Kündigungsschutz

Kündigungsschutz; Heimbewohner; Schwesternwohnheim

Ein befristeter Mietvertrag über ein möbliertes Appartement in einem Schwesternwohnheim unterliegt dem Mieterschutz.

Am 29. Mai 1991 schlossen der Kl. und der Bekl. schriftlich einen Mietvertrag über die Ein-Zimmer-Wohnung Nr. 91 im Schwesternwohnheim des Krankenhauses Z. in Berlin für die Zeit vom 1. Juni 1991 bis 30. September 1992. Mit Schreiben vom 3. Juni 1992 bat der Bekl. um Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

Mit Schreiben vom 28. August 1992 lehnte der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses ab und forderte den Bekl. auf, die Wohnung fristgerecht zu räumen und herauszugeben. Er behauptet, er habe ein berechtigtes In-teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Wohnung zur Unterbringung von Klinikpersonal benötigt werde.

Zudem würde kein Kündigungsschutz greifen, da das Appartement wegen der zeitlichen Befristung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Appartements aus §§ 556 I, 985 BGB.

Das Mietverhältnis ist nicht durch Zeitablauf beendet worden. Zwar haben die Parteien einen befristeten Mietvertrag im Sinne von § 564 I BGB, mit dem das Mietverhältnis nach Ablauf der Zeit, für das es eingegangen ist, beendet sein soll, abgeschlossen. Da es sich jedoch um einen Mietvertrag über Wohnraum handelt, kommt § 564 c I Satz 1 BGB zur Anwendung, wo-nach der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit durch schriftliche Erklärung, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, gegenüber dem Vermieter verlangen konnte. Dies hat der Bekl. mit Schreiben vom 3. Juni 1992 getan. Zwar hat der Kl. dem Fortsetzungsverlangen des Bekl. mit Schreiben vom 28. August 1992 widersprochen, jedoch hat er der Begründungspflicht des § 564 b III BGB nicht entsprochen, nach der das berechtigte Interesse an der Nichtfortsetzung in dem Schreiben an den Kl. hätte dargelegt werden müssen. Die Bezugnahme auf § 564 b BGB in § 564 c Abs. 1 Satz 2 er-streckt sich auch auf Absatz 3 dieser Vorschrift. Das Nachschieben be-rechtigter Interessen erst im Räumungsrechtsstreit ist unzulässig, denn je der Mieter muß anhand des Widerspruchs prüfen können, ob die Versagung der Fortsetzung tatsächlich begründet sein könnte.

Auch auf § 564b VII BGB kann sich der Kl. nicht berufen. Es handelt sich bei dem Appartement nicht um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge-brauch vermietet wurde.

Sowohl das Zurverfügungstellen möblierten Wohnraums als auch die Ver-mietung von Wohnraum in einem Wohnheim an einen Studenten lassen den Schluß auf eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch nicht ohne Hinzutreten weiterer Umstände zu.

Wohnraum ist nur dann zu vorübergehendem Gebrauch vermietet, wenn eine bloß kurzfristige Mietdauer vereinbart ist und obendrein von den Par-teien mit dem Vertragsschluß ein besonderer Zweck verfolgt wird, der aus tatsächlichen Gründen nur eine kurzfristige Miete notwendig macht (vgl. OLG Hamm, WuM 1981, 5 ff.).

Beide Parteien müssen Kenntnis von den die Kurzfristigkeit rechtfertigenden Umständen haben und diese zur Vertragsgrundlage erheben.

Zweck der Befristung kann nur die Befriedigung eines zeitweiligen Wohnbedürfnisses sein, dessen baldiges Ende von vornherein für beide Parteien feststeht und darum nur als Durchgangsstadium erscheint.

Hier sollte nicht ein nur vorübergehender Wohnbedarf durch die Vermietung gedeckt werden, sondern ein allgemeiner Wohnbedarf des Bekl. be-friedigt werden.

Das Mietverhältnis dient dem Bekl dazu, seinen allgemeinen Wohnbedarf, der durch das Fehlen anderen Wohnraums bedingt ist, zu decken.

Der Wohnraum ist für den Bekl. zum Mittelpunkt seiner Lebensführung ge-worden, was sich insbesondere darin zeigt, daß er seit Januar 1992 ge-meinsam mit seiner Freundin in dem Appartement wohnt, und bedarf daher des vollen Kündigungsschutzes.

Auch kann sich der Kl. nicht auf § 564 b VII Nr. 3 berufen, weil es sich bei der Wohnanlage nicht um ein Studenten- oder Jugendheim handelt, son-dern um eine Unterkunft für das Personal des Krankenhauses.

Auch der Umstand, daß der Bekl. Student ist, kann die Anwendung der Kündigungsschutzbeschränkung dieser Vorschrift nicht zur Folge haben, da sie als Ausnahmevorschrift nicht analogiefähig ist.

Soweit das den Kl. vertretende Krankenhaus Z. angekündigt hat, es werde im Falle einer ungünstigen Entscheidung zukünftig Appartements leerstehen lassen, die nicht für Personal benötigt werden, ist dies im Hinblick auf die Wohnungssituation in Berlin außerordentlich bedauerlich. Die Kammer sieht sich jedoch nicht in der Lage, bloß deswegen, um das Krankenhaus zu im öffentlichen Interesse liegendem sachgerechten Verhalten (vgl. § 1 Abs. 2 c ZwVbVO) zu bewegen, eine mit der Rechtslage nicht in Einklang zu bringende Entscheidung zu treffen. Die dem Kl. ungünstige Entscheidung beruht allein darauf, daß das Krankenhaus Z. es versäumt hat, in dem Schreiben vom 28. August 1992 die der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden berechtigten Interessen gemäß § 564 b Abs. 3 i. V. m. § 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB darzulegen.

Für die Widerklage besteht das besondere Rechtsschutzbedürfnis aus § 256 ZPO, da durch die Klageabweisung lediglich ausgesprochen wird, daß der Kl. zur Zeit keinen fälligen Herausgabeanspruch hat. Hiergegen nimmt der diese Entscheidung tragende inzidente Ausspruch, daß sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert habe, nicht an der Rechtskraft der Klageabweisung teil. Der Bekl. hat deswegen ein berechtigtes Interesse an der Feststellung auch dieser Rechtsfolge. Seine Wider-klage ist nicht das genaue "negative" Gegenstück zur Herausgabeklage. Das wäre die Widerklage nur dann, wenn die Feststellung beantragt wor-den wäre, daß das streitbefangene Mietverhältnis nicht am 30. September 1992 beendet worden sei.

Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur durch Kündigung beendet werden, für die der Vermieter ein berechtigtes Interesse haben muß. Ist das Mietverhältnis auf Zeit abgeschlossen, kann nach § 564 c BGB der Mieter Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn nicht überwiegende Interessen des Vermieters entgegenstehen. Anders ist es nur bei einer Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch, wobei die Gerichte sehr streng in der Auslegung dieses Begriffes sind, denn der Mieterschutz soll nicht auf diese Weise umgangen werden.

Dies mußte sich auch ein Berliner Krankenhausbetrieb sagen lassen, der möblierte Appartements in einem Schwesternwohnheim befristet vermietet hatte und meinte, es genüge für das Räumungsverlangen die bloße Berufung auf den Fristablauf.

Das Landgericht Berlin hielt demgegenüber in seiner Entscheidung vom 22. Juli 1993 hier eine Vermietung zu vorübergehendem Zweck nicht für gegeben; da die Formalien des § 564 c Abs. 1 BGB vom Vermieter nicht eingehalten waren, wies es die Räumungsklage ab.