Kündigungssperrfrist

Kündigungssperrfrist; Umwandlung vor Vertragsschluss

Die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 und 4 i. V. m. dem Sozialklauselgesetz und der Verordnung zu § 564 b BGB gilt nur dann, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wird. War dagegen Wohnungseigentum schon vor der Vermietung begründet worden, kann sich der Mieter auf die Sperrfrist nicht berufen.

Der Bekl. kann sich auch nicht, wie er vorträgt, auf die Schutzvorschrift des § 564 b II Nr. 2 Satz 2 und 4 BGB in Verbindung mit dem Sozialklauselgesetz vom 22.4.1993 und der Verordnung zu § 564 b BGB berufen. Denn die Anwendung dieser Vorschrift setzt einen sogenannten Umwandlungsfall voraus, der nur dann besteht, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde. Danach muß dann die Veräußerung des Wohnungseigentums erfolgt sein (Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl. 1991, § 564 b BGB Rz. 48 f.; Palandt/Putzo, 52. Aufl. 1993, § 564 b BGB Rz. 49; LG Berlin, GE 1990, 1039). Nur dann, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, kann sich der Erwerber vor Ablauf der Sperrfrist auf sein berechtigtes Interesse i. S. d. § 564 b II Nr. 2 Satz 1 BGB nicht berufen (siehe BGH, NJW 1994, 2542, 2543 m. w. N.). Dieser Regelung liegt die Erwägung zugrunde, daß gerade der Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen zu leichteren Kündigungen führen kann. Sie hat auch den Zweck, den wirtschaftlichen Anreiz zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie deren oft spekulative Veräußerung einzudämmen (BGH, NJW 1994, 2542, 2543-2544).

Ein solcher Umwandlungsfall liegt hier aber nicht vor. Das Gesetz geht von einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge aus, die im vorliegenden Fall nicht eingehalten worden war. Liegt die Begründung des Wohnungseigentums zeitlich vor der Überlassung an den Mieter, findet § 564 b II Nr. 2 und 4 BGB keine Anwendung; hier war dem Bekl. die Wohnung überlassen worden, nachdem Wohnungseigentum begründet worden war. Auf den Schutz einer solchen unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist diese Bestimmung nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten (BGH, NJW 1994, 2542, 2544). Ob der Mieter Kenntnis von der Begründung oder dem Bestehen von Wohnungseigentum hat oder ob ihm der Unterschied zwischen Mietwohnung und vermieteter Eigentumswohnung geläufig ist, wie es der Bekl. anführt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich (so auch LG Berlin, GE 1990, 1039).

Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von zehn Jahren ("Sozialklauselgesetz") soll den Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung schützen. Dabei ist die Reihenfolge Vermietung - Umwandlung - Veräußerung - Kündigung von zentraler Bedeutung, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes nicht eingreift. Geschützt werden soll nämlich nicht jeder Mieter, der in einer aus Umwandlung entstandenen Eigentumswohnung wohnt, sondern nur der Mieter, der zum Zeitpunkt der Umwandlung in ihr gewohnt hat.

Das Landgericht Berlin hielt deshalb in seinem Urteil vom 6. Januar 1995 die Eigenbedarfskündigung für gerechtfertigt, die gegenüber einem Mieter ausgesprochen wurde, der eine schon umgewandelte Eigentumswohnung gemietet hatte.