Kündigungsschutz/Zwischenvermietung

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Bei Anmietung einer ganz bestimmten Wohnung, die einem bereits individuell bestimmten Nutzer überlassen werden soll, kann auch dann Wohnraummietrecht gelten, wenn die Wohnung vom Mieter zum Zwecke der Weitervermietung angemietet wurde.

Die von dem Kl. ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet. Da sich der Kl. auf ein besonderes Interesse im Sinne des § 564 b BGB nicht berufen hat, ist die Kündigung unwirksam, denn es handelt sich bei dem am 15. Januar 1965 zwischen dem Voreigentümer des Kl. und der Bekl. zu 1. abgeschlossenen Mietvertrag um einen solchen über Wohnräume.

Maßgebend für die Abgrenzung, ob ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraum-Mietvertrag abgeschlossen worden ist, ist der übereinstimmende Vertragswille der Parteien über den vorherrschenden Vertragszweck (OLG Stuttgart NJW 1986, 322; OLG Karlsruhe, GE 1984, 225; BGH MDR 1981, 752). Für die Vereinbarung eines Wohnraummietvertrages spricht hier zunächst das von den Vertragsparteien verwandte Vertragsformular "Mietvertrag für Wohnräume", in dem es u. a. in § 1 heißt, daß die Mieträume "zur Benutzung als Wohnung" vermietet werden. Für eine Benutzung der Mieträume für gewerbliche oder berufliche Zwecke bedarf es danach ausdrücklich der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Weiterhin ist unstreitig, daß der Vertrag zunächst zwischen dem ehemaligen Eigentümer als Vermieter und dem Bekl. zu 2. als Mieter abgeschlossen werden sollte und ein entsprechendes Vertragsformular bereits ausgefüllt war. Die Bekl. zu 1. ist dann letztlich nur deshalb in den Mietvertrag als Vertragspartei aufgenommen worden, weil sie Investitionen von ca. 20 000,- DM in die Wohnung beabsichtigte und diese bei dieser Vertragsgestaltung steuerlich absetzen konnte. Es bestand aber Einigkeit zwischen den Vertragsparteien, daß der eigentliche und ausschließliche Nutzer der Wohnung der Bekl. zu 2. sein sollte. Entsprechend findet sich auch auf dem Mietvertragsformular am oberen Rand die Bemerkung "G... (+ zwei Söhne)". Der Bekl. zu 2. wurde dann auch in der Folgezeit ständig als "eigentlicher Mieter" von dem jeweiligen Eigentümer und Vermieter der Wohnung behandelt. Spätestens seit 1977 war der gesamte Schriftwechsel bezüglich des Mietvertrages an den Bekl. zu 2. gerichtet, während sich die Bekl. zu 1. aus den vertraglichen Beziehungen vollständig zurückgezogen hatte. die Räume waren demnach von Anfang an als Wohnung des Bekl. zu 2. angemietet, wobei letztere auch die jeweiligen Mieten ständig selbst an den Vermieter und nicht etwa an die Bekl. zu 1. zahlte.

Auch die Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag vom 15.1.1965, nach der die Bekl. zu 1. berechtigt sein sollte, einen Nachfolger für die Benutzung der Wohnung zu bestimmen, falls "das die Wohnung in Anspruch nehmende Belegschaftsmitglied des Mieters aus dienstlichen oder anderen Gründen aus der Wohnung ausziehen" sollte, spricht nicht gegen die oben vorgenommene Auslegung des Vertrages, sondern bestätigt diese im Gegenteil. Wenn die Vertragsparteien nämlich eine gewerbliche Nutzung durch die Bekl. zu 1. in dem Sinne vereinbart hätten, daß diese das Wohnobjekt für beliebige ihrer Angestellten angemietet hätte, so wäre die vorgenannte Vereinbarung nicht nötig gewesen. Diese zeigt vielmehr, daß der Mietvertrag zunächst ausschließlich für den Bekl. zu 2. abgeschlossen werden sollte. Da die Vertragsdauer aber zunächst auf zehn Jahre festgesetzt worden war, sollte es der Bekl. zu 1. vorbehalten bleiben, z. B. für den Fall einer vorzeitigen Versetzung des Bekl. zu 2. einen Nachfolger für die Benutzung der Wohnung zu bestimmen.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Anmietung einer ganz bestimmten Wohnung, die einem bereits individuell bestimmten Nutzer überlassen werden sollte. Dieser Fall unterscheidet sich in nichts von den Fällen, in denen eine Privatperson eine Wohnung anmietet, die sie dann einem Dritten gemäß § 549 Abs. 1 BGB untervermietet. Durch eine solche Untervermietung wird aber der von den Parteien vorherbestimmte Vertragszweck grundsätzlich nicht berührt. Allein die Tatsache, daß nicht der Mieter, sondern der Untermieter die Räume als Wohnung nutzt, kann nicht zwingend zur Folge haben, daß auf das Mietverhältnis die Vorschriften über Gewerberäume anwendbar sind, wenn die Parteien ersichtlich, wie oben dargelegt, ihren vertraglichen Beziehungen die Vorschriften über Wohnräume zugrundelegen wollten.