Kündigungsschutz

Kündigungsschutz; Untermieter; Zwischenvermieter

Rechtsmißbräuchliches Herausgabeverlangen des Eigentümers und Hauptvermieters, wenn sich die Untermieter gegenüber einer Kündigung des Zwischenvermieters auf Kündigungsschutzvorschriften berufen können.

Das Urteil befaßt sich mit der "gewerblichen Zwischenvermietung". Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter eine Wohnung an eine Anstalt des öffentlichen Rechts vermietet. Diese wiederum hatte Studenten die Möglichkeit zur Anmietung gegeben. Die Anstalt des öffentlichen Rechts hat mit den Studenten Zeitmietverträge abgeschlossen. Sodann hat sie - etwa zeitgleich mit dem Ablauf der Zeitmietverträge - das Hauptmietverhältnis zum Vermieter gekündigt. Der Vermieter hat die in der Woh-nung wohnenden Studenten sowie die Anstalt des öffentlichen Rechts auf Räumung in Anspruch genommen. Die Räumungsklage hatte in beiden In-stanzen keinen Erfolg.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet, denn sie hat kei-nen Räumungsanspruch gegen die Bekl. Das Herausgabeverlangen gem. § 556 Abs. 3 BGB, gerichtet gegen die Bekl. zu 1 bis 3 als Untermieter der Bekl. zu 4, ist rechtsmißbräuchlich, wie bereits das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend dargelegt hat. Ergänzend ist insoweit folgendes hinzuzufügen:

Der Einwand des Rechtsmißbrauchs kann dem Eigentümer und Hauptvermieter allerdings nur dann entgegengehalten werden, wenn sich die Un-termieter gegenüber einer Kündigung des Zwischenvermieters auf Kündigungsschutzvorschriften berufen könnten. Auch diese Voraussetzung ist hier aber gegeben. Zwar war der zwischen den Bekl. zu 1 bis 3 einerseits und dem Bekl. zu 4 andererseits abgeschlossene Mietvertrag zunächst bis zum 31. März 1991 befristet, er hat sich aber in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt (§ 564 c Abs. 1 BGB), da die Bekl. zu 1 bis 3 mehr als zwei Monate vor der fristgemäßen Beendigung des Mietvertrages schriftlich die Fortsetzung verlangt haben. Sie haben bereits mit Schreiben vom 15. Dezember 1990 gegenüber dem Bekl. zu 4 erklärt, daß sie mit der Be-endigung des Mietverhältnisses "nicht einverstanden" seien, worin konkludent ein Verlangen nach Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen ist. Unschädlich ist auch, daß dieses Schreiben lediglich von einem der Un-termieter unterschrieben worden ist, denn aus der Tatsache, daß im Brief-kopf alle drei Bekl. genannt sind und das gesamte Schreiben in der "Wir"-Form abgefaßt ist, ergibt sich, daß der unterzeichnende Mieter im Namen aller gehandelt hat. Da auch berechtigte Interessen im Sinne des § 564 b BGB auf seiten des Bekl. zu 4 nicht erkennbar sind, hat sich das Mietverhältnis zwischen den Untermietern und dem Zwischenvermieter nach dem 31. März 1991 in ein unbefristetes umgewandelt. Da sich die Untermieter somit gegenüber einer Kündigung ihres Zwischenvermieters auf die Kündigungsschutzvorschriften berufen könnten, ist das Herausgabeverlangen der Kl. rechtsmißbräuchlich.

Das Vorbringen der Kl. in der Berufung rechtfertigt keine abweichende Be-urteilung des Falles. Der Kündigungsschutz der Bekl. zu 1 bis 3 ist nicht gem. § 564 b Abs. 7 BGB ausgeschlossen. Nr. 3 der genannten Vorschrift ist hier nicht einschlägig, da die Bekl. zu 1 bis 3 nicht in einem Studentenwohnheim wohnen. Ein solches liegt nur vor, wenn ein gesamtes Wohnge-bäude nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung ausschließlich oder überwiegend zur Unterbringung einer Vielzahl von Studenten bestimmt ist (Schmidt-Futterer/Blank, 6. Aufl. C. 559; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III 513). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da es sich bei dem Gebäude um ein Mehrfamilienhaus handelt, in dem nicht überwiegend Studenten wohnen.

Der Kündigungsschutz ist auch nicht gem. § 564 b Abs. 7 Nr. 5 BGB ausgeschlossen, da es bereits an einer Belehrung der Untermieter über den fehlenden Kündigungsschutz mangelt. Die Kl. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Rechtsprechung des BGH (NJW 91, 1815) und des Bundesverfassungsgerichts (NJW 91, 2272) zum Kündigungsschutz für die Untermieter im Falle einer gewerblichen Zwischenvermietung für mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbare Sachverhalte ergangen sei. Beide Gerichte halten eine Schlech terstellung von Mietern, die ihre Wohnung von einem gewerblichen Zwischenvermieter angemietet haben, für nicht gerechtfertigt, ohne daß sie darauf abstellen würden, ob mit der Zwischenvermietung eine Gewinnerzielung beabsichtigt ist oder nicht. Entscheidend ist allein, daß der Eigentümer einer Wohnung an einen Zwischenvermieter vermietet in Kenntnis dessen, daß dieser sie zu Wohnzwecken weitervermietet. So liegt der Fall auch hier. Ein sachlicher Grund für eine Besserstellung der hiesigen Kl. ist nicht erkennbar. Wenn diese meint, sie habe darauf vertrauen dürfen, daß sie durch die Vermietung an eine Anstalt des öffentlichen Rechts auf Dauer einen zuverlässigen Vertragspartner behalten würde, so mag dies zwar zutreffen. Der Rückzug des Zwischenvermieters, den sich der Rechtsvorgänger der Kl. als Vertragspartner ausgesucht hat, kann aber nicht zu Lasten der Untermieter gehen, sondern stellt sich allein als Problem in dem Vertragsverhältnis Hauptvermieter - Zwischenvermieter dar. Es ist deshalb auch ohne Bedeutung, daß hier der Zwischenvermieter das Hauptmietverhältnis beendet hat, und nicht der Eigentümer.