Kündigungsschutz bei Firmenwohnung

Kündigungsschutz bei Firmenwohnung; Untermiete; Firmenwohnung; Kündigungsschutz; Mieterschutz; Räumungsklage; Arbeitnehmer; Werkswohnung; unzulässige Rechtsausübung

Räumungsklage des Hauptvermieters (Vermieters) weder aus vom Mieter abgeleiteten noch aus eigenem Recht auf die Schutznormen der §§ 564 b, 556 a BGB berufen, wenn der Vermieter die Wohnung an eine Firma vermietet hat, die diese - wie im Mietvertrag festgelegt - im Einverständnis mit dem Vermieter an ihren Arbeitnehmer als Werkswohnung weitervermietet hat und letzterer weiß, daß sein Arbeitgeber nicht Eigentümer der Wohnung ist.

Der Kl. J. K vermietete ab 15.7.1969 eine 2-Zimmer-Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus in G. auf unbestimmte Zeit an die Firma H. In dem schriftlichen Mietvertrag (I 19) wurde vereinbart, daß die Hauptmieterin berechtigt ist, die Wohnung im Einvernehmen mit dem Hauseigentümer (Vermieter) an Werksangehörige weiterzuvermieten. Die Firma H. überließ mit Wirkung vom 17. 7.1969 die genannten Räumlichkeiten als Werkmietwohnung "im Hause des Herrn J. K." für die Dauer des Arbeitsverhältnisses an die bei ihr beschäftigte Bekl. (Untermieterin), die seither dort wohnt. Mit Schreiben vom 5.3.1981 hat der Kl. das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin auf 30.4.1982 mit der Begründung gekündigt, daß er die Wohnung für einen eigenen Betriebsangehörigen benötige. Die Firma H. erklärte sich mit der Kündigung einverstanden und kündigte ihrerseits das Vertragsverhältnis zu der Bekl. zum gleichen Zeitpunkt mit dem Zusatz, daß sie bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung behilflich sein werde und die Bekl. - vorbehaltlich der Zustimmung des Betriebsrats - in die firmeneigene Wohnungsliste aufgenommen worden sei. Die Bekl. widersprach der Kündigung sowohl gegenüber dem Vermieter als auch gegenüber der Hauptmieterin. Der Kl. hat hierauf am 9.12.1981 die vorliegende, auf § 556 Abs. 3 BGB gestützte Klage gegen die Bekl. erhoben, mit der er die Räumung der Wohnung zum 30.4.1982 begehrte. Die Bekl. hat um Klageabweisung gebeten. Sie hält die ihr gegenüber ausgesprochene Kündigung des Untermietverhältnisses für unwirksam, weil die erforderliche Zustimmung des Betriebsrates fehle, und die Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Kl. für unberechtigt, weil kein Eigenbedarf im Sinne von § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB vorliege. Durch Urteil vom 12.5.1982 hat das AG den Herausgabeanspruch für begründet erklärt und hierzu ausgeführt, die Bekl. sei nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses ohne Rücksicht auf den möglicherweise noch fortbestehenden Untermietvertrag nach § 556 Abs. 3 BGB zur Herausgabe der Mietsache an den Kl. verpflichtet. Sie könne sich ihm gegenüber wegen des Fehlens vertraglicher Beziehungen auf die gesetzlichen Schutzrechte aus §§ 564 b, 556 a BGB nicht mit Erfolg berufen, sondern sei auf etwaige Schadenersatzansprüche gegen die Hauptmieterin angewiesen. Es lägen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Aufhebung des Hauptmietverhältnisses zum Schein oder nur deshalb vorgenommen worden sei, um der Bekl. den Mieterschutz zu nehmen. Mit ihrer Berufung macht die Bekl. weiterhin geltend, es müsse ihr auch Kündigungsschutz gegenüber dem (Haupt)-Vermieter zugebilligt werden; wenn dem Eigentümer ein Direktanspruch gegen den Untermieter zustehe, so müsse auch dieser die Möglichkeit haben, seine Kündigungsschutzrechte als Einwendungen vorzubringen, weil sonst durch die bloße Einschaltung eines Hauptmieters der Mieterschutz aus den Angeln gehoben werden könne. Das Berufungsgericht möchte in dieser Frage von der während des Rechtsstreits ergangenen Entscheidung des BGH vom 21.4.1982 (NJW 82,1696 = WuM 82, 178) abweichen, in der ausgesprochen wird, daß ein Untermieter dem Hauptvermieter die Schutzvorschriften der §§ 564 b, 556 a BGB unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauchs entgegenhalten könne, es sei denn, er habe bei Abschluß des Untermietvertrages gewußt, daß sein Vermieter nicht Wohnungseigentümer ist. Das Berufungsgericht hat demgemäß mit Beschluß vom 19.10.1982 dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Kann ein Untermieter sich

