Kürzung des Wohnwertzuschlages für geleasten Kaltwasserzähler

Der sich aus der Orientierungshilfe ergebende Wohnwertzuschlag für einen geleasten Kaltwasserzähler kann im Wege der Schätzung gekürzt werden, wenn die Wohnwerterhöhung durch die Verbrauchskontrolleinrichtung tatsächlich geringer ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

I. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch in dem zuerkannten Umfang gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.

1. Der Anspruch beruht auf dem formell ordnungsgemäßen, insbesondere unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 gemäß § 558 a Abs. 2 Ziffer 1 BGB begründeten und die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB beachtenden Verlangen vom 13. Juni 2006.

2. Die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB beträgt unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2005 nebst Orientierungshilfe und gerichtlicher Wertung gemäß § 286 ZPO für die Wohnung 5,37 €/m2. Das beruht auf folgenden Erwägungen:

a) Die Ausstattung der Wohnung mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ist als wohnwerterhöhendes Merkmal anzusehen; es begründet in Ermangelung wohnwertmindernder Merkmale in der Merkmalgruppe "Bad/WC" eine positive Bewertung dieser Merkmalgruppe. Die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals ist nicht durch den Umstand gehindert, daß der Kaltwasserzähler lediglich geleast ist und die entsprechenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, denn der Vermieter stellt das Gerät unbeschadet des Rechtsgrundes, die umzulegenden Kosten erreichen in der Regel keine erhebliche Höhe und können deshalb den aus der Ausstattung resultierenden Vorteil, nicht den Verbrauch anderer Mietparteien mittragen zu müssen, sondern in vollem Umfang in den Genuß der Vorteile sparsamen Verbrauchs zu gelangen, nicht überlagern.

b) Aufgrund des Überwiegens wohnwerterhöhender Merkmale in allen Merkmalgruppen sowie des Vorliegens des Sondermerkmals "modernes Bad" ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete das Erreichen des oberen Spannenwertes in dem maßgeblichen Mietspiegelfeld E 4 mit 5,10 €/m2 sowie ein Zuschlag von 0,37 €/m2 in Betracht zu ziehen.

c) Bei der unabhängig von dem Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558 d BGB und der hieraus resultierenden Vermutung gemäß § 292 ZPO der Richtigkeit der aus der Anwendung ermittelten Vergleichsmiete, § 558 d Abs. 2 BGB, gebotenen freien Würdigung gemäß § 286 ZPO ist innerhalb der unter "b)" dargestellten Spanne ein Abschlag von 0,10 €/m2 gerechtfertigt:

(1) In den Merkmalgruppen "Bad/WC" sowie "Wohnumfeld" ist jeweils nur ein wohnwerterhöhendes Merkmal festzustellen; für die Merkmalgruppe "Bad/WC" gilt das jedenfalls unter Berücksichtigung des Umstandes, daß alle weiteren Merkmale bereits bei dem Sondermerkmal "modernes Bad" Eingang finden.

(2) Bei Zubilligung eines Zuschlages zum Mittelwert von 4,35 €/m2 in Höhe von 20 % auf den oberen Spannenwert von 5,10 € erführe der geleaste Kaltwasserzähler eine Wertigkeit in Höhe von allein 15 Cent Zuschlag zum Mittelwert oder 8,62 € monatlich, mithin jährlich 103,44 € zuzüglich der Umlage der Leasinggebühren. Bei einem durchschnittlichen Wasserverbrauch in Berlin von 115 Liter/Tag/Person im Jahr 2006 (Quelle: www.

bwb.

deutsch/trinkwasser.

de) und der Annahme, daß eine Wohnung mit einer Fläche von 57,49 m2 im Durchschnitt von nicht mehr als zwei Personen genutzt wird, ergibt sich hieraus ein Jahresverbrauch von ca. 84 m3, was unter Berücksichtigung der nunmehr maßgeblichen Preise für Trink- und Abwasser in Höhe von 2,291 bzw. 2,551 €/m3 einschließlich Mehrwertsteuer eine Kostenbelastung von etwa 350 € für die Haushaltsgröße als wahrscheinlich erscheinen läßt. Die Wohnwerterhöhung durch eine Verbrauchskontrollvorrichtung kann unter Berücksichtigung der weiteren Belastung mit Leasinggebühren danach schwerlich mit über 100 €/Jahr angesetzt werden. Eine Wohnwerterhöhung in Höhe von 5 Cent/m2/Monat entspricht etwa 10 % des unter normalen Umständen zu erwartenden Kostenaufwandes für Wasserver- und Entsorgung und erscheint angemessen. [...]

Nachdem die ZK 62 des Landgerichts Berlin entschieden hatte, daß auch ein geleaster Kaltwasserzähler wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels ist, kürzt nunmehr das AG Köpenick den sich daraus ergebenden Wohnwertzuschlag für das modernisierte Bad nach eigener Schätzung.

Bei einem Mieterhöhungsverfahren ging es um die Frage, ob ein vom Vermieter geleaster Wasserzähler in der Merkmalgruppe "Bad/WC" als wohnwerterhöhend anzusehen ist.

Das AG Köpenick folgte zwar der Auffassung des LG Berlin (GE 2007, 55), daß die Ausstattung mit Kaltwasserzähler auch dann als wohnwerterhöhend anzusehen ist, wenn der Kaltwasserzähler lediglich geleast ist und die Leasingkosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Es hielt aber einen Abschlag von 0,10 €/m2 für gerechtfertigt. Denn der bei vollem Ansatz sich ergebende Zuschlag von 15 Cent müsse nach der sich unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Wasserverbrauchs ergebenden Kostenbelastung auf 5 Cent gekürzt werden. Die Berufung wurde nicht zugelassen.

Formal ist die Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick, die Berufung nicht zuzulassen, in Ordnung, denn es folgt der Entscheidung der ZK 62 des Landgerichts, daß die Ausstattung mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler unabhängig davon als wohnwerterhöhend anzusehen ist, daß der Kaltwasserzähler lediglich geleast war und die Leasingkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Angreifbar ist jedoch die Auffassung des Gerichts, trotz der Vermutungswirkung (§ 292 ZPO) des Berliner Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel ( § 558 d BGB) könne der sich daraus ergebende wohnwerterhöhende Zuschlag im Rahmen freier Beweiswürdigung gekürzt werden. Zwar hat der BGH (Urteil vom 6.7.2005, VIII ZR 322/04, GE 2005, 984) entschieden, daß eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb des Rahmens der Orientierungshilfe durch das Gericht grundsätzlich zulässig ist. Umstritten ist aber, ob eine Schätzung ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels zulässig ist (bejahend ZK 65, Urteil vom 3. März 2002, 65 S 17/03; verneinend ZK 67, Urteil vom 8. Dezember 2003, 67 S 288/03, GE 2004, 180). Angesichts dieses Streits hätte das AG Köpenick die Berufung zulassen müssen.