Kündigungsvoraussetzungen

Kündigungsvoraussetzungen; Kündigungserklärung; Mietvorauszahlungsklausel; Aufrechnung; Beschränkung; Verzug; Mietzins; Fälligkeit

Sämtliche Kündigungsvoraussetzungen müssen im Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung erfüllt sein; ist dies nicht der Fall, so ist die Kündigung unwirksam.

Gegen die Wirksamkeit einer Vorauszahlungsklausel bestehen Bedenken, wenn sie in Verbindung mit einer die Aufrechnung beschränkenden Klausel steht.

... Dem Kl. steht mangels wirksamer Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum kein Anspruch auf Räumung der an die Bekl. vermieteten Wohnung zu. Die vom Kl. am 1.9.1999 ausgesprochene Kündigung war unwirksam, da im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht gegeben waren.

Am 1.9.1999 befand sich die Bekl. noch nicht mit zwei aufeinander folgenden Monatsmieten in Verzug, vielmehr war dies erst im Hinblick auf die Miete für Juli 1999 der Fall. Die ausstehende Miete für den Monat August 1999 war im Zeitpunkt der Kündigungserklärung zwar bereits fällig, jedoch trat Verzug erst mit Ablauf des 1.9.1999 und nicht bereits mit Ablauf des 31.8.1999 ein mit der Folge, daß die Kündigungsvoraussetzungen nicht schon am 1.9.1999 - dem Zeitpunkt der Kündigung, sondern erst am 2.9.1999 gegeben waren.

Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer müssen sämtliche Kündigungsvoraussetzungen jedoch zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung erfüllt sein (LG Köln WM 1992, 123); ist dies nicht der Fall, so ist die Kündigung unwirksam. Darauf, ob die Kündigungsvoraussetzungen möglicherweise im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorgelegen haben, kommt es nicht an. Damit kann offenbleiben, ob der Zugang der Kündigungserklärung noch am 1.9.1999 durch den unstreitig nachmittags erfolgten Einwurf in den Briefkasten der Bekl. eintrat oder ob dies erst für den 2.9.1999 anzunehmen ist.

Für die Fälligkeit des Mietzinses ist abweichend von der mietvertraglichen Regelung § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblich, da § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages, der eine Zahlung monatlich im voraus vorsieht, wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam ist. Zwar ist eine Vorauszahlungsverpflichtung nicht grundsätzlich zu beanstanden; durchgreifende Bedenken gegen ihre Wirksamkeit bestehen jedoch dann, wenn - wie hier - zugleich das Recht des Mieters, gegenüber dem Mietzins mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht auszuüben, eingeschränkt wird. Bereits durch ein Aufrechnungsverbot wird der Mieter bei bestehender Vorauszahlungspflicht daran gehindert, in Unkenntnis eines Minderungsrechts geleistete Zahlungen im Folgemonat als Bereicherungsanspruch im Wege der Aufrechnung geltend zu machen. Dies stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung dar.

Nicht entscheidend ist, daß nach der mietvertraglichen Regelung auch die Ausübung eines Minderungsrechtes ausgeschlossen sein soll, während andererseits die Erstattung etwaiger Gegenforderungen in monatlichen Teilbeträgen erfolgen soll. Es kann dahinstehen, ob dies die Unwirksamkeit des Aufrechnungsverbotes - auch ohne Berücksichtigung der Vorauszahlungsverpflichtung - zur Folge hat.

Bei Zusammentreffen beider Klauseln kommt es nämlich nicht darauf an, ob die eine Aufrechnungsmöglichkeit beschränkende Klausel bereits für sich genommen wegen Verstoß gegen § 11 AGBG unwirksam ist. Dies hat nicht zur Folge, daß damit - entsprechend § 6 Abs. 1 AGBG - die Vorauszahlungsverpflichtung als wirksam anzusehen wäre, weil es zum einen nicht Sache des Gerichts ist auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehen bleiben soll (BGH NJW 1995, 254, 255). Zum anderen kann sich der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel aufgrund der Gebote der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH a. a. O.).

Damit gilt für die Fälligkeit des Mietzinses § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Folge, daß Fälligkeit erst - wie das Amtsgericht [Köln] zutreffend ausgeführt hat - mit Ablauf des 31.8.1999 und mithin am 1.9.1999 um 0.00 Uhr eintrat. Die Leistung war damit am 1.9.1999 zu erbringen. Damit befand sich die Bekl. jedoch noch nicht automatisch in Verzug. Bei kalendermäßig bestimmten Leistungen beginnt der Verzug vielmehr mit dem Ablauf des Tages, an dem die Leistung zu erbringen war (Palandt-Heinrichs, § 284, Rz. 27), folglich mit Ablauf des 1.9.1999. Dies hat zur Folge, daß sich die Bekl. im Zeitpunkt der Kündigung am 1.9.1999 noch nicht in Verzug befand.

Aus den vom Kl. hiergegen zur Frage des Verzugseintritts angeführten Entscheidungen ergibt sich nichts anderes. In der von ihm zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist ohne nähere Darlegung des Sachverhaltes - lediglich ausgeführt, am 4. Oktober hätten die am 3. September und 3. Oktober 1977 fälligen Raten ausgestanden, mithin Verzug vorgelegen (BGH Urteil vom 4.4.1998, RE Mietsachen, Band 1, Nr. 34). Auch in dieser Entscheidung wird mithin zwischen Fälligkeit und Verzugseintritt differenziert.