r §§ 564 b, 556 a BGB unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauchs entgegenhalten könne, es sei denn, er habe bei Abschluß des Untermietvertrages gewußt, daß sein Vermieter nicht Wohnungseigentümer ist. Das Berufungsgericht hat demgemäß mit Beschluß vom 19.10.1982 dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Kann ein Untermieter sich gegen die Räumungsklage des Hauptmieters (Vermieters) - sei es aus vom Mieter abgeleiteten, sei es aus eigenem Recht - auf die Schutznormen der §§ 564 b, 556 a BGB berufen, wenn der Vermieter die Wohnung an eine Firma vermietet hat, die diese - wie im Mietvertrag festgelegt - im Einverständnis mit dem Vermieter an ihren Arbeitnehmer als Werkswohnung weitervermietet hat und letzterer weiß, daß sein Arbeitgeber nicht Eigentümer der Wohnung ist? Die Vorlage ist zulässig (Art. III, 8. MRÄndG). Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Zwar besteht zwischen den Parteien selbst kein Mietverhältnis, und der zwischen dem Kl. und der Firma H. abgeschlossene Mietvertrag ist, folgt man der Rechtsprechung des BGH, dem gewerblichen Bereich zuzuordnen (BGH NJW 81, 1377). Unter Rechtsfragen, die den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses betreffen, sind aber alle Fragen zu verstehen, die sich - wie hier - aus den Kündigungsvorschriften und der Anwendung der Sozialklausel ergeben (Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Anm. G 5), weil die damit verbundenen Probleme zum Wohnraummietrecht gehören und deshalb nach dem Zweck des Rechtsentscheidsverfahrens einer höchstrichterlichen Klärung zugänglich sein müssen (BGH WuM 82, 178). Die Vorlagefrage selbst wird vom Senat verneint. Er hält es nicht für gerechtfertigt, dem Untermieter ganz allgemein und grundsätzlich einen unmittelbaren Mieterschutz gegenüber dem Hauptvermieter zuzubilligen, mit dem er nicht in Vertragsbeziehungen steht, und sieht jedenfalls bei der vorliegenden Fallgestaltung der Vermietung einer Werkwohnung auch keinen begründeten Anlaß, mit dem vorlegenden Gericht von der Auffassung des BGH abzuweichen. 1. Das Landgericht möchte in erster Linie dem Hauptmieter das Recht einräumen, dem Vermieter im Interesse des Untermieters die Schutzvorschriften der §§ 556 a, 564 b BGB entgegen zuhalten. Für diese Auffassung, die es mit beachtlichen Gründen vertritt, spricht am ehesten die rechtliche Konstruktion des Untermietverhältnisses, wenn man davon ausgeht, daß der Hauptmieter verpflichtet ist, seinem Untermieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch an der Wohnung zu gewähren und deshalb, will er sich nicht Schadenersatzansprüchen des Untermieters aussetzen, die Möglichkeiten des Bestandsschutzes gegenüber dem Vermieter ausschöpfen muß, mit dem nur er in Vertragsbeziehungen steht (vgl. hierzu auch Hille, WuM 83, 46). Ob eine solche Lösung schon aus den vom Landgericht dargelegten Gründen vertretbar ist oder ob sie überhaupt nur möglich wäre, wenn man in Abweichung von der Rechtsprechung des BGH der Meinung folgen würde, die in der Anmietung einer Wohnung durch eine juristische Person zur Überlassung an ihre Betriebsangehörigen nicht eine gewerbliche Nutzung, sondern ein Mietverhältnis über Wohnraum sieht (so u. a. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O. Anm. B 9; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, Vorbem. zu §§ 535, 536 Rdn. 25; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., S, 13), kann hier offenbleiben. Denn die Vorlagefrage ist lediglich darauf gerichtet, ob der Untermieter einer

