Kündigungsschutzklausel-VO

Kündigungsschutzklausel-VO; Realteilung als Umwandlung; Kündigungssperre nach Außerkrafttreten der wirksamen Verordnung

1. Die Berliner Kündigungsschutzklausel-VO ist verfassungsgemäß.

2. Auch nach einem Außerkrafttreten der Verordnung (31. August 2011) läuft die Kündigungssperre im Anschluss an eine frühere Veräußerung weiter; begonnene Fristen bleiben unberührt.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen für den Fall, dass eine Räumungsklage abgewiesen wird, ist unzulässig, da nicht lediglich eine Rechtsbedingung vorliegt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind seit 1.7.2009 als Eigentümer des Hauses G.straße, Berlin im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich bei diesem Anwesen um ein Reihenhaus, welches die Bekl. mit Mietvertrag vom 30.12.1974 gemietet hatte. Das Haus gehört zu einem Würfel, welcher aus vier Häusern besteht, die jeweils separate Eingänge haben. Bis 1999 wurden diese vier Häuser als vier Wohnungen behandelt. Im Jahr 1999 erfolgte die Realteilung dieser Mieteinheiten durch die damalige Eigentümerin. Im Jahre 2006 wurde das Haus der Bekl. erstmalig verkauft an die D. N. V. GmbH, welche am 13.9.2007 ins Grundbuch eingetragen wurde. Von ihr haben die Kl. das Haus erworben.

Mit Schreiben vom 29.7.2009 kündigten die Kl. das Mietverhältnis mit der Bekl. zum 30.4.2010 und beriefen sich auf Eigenbedarf. Mit Schreiben vom 22.3.2010 begehrten die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher 343,84 € um 52,67 € auf 396,51 €.

Die Kl. tragen vor, dass sie das Haus selbst bewohnen wollen, und zwar gemeinsam mit ihren Söhnen. Die Kl. zu 1 habe aufgrund eines Bandscheibenvorfalls Probleme mit dem Treppensteigen, und ihre alte Wohnung läge im 4. OG. Die alte Wohnung sei auch mit erheblichen Mängeln belastet. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.7.2004 sei vorliegend nicht anwendbar und im Übrigen rechtswidrig und verfassungswidrig.

Die Klage ist nicht begründet.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Die mit Schreiben vom 29.7.2009 erklärte Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB führte nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses, da eine Kündigung aufgrund der Sperrfrist des § 577 a Abs. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.7.2004 bis zum 1.1.2014 ausgeschlossen ist. Die Vorschriften der §§ 577, 577 a BGB finden auch auf die Realteilung eines Wohnblocks, der aus Reihenhäusern besteht, Anwendung. Vor der Realteilung im Jahre 1999 bestand der streitgegenständliche Wohnblock aus jeweils 4 Wohnungen, die je zwei Wände miteinander teilen. Die Wohnungen verfügten über getrennte Eingänge. Nunmehr werden die einzelnen Wohnungen wie Reihenhäuser behandelt, die nur nicht in einer Reihe stehen, sondern jeweils eine Ecke eines Vierecks darstellen.

Durch die Umwandlung der Wohnungen infolge der Realteilung in Reihenhäuser konnten diese nun separat verkauft werden und waren für Käufer interessant, die diese Häuser zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollten. Die Kündigungssperre des § 577 a Abs. 1 und 2 BGB findet daher auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern bebaut ist, entsprechende Anwendung (vgl. BGH vom 23.6.2010 - VIII ZR 325/09 - GE 2010, 1055).

Das bereits seit 1975 an die Bekl. vermietete Haus wurde erstmals nach der Realteilung im Jahre 2007 verkauft.

§ 577 a Abs. 2 BGB verweist auf die Möglichkeit, die Frist des Abs. 1 zu verlängern. Von dieser Möglichkeit hat das Land Berlin durch die Kündigungsschutzklausel-VO vom 20.7.2004 Gebrauch gemacht.

Nach der geltenden Kündigungsschutzklausel-Verordnung besteht eine Kündigungssperre von 7 Jahren. Diese würde im vorliegenden Fall erst zum 1.1.2014 enden. Dieses Ende gilt auch dann, wenn die Verordnung vor Ablauf dieser Frist außer Kraft tritt, da einmal begonnene Fristen davon unberührt bleiben.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 11. März 2009 (VIII ZR 127/08 = GE 2009, 651) auch die Gültigkeit einer solchen Verordnung bestätigt. Das Gericht hält die Verordnung weder für rechtswidrig noch für verfassungswidrig. Der Gesetzgeber hat bewusst die Mieter schützen wollen. Bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs an die Kl. war diese Verordnung in Kraft und musste den Kl. bekannt sein.

Mit ihrem hilfsweise gestellten Begehren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung können die Kl. ebenfalls nicht durchdringen.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das hilfsweise für den Fall geltend gemacht wird, dass in einem Räumungsprozess die Räumungsklage abgewiesen wird, ist unzulässig, da nicht lediglich eine unschädliche Rechtsbedingung vorliegt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. AufI., Rdnr. 71 a zu § 558 b BGB; LG Hamburg vom 27.1.2005, 307 S 164/04, und BGH vom 12. Mai 2004, VIII ZR 234/03 = GE 2004, 883).

Es bestehen auch Bedenken dagegen, ob durch den Hilfsantrag die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB gewahrt ist.

Gemäß § 577 a BGB kann nach einer Wohnungsumwandlung der Erwerber erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Für manche Bezirke Berlins gilt eine Sperrfrist von sieben Jahren; diese Verordnung tritt nach derzeitiger Rechtslage am 31. August 2011 außer Kraft. Begonnene Sperrfristen laufen aber weiter.

Im Jahre 1999 wurden die Reihenhausgrundstücke real geteilt; das Haus der Mieter wurde 2007 veräußert. Im Juli 2007 kündigte der neue Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Hilfsweise verlangte er Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab. Die Realteilung sei wie eine Umwandlung zu Eigentumswohnungen zu behandeln; nach § 577 a BGB gelte eine Kündigungssperrfrist, die durch die Kündigungsschutzklausel-Verordnung auf sieben Jahre verlängert worden sei. Diese Verordnung sei wirksam; auch nach einem Außerkrafttreten liefe eine Frist weiter, und eine vorher ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Die hilfsweise verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung sei unwirksam, da es sich nicht um eine zulässige Rechtsbedingung handele.

Dass die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung nicht verfassungswidrig ist, hat das Landgericht Berlin entschieden (GE 2009, 909). Eine durch die erstmalige Veräußerung in Gang gesetzte Sperrfrist läuft auch nach Außerkrafttreten der Verordnung weiter (vgl. Beuermann GE 2008, 1533). Unklar ist allerdings, wie das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg auf ein Ende der Sperrfrist zum 1. Januar 2014 kommt, denn die Sperrfrist beginnt mit der Eintragung im Grundbuch (hier am 13. September 2007), so dass erst am 13. September 2014 die Sperrfrist abliefe (danach wäre eine Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich).

Zweifelhaft sind auch die Ausführungen zu der hilfsweise ausgesprochenen Mieterhöhung, denn es dürfte sich um eine zulässige Rechtsbedingung handeln (für den Fall der Unwirksamkeit der Kündigung wird Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehrt).