Kürzungsbeträge

Kürzungsbeträge; Drittmittel; Mieterhöhung; ortsübliche Vergleichsmiete; öffentliche Mittel; Modernisierung

Zur Anrechnung von Kürzungsbeträgen nach § 2 MHG.

Der jetzt geltend gemachte Mietzins von 6,24 DM/m2 netto kalt liegt unter dem Mittelwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes. Dieser Wert ist angesichts der Tatsache, daß die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte Bruttokaltmietzins-Werte sind, um die sogenannten kalten Betriebskosten zu bereinigen. Dabei kann die Frage, ob von diesem Wert die im Mietspiegel tabellarisch ausgewiesenen kalten Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche monatlich oder die tatsächlichen Betriebskosten in Abzug zu bringen sind, dahinstehen, weil der begehrte Nettokaltmietzins jedenfalls noch darunter liegt.

Gleichwohl wird die Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens jedoch durch § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG durch die dort genannten Kürzungsbeträge in der Höhe begrenzt. Vorliegend wurden unter anderem für Modernisierungsarbeiten öffentliche Mittel in Anspruch genommen, so daß Satz 2, mit dem der Gesetzgeber den Zweck verfolgte, nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Mieter Vorteile aus der Gewährung öffentlicher Mittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung zuteil werden zu lassen (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 2 MHG Rn. 18; Schubart/Kohlenbach, Soziales Miet- und Wohnrecht, Miethöhegesetz, § 2 Anm. 6 a), grundsätzlich zu beachten ist. In der vorliegenden Sachverhaltskonstellation hat der Vermieter öffentliche Mittel in Anspruch genommen, um neben Instandsetzungen, Umbau und Wiederaufbauarbeiten auch Modernisierungen durchzuführen, zugleich hat er sich jedoch gegenüber der Investitionsbank Berlin (früher WBK) öffentlich-rechtlich zu verpflichten, vom Mieter nur eine Miete zu fordern, die die Bezuschussung berücksichtigt. So betrug zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die genehmigte Durchschnittsmiete 3,42 DM/m2 monatlich. Im Jahre 1996 betrug die Kostenmiete 20,19 DM/m2 monatlich, so daß sich nach Abzug der Förderung von 14,61 DM/m2 monatlich eine Durchschnittsmiete von 5,58 DM/m2 monatlich ergibt. Daraus folgt, daß die Gewährung öffentlicher Mittel im Laufe des Mietverhältnisses stets Berücksichtigung fand und die Mietzinsentwicklung entscheidend geprägt hat. Die begehrte Mietzinserhöhung ist daher aufgrund der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung der Kl. nur bis zur Durchschnittsmiete von 5,58 DM/m2 monatlich berechtigt. Dies entspricht bei einer Wohnungsgröße von 71,05 m2 einer Nettokaltmiete von 396,46 DM.