ne gewerbliche Nutzung, sondern ein Mietverhältnis über Wohnraum sieht (so u. a. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O. Anm. B 9; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, Vorbem. zu §§ 535, 536 Rdn. 25; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., S, 13), kann hier offenbleiben. Denn die Vorlagefrage ist lediglich darauf gerichtet, ob der Untermieter einer Werkwohnung selbst Mieterschutz gegen über einem gegen ihn gerichteten Herausgabeverlangen des Hauptvermieters in Anspruch nehmen kann. 2. Dabei geht das Landgericht bei seiner Fragestellung davon aus, daß die Hauptmieterin der Kündigung nicht widersprochen hat und daher nach Ablauf der Frist des § 565 BGB das Mietverhältnis, aus dem der Untermieter sein Besitzrecht herleitet, nicht mehr besteht. Das Mietverhältnis ist jedoch durch einen Aufhebungsvertrag beendet worden, weil insoweit ein schlüssiges Verhalten genügt (Schmidt-Futterer/Blank a. a. O, Anm. B 91 ) und schon aus der Weitergabe der Kündigung an den Untermieter durch den Hauptmieter mit der erforderlichen Eindeutigkeit der Wille zur Beendigung des Hauptmietverhältnisses hervorgeht. Ob die Kündigung des Untermietverhältnisses wirksam war, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Durch die rechtliche Beendigung des Vertrages zwischen dem Hauptmieter und dem Wohnungseigentümer verliert der Untermieter trotz eines etwa noch fortbestehenden Untermietverhältnisses sein vom Hauptmieter als Oberbesitzer abgeleitetes Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer und muß gemäß § 556 Abs. 3 BGB die Mietsache auf dessen Verlangen herausgeben. a) Daß sich der Untermieter gegen ein solches Räumungsverlangen unmittelbar mit den Schutzrechten aus §§ 556 a, 564 b BGB zur Wehr setzen könne, will auch das Landgericht ersichtlich nicht aussprechen, Diese Annahme scheitert daran, daß zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis besteht und der Herausgabeanspruch des Vermieters nur eine gesetzliche Erweiterung seiner Rechte aus dem Hauptmietverhältnis bedeutet (Staudinger-Sonnenschein, a. a. O. Rdn. 37 zu § 556 BGB m. w. N., BGH WuM 82, 178). b) Auch eine entsprechende Anwendung des Mieterschutzes, zu der das Landgericht eher neigt, kommt nicht in Betracht. Die Übertragung einer gesetzlichen Regelung auf einen anderen Lebenssachverhalt setzt sowohl die Rechtsähnlichkeit der Tatbestände als auch das Bestehen einer Regelungslücke voraus. An beiden Voraussetzungen fehlt es hier. Zwar hebt das Landgericht mit Recht darauf ab, daß es aus der Sicht des Wohnungsmieters keinen Unterschied ausmacht, ob er aufgrund eines unmittelbaren oder eines von einem Zwischenvermieter abgeleiteten Rechtes die ihm überlassenen Räumlichkeiten zum Wohnen nutzt. An einer rechtsähnlichen Situation fehlt es aber, wenn man die Interessen des Vermieters ins Auge faßt, der, wenn er die Untervermietung einmal erlaubt hat, weder auf die Wahl des Untermieters noch auf die Gestaltung des Untermietvertrages Einfluß nehmen kann. Es besteht auch keine Regelungslücke. Die gesetzlichen Wertungen laufen klar dahin, daß zwischen Wohnungseigentümer und Untermieter keine vertraglichen Beziehungen bestehen und Kündigungsschutz nur gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner möglich ist. Diese Rechtslage hat der Gesetzgeber trotz mehrfacher Änderungen des Mietrechtes bis in neueste Zeit nie für ergänzungsbedürftig gehalten. Eine entsprechende Anwendung des Mieterschutzes auf das Verhältnis zum (Haupt)-Vermieter ist demgemäß in allen hier einschlägigen höchstrichterlichen Entscheidungen übereinstimmend

Vertragspartner möglich ist. Diese Rechtslage hat der Gesetzgeber trotz mehrfacher Änderungen des Mietrechtes bis in neueste Zeit nie für ergänzungsbedürftig gehalten. Eine entsprechende Anwendung des Mieterschutzes auf das Verhältnis zum (Haupt)-Vermieter ist demgemäß in allen hier einschlägigen höchstrichterlichen Entscheidungen übereinstimmend verneint worden, so in dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 24.7.1981 (WuM 81, 249), dem anschließenden Vorlagebeschluß des OLG Hamm vom 30.11.1981 (ZMR 82, 147 = DWW 82, 24), dem darauf ergangenen Rechtsentscheid des BGH vom 21.4.1982 (WuM 82, 178) und einem weiteren Beschluß des OLG Hamm vom 23.7.1982 (RiM, Band 1, S. 744), vgl. hierzu ferner Maute, WuM 82, 288, II, 2. c) Es kann auch nicht angenommen werden, daß beim Abschluß eines Werkwohnungsmietvertrages das Mietverhältnis nur formell über den Arbeitgeber als Hauptmieter abgewickelt wird, so daß in Wirklichkeit ein echtes Mietverhältnis nur zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Untermieter besteht, in dessen Rahmen dieser unmittelbar Bestandsschutz verlangen kann. Mieter kann auch sein, wer nicht beabsichtigt, die Sache selbst in Besitz zu nehmen (OLG Karlsruhe, a. a. O.); mietet eine juristische Person Räume zur Unterbringung ihrer Betriebsangehörigen an, so wird sie von einem eigenen, echten Interesse geleitet und tritt nicht nur pro forma als Mieterin auf. d) Die Vorlagefrage kann daher nur im Sinne des Landgerichts beantwortet werden, wenn auch im Rahmen eines Werkmietwohnungsverhältnisses das Herausgabeverlangen des Vermieters gegenüber dem Untermieter als rechtsmißbräuchlich anzusehen wäre. Das OLG Karlsruhe (a. a. O.) hat insoweit eine zulässige Rechtsausübung außer in den bisher schon anerkannten Fällen einer einverständlichen Aufhebung des Hauptmietvertrages zur Umgehung des Mieterschutzes auch dann bejaht, wenn der Hauptmieter mit Wissen und Duldung seines Vermieters den Vertrag mit dem Dritten nicht als Untermietvertrag gekennzeichnet hat und dieser sich deshalb für den Hauptmieter halten konnte. Die weitergehende Auffassung des OLG Hamm (DWW 82, 24), wonach im Rahmen der Vermietung einer Eigentumswohnung an einen gewerblichen Anmieter (Vermietungsgesellschaft) zur Untervermietung für Wohnzwecke bei der vorzeitigen Kündigung des Hauptmietverhältnisses der aus § 556 Abs. 3 BGB in Anspruch genommene Untermieter dem Wohnungseigentümer den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensetzen könne, wenn ihm gegenüber dem Untervermieter (Hauptmieter) die Schutzrechte aus §§ 556 a, 564 b BGB zugestanden haben würden, ist vom BGH (a. a. O.) nur für die Fälle gebilligt worden, in denen der Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages seinen Vermieter fälschlicherweise für den Wohnungseigentümer gehalten hat. Ob das Landgericht mit Recht das Kriterium der Kenntnis vom Bestehen eines Untermietverhältnisses nicht für ausschlaggebend hält und bei der besonderen rechtlichen Konstruktion der Untermiete nicht noch eine Aufklärung über die damit verbundene schlechtere Rechtsposition hinzukommen müßte, kann offenbleiben. Denn die Vorlagefrage bezieht sich lediglich auf den Sonderfall einer Werkmietwohnung, beider - abgesehen von dem Fall eines einverständlichen Zusammenwirkens zwischen Vermieter und Hauptmieter - ein Rechtsmißbrauch von vornherein nicht in Betracht kommen kann, wenn der Eigentümer von seinem Recht aus § 556 Abs. 3 BGB Gebrauch macht. Die hier dargestellte Entwicklung der Rechtsprechung zur Frage des Rechtsmißbrauches

erkmietwohnung, beider - abgesehen von dem Fall eines einverständlichen Zusammenwirkens zwischen Vermieter und Hauptmieter - ein Rechtsmißbrauch von vornherein nicht in Betracht kommen kann, wenn der Eigentümer von seinem Recht aus § 556 Abs. 3 BGB Gebrauch macht. Die hier dargestellte Entwicklung der Rechtsprechung zur Frage des Rechtsmißbrauches gegenüber dem Untermieter hatte sich ausschließlich mit Fällen zu befassen, in denen es um die Einschaltung einer gewerblichen Vermietergesellschaft oder sonstige neue, vom Gesetzgeber nicht vorhergesehene Gestaltungsmöglichkeiten zu vorteilhaften Kapitalanlagen auf dem Wohnungsmarkt ging (vgl. Maute, a. a. O.; Hille a. a. O, Wüstefeld WuM 81, 251). Von solchen modernen Zeiterscheinungen ist der überkommene Bereich der Vermietung von Werkwohnungen unberührt geblieben, so daß die vom Gesetzgeber getroffene unterschiedliche Wertung von Haupt- und Untermietverhältnis keiner Korrektur unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauches bedarf. Eine Werkwohnung wird vom Arbeitgeber zwar im eigenen Interesse, aber auch in dem sozial anerkennenswerten Bestreben angemietet, seinen Betriebsangehörigen preisgünstigen und meist betriebsnahen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Werksangehörige andererseits nimmt nicht nur in Kauf, daß unter dem Gesichtspunkt der Sonderkündigung sein Mietverhältnis mit dem Bestehen des Arbeitsverhältnisses verknüpft ist und auch dringende betriebliche Bedürfnisse für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreichen, sondern er weiß bei der vom Landgericht vorgegebenen Ausgangslage auch von vornherein, daß die von ihm benutzten Räumlichkeiten nicht dem Unternehmen gehören, von dem er sein Mietrecht herleitet und das als Arbeitgeber auch im Rahmen des Mietverhältnisses sein alleiniger Vertragspartner ist. Er mag deshalb, wenn er sich gleichwohl zur Anmietung der Werkwohnung entschließt, darauf vertrauen, daß der Betrieb zur Erhaltung des Bestandes von Werkwohnungen auch seine Interessen gegenüber dem Wohnungseigentümer vertritt; mit der Möglichkeit eigener Abwehrrechte gegenüber einem Räumungsbegehren nach Beendigung des auf anderer Ebene liegenden Verhältnisses zwischen seinem Arbeitgeber und dem Wohnungseigentümer wird er in der Regel nicht rechnen und sie kann ihm bei dieser Fallgestaltung auch unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauches nicht grundsätzlich zugestanden werden. Ein Rechtsmißbrauch ist anzunehmen, wenn die an sich berechtigte Ausübung eines Rechts im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstößt und deshalb einen Mißbrauch des formalen Rechts darstellt. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben und damit eine unzulässige Rechtsausübung kann zu bejahen sein, wenn der Berechtigte kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende Interessen des anderen Teils entgegenstehen. Dabei sind strenge Anforderungen zu stellen; Mißbrauch liegt nur vor, wenn die Rechtsausübung zu einer groben, unerträglichen Unbilligkeit führen würde (Palandt-Heinrichs, 42. Aufl., Anm. 4 C d zu § 242). Das kann aber nicht angenommen werden, wenn der Wohnungseigentümer nach legaler Beendigung des Werkmietwohnungsverhältnisses von seinem Recht aus § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem Untermieter Gebrauch macht, mit dem er nicht in vertraglichen Beziehungen steht. Das Bestreben, die Verfügungsgewalt über sein Eigentum wieder zu erlangen, begründet jedenfalls in diesem Rahmen ein ausreichendes Eigeninteresse, auch wenn die weitergehenden Voraussetzungen eines Eigenbedarfs nicht vorliegen. Der

t aus § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem Untermieter Gebrauch macht, mit dem er nicht in vertraglichen Beziehungen steht. Das Bestreben, die Verfügungsgewalt über sein Eigentum wieder zu erlangen, begründet jedenfalls in diesem Rahmen ein ausreichendes Eigeninteresse, auch wenn die weitergehenden Voraussetzungen eines Eigenbedarfs nicht vorliegen. Der Untermieter selbst kann zwar, insbesondere wenn er die Werkwohnung schon jahrelang benutzt, durch den Wegfall des Mieterschutzes gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers schwer getroffen werden, und die vom Landgericht aus beachtlichen sozialen Gründen für erforderlich gehaltene Erweiterung seiner Rechtsstellung im Zusammenhang mit dem elementar wichtigen Lebensvorgang des Wohnens mag wünschenswert, ja geboten sein; sie läßt sich aber nicht unter dem Gesichtspunkt eines Rechtsmißbrauches erreichen, weil im Rahmen der vom Landgericht in seinem Vorlagebeschluß abgegrenzten Rechtslage in dem Herausgabeverlangen des Eigentümers eine grobe, unerträgliche Unbilligkeit nicht zu finden ist, zumal die Einbeziehung eines Werksangehörigen in das Berechtigungssystem für Werkwohnungen die Wiedererlangung einer anderweitigen Wohnmöglichkeit weniger schwierig macht als auf dem freien Wohnungsmarkt. 4. Soweit das Landgericht hilfsweise auch die Berufung des Untermieters auf die Schutznormen der §§ 556 a, 564 b BGB aus "vom Mieter abgeleiteten Recht" zur Diskussion stellt, ist aus den Gründen nicht genau erkennbar, welche Formen der Ableitung es im Auge hat. Eine Abtretung von Rechten vom Hauptmieter an den Untermieter kann es wohl nicht meinen, da es ja umgekehrt dem Hauptmieter das Recht einräumen will, sich auf den Kündigungsschutz des Untermieters zu berufen. Ebensowenig wäre es möglich, den Untermieter unter dem Gesichtspunkt des § 328 BGB hinsichtlich der Bestandssicherung in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einzubeziehen (vgl. Staudinger-Emmerich, a. a. O. Rdn. 59 a zu § 549, BGHZ, 70, 327).