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis mit öffentlichen Mitteln modernisiert hat, nicht jedoch, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung gewesen ist (vgl. LG Berlin, ZK 65, GE 1997, 238). Im vorliegenden Fall hat der Bekl. eine modernisierte Wohnung zu einem bestimmten Mietpreis gemietet, der durch die öffentlich-rechtliche Bindung der Vermieter gegenüber der IBB als Stelle der öffentlichen Förderung betragsmäßig geprägt war. Eine Mieterhöhung nach § 3 MHG konnte nicht mehr stattfinden, denn § 3 geht von der Erhöhung des Mietzinses im laufenden Mietverhältnis aus. Damit ein Vermieter Mieterhöhungen nicht - anstelle nach § 3 MHG - durch ein Zustimmungsbegehren nach § 2 MHG durchsetzen kann, obwohl er entsprechende Mittel in Anspruch genommen hat, bestimmt § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, daß diese Mittel auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 MHG zu berücksichtigen sind (so LG Berlin, ZK 65 in GE 1997, 238, 239).

Ob und wie lange ein Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (nach § 2 MHG) um die von der öffentlichen Hand erhaltenen Modernisierungszuschüsse kürzen muß, ist im Einzelfall umstritten. Wichtig ist die Frage besonders deshalb, weil bei einer Nichtberücksichtigung der Kürzungsbeträge das Mieterhöhungsverlangen nichtig sein kann.

Der Vermieter hatte die Modernisierungsmaßnahmen mit IBB-Mitteln durchgeführt und alsdann die Wohnung vermietet. In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG beriefen die Mieter sich darauf, daß entgegen der Vorschrift des § 2 Abs. 1 letzter Satz MHG die Kürzungsbeträge aufgrund der öffentlichen Modernisierungsförderung nicht angegeben seien, weswegen sie zur Zustimmung nicht verpflichtet seien.

In seinem Urteil vom 27. November 2000 gab das Landgericht Berlin dem Vermieter recht und berief sich auf die Rechtsprechung des Kammergerichts, wonach Kürzungsbeträge nur von dem Vermieter zu berücksichtigen seien, der die Miete nach § 3 MHG erhöht habe oder erhöhen könnte. Das sei bei der Vermietung einer schon modernisierten Wohnung nicht der Fall.

Jedenfalls die 62. Kammer geht in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts davon aus, daß es auf die Laufzeit des Modernisierungsvertrages nicht ankommt, wenn die Baumaßnahmen schon vor Abschluß des Mietvertrages durchgeführt wurden. So hatte auch unlängst das Amtsgericht Charlottenburg entschieden; die anderslautende Berufungsentscheidung des Landgerichts Berlin ist durch den Berliner Verfassungsgerichtshof aufgehoben worden (GE 2001, 50).