Kündigungsschutz nach Beitrag zur Schaffung des Mietraumes

Kündigungsschutz nach Beitrag zur Schaffung des Mietraumes; Mietsache, Zwangsversteigerung zur; Überlassung der Mietsache; Kündigungsschutz; Beitrag des Mieters zur Schaffung des Mietzins; Mietzins; Verrechnungsabrede; Mietverhältnis, Beendigen; Kündigung; Ausnahmekündigungsrecht des Erstehers

1. Sind die Voraussetzungen für eine Verrechnung des Mieter (Pächter-)Beitrages zur Schaffung von Miet-/Pacht-)Räumen nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag noch nicht eingetreten, weil Miete (Pacht) noch nicht geschuldet wird, so genießt der Mieter (Pächter) nicht den Kündigungsschutz des § 57 c Abs. 1 Nr. 1 ZVG.

2. § 57 c ZVG gilt nicht für den Fall, daß der Miet- oder Pachtraum zur Zeit der Zwangsversteigerung noch nicht fertiggestellt ist.

Die Revision ist unbegründet.

1. Das Berufungsgericht führt aus:

a) Der Räumungsanspruch sei nach § 556 BGB gerechtfertigt.

aa) Der Vertrag vom 1. Februar 1976 sei kein Pachtvertrag, sondern ein Mietvertrag, weil das auf dem Grundstück errichtete Gebäude für die vorgesehene gewerbliche Nutzung nicht geeignet und auch nicht eingerichtet gewesen sei.

bb) Die zum 31. Januar 1981 erklärte Kündigung vom 2. Januar 1980 sei nach § 57 a ZVG gerechtfertigt. Sie habe zur Beendigung des Vertrages mit Ablauf des 31. Januar 1981 geführt. Die Kündigung sei nicht nach § 57 a Satz 2 ZVG unwirksam. Nach dieser Vorschrift sei die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolge, für den sie zulässig sei. Zwar hätte der Vertrag vom 1. Februar 1976 als Mietvertrag nach § 565 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 5 BGB bereits zum 31. März 1980 gekündigt werden können. Bei der Feststellung, ob die Kündigung zum nächst zulässigen Termin erklärt worden ist, sei aber ebenso wie im Falle des § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auf den sich bei abstrakter Berechnung ergebenden Kündigungstermin, sondern auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem dem Kündigungsberechtigten die Kündigung bei Beobachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt frühestens möglich gewesen sei. Hier habe die Kl. darauf vertrauen dürfen, daß der Vertrag vom 1. Februar 1976 entsprechend seiner Bezeichnung ein Pachtvertrag sei und deshalb nach § 595 BGB frühestens zum 31. Januar 1981 gekündigt werden könne.