Kündigungsschutz bei Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Kündigungsschutz bei Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen; Kündigungsschutz/Umwandlung in Eigentumswohnung; Umwandlung in Eigentumswohnung/Kündigungsschutz; Eigentumswohnung/Kündigungsschutz bei Umwandlung

§ 11 des XII. BMG ist auch auf die Fälle des bruchteilsmäßigen Erwerbs von Wohnungseigentum anwendbar.

Jedoch ist im vorliegenden Fall eine Eigenbedarfskündigung gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 gemäß § 11 12. BMG bis 1992 ausgeschlossen. Diese Bestimmung regelt für mietpreisgebundenen Altbau, daß sich vor Ablauf von 7 Jahren der Erwerber von Wohneigentum auf die Regelung des § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht berufen kann, wenn an einer vermieteten preisgebundenen Altbauwohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum zur Zeit der Preisbindung veräußert worden ist. Unstreitig handelt es sich bei der um 1910 errichteten Wohnung um mietpreisgebundenen Altbau im Sinne des § 1 AMVOB. An dieser Altbauwohnung ist nach deren Überlassung an die Bekl. im Jahre 1970 am 1. August 1985 durch den Kl. zu 1) Wohnungseigentum begründet worden. Das Eigentum an dieser Wohnung ist zumindest mit einem Anteil von 1/2 an die Kl. zu 3) am 27. Dezember 1985 veräußert worden. Nach Ansicht des Gerichts erfaßt § 11 12. BMG auch den bruchteilsmäßigen Erwerb der Kl. zu 3) an dem Eigentum der Wohnung der Bekl. Dem widerspricht nicht der Wortlaut des § 11, der von der Veräußerung des Wohnungseigentums spricht und mithin nach seinem Wortlaut nicht die Veräußerung von Bruchteilen am Wohnungseigentum ausschließt. Für diese Auslegung spricht auch der Sinn und Zweck des durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin vom 3. August 1982 eingeführte § 11. Durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften ist in Berlin die Mietpreisbindung bis 1990 verlängert worden. Maßgeblich war dafür die Mieterstruktur und der räumlich beengte Wohnungsmarkt aufgrund der geographischen Lage Berlins. Ferner hatte sich in den letzten Jahren zunehmend die Tendenz abgezeichnet, daß Altbauwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden waren, die von zahlungskräftigeren Bevölkerungsschichten erworben werden konnten, die dann ihrerseits die Wohnungen von den alteingesessenen Mietern im Wege von Eigenbedarfskündigungen herausverlangten. Um dieser Entwicklung entgegenzusteuern, ist § 11 seinerzeit eingeführt worden. Der Zweck dieser Vorschrift würde umgangen, wenn man wie im vorliegenden Fall auch einen Bruchteilseigentümer an einer Wohnung eine Eigenbedarfskündigung zugestehen würde. Gemäß § 747 BGB könnte nämlich der bruchteilsmäßige Eigentümer an einer Wohnung, wenn er erst einmal mit Erfolg eine Eigenbedarfskündigung durchgeführt und die Wohnung bezogen hat, die restlichen Anteile der Bruchteilseigentümer an der Wohnung erwerben.

Anmerkung: AG Schöneberg MM 4/83, 